Acheter sa résidence principale et la louer dans 5 ans…

Koro · #1

Bonjour à toutes et à tous,

Certains se souviendrons sans doute de moi, je fréquente ce forum depuis un petit moment, je n’y poste pas mais y lit beaucoup.

Je reviens vers vous car mes projets ont beaucoup évolués. En effet, je compte mettre l’investissement locatif un peu de côté.En fait je souhaite l’aborder d’une autre manière.

En fait, je souhaiterai acheter ma résidence principale dans un premier temps, et pour une durée que j’estime entre 2 ans (minimum) et 7 ans (maximum). En restant objectif, je pense que tabler sur une durée de 5 ans est tout à fais correct.

Ceci étant dit, la localisation, maintenant. Je ne pense pas que mon idée aurait été viable si je vivais ailleurs qu’en Ile de France.

Mon projet : acheter ma résidence principale, y vivre environs 5 ans (à plus où moins 2 ans) puis ensuite quitter la région parisienne et LOUER ce bien.

Je souhaite partir sur un T2. Je pourrai donc (si j’ai bien compris) viser un couple de jeunes locataires quand j’envisagerai de louer.

Je vois plusieurs avantages à cette situation : j’aurai vécu dans le logement, je connaitrais ses avantages, ses inconvénients. Je me serai familiarisé à l’entretient, à la rénovation, au rafraichissement. Un des principaux avantages que j’y vois : au lieu de payer un loyer, je me constituerai un capital ! Ce qui est l’objectif de bien des personnes sur ce forum si je ne m’abuse

BREF ! Pourquoi je viens vers vous? Car j’ai plusieurs questions qui me trottent dans la tête, et je n’ai pas la chance d’avoir dans mon entourage des gens qui s’y connaissent un minimum en immobilier, ou en investissement.

1) Je sais que la localisation est importante. Pour moi, les critères déterminants sont : la proximité des transports, le "type" de la rue( est elle bruyante, est elle passante, est-elle proche de coins mal famés). A quels autres critères faut-il prêter attention pour déterminer si une localisation est propice à l’achat/la location?

2) Ce type d’opération vous semble-t-il viable? Pour moi, un investissement dans la région parisienne a peu de chance d’être "perdant", pour peu que l’on ne choisisse pas un taudis dans un immeuble au bord de s’écrouler…

3)Il me semble avoir vu passer un lien, ou un fichier excel, qui aidait à déterminer quand il est préférable de louer, et quand il est préférable d’acheter en fonction d’un temps donné, quelqu’un pourrait-il m’indiquer le "chemin à suivre"? :p

4)Quel budget vous semble adéquat pour un T2 sur Paris? J’envisageais de ne pas dépasser 130.000€ tout frais inclus(notaire, agence, etc…), et je souhaite au maximum à avoir à "rafraichir" l’appartement ( un coup de peinture, quelques vis, à la limite deux ou trois carreaux du carrelage…)

5)Pour finir, si vous aviez des raisons de ne pas réaliser une telle opération, quelles seraient-elle? ( pour la même situation que celle présentée : île de France, 5 ans de "stationnement" puis location à l’issue pour un T2)

Voilà, d’autres questions viendront sans doute se greffer à ce post, mais pour l’instant c’est tout ce qui me vient à l’esprit !

Merci d’avance pour vos réponses !

Koro

Mots-clés : achat, jeune, location, stratégie

lemouz · #2

Pour avoir fait un peu la meme chose (achat en RP pdt 2 ans puis départ en province pour location), je me permets de vous répondre.

1/ La localisation
Je pense que les critères pour sélectionner un bien sont super nombreux. Au final, ils se résument tous ou presque à : est ce que je serais tres fortement intéressé pour y vivre moi ?
Pour pousser plus loin, on transforme ca en : est-ce une zone où je peux toucher 50, 70, 90% des gens à la recherche d’un logement .

2/ Un investissement en région parisienne a (un peu) moins de chances d’etre perdant qu’en province.
La forte demande aide beaucoup mais elle ne fait pas tout. Une forte demande de dossiers pourris reste une bonne chance d’avoir des problemes dans 5, 10, 20 ans..
Ne mégotez pas avec les critères de choix. Quand vous aurez trouvé votre bonheur, la spécificité parisienne vous permettra, à la limite, de dépasser de 2% votre budget prévu car, la demande sera toujours là (sous réserve d’un point 1/ validé)

4/ Vu le budget, je pense que Paris intra muros est injouable. Et la 1ere couronne "saine" itou mais ca se discute avec les specialistes de la région (ca fait 2 ans que je n’y suis plus)

5/ Seul inconvénient, dans 2/5/7 ans vous perdrez avec votre déménagement le bénéfice de la non-imposition de + value sur la RP

Pruls · #3

Dans son ensemble, je pense que le marché immobilier est orienté à a baisse et que la région parisienne l’est plus qu’ailleurs. A horizon de 5 ans, je déconseille d’acheter sa résidence principale.

D’après les messages de plusieurs personnes sur ce forum, la rentabilité des biens sur Paris n’est pas suffisante pour trouver un autofinancement.

Votre montage est contraire avec les logiques fiscales actuelles.

Je ne sais pas où vous allez déménager après 5ans (Toulon?), mais il est plus coûteux de gérer une location à distance.

A moins d’avoir une opportunité de marché (création d’un tram, ouverture d’une usine, financement très très sympa…) je ne pense pas que votre projet soit pertinent d’un point de vue financier.

Par ailleurs, je vous invite à relire mon point de vue sur votre présentation, l’immobilier me semble être trop tôt pour vous.

Cordialement.

Dernière modification par Pruls (22/10/2013 00h25)

backsync · #4

Désolé pour vous mais n’espérez pas trouver un T2 à 130.000 euros (à moins de tomber sur une très très bonne affaire) car un studio tourne déjà au tour de 150.000 euros.

Maintenant, il faudrait que vous regardiez la fiscalité également.

Si vous louez votre appartement, il ne sera plus votre RP et donc vous devez payer la taxe à la plus-value lors de la revente.

De plus, le revenu foncier sera taxé et vous avez alors très peu de marge de manœuvre pour ne pas payer les impôts supplémentaires.

Koro · #5

Merci pour vos interventions.

Tout d’abord, Pruls, j’ai bien pris en compte votre mise en garde (si j’ose dire) concernant mon âge, et qu’il existe d’autres possibilités pour me créer un patrimoine. Et je compte bien dépasser cette barrière de l’âge !

Mais l’immobilier est un monde qui m’attire, j’ai envie d’en apprendre davantage. De plus, je ne souhaite pas payer un loyer qui ne me rapportera rien. Je préfère créer du patrimoine. Après peut-être que je fais fausse route, je le verrai au fur et à mesure des réponses qui arriveront ici.
Attention ! Non pas que votre avis m’importe peu, mais je n’abandonne pas facilement une idée, surtout si je la mûrit depuis quelque temps ! Mais je saurait l’abandonner si l’on me prouve que je court à la catastrophe

Pruls a écrit :
Votre montage est contraire avec les logiques fiscales actuelles.

Que voulez vous dire par là? Mis à part que je ne créerai pas de déficit foncier, je ne vois pas. (Il y a une exonération de taxe foncière et d’habitation les deux années suivant l’achat d’une RP si je ne me trompe pas)

lemouz, vous avez apparemment réalisé le projet que j’envisage :qu’en avez vous retiré? Regrettez vous? le referiez vous?

Quels sont les choix qui ont motivé un tel projet (si ça n’est pas trop personnel)?
Avez vous rencontré des difficultés imprévues au moment de la mise en location?

backsync a écrit :
Désolé pour vous mais n’espérez pas trouver un T2 à 130.000 euros (à moins de tomber sur une très très bonne affaire) car un studio tourne déjà au tour de 150.000 euros.

On ne parle pas de Paris Intra-muros hein…Pour que vous visualisiez mieux le secteur que j’envisage, il serait situé dans les 15km autours de St Germain en Laye.

Pour ce qui est de la plus-value lors de la revente, encore faudrait-il que je souhaite vendre ! Ce qui ne sera pas forcément le cas (un revenu supplémentaire n’est jamais de trop)

Et je n’ai jamais dit que je voulais me limiter à un seul investissement. Rien ne m’empêche, une fois l’appartement mis en location, de renouveler l’expérience et de faire un investissement locatif pour en tirer les avantages fiscaux?

Pruls · #6

Votre age ne me dérange pas, mais la situation dans laquelle vous êtes, oui. Celle ci est très courante à 22ans (c’est juste la vie quoi) et c’est bien le fait de ne pas avoir de visibilité sur votre vie familiale qui me gène vis à vis de l’immobilier.

Et j’ai émis d’autres objections.

Pour l’instant, vous répondez par des formules du genre "je ne veux pas payer un loyer en pure perte" ou "je veux me constituer un patrimoine" qui me semble insuffisantes donc sauf à apporter des réponses plus précises et concrètes aux objections soulevées, je n’interviendrai pas plus avant dans la conversation.

Pour cela, je vous encourage à continuer à lire les archives du forum, notamment pour approfondir les différents points que j’ai soulevé, ainsi que les sujets épinglés.

Bonne continuation.

Dernière modification par Pruls (22/10/2013 00h28)

Boubouka · #7

Aller sur seloger.
Trouver un bien dans vos critères yc le budget.
Chercher une affaire avec une décote. Cherchez cherchez cherchez.
Faites vous même les travaux. Apprenez a manier les outils si l’immobilier vous attire.

Y habiter. Intéressez vous a la gestion de l’immeuble et au conseil syndical.

Vous allez apprendre énormément et prendre confiance.

Si vous faites un bon achat au départ, quoi que vous arrive vous êtes gagnant dans 5 ans. Dans 5 ans vous prenez la decision la meilleure. Concentrez vous sur l’achat. C’est ce qui compte.

Faite une simulation entre loyer vs revente a -15% + frais sur 5 ans. Ce sera votre zone d’atterrissage. Si vous êtes +/- a l’équilibre, vous aurez gagné l’apprentissage.

Si vous êtes dans un grand rouge, passez votre chemin.

Si le delta est vraiment positif, vous démarrez bien.

Il vous reste maintenant a chercher.

Ps. Pour ma RP actuelle j’ai passé 4 ans a chercher. Les critères étaient nombreux.

Bonne chance.

alexsince1978 · #8

Pour avoir lu votre poste précédent, je vous conseille, histoire de perdre de temps, de prendre un rdv avec votre banquier en prenant un prix indicatif sur se loger en appliquant une décote. En fonction de sa réaction, avisez.

GoodbyLenine · #9

Je suis en ligne avec la position que pruls a exprimée.

Koro a écrit :
je ne souhaite pas payer un loyer qui ne me rapportera rien.

Comme déjà expliqué maintes fois sur ce forum : ce raisonnement est erroné !
Le loyer payé vous "rapporte" … le droit d’occuper le logement.
Est-ce bien différent de payer au propriétaire un loyer de 3-4%/an du prix d’achat du logement …. ou 3-4%/an d’intérêts du montant encore du à la banque ? (et ne venez pas me dire que le capital encore du va diminuer : en étant locataire, le montant de ces remboursements de capital, vous pourriez aussi les placer ailleurs !)
Il faut en plus tenir compte des charges supplémentaire que paie un propriétaire, et pas un locataire : taxe foncière, charges non récupérables, et travaux.
Il ne faut pas non plus négliger les "frais de notaire" et les "frais d’agence", qu’on paie effectivement lors de l’achat, et qu’on ne récupère pas lors d’une revente ultérieure (sauf si les prix de l’immobilier ont monté, mais parier la dessus semble aléatoire actuellement)…

Koro a écrit :
Il y a une exonération de taxe foncière et d’habitation les deux années suivant l’achat d’une RP si je ne me trompe pas.

Je crois que vous vous trompez : l’exonération en question concerne les biens neufs, durant les 2 années qui suivent leur livraison (et seulement si vous remplissez les bons papiers en temps et en heure).

Shagrath · #10

Ayant fait construire une maison il y a moins de 2 ans je me permets d’apporter quelques précisions  :

Koro a écrit :
Il y a une exonération de taxe foncière et d’habitation les deux années suivant l’achat d’une RP si je ne me trompe pas.

GoodbyLenine a écrit :
Je crois que vous vous trompez : l’exonération en question concerne les biens neufs, durant les 2 années qui suivent leur livraison (et seulement si vous remplissez les bons papiers en temps et en heure).

Seule la taxe foncière est concernée par une exonération dans les conditions précisées par GBL. La taxe d’habitation étant dû à 100% dès que vous occupez le logement un premier janvier (comme les locataires)…

Autre précision l’exonération de la taxe foncière ne s’applique pas à la partie prélevée, le cas échéant, au titre des ordures ménagères ce qui peut faire quelques centaines d’euros non exonérés…

Par ailleurs tant que vous n’avez pas envoyé les papiers indiquant la fin de vos travaux (date retenue pour vous exonérer pendant 2 ans) vous payez la taxe foncière sur le terrain non bâti (au moins une fois sauf à construire très très rapidement…)…

Enfin beaucoup de gens l’oublient mais avant même de commencer à construire des taxes sont dues (Taxe locale d’équipement…) de plusieurs dizaines d’euros le m² soit quelques milliers d’euros…

gruezivoll · #11

Bonjour ,
quasi dans votre cas sur le processus,mais pas sur le timing ni les conséquences

mais le choix au bout de 7ans était pour moi soit de louer soit de vendre , j’ai décidé de vendre (fait depuis jeudi dernier acte définitif)car je n’ai pas le sentiment (mais c’est subjectif) que l’immo est une sur une pente ascendante ( la bonne info sur le sens du marché est dure à identifier ,j’ai pressenti plutôt une baisse ;…).

le résultat est une belle plus value ,la contrepartie est que je n’ai plus d’immo physique .

La suite logique est de voir le marché immo continuer à grimper et là ce sera compliqué mais les prix en province me semblent vraiment en baisse depuis 1an (amha) .Donc un futur achat possible ou plusieurs sous quelques mois …

Tout ça pour dire que monter un projet dépend d’un timing , du sens de la conjoncture ,sans compter sur l’effet scotchage si les prix IMMO tombent vraiment .
comme mes camarades ici je dirai qu’il ne faut pas foncer tambour en tête mais effectuer des projections tout azimuts afin de voir ce que sera votre projet .

merci de m’avoir lu .

Dernière modification par gruezivoll (22/10/2013 12h07)

lemouz · #12

Mon projet n’etait pas le meme que le votre car, au moment de l’achat, je n’envisageais pas de quitter la RP (Région Parisienne).
Pour cette Résidence Principale, nos citères nous ont permis d’acheter ce que nous voulions et ce qui nous garantit de re-louer très facilement : annonce sur LBC > 5 demandes de visite en 2j > 3 visites effectuées (merci notre voisine ! )> 3 dossiers déposés car tout le monde le voulait.
Je suppose donc qu’il en sera de meme pour une éventuelle revente (sous réserve de mettre un prix au marché)
Quelques criteres qui font la solidité de l’achat (forcément subjectif) :
- ville de bonne réputation (entre Cachan et Antony)
- proximité RER B (8 minutes à pied) et N20 (1min) sans les nuisances associées (orientation, position dans la rue)
- dernier étage
- balcon de 10m²
- résidence en très bon état des années 80 (plutot lire : pas une résidence des années 70)
- box en 2ieme sous-sol (avec possibilité de garer une seconde voiture devant vu que c’est le dernier emplacement)
- j’ajouterai bien les menuiseries refaites en 2010 mais bon, ca nous l’avons fait APRES l’achat

J’ai moi aussi eu le choix de louer ou revendre lors de notre départ. Nous avons choisi la location car :
- les avantages cités plus haut nous permettent d’envisager, à long terme (10 ans) et dans le pire des cas, une baisse plutôt faible, en tout cas moins forte que le "tout-venant"
- la facilité de location nous rend sereins sur la vacance locative (pour la qualité du locataire c’est autre chose mais ca, c’est indépendant de tout)
- la revente rapide n’aurait pas permis "l’amortissement" des divers frais d’achat

Aujourd’hui, j’en retire un cash flow positif mais uniquement grace a des conditions spéciales :
- j’ai du rembourser les prets aidés (PTZ, Action Logement) lors du départ > mensualité plus faible
- j’avais un apport tres important (~90k)

Mais pour vous donner une idée, la cash est a peine équilibré (+10€ par mois) avec un loyer HC de 935€ pour un pret de 600€…
Aujourd’hui, je ne referais pas un tel achat c’est certain.
Mais comme c’était une donnée d’entrée, qui fait certes monter mon taux d’endettement mais qui ne change pas mon cash flow, je conserve ce placement à faible rendement (2.8% après impots) certes mais qui, étant neutre, peut me permettre de laisser passe l’orage éventuel d’une baisse en IDF (l’estimation meilleursagents est toujorus > pour le moment à mon prix d’achat hors frais) et de voir mon patrimoine s’enrichir de la valeur de capital chaque mois

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