SCPI dans une SCI à l'IS et revenus défiscalisés : abus de droit ?

Je ne vois pas pourquoi ce que vous décrivez pourrait être considéré comme un abus de droit

Vous prêtez de l’argent à une société, et elle vous le rend ensuite. Ce n’est nullement un "revenu" pour vous, et il n’y a fort logiquement pas de fiscalité là-dessus.
La nue-propriété de vos enfants prendra sans doute de la valeur, mais ce n’est pas bien différent de si vous laissez vos enfants utiliser gratuitement votre maison sur la Côte d’Azur, ou manger les fruits de votre verger, ou entreposer de bonnes bouteilles dans votre cave, ou si vous leur prêtez du cash sans intérêt (pour acheter leur RP, une voiture, ou financer leur entreprise), ou si vous portez caution pour eux.

La rentabilité du montage que vous décrivez pourrait d’ailleurs être "optimisée" largement (certes, en prenant un peu plus de risques) avec :
   - ajout d’un emprunt de la SCI pour acquérir plus de parts de SCPI (quand les taux d’intérêts sont vers 1.5%,  et que les SCPI rapportent un peu plus de 4%,  c’est favorable; le risque à assumer étant celui d’une baisse du prix des parts d’ici 15-20 ans; et il faut anticiper la trésorerie pour les échéances)
   - utilisation d’une partie du cash apporté en CCA pour acquérir, non pas des parts de SCPI, mais l’usufruit temporaire de parts de SCPI (le TRI est bien meilleur, vers 7-8% actuellement, si les distributions des SCPI restent stables en €uros (ce qui est plausible pour pas mal de SCPI); le capital investi revient beaucoup plus vite ce qui améliore la trésorerie; l’amortissement des usufruits allège un peu le résultat imposé à l’IS; le risque est que les distributions des SCPI peuvent diminuer, jusqu’à rendre l’opération déficitaire)
   - investir une part substantielle dans des SCPI ayant du patrimoine hors de France (les revenus fonciers de l’étranger seront sortis du résultat fiscal imposé à l’IS,  ce qui peut conduire à ne payer que fort peu d’IS; les baux étrangers sont généralement bien moins défavorables au bailleurs : pas de 3/6/9, pas de charges légalement non récupérables sur le locataire; guère de risque supplémentaire, sous réserve que la SCPI connaisse le marché où elle investi).
Tout ceci a déjà été évoqué en détail sur le forum (donc vous pouvez creuser en l’explorant)….

Votre erreur de raisonnement, c’est de croire que la SCI, en vous versant 2000 € par mois, vous verse les revenus des SCPI. Or, ces 2000 € qu’elle vous verse ne viennent pas des revenus, ils viennent du CCA.

La SCI vous rembourse votre CCA en une fois ou en plusieurs fois, 2000 € ou 10000 € ou 400 000 € d’un coup, peu importe.

Sans une convention de CCA comportant un blocage des fonds (c’est à dire dans laquelle l’associé s’engage à laisser telle proportion de son CCA pendant au moins tant d’années), le CCA est remboursable à tout moment. Imaginez que les 400 k€ aient été versés par l’associé Armand, et que l’associé Bernard soit le gérant.

Armand : je veux le remboursement immédiat de mes 400 k€
Bernard : vous êtes fou, la SCI n’a pas la trésorerie
Armand : peu m’importe : je veux mes sous, ou bien je dénonce la SCI comme étant en cessation de paiement.
Bernard : bon, ok, on va vendre des parts de SCPI à concurrence de 400 k€ pour pouvoir vous rembourser.
Armand : vous voyez que c’est possible !

En pratique, Armand se comporter plus raisonnablement : il va adapter ses demandes de remboursement à la trésorerie disponible. Mais ce n’est pas parce qu’il s’adapte à la tréso disponible que l’argent qu’il reçoit vient des revenus de la SCI. Cet argent vient, fondamentalement, de la dette que la SCI a envers lui. S’il fallait vendre des parts de SCPI pour rembourser la dette, la SCI serait obligée de s’exécuter.

Au passage : c’est plutôt une erreur de ne pas rémunérer le CCA. En effet, il faudra bien sortir un jour les gains, au-delà des 400 k€ du CCA.  Si versement d’intérêts : ils sont des charges pour la société donc elle économise, en IS à payer : cette somme x taux d’IS. A l’inverse, pour des dividendes, la société doit d’abord payer l’IS sur son bénéfice, avant de pouvoir verser un dividende. Au total, le dividende est donc nettement plus taxé que les intérêts. C’est un tout petit peu compliqué à comptabiliser et à déclarer, mais les experts-comptables ont l’habitude.

Dernière modification par Bernard2K (01/07/2021 13h28)

Pas sur que la solution soit interessante.
Certes la rémunération du CCA vous permettra de réduire l’IS qui sera au taux réduit de 15% mais en contrepartie vous serez taxé à titre perso en tant que revenu des capitaux mobilier et soumis à la flat tax de 30%.

Afin d’optimiser vous pouvez opter pour de l’usufruit temporaire en partie et/ou des SCPI européennes.

Mon et ne voulait pas indiquer 2 taxation désolé pour la confusion.
La rémunération du CCA entraine des intérêts à titre perso qui seront donc soumis à taxation.
A partir du moment ou l’ensemble de la trésorerie sert au remboursement du compte courant d’associé, je ne vois pas l’intérêt.
Si l’on compare à la distribution de dividende je suis d’accord.

La Sci est une forme de société qui est autorisé et elle est faite pour cela, acheter des biens immobiliers.
En quoi ce serait un abus de droit?

Dans ces cas là, on interdit les SARL pour,faire,du buiness

Je vous remercie pour vos réponses, très claires.

En effet, l’application de l’imposition (flat tax en l’occurrence) est bien différée dans le temps, hormis l’IS au taux réduit, dans le cas d’un apport conséquent en CCA. Mais, d’après ce que j’ai compris lors de divers échanges avec des professionnels, le CCA est une dette de la société envers son/ses associé(s) et cela est donc parfaitement « permis ».

Dans un contexte de hausse des taux sans risque (sic!) avec une OAT 10 ans à 2.28% ce jour, la non rémunération des comptes courants d’associés peut devenir un sujet dans les montages SCI IS.
Cela peut être vu d’un bon œil du point de vue personne physique mais c’est aussi assez lourd en terme de formalisme d’un point de vue déclaratif.

petite erreur de frappe je pense, il s’agit du formulaire 2777 et non 2577 qui semble concerner les investissement outre-mer.
ca me fait penser à la maison qui rend fou dans Astérix et les 12 travaux :-)
Un comptable sympa le fera gratuitement.