Acheter ou louer sa résidence principale ?

Trahcoh, le 08/07/2021 a écrit :

Oui, ceux que vous avez volontairement écartés.

Justement lesquels ?

gunday, le 08/07/2021 a écrit :

L’emprunt est gratuit (caution/hypothèque, assurance emprunteur, intérêt) ?

Sinon, comme avec à minima 8% de frais d’acte notarié, arrivez vous en 4 ans à être "rentable" ?

Et surtout à quoi vous comparez l’équation ?
A un loyer identique ?

Au passage, pourquoi ne pas inclure la TF dans le calcul ?

Je ne la compare à rien, je veux seulement savoir si en faisant l’opération (la vente) je dois de l’argent à la banque, ou si j’en récupere sur mon compte. Seulement ca.

La caution et frais de dossier est inclus dans le credit.
L’assurance emprunteur je ne la compte pas puisque ce n’est pas de l’argent que je dois à la banque. Si je vends, l’assurance s’arrete.

Je me suis posé la question à la vente de ma RP acquise fin 2016 suite à ma séparation avec ma compagne cette année. Pour une RP la question "Ai-je perdu de l’argent ?" ne peut se répondre qu’en comparant avec une éventuelle location similaire.

Voici pour ma RP gardée 4 ans et demi les dépenses prises en compte (= celles qu’un locataire ne paye pas) :

Prix d’achat : 310 000 €
Frais de notaire à l’achat : 22 900 €
Frais d’acquisition : 4207 €

Taxes foncières (4 ans + prorata 2021) : 8785 €

Intérêts du prêt : 16 177 €
Assurance du prêt : 3781 €

Travaux réalisés pendant 4,5 ans : 12 098 €

Diagnostics obligatoires à la revente (ceux classiques + désormais installation eau) = 700 €

TOTAL DES FRAIS DE PROPRIETAIRE = 68 648 €

Soit sur 54 mois : 1271 € à fonds perdus chaque mois dans l’optique de la revente à un prix identique… ça pique.

Par chance j’ai revendu 340 000 € donc plus value de 30 000 € ce qui m’a ramené, au final, à une situation de locataire pendant 4 ans et demi à un loyer hors charge de 716 € pour ma maison (équivalent loyer au marché : 1100 €) donc j’ai été "rentable" mais juste parce que j’ai eu du bol que le marché soit remonté dernièrement et l’attrait post-COVID pour les maisons avec jardin…

GuiHDF a écrit :

Pour une RP la question "Ai-je perdu de l’argent ?" ne peut se répondre qu’en comparant avec une éventuelle location similaire.

Cette comparaison est légitime mais je considère que la RP peut être un actif, surtout avec l’absence de taxe sur la plus-value. C’est un levier supplémentaire pour accroître son patrimoine.

Bonjour,

Je vais amener ma petite pierre à l’édifice mais je pense que cela dépend beaucoup du lieu de l’achat

Nous avons acheté notre RP en mars 2017 neuve pour 164500 € avec un garage à Lyon 9 dans le quartier de La Duchère, pour les connaisseurs.

Nous l’avons revendu le 30 Juin 2021 pour 225 000€ FAI, une fois tout déduit(frais de levé d’hypothèque, frais d’agence immobilière, diagnostic, reboursement des emprunts en cours) il nous est resté  68 000€ dans notre poche donc l’achet d’une RP peut être une très bonne affaire.

Sur du neuf nous n’avions pas eu à payer de frais de notaire à l’achat car dans ce quartier il y a des primes de la ville de Lyon et de la Métropole qui les ont couverts dans notre cas, même si on a du les rembourser à la vente. Pour un T3 à la location dans cette qualité de logement avec un grand balcon, très bien isolé thermiquement parlant, phonétiquement c’étais pas top et proche des TCL et tout à porté de marche .

Location vs achat on aurait été sur de la location vers 1200-1300€ alors qu’on avait un crédit de 612€ auquel on rajoute 180€/mois de charges + 65 € de TF

Lindo a écrit :

Location vs achat on aurait été sur de la location vers 1200-1300€ alors qu’on avait un crédit de 612€ auquel on rajoute 180€/mois de charges + 65 € de TF

Effectivement avec ce genre de chiffres c’est souvent plus avantageux d’acheter. Mais c’est rarement le cas (par chez moi ça serait plutôt location à 650€, achat à 1100-1200 de crédit)

D’ailleurs ça m’étonne beaucoup que vous puissiez acheter un bien qui se loue 1200-1300€ pour 165k€. C’est une rentabilité plutôt bonne.

JereCo, le 08/07/2021 a écrit :

Bonjour à tous.
Je suis en train de faire des simulations pour savoir à partir de combien d’année revendre un appartement sans établir de pertes.

Dès lors que le rendement de l’opération est supérieur au coût de financement.

Au début vous investissez un certain montant (prix d’achat) et supposez que vous revendez au même prix à la fin.
Entretemps vous avez des charges (frais d’achat, travaux, assurance, taxes, etc.) et des recettes (un loyer ou plutôt une économie de loyer dans le cas d’une RP).
Ces données vous permettent d’estimer le taux de rendement interne de l’opération.
À comparer avec le taux de financement.

En complément, il y a un point qui n’est pas évoqué, c’est la couverture face aux évolutions de prix de l’immobilier.
Je m’explique.
Mon premier enfant va entrer dans la vie professionnelle à Paris, et au regard de ses économies et de sa capacité d’emprunt, il ne peut pas acquérir plus qu’un deux pièces. Il ne répond pas à son projet immobilier de moyen terme, à savoir un logement familial.
Néanmoins, je lui conseille d’acheter car si l’immobilier monte, il sera couvert pour ce tiers de son appartement futur, et s’il y a une baisse, l’effort pour le complément baissera, ce qui est également très bien (mieux même).

Dernière modification par bet (09/07/2021 17h38)

gunday a écrit :

Total : 27,3k€ de charge en 5 ans.
Capital remboursé : à revente à prix identique : 25k€ en 5 ans
Donc restant sur le compte après achat puis revente courant de 5ème année : -2,3k€

J’ai beau retourner le problème dans tous les sens, je ne vois pas la logique à retirer le capital remboursé du montant des charges.
Ce capital a été immobilisé à la banque pendant votre durée d’occupation, mais il est bien sorti de votre compte à un moment donné. Donc si vous voulez le compter comme un revenu à la sortie, il faut aussi le compter comme une charge au départ.

Par ailleurs, vous avez oublié dans les charges le montant des intérêts payés à la banque et de l’assurance du crédit.

Edit : Si je fais la simulation sur meilleurtaux.com avec vos hypothèses (100 k€ sur 20 ans), il me donne une mensualité de 491€ / mois (assurance du crédit incluse).
J’ai donc déboursé 29460€ de mensualité en 5 ans, pour 25 k€ de capital (donnée issue de votre message). Il faut donc ajouter une charge de 4460 € (la différence, perdue en intérêts et assurance crédit) dans le calcul.

J’en déduis donc, en reprenant vos chiffres : 27,3 + 4,5 = 31760 € déboursés pour l’occupation du logement pendant 5 ans. Soit 529 € / mois que l’on peut comparer au loyer d’un logement équivalent.

bet, le 09/07/2021 a écrit :

En complément, il y a un point qui n’est pas évoqué, c’est la couverture face aux évolutions de prix de l’immobilier.
Néanmoins, je lui conseille d’acheter car si l’immobilier monte, il sera couvert pour ce tiers de son appartement futur, et s’il y a une baisse, l’effort pour le complément baissera, ce qui est également très bien (mieux même).

C’est le schéma cher aux agents Immo du « parcours immobilier » au cours d’une vie il se heurte quand même à une réalité : si l’immo monte c’est sous entendu face aux loyers d’une même location et donc il est moins rentable pour se loger (il peut l’être plus si par exemple on revend ensuite pour aller dans une zone où les prix ont baissé), et si il baisse on a perdu de l’argent (mais on pourra peut être acheter ensuite un bien supérieur que l’on aurait pas pu acheter avant mais cela nous aura coûté la perte antérieure comme une assurance.

Il faudrait à mon sens ne jamais oublier que l’achat versus location pour la RP n’ a de sens que si l’opération est bénéficiaire donc si on reste très longtemps au même endroit (moins commun qu’avant) ou si on compte faire une plus value immobilière dans cette niche fiscale qu’est la RP.
Il est donc certain que de nos jours il faut faire une plus value pour pouvoir utiliser l’intérêt d’avoir une RP et donc oublier les moins values du « parcours immobilier » qui n’utilise pas la puissance dont dispose la RP.
L’immobilier est déjà suffisamment taxé de tous côtés (car immobile) et il faut faire des contorsions (mise en société, anticipation de succession, démembrement, création de dettes, etc) pour ne pas en plus réaliser des moins values ou accepter des pertes pour acheter encore plus cher autre chose.
Je ne suis pas sûr que ce parcours immobilier ait un autre intérêt que celui de réaliser des plus values successives sur des biens itératifs en résidence principale fiscale mais ce n’est pas avis des agents Immo qui vous raconteront effectivement cette histoire d’acheter plus avec plus ou moins avec moins.

Oui en ce moment taux bas durées longues prix élevés forment une excellente assurance (qui a un coût direct et un coût d’opportunité) en lisant bien son contrat (pas d’alcool au volant, pas de parachutisme, attention aux impôts si indivision hors mariage, ne vous approchez pas d’un lion, n’attrapez pas de virus étrange etc).
Il y a deux risques non couverts celui de la negative equity et celui de la moins value avec un pari sur son espérance de vie, il est perdant dans l’immense majorité des cas.

Dernière modification par Double6 (11/07/2021 10h17)

Sans aller jusqu’au cas de revente potentielle dans des conditions de marché défavorables, je m’intéressais à la gestion de la mensualité de crédit versus mensualité de loyer en cas d’aléa, notamment pour les indépendants/libéraux.

Je considère que la possibilité de moduler l’échéance, de la suspendre pendant plusieurs mois, dans les cas les plus graves que l’assureur prenne le relais constituent pour moi une forme de prévoyance.
Dans cettte configuration de non-vente, les prix du marché ne comptent pas.

En cas de grosse difficulté, constituer un dossier pour une location peut être un chemin de croix.

RadioInvest a écrit :

Je considère que la possibilité de moduler l’échéance, de la suspendre pendant plusieurs mois, dans les cas les plus graves que l’assureur prenne le relais constituent pour moi une forme de prévoyance.

En cas de difficultés de trésorerie, dans un cas (locataire) vous devez de l’argent à un propriétaire, dans l’autre (propriétaire) vous devez de l’argent à une banque. Je ne sais pas ce qui est le plus inconfortable. Dans un cas (locataire) vous pouvez déménager vers une solution de repli plus économique ; dans l’autre c’est moins évident, dans le pire des cas vendre pour pouvoir rembourser le crédit n’est pas une situation idéale pour vendre au bon prix…

Comptablement la RP est bien un actif, mais c’est le seul investissement qu’il est difficile d’évaluer sur de seuls critères financiers. On peut avoir le coup de coeur pour un bien clairement trop cher, le coeur a ses raisons etc.