Comment vendre un appartement loué après une donation ?

L’article applicable est l’article 15 de la loi de 1989. Des dispositions spécifiques sont mises en place en cas d’acquisition récente.

Le point est de déterminer si ces dispositions concernent toutes les acquisitions ou alors uniquement les acquisitions à titre onéreux (les ventes). Les avis semblent diverger sur ce point (voir article). Je ne sais pas s’il existe une jurisprudence dans le domaine.

Un éclairage peut être demandé à l’ADIL compétente.

Il vous reste, en tout état de cause, la possibilité de vendre le bien loué.

Canyonneur

PS1 : vous n’êtes pas très clair dans la chronologie. En quelle année la donation a t’elle été effectuée ? Vous parlez d’héritage en 2022 puis de donation…
PS2 : L’extrait cité provient il de Légifrance ou d’un autre site ?

Dernière modification par Canyonneur75 (03/11/2022 17h52)

Bonjour Canyonneur75, bonjour Bernard2K,
Merci beaucoup pour vos retours.

Oui il s’agit d’une donation, ayant eu lieu en 2022.
Merci pour cet extrait de la jurisprudence, effectivement je lis comme vous et en déduits que nous ne pouvons pas vendre avant 2026. J’ai transféré à mon notaire.

Je ne souhaite pas vendre ce bien loué car il est loué en dessous du marché. Et je préfère éviter d’acheter le locataire…
Le locataire souhaite partir dans deux ans, on lui laissera le temps…

Je peux toujours y habiter moi-même en revanche, cela ramène le délai de juillet 2026 à avril 2024. Bref.
Merci beaucoup.
Olivier

Ma réponse : si, il est possible de se prononcer. La preuve, c’est que je me prononce :

Premièrement, même s’il était impossible de se prononcer comme le dit le Cridon, il y a le principe "dans le doute abstiens-toi" : vous n’avez pas envie d’être le prochain cas qui fera jurisprudence, donc vous n’allez pas prendre le risque juridique de ne pas respecter les délais, donc même cette supposée impossibilité de se prononcer sur l’aspect juridique permet de se prononcer sur ce qu’il convient de faire en pratique : respecter les délais.

Deuxièmement, si, je me prononce sur l’aspect juridique : principe "interpretatio cessat in claris" + le législateur a écrit "en cas d’acquisition" et non pas "en cas d’acquisition à titre onéreux" = la volonté du législateur est claire, donc il faut respecter les délais, en cas d’acquisition à titre gratuit via donation.

Je pense que, en parlant de vide juridique, le Cridon cherche surtout à sauver ce qu’il peut de son interprétation, après avoir été désavoué une première fois dans le cas du legs.

Si j’ajoute à cela que, d’une manière générale, les juges protègent très souvent les locataires, je me prononce très clairement pour le respect des délais prévus par la loi.

il est loué en dessous du marché

Je vous conseille donc de vous dépêcher d’engager la procédure pour "loyer manifestement sous-évalué". En vérifiant bien sûr qu’il n’y a pas de contre-indication à l’appliquer. En tout cas, ça me paraît la bonne solution :
- si le locataire veut vraiment partir, ça le motivera d’autant.
- si le locataire ne voulait finalement plus partir, vous avez augmenté vos revenus locatifs.
- ça peut augmenter la valeur à la revente car un acquéreur qui voudrait l’acheter pour l’investissement locatif pourrait, si les conditions sont réunies, se trouver contraint par le loyer anciennement pratiqué.

Donc, je vous conseille de vous pencher sur cette procédure bien connue et pragmatique, selon un autre bon principe "un bon tiens vaut mieux que deux TU l’auras".

Dernière modification par Bernard2K (06/11/2022 12h07)