Ooryl [10] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)

Bonjour,

Si  un véhicule avec un échappement un peu "libéré" passe même au ralenti , les murs vont trembler ; les poubelles, outre les nuisances olfactives, attirent les rats ; des gens peuvent faire leurs besoins dans le passage. Le traitement urbain (si j’ose dire) des espaces publics est nul (cela ne peut guère que progresser, c’est positif)…Tout se vends et surtout à des prix ahurissants en ce moment, ce n’est pas pour vous décourager, mais il faut passer au suivant ou envisager de placer vos espoirs ailleurs que dans ce type d’immobilier physique en direct (le forum est bourré de pistes de réflexions : SCPI, foncières…). Bon courage
Edit : perso je me dit que quand il y a doute c’est qu’il n’y a pas de doute !

@ooryl, on est dans le même département pour le locatif (mais pas sur le même secteur).

Des échos que j’ai eut de Troyes, y a beaucoup de bien à louer ou vendre, mais peu qui sont habitables.
J’ai eut 2 fois cette écho de locataire que j’ai eut ces dernières années.

Donc il y a probablement quelque chose à faire en louant un bien de qualité.

Par contre côté négatif, c’est vraiment une mauvaise période pour investir en immobilier.
Tout les prix sont tirés vers le haut par l’effet covid (recherche de verdure, de placement pour les liquidités, etc).

Et Troyes étant à 1h30 de Paris en train, il y a fort à parier que vous ayez une concurrence parisienne pour qui 2500€/m² c’est pas cher!

Je ne suis pas de l’Aube, mais de pas très loin!

Niveau locatif, j’avais 2 immeubles sur Romilly.
Je suis en position vendeur, donc j’ai pas trop le ressenti direct du prix (juste les échos AI)
J’en ai revendu 1 avant le confinement, et le 2nd devrait pas tarder à être mise en vente (j’attend que les locataires ait un peu d’historique, car beaucoup de changement récemment).

Pour l’électrification, vous êtes un peu négatif, car elle a commencé!
En vrac, je peux parler des poteaux sur le pont de Longueville, sur la ligne Longueville Nogent, le pont de Romilly qui a été refait pour permettre de mettre les lignes électrique, etc.
Un site qui suit l’actualité du sujet.
Par contre, c’est clair que c’est un vieux projet, on en parlais déjà longtemps avant la commande des trains diesel/électrique.
Au point qu’un AI me conseillais même de repousser la vente à après l’électrification pour profiter d’une sorte d’effet gentrification de la ligne électrique.

Après, Troyes même je ne connais que par on-dit.
je suis trop loin pour m’intéresser à cette ville pour du locatif.
Mais l’augmentation des prix est général, encore plus là où Paris est facilement acessible!

@gunday

Normalement, vous allez avoir un belle surprise à la revente avec la hausse des prix !
Vous voyez, de mon côté Romilly me fait peur concernant l’investissement locatif, ce que j’entends de la ville (par mes collègues et amis aubois) ainsi que son étude théorique (INSEE etc..) ne m’engage pas dans ce sens. Après, je confesse que la seule fois où j’y suis allé était pour visiter le lycée Denis Diderot donc ma connaissance pratique du terrain est minimissime !
Effectivement, j’ai trop été catégorique concernant l’électrification de la fameuse ligne 4 (espérons qu’elle soit vite terminée )

@Manille

Merci pour votre retour du terrain !
Je vous suis concernant les économies qui ont été faites et dont le flux est désormais dirigé vers l’immobilier. Par contre, je ne connaissais pas les tenants et les aboutissants très concrets pour un parisien qui désire investir à Troyes mis à part le prix et l’appât d’une renta plus importante proportionnellement à celle observée dans la région parisienne.

Après, ce que je peux rajouter c’est que des appartements, dont je ne connais pas la proportion, achetés il y a déjà quelques années par des parisiens se retrouvent dans des états lamentables et à des loyers vraiment très bas pour le marché. D’autres n’ont plus été mis en location depuis plusieurs années et végètent ! Plusieurs agents immobiliers me disant le peu d’intérêt porté par certains parisiens pour leurs biens à Troyes. Un m’a confié récemment qu’il conseillait à l’un de ses clients parisien d’augmenter le prix du loyer mais impossible de se faire entendre ! (On parle de 280e H.C à 330e H.C)

Après, ce sont des remontées factuelles du terrain et je n’ai rien contre les parisiens hein !

Concernant la demande locative je vous rejoins aussi, la tension locative est plutôt en faveur des locataires concernant les T1 ( ce qui est le contraire concernant les T4 par exemple) mais vu le peu de logements "coup de cœur" en s’y prenant bien il est possible de renverser le rapport de force.

Ce sont pourtant des documents très utiles, tout comme les diagnostics.

S’engager sans les voir peut vous amener de mauvaises surprises que vous auriez pu éviter: Ravalement de façade ou gros travaux à venir, mauvaise ambiance dans la copropriété, copropriétaires qui ne paient pas leurs charges avec les procédures qui vont avec, syndic peu impliqué….

C’est une obligation pour le vendeur. Si vous devez "courir" après ces documents, comme les diagnostics, peut-être y a t-il anguille sous roche et il vaut mieux passer votre chemin sans regrets.

La frénésie d’achats qui frappent actuellement certains nouveaux investisseurs sur diverses zones permet à l’acheteur de trouver un "pigeon" pour des biens sur lesquels l’investisseur averti aura vite fait de laisser tomber.

Déjà, à travers vos visites, même si elles ne sont pas fructueuses, vous aurez une idée des prix et de l’état des biens qui vont avec. En plus de prendre la "température" des quartiers où vous aimeriez investir, l’état des différents bâtiments proposés, le type de locataire que vous pourriez avoir, les retours des vendeurs et agences sollicités…

Ce qui avec le temps vous aidera à identifier un bien qui en vaille réellement la peine. Mais les rendements risquent de ne pas être au niveau de vos attentes, tant que les vendeurs auront des "pigeons" peu / pas exigeants. Prêts à acheter n’importe quoi à n’importe quel prix parce qu’ils ont vu des émissions immobilières à la TV de rénovation, de recherche d’appart, d’investissement… et pensent qu’investir s’improvise et se contentent de calculer le rendement en faisant le rapport entre le prix de location estimé et le prix d’achat (je ne suis même pas sûr que certains y incluent les frais de notaire).

@salaze

Oui ces papiers sont primordiaux mais j’ai l’impression que les proprios en direct ou les agences attendent d’avoir une offre d’achat papier avant de montrer quoi que ce soit. Pourtant ce sont des papiers qui peuvent entrer en compte dans la réflexion !

C’est clair qu’en ce moment les apparts partent très rapidement et un peu n’importe comment mais en restant actif ça va le faire ! (j’espère!)

@byebyepatron

Dans la pratique j’ai l’impression qu’on fait effectivement une proposition d’achat et ensuite on peut consulter les différents papiers ! (j’irai écouter votre podcast )

Concernant le budget travaux, je sais que c’est mon point faible, vous avez raison.
Pour vous donner une idée, pour le dernier appartement qui faisait 28m2, il fallait refaire tout le sol, détapisser et peindre tous les murs, (possiblement abattre certaines cloisons car la pièce de vie était bien petite par rapport à la salle de bain et à la cuisine)
- refaire toute la cuisine à neuf où il y avait le papier peint qui se décollait, les meubles qui étaient ultra vieux, changer sa fenêtre en mettant du double vitrage à la place du simple,
- la salle de bain la refaire complètement à neuf (nouveau sol, murs, wc, douche et vasque) changer son plafond qui ressemblait à du polystyrène
- La pièce de vie était jaunie par la nicotine de l’ancienne locataire (une vieille dame) qui fumait et qui est restée durant 10 ans. Il fallait dans cette pièce changer 4 portes fenêtres (qui étaient en simple vitrage) pour y mettre du double vitrage.
- Mettre un différentiel 30ma, moderniser toutes les prises, les interrupteurs et les plafonniers.
Et certainement d’autres trucs car si l’achat de ma résidence principale m’a permis d’avoir un œil plus avertis sur de potentiels travaux, je suis très loin d’avoir l’expérience d’un artisan !
Lorsqu’il y a des rénovations de ce style je pars sur du 500e ou 600e /m2 pour ne pas avoir de surprises mais il y a moyen d’affiner bien plus avec de l’expérience !

Pour la renta, pour le moment je ne pars plus sur la renta brute mais je regarde si mon projet est en équilibre sur le net en terme de charges et de fiscalité avec un LMNP en réel en y intégrant tout (l’outil rendementlocatif.com est très bien fait et m’aide beaucoup). Un 9% brut peut donner un projet à l’équilibre. Je ne suis pas à la recherche du cash flow positif pour mon premier investissement mais d’un bien qui s’auto finance, dans l’idéal sans apport, et avec plus de réalisme avec les frais de notaire en apport.

Pour viser plus grand vous avez raison, j’ai déjà le théorique de prêt pour un T2 meublé (prix d’achat, loyer théorique etc.) mais le T1, bien qu’il soit plus concurrentiel, me semble pour un début plus sécurisant. Après si je vois que ça ne veut pas, j’y inclurai les T2 !

Du nouveau !

Visite aujourd’hui concernant un T1 à Troyes dans un quartier à 5-10 mins à pied du centre ville de Troyes. Le quartier n’est pas le plus premium mais mon enquête auprès des habitants permet de penser qu’il est calme.
22m2 proposé à 42000 euros et exploitable à 360e C.C. soit 323e H.C.

Discussion avec l’agent immobilier devis de 3000e pour rénover selon lui. Après avoir fait le tour je lui dis que 3000e c’est trop léger car il faut changer la salle de bain, reprendre la cuisine repeindre les murs et refaire les sols, changer les interrupteurs et prises. Il me dit qu’effectivement il n’avait pas compté la salle de bain car "heureusement que tous les investisseurs ne veulent pas tout mettre nickel comme vous".

Une offre avait été faite sur ce bien à 40000e mais la personne n’a pas pu être financée par la banque. Je pars sur un budget de 10000 euros de travaux préférant voir plus large que trop petit.
Je lui propose à l’oral pour le moment 33500 euros en lui disant qu’il faut que je réfléchisse pour les travaux. Il me dit qu’auparavant ça aurait été possible mais plus mnt en me sortant la litanie du marché qui est en faveur du vendeur ect.. Donc on ne signe rien et je lui dis que je lui envoie ma proposition par mél.

Rentré chez moi et avec les 10000 euros de travaux il faudrait le bien à 30000 euros. La proposition est donc envoyée par mél avec abandon de la clause concernant le prêt (j’ai monté le dossier avec ma banquière auparavant) à 30000 euros.

Je n’espère rien, on verra ! On continue !

Bonjour Ooryl,

Avez-vous eu de l’activité, des visites, du nouveau durant cet été ?

PS aparté : je vous réponds au plus vite pour la partie bourse de votre patrimoine 😉

ooryl a écrit :

Le marché est clairement en faveur des vendeurs actuellement : un des deux biens que je vais visiter demain a été mis sur Leboncoin vendredi 27 aout, j’appelle le samedi 28 et l’agence me dit déjà que les rendez vous sont organisés en tranches de 30 minutes sur le même jour. Je suis quasi sur qu’il sera vendu dans la journée …

Dans un marché de cette nature, maintenant que vous connaissez votre marché ne perdez pas de temps avec ce type de bien. Ce genre de démarche peu durer des années et être vraiment décourageante.
Cherchez des biens avec :
- des défauts corrigeables qui font peur
- des biens trop chers en faisant prédictions aux vendeurs (vous n’y arriverez pas à ce prix mais je serai là à XX€ quand vous vous déciderez)
- des biens pas encore mis sur le marché

@ooryl, vous ne donnerez pas suite à cause du locataire ?

Avez vous envisagé qu’un locataire en place depuis 10 ans, qui se voit annoncer un changement de proprio, et qui entends ensuite l’AI parler de refaire la moitié du logement peux être un peu tendu ?

Si c’est juste le locataire, peut être retourner le voir, sans AI pour parler en direct, sans intermédiaire ou fauteur de trouble.
Dans un sens, s’il est casse pied à toutes les visites, c’est peut être une occasion pour trouver le bien que vous cherchez (car il fera fuir beaucoup d’investisseur!)

De toute façon,avec un locataire en place,quel est l’intérêt de faire des travaux modifiant la répartition des pièces et même d’amélioration?
Il va falloir négocier avec le locataire,le loger pendant les travaux,sans pouvoir augmenter le loyer.
Ne faire que ce qui relève de la sécurité.

La modification pourra se faire après son départ pour mieux valoriser le bien.

L’intérêt d’avoir un locataire en place,c’est d’avoir un historique des paiements et de l’entretien.
C’est aussi de limiter les acheteurs potentiels aux seuls investisseurs,donc pas aux propriétaires occupants.Négociation plus facile sauf si le rendement est très bon.
Dans votre cas,ente l’absence de diagnostics (donc peut-être un mauvais DPE) et le locataire en place,possibilité de tenter une négociation très basse.

L’inconvenient,c’est que vous êtes coincé avec le bail déjà signé et le montant du loyer,donc pas de possibilité de passer en meublé(sauf démarche déjà précisée dans le forum,mais potentiellement source de litige).

Bonne réflexion