Achat d'un bien loué avec un locataire qui ne paye pas ses loyers ?

Leuwen · #1

Bonjour,

Je vous expose un problème que je rencontre à 48 h de la signature d’une promesse d’achat pour un F2 vendu occupé (fin de bail dans 2 ans).

Lors de la négociation, il m’a été dit (et même écrit) que le locataire était « excellent ». Or je viens de disposer (enfin…) des quittances de loyer. Il apparaît une facturation de 18 € en février pour un « rejet sur prélèvement » (en janvier, je suppose). Par ailleurs, il manque la dernière quittance (juin) et sur celle de mai, le loyer d’avril est toujours impayé. J’attends la quittance de juin pour apprécier l’évolution de la situation.

J’ai l’impression d’avoir été dupé car si j’avais su que le locataire payait d’une manière erratique, j’aurais évalué le dossier différemment : j’aurais intégré au prix l’éventualité des impayés et d’une procédure, et peut-être même n’aurais-je pas fait d’offre car l’idée de partir d’emblée sur des… problèmes (avec un locataire qui a été « choisi » par une agence) ne m’enchante pas.

J’ajoute que le locataire est en conflit avec le propriétaire car il souhaitait acheter l’appartement mais à un prix très bas et s’est opposé autant qu’il a pu aux visites.

Voilà pour « l’excellent locataire ».

Comment réagiriez-vous ?

Bien à vous,

Mots-clés : locataire, négociation, promesse de vente

Ernest · #2

Les choix sont simples :
- soit vous faites votre affaire personnelle de la situation, et maintener "la chose et le prix"
- soit vous proposez un prix inférieur car la situation s’est dégradée
- soit vous considérez qu’il y a volonté de tromper de la part du vendeur et vous laissez tomber

Flouzamax · #3

Vous êtes clairement dans une situation inconfortable. Un conseil: abandonnez l’achat ou re-négociez le prix à la baisse. Si le locataire souhaite acheter, c’est qu’il va y rester jusqu’à la fin du bail, c’est à dire 2 ans. Compte-tenu de ce que vous dites, si c’est un mauvais payeur, il risque fort de le rester. La situation risque même se s’empirer: risque de "vengeance" de sa part vis-à-vis d’un acheteur qui devient son bailleur et qui a eu les moyens de payer plus cher le même bien que celui qu’il convoitait.

Personnellement, à moins qu’en l’état ce ne soit déjà une excellente affaire avec une rentabilité locative de 8/10%, j’abandonnerais. Quelle est la rentabilité locative de ce bien?

romm1 · #4

J’ajouterai de bien vérifier que tout a été fait dans les règles de l’art pour proposer au locataire d’acheter au prix où vous achetez. Certaines agences ne proposent aux locataires que le prix de mise en vente, et "oublient" d’indiquer le prix final.
Comme Leuwen, je me méfierai d’un locataire qui posait déjà problème, et qui en plus voit votre achat d’un mauvais oeil, le privant d’un prix plus bas.

DDtee · #5

Leuwen a écrit :
Lors de la négociation, il m’a été dit (et même écrit) que le locataire était « excellent ».

Avez vous rencontré et échangé avec ce locataire ? Votre ressenti ? Ce qu’il dit de l’appartement, de la gestion locative..?

Leuwen a écrit :
(avec un locataire qui a été « choisi » par une agence) ne m’enchante pas.
J’ajoute que le locataire est en conflit avec le propriétaire car il souhaitait acheter l’appartement mais à un prix très bas et s’est opposé autant qu’il a pu aux visites.

Effectivement, les pires locataires que j’ai jamais vu sont de très loin et dans des cas parfois très extrêmes choisis par des agences.

Dans votre cas il faut déterminer si le problème est ponctuel -lié à la vente- ou récurent.

1/ Demandez les relevés de compte/quittance (les comptes permettent aussi de mesurer la diligence à payer) des deux dernières années.
2/Entamez un dialogue en toute transparence sur le sujet avec le locataire. Comment voit-il les choses ? Accepte t-il vos conditions de bailleur (payements régulier…)

J’ai eu un cas assez similaire, le locataire était juste très vexé (à juste titre) par l’agent immobilier qui était rentré chez lui faire visiter l’appartement en son absence et sans le prévenir. Lors de ma visite il l’a empoigné et l’a menacé de le balancer du haut de la cage d’escalier. L’agent est reparti tout tremblant, on à fait la visite tous seuls avec ma femme. 8 ans après il est toujours dans l’appartement, c’est le plus doux des hommes et n’a jamais eu un jour de retard pour son loyer.

Évidemment les conditions ne peuvent plus être les mêmes. Il n’est pas difficile de chanter la question de la confiance aux vendeurs. D’autres surprises à venir ? Faites bien le tour des éventuelles problématiques (copro, voisinage, travaux…)

Très pertinente la question de @Flouzamax sur le rendement. Tout ça pour combien ?

Rastignac · #6

Vu votre présentation, vous avez peu d’expérience de l’immobilier. Vous n’avez pas l’habitude de gérer des "embrouilles". Cette affaire, pour le moins complexe, ne correspond pas à votre parcours ; aussi, je vous conseille d’abandonner et de commencer de manière plus classique, avec un logement vide…
La question de la rentabilité, justement soulignée par DDTee et Flouzamax, compte, mais il faut voir si vous pouvez tenir dans une situation tendue. Un locataire qui ne paie pas n’offre qu’une faible rentabilité du bien au bailleur…
Il vaut mieux se faire la main sur une affaire simple, peut-être moins rentable, avant d’aller dans des "coups compliqués"… Comme le dit l’un de mes amis au poker, " laisse tomber, il y aura des mains plus faciles à jouer".
Rastignac

Leuwen · #7

Effectivement, entre la rentabilité moyenne (Paris) et l’absence d’expérience dans ce domaine (la gestion des situations locataire/propriétaire), le plus sage est de passer mon tour et de commencer avec des choses plus simples. Surtout avec un locataire qui n’aurait pas accepté d’avoir raté l’achat de son logement. Dont acte.

romm1 · #8

Aucune pression du vendeur ou notaire pour continuer la vente?

Il est dommage qu’un locataire tel que celui-là puisse faire capoter une vente et faire fuir les acheteurs, mais il vaut mieux savoir se retirer que de partir sur affaire plus qu’incertaine.

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