SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonjour,

Bravo pour votre offre.
Je me permettrait de vous donner mon avis concernant le choix des SCPI que je trouve diversifié sur le plan géographique et thématique mais pas assez au niveau de l’ancienneté de la SCPI et donc de sa capitalisation…
En effet, si on enlève Pierval elles sont toutes très voire très très jeune, elles ont été créées entre 2018 et 2021…Niveau capitalisation cela s’en ressent naturellement avec des petites capitalisation de quelques dizaines de millions. Je trouve qu’au global c’est plus risqué.

Je prendrais un "poids lourd" de fond de portefeuille (même si le TDVM est plus faible mais sera plus résiliant) comme IMMORENTE ou autre et 1 autre SCPI plus ancienne (il y a le choix)….

Cela est ma propre vision des choses et n’engage que moi, ce n’est même pas un conseil mais un point de vu que je partage.

PS: une remarque concernant l’offre bancaire. L’indemnité de remboursement anticipé (IRA) est fixé avec un plafond par la réglementation…aussi je ne comprends pas comment il est possible qu’elle soit de 6% car c’est au delà de la réglementation….

Le taux est un peu élevé mais bon vous avez peu de contrepartie.

Chaque situation est différente…et puis comme vous dites vous visiez spécifiquement des SCPI jeunes donc vous avez votre raisonnement et surtout la vision 360° sur la répartition de votre patrimoine et donc sa diversité.

Dur dur de faire des choix….et plus on a de critère plus c’est compliqué de les concilier tous…;-)

Je me garderai de vous conseiller tel ou tel SCPI….mais Kivaneos est orienté dans le résidentiel ce qui n’est pas le cas de coeur de région (je ne connais pas pierre immo!). Une que j’apprécie bien car diversifié en régions (pas 0% europe) avec un bon TDVM (stable dans le temps) et avec plus de 200 M€ de capitalisation c’est vendôme regions. J’en possède depuis 2017 et les dividendes sont plutôt élevés et stable avec un bon taux de recouvrement des loyers malgré la crise en 2020…Sur le même créneau il y a epargne pierre avec une plus grande capitalisation mais un tdvm en baisse depuis quelque temps même si au dessus de la moyenne (j’en possède aussi)…

Bon courage

Bonjour,

Je me permets de vous partager une nouvelle offre de financement dévoilé par mon partenaire courtier notamment pour la possibilité de financier Corum XL :

2% sur 20 ans, différé de 6 mois
ouverture de compte sec, pas de domiciliation ni d’équipements.
accessible aux salariés et professions libérales avec un revenu minimum de 40 K€/an
propriétaire avec un patrimoine net égal au montant financé
un minimum d’épargne de 15 K€
Pas de frais de dossier, frais de courtage 1%
taux d’endettement de 33% max avec une prise en compte de 75% des revenus fonciers existants ou à venir.
Caution Crédit logement et délégation d’assurance

montant minimum: 100 000€ sur 3 SCPI max

SCPI éligibles: on retrouve Corum XL, Eurovalys, Pierval Santé, Epargne Foncière, LF Grand Paris, PF Grand Paris, PFO, PFO2, Efimmo et Immorente.

Bien à vous,

Bonjour à tous,

Je suis actuellement en phase de finalisation de mon emprunt à la Caisse d’Epargne (le dossier débuté début avril… et posté ici courant mai…). Mon conseiller me demande désormais de nantir mes parts de SCPI acheté à crédit en plus de la garantie de la SACCEF. Est-ce un cas de figure habituel ? N’est-ce pas redondant SACCEF + nantissement en terme de garantie ?

Merci d’avance,

@sanvio : je suis d’accord avec "Mopp" c’est totalement redondant…le nantissement des parts sous seing privé est gratuit (normalement la banque (en tout cas la mienne) ne fait pas payé car c’est juste un papier écrit par elle à signer) et devrait être suffisant (dans mon cas ça s’est passé comme ça).

Je me demande même si c’est légale d’avoir 2 garanties pour assurer un même crédit.
En effet, en cas de défaut de remboursement de l’emprunteur, cela voudrait dire que la banque peut se faire rembourser le crédit par d’une part la SACCEF et aussi d’autre part en vendant les parts nanties….c’est jackpot!
Montage très étonnant……

Bonjour
Ayant des dossiers en cours de financement scpi en direct ou sci avec la caisse d’épargne.
Il exige la caution saccef + nantissement des parts effectué chez un notaire d’où le coût  annoncé.
Actuellement c’est ça ou rien avec eux.

Pour plus de clarté concernant les offres bancaires pour l’achat de parts de SCPI, peut-être faudrait-il que chaque forumeur précise dans son message l’offre en question et une synthèse très courte de sa propre situation car les différences concernant les questionnements récents sur les garanties exigées par la banque (nantissement, organisme tiers) trouvent sûrement leur réponse dans la pluralité des situationns d’emprunteurs (propriétaire ou non de sa RP et  CRD correspondant, proportion d’immobilier à date dans le patrimoine net/patrimoine brut…).

Bonjour,

Après plusieurs semaines de recherche, on vient de me proposer sensiblement la même offre que celle évoqué ici par xenesis.

- Taux: 1.90% sur 20 ans pour 150k€
- Garantie: Crédit Logement, 1.4% du montant du prêt soit 2100€
- Frais de dossier: 500€
- Contrepartie: ouverture d’un contrat d’assurance vie, 15% du montant emprunté (25k€ minimum).

En revanche, la liste des SCPI ne semble soumise à aucune restriction.
Le CGP m’a d’ailleurs proposé 2 allocations intéressantes:

Allocation 1:
- 33% Corum XL
- 33% Pierval
- 33% Immorente

Allocation 2:
- 33% Corum XL
- 33% Pierval
- 33% Coeur de régions

La première me semble plus "prudente" et Immorente possède également 20% de son patrimoine à l’étranger.

En SCI a l’IS, comment est apprécié ceci :

Conditions: être propriétaire de sa résidence principale ou d’un patrimoine immobilier

Et ceci :

avec une domiciliation

?

Bonjour à tous,

après avoir pris contact avec plusieurs CGP et revendeurs de SCPI, il n’existe apparemment qu’une offre de financement sur le marché pour les investisseurs non propriétaires d’un logement,il s’agit de Primoval, et leur offre de financement s’accompagne qu’un choix très limité de SCPI.

La solution de contournement que j’entrevois, hormis de devenir propriétaire (), pourrait être de passer directement par les banques régionales, mais j’ai peur que le critère d’être propriétaire existe aussi vis à vis de l’assurance emprunteur. Connaissez-vous des banques qui proposent l’achat de SCPI à crédit pour les non propriétaires?

@ Kabal

Kabal a écrit :

Ils ne parlent donc pas de la domiciliation des revenus de la SCI du coup.
Comment est apprécié l’endettement global au travers d’une SCI ? Avec une règle des 33% ? Autrement ? Cas de dette perso + SCI.

Pardon, je n’ai pas été très précis: la domiciliation des revenus des SCPI dans les livres de la banque prêteuse est un prérequis. La domiciliation que j’évoque est celle des revenus des associés (en général cela représente de plus grosses sommes avec la souscription de pack bancaire). C’est celle ci qui motive la banque a faire un effort.

En ce qui concerne l’endettement, la banque n’a pas forcément la même méthodologie/approche que la société de caution mais en gros je dirais que les deux regardent le taux d’endettement des associés comme s’ils étaient endettés en direct (ce qui est logique car une caution est systématiquement demandée). De mon expérience la borne des 33% n’est pas une limite haute, sur un profil de qualité, on peut dépasser les 40% (45% étant peut être une borne haute). J’y mets les réserves d’usage car tout cela est au cas par cas et peut évoluer du jour au lendemain en fonction de nouvelles directives prudentielles.

@Tonnick
Ce sont pas toujours les banques mais plutôt les sociétés de caution qui imposent ces règles en matière de détention de la RP ou de patrimoine immobilier. Or sur 20 ans les banque souvent réclament ce type de garantie.
Typiquement sur 15 ans, en ayant comme garantie le nantissement des parts des SCPI, ce blocage disparaît de mon côté.