Vendre un appartement avant ou après travaux ?

Malouin33 · #1

Bonjour tout le monde,
J’ai fais l’acquisition d’un appartement aux enchères il y a un an à petit prix mais sans vices cachés bien sûr. Nous avions une enveloppe travaux que nous allons légèrement dépasser d’environs 5k€. C’est un appartement avec un beau potentiel, dans un endroit calme et très proche d’un grand centre ville. Ma question est la suivante : est il plus intéressent d’après vous de le vendre avant d’avoir finis les travaux donc en l’état ou de terminer les travaux avant. Nous payons 5k€ d’impôts par an. Également je précise que nous le vendons car d’autres projets à côtes qui prennent du temps et le logement est à 5h de chez nous ( il est dans notre région natale où vivent nos familles).
Merci d’avance pour vos retour.

Mots-clés : locatif, travaux, vente

gunday · #2

Qu’en dit un agent immobilier connaissant bien le secteur ?

Car avec ou sans travaux, c’est assez variable selon le secteur.

A voir aussi ce qu’il reste en travaux, car des travaux sont souvent une occasion de négocier le prix, d’autant plus que le volume de travaux est important!

dangarcia · #3

Malouin33 a écrit :
Ma question est la suivante : est il plus intéressent d’après vous de le vendre avant d’avoir finis les travaux donc en l’état ou de terminer les travaux avant.

En achetant pour rénover puis revendre, l’objectif est a priori de faire une marge sur les travaux : en gros vous achetez un bien 100 vous faites 50 de travaux et vous revendez 200.

Si vous avez fait par exemple 40 de travaux rien ne vous empêche de le proposer dès maintenant à la vente pour 200 avec date de dispo dans x mois le temps de finir les travaux, avec l’option pour l’acheteur d’acquérir le bien dès maintenant, en l’état donc, pour 180 par exemple.

En ce qui me concerne c’est exactement le type de bien que je recherche, habitable en l’état avec des travaux de finition à réaliser (les seuls que je me sens capable de prendre en charge… et aussi parce que sur le marché que j’étudie les finitions sont souvent mal faites) en échange d’une ristourne sur le prix d’achat.

Reste à voir s’il y a des acquéreurs du même type dans votre région, et étudier les prix du marché pour ce type de bien (si la décote à appliquer est trop importante, à vous de voir si vous privilégiez la rentabilité globale ou la date de retour sur investissement).

creusois · #4

Tout dépend du type de travaux à terminer et du public potentiel intéressé par votre bien.

S’il y a des travaux lourds (plomberie,électricité ),je pense qu’il est préférable de les terminer car sinon votre appartement ne va intéresser que des investisseurs qui vont négocier le prix ,d’autant plus si vous laissez entendre que vous êtes pressés.

Si ce sont des travaux de finition,le conseil de Dangarcia sur les deux prix est très judicieux.
Comme cela ,les personnes choisiront de faire elles-mêmes les finitions par intérêt financier (moins de droit de mutations,déduction des travaux si investissement) ou par goût du bricolage.

De même si c’est un bien pour un investissement locatif (studio pour étudiant),le fait que tout soit fait peut intéresser des personnes qui n’ont pas le temps de s’y consacrer (même public que ceux qui achètent du Pinel).On peut donc valoriser un investissement clé en main,prêt à louer.

Ce n’est pas pareil si votre appartement conviendra plutôt à une famille où les gens aiment bien mettre leur touche personnelle.

Bonne réflexion

Job · #5

Malouin , quels travaux envisagez-vous ?
c’est uniquement de la peinture ou autre ?

Malouin33 · #6

Bonjour,
Merci pour vos retours, il s’agit d’assez gros travaux. Il faut refaire entièrement la salle de bain, la cuisine et rebouchés/ peindre tous les murs. Nous avons actuellement posé des fenêtres neuves et une nouvelle porte d’entrée.
Appartement acheté 37k€ estimé a 70k€. Niveau impôt je pense qu’il ai plus intéressent de faire les travaux et vendre après mais je ne toucherais plus les investisseurs mais Mr tout le monde qui risque de chipoter pour des bricoles. Également c’est un bien en zone inondable ce qui risque de dissuader les acheteurs potentielles de RP.
Bien à vous.

creusois · #7

Je pense que vous pouvez toucher un certain type d’investisseurs,c’est-à-dire ceux qui ne souhaitent pas s’ennuyer à gérer des travaux,par manque de temps ou de compétence.

Faites des travaux de qualité ,notamment pour la mise aux normes électrique et classique pour la décoration.
Avec de nouvelles fenêtres,vous devriez améliorer l’isolation ,donc le DPE.

Ensuite,vous pourrez le positionner soit pour investissement (préparer un prévisionnel avec le loyer envisageable en comparant avec les biens équivalents dans le secteur) en donnant pour argument l’absence de travaux à faire et la facilité à le mettre en location tout de suite, soit en résidence principale.

Le fait que ce soit en zone inondable est un inconvénient,mais il y a beaucoup d’endroits comme cela en France…

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Malouin33 a écrit :

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