Amix : étude de cas immobilier (anomalies sur les diagnostics)

amix · #1

Bonjour,

Je ne sais pas si ce post a sa place sur le forum, mais j’ai quelques questions vis a vis de mon futur achat RP.

- Concernant le financement, vu les taux pratiqués, un emprunt sur 25 ans n’est pas plus intéressant que sur 20 ans ? Sans parler de capacité d’endettement, reste a vivre etc… Si j’ai le choix, quelle durée d’emprunt choisir ?

Mettons :

- 100000€ emprunté sur 20ans à 1.07% et 0.34% taux d’assurance soit 491€/mois de crédit, cout du crédit 17926€
- 100000€ emprunté sur 25ans à 1.29% et 0.34% taux d’assurance soit 418€/mois de crédit, cout du crédit 25544€

La différence de remboursement, soit 73€ par mois, si je l’investis sur un ETF MSCI WORD, je suis gagnant non sur le long terme ? Il y a un truc qui m’échappe.

- L’appartement se trouve dans un immeuble construit dans les années 50, et il y a de l’amiante visiblement.
Un conduit en fibres-ciment, dans le cellier. L’agent immobilier ainsi que le gars des diagnostics m’ont dis que c’était quelque chose de très commun dans les immeubles de ces années la. De ce que j’ai lu sur internet c’est commun effectivement, et que c’est résolu avec un simple coffrage ou un coup de peinture.
Pour info, le matériau est non dégradé, liste B.

Est ce que je dois fuir ou c’est ok ?

Aussi, les diagnostics d’avant vente sont moins restrictifs que les diagnostics avant travaux. Est ce que je dois demander de casser le carrelage pour vérifier l’amiante au niveau du sol ? Ou de toute façon si je veux poser du parquet, je le pose au dessus du carrelage et c’est finis ?

- Quelques anomalies au niveau de l’électricité :

1) Pas de dispositif différentiel a haute sensibilité = 30ma
2) Le dispositif assurant la coupure d’urgence n’est pas situé a l’intérieur du logement
3) Présence de circuits électriques non équipes de conducteurs de protection.

C’est surtout le 3ème point qui me fait peur, mais le gars des diagnostics m’a dit que c’était pas grand chose, qu’avec la mise en place d’un dispositif différentiel 30ma, c’était réglé, une mesure compensatoire.

Est ce que je devrai creuser et venir avec un électricien ?

- Et enfin le dernier point, L’immeuble est concerné par des prescriptions de travaux dans le règlement du PPRM, Mouvement de terrain argile.

J’ai trouvé l’arrêté, une très grande zone si ce n’est toute la ville est concernée, mais comment je sais si mon immeuble en particulier n’est pas visé par une procédure ?

Merci d’avance pour vos lumières.

Mots-clés : amiante, crédit, diagnostics

Smad · #2

Concernant votre inquiétude sur le point numéro 3 de l’électricité, c’est tout à fait normal dans les logements de cette époque de ne pas avoir de terre sur toutes les prises. Vous devriez en avoir en revanche absolument dans les pièces d’eau.

Deux solutions soit vous faites retirer des terres partout, soit vous vous contentez du différentiel 30mA, qui est à mon sens une protection largement suffisante pour sa sécurité.

gunday · #3

Je trouve l’écart entre le 20 et le 25 ans assez faible.
Pensez tout de même à inclure l’assurance emprunteur dans le calcul.

Pour l’amiante, je dirais pas qu’il y en a dans toutes les vieilles maisons, mais c’était courant en tuyau.
C’est un conduit d’évacuation d’eau ou d’aération ?
Pour l’eau, repéré bien son emplacement, car l’amiante est fragile, si vous roulez au dessus du tuyau avec un engin un peu lourd, ça casse vite!
Pourquoi voulez vous vérifier l’amiante au niveau du sol ?
Pour vérifier qu’il y ai pas de tuyau sous la chappe en béton ?

Pour l’électricité, le différentiel est votre ami!
Au passage, une astuce : démontez les prises sans terre, il m’est déjà arrivé de trouver un fil de terre emballé non fixé derrière. (je suppose pas brancher car prise d’époque sans terre)

Pour finir sur les terrains argileux, c’est la moitié de la France qui est concerné, donc bon, c’est pas très choquant.
Allez une petite vue de la France argileuse :

HHub · #4

Le taux de 0.34% d’assurance me paraît anomalement élevé pour votre âge.

Il s’agit de l’assurance groupe de votre banque?

Il faut étudier une délégation soit interne à la banque (car elles ont toute cette solution) soit externe.

Vous devriez trouver inférieur à 0.1%.

amix · #5

Bonjour tout le monde !

Merci pour vos réponses !

Concernant le crédit, c’est juste 2 simulations trouvées sur meilleurtaux.com, rien de concret pour l’instant. C’est juste sur le principe :

- Si je peux investir la différence de remboursement d’un crédit sur 20 ans et d’un crédit sur 25 ans, dans un ETF WORLD par exemple, c’est "rentable" non ?

Pour l’amiante, je dirais pas qu’il y en a dans toutes les vieilles maisons, mais c’était courant en tuyau.
C’est un conduit d’évacuation d’eau ou d’aération ?
Pour l’eau, repéré bien son emplacement, car l’amiante est fragile, si vous roulez au dessus du tuyau avec un engin un peu lourd, ça casse vite!
Pourquoi voulez vous vérifier l’amiante au niveau du sol ?
Pour vérifier qu’il y ai pas de tuyau sous la chappe en béton ?

L’appartement est au 6ème étage d’un immeuble de 12 étages. Le tuyaux est dans le cellier, dans un coin, et traverse la pièce de bas en haut. Je ne pourrais pas dire si c’est pour l’eau, le gaz ou autre par contre.

Et concernant une possible amiante au niveau du sol, c’est surtout au cas ou si la législation change, et qu’on nous oblige a tout désamianter. Si c’est qu’un tuyaux, je vais m’en sortir, si par contre dans 5 ans on m’oblige a vérifier si il n’y a pas de l’amiante au niveau du sol, et tout désamianter si il y en a, c’est pas la meme histoire.

gunday · #6

Ok, j’avais compris que c’était une maison, désolé!
Ca ressemble pas mal à un tuyau d’évacuation des eaux usées.
Un coup de peinture, voire un coffrage si vraiment il vous déplait et c’est bon.

Au niveau de l’amiante, je dirais qu’on va plutôt continuer l’approche actuelle : interdit à la vente, et destruction peut à petit du stock existant.

Pour la différence entre 20 et 25 ans, effectivement aussi faible, une épargne un peu rentable compense bien la différence!
Attention tout de même, les rendements passés ne présage pas des rendements à venir!

Iqce · #7

L’amiante au niveau du sol : sans doute pensez vous à ces dalles que l’on collait et qui contenait de l’amiante ? Je doute que l’on en vienne un jour à faire des sondages car justement si l’amiante est inaccessible, piégée : aucun risque.
Notez si cela vous inquiète que bien des routes comportent de l’amiante (dans l’enrobé, le "noir" sur lequel on roule). A l’époque on ne savait pas comment le ré employer et "on" à eu une fausse bonne idée, bien plus préoccupante que votre sol (edit : mais connaître le sol serait utile en cas de travaux, OK)
Diagnostic amiante dans les enrobés routiers et bitumineux (HAP)

Dernière modification par Iqce (08/06/2021 11h53)

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