SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonjour rasmussen,

On peut toujours obtenir mieux….l’offre semble correcte dans son ensemble surtout si vous pouvez choisir autant de SCPI que vous le souhaitez par ligne de 20K€….mais vous souhaitez mettre tout sur une seule SCPI ce que je trouve "dommage" en terme de diversification du risque (il y a tellement de SCPI différentes…).

Si vous pouvez négocier sur un critère je pense à la garantie hypothécaire de 1,5%, ne serait il pas possible de prendre comme garantie un nantissement des parts achetés et sous sein privé c’est 0€.

Concernant les FD (Frais de dossier) je jouerai sur le fait que je ne ferais qu’un seul crédit (car une seule SCPI) et donc plus facile à monter, moins de temps de traitement, etc….dons moins de FD que si vous achetiez 7 SCPI….

Je constate qu’il n’y a pas d’assurance….étonnant de la part de la banque je trouve….c’est quoi comme type de crédit? Le taux semble plus élevé qu’un taux de crédit immo….

Voilà pour mon avis.

Faire une hypothèque sur sa RP pour investir à crédit dans des SCPI dans le contexte actuel, ça me semble surtout, au delà de l’aspect coût, à déconseiller tout simplement, car risqué. La probabilité est faible mais en cas de problème, la conséquence me semble potentiellement lourde. En cas d’insolvabilité personnelle (chômage, divorce etc…) et d’illiquidité des SCPI (certaines le sont déjà et d’autre peuvent le devenir), vous vous retrouvez potentiellement à la rue (la pierre-papier n’abrite pas bien contre la pluie, même avec du beau papier glacé).

Serais-je le seul à faire ce raisonnement?

Bonjour

De mon côté on me propose 1.89% sur 20 ans avec crédit logement. Choix de SCPI libres. 15% du montant placé en épargne avec un minimum de 25k sur assurance vie nantis. Offre axa Thema.

Délégation d’assurance emprunteur possible après 1 an. Pas de modulation a l’échéance, pas de gratuité sur les ira.
Différé d’amortissement possible sur 6 mois. Jusqu’à 5 lignes de SCPI possibles’

Sur les SCPI je pensais prendre ceci :

Activ immo (logistique)
Sofidy invest Europe (maison mère sofidy gage d’une gestion saine)
Pf hospitalité Europe (ou pierre val)
Interpierre (logistique et bureau dans une zone qui présente de beaux potentiels)
et une française parmi l’un de ses choix
Kyaneos pierre, pf grand Paris (bonne revalorisation) ou coeur de région (j’aime le côté vertueux de l’isr)

Afin d’éviter la fiscalité française je pensais prendre les 3/4 sur de l’Europe (voir peut être faire du 100% europe ?)

Au niveau du rendement on me propose 4.5% de rendement avant impôts avec revalorisation des loyers a 0.50% par an. Pas de revalorisation des parts dans l’étude qu’on me propose.

Qu’en pensez vous ? Le choix des SCPI vous semble t’il assez diversifié ?

xenesis a écrit :

De mon côté on me propose 1.89% sur 20 ans avec crédit logement. Choix de SCPI libres. 15% du montant placé en épargne avec un minimum de 25k sur assurance vie nantis. Offre axa Thema.

Choix vraiment libre ? Toutes les SCPI ne sont pas éligibles à Crédit Logement, parmi votre sélection on m’avait indiqué que Activimmo, Kyaneos et Coeur de Région ne l’étaient pas.

C’est un point positif.
Comptez cependant 1%/an du montant nanti dans votre TAEG, car c’est au minimum ce que vous perdez par rapport à une assurance vie plus compétitive

"Ces scpi sont possibles avec l’offre Axa thema et la mise en place d’un nantissement a 100% sur un CAV."

Sur le papier vous voulez dire ?

Bonjour à tous,

Décidément c’est la saison pour les offres de financement SCPI.

En complément de l’offre réservée aux habitants de la Gironde, des Landes et du Lot-et-Garonne dont j’ai bénéficié, mon CGP m’a communiqué une nouvelle offre (car je cherche pour des amis) avec une banque dont j’ignore l’identité. Je vous donne toutes les informations en ma possession.

Conditions :
100 000 € minimum - Répartition possible sur 2 SCPI maximum
Prêt immobilier avec intérêts déductibles : 1,9 % sur 15 ans et 1,95 % sur 20 ans
Frais de courtage de 1500 € (ça fait cher, moyen de s’arranger j’imagine 😅)
Pas de frais de dossier
Frais de garantie Crédit Logement d’environ 1%

Profil emprunteur :
L’emprunteur doit avoir un patrimoine immobilier net au moins équivalent au montant du prêt SCPI
Salariés et professions libérales uniquement

Liste des SCPI
Je n’ai pas la liste exhaustive des SCPI finançables mais j’ai eu la confirmation pour : Epargne Pierre, Epargne Foncière, Eurovalys, Pierval Santé, PF Grand Paris et PFO2.

Mon avis : les conditions sont honnêtes compte tenu de l’absence de contreparties et il y a des SCPI européennes de qualité (Pierval et Eurovalys). Ca reste mieux que le CFCAL avec un taux prohibitif à 2,75%. C’est une alternative à ce propose AXA THEMA du coup.

J’espère que cette offre pourra en aider certains !

J’ai eu des précisions sur l’offre de Sofidy financement, qui est pour l’instant non publique, mais je vois que maxlille a édité son message avec les informations. On m’a fourni les mêmes caractéristiques (2,4 ou 2,5 % sur 25 ans, visiblement le taux n’était pas encore bien arrêté) donc je ne vais pas les redonner.
Quelques informations supplémentaires :
Les frais : 600 € puis 300 € par ligne de SCPI + éventuellement frais de courtage
Les SCPI éligibles sont évidemment Immorente, Efimmo et la nouvelle Europe Invest.
Pour les 15 % de SCPI "autres", il y a une liste prédéfinie. Je n’ai pas tout retenu mais j’ai relevé la présence d’Epargne Pierre et l’absence de Corum.
L’offre est éligible à la SCI. 

Ce qui me fait un peu sourire c’est que mon CGP m’a présenté cela comme une offre bien meilleure que l’offre CFCAL, alors qu’entre 2,5 ou 2,7 % sur 25 ans la différence mensuelle est de 15 € par mois. Avec comme inconvénient un choix beaucoup plus restreint.

Grosso modo, on est donc très proche de l’offre de financement interne à Primonial (éligible également à la SCI) mais avec les SCPI de la maison.

Je ne pense pas que votre conseiller y gagne (à court terme) en vous orientant vers le 15 ans. Bien au contraire, sa commission serait plus élevée en vous faisant prendre 100k plutôt que 80k (sur les SCPI, car sur l’emprunt il ne gagnera pas grand chose).
Il doit plutôt considérer que mieux vaut vous conseiller bien, pour que, content, vous le suiviez dans la durée…

Avec votre profil, je pense que 80k, et un emprunt sur 15 ans, sont un bon choix. S’embarquer pour 25 ans, c’est très long (même en remboursant par anticipation). Vous devez garder une certaine flexibilité financière, et ne pas vous mettre "au taquet", car vous aurez sans doute encore bien des projets à financer dans le futur (comme fonder une famille par exemple).

Pour avoir un emprunt moins cher, il faudra sans doute que votre profil intéresse particulièrement banque, et/ou que vous acceptiez de "choisir" uniquement les SCPI de la banque (ce qui est rarement le meilleur choix). Ne vaut-il pas mieux payer 0.5% d’intérêts en plus pour garder cette "liberte" ?

Ca dépend beaucoup de votre situation (vos objectifs, leur horizon de temps, votre situation patrimoniale et familiale, vos revenus actuels/futurs et le TMI qui va avec, le montant à investir, etc.) et il n’y a pas d’optimum qui s’appliquerait à toutes les situations.

Bonjour,

C’est étrange car on m’a proposé cette même offre et les SCPI Corum étaient éligibles

xenesis, le 07/07/2021 a écrit :

Bonsoir

De mon côté l’offre d’axa Thema se précise.

On me propose 1.90% sur 20 ans pour 150k de SCPI sur 5 lignes. Pas de limite sur le choix des SCPI sauf corum. C’est mon premier achat a crédit immobilier sur des scpi.

Garantie bancaire crédit logement d’environ 1.2% du prêt soit 1800 euros.

Assurance emprunteur externe des la mise en place du prêt.

Remboursement anticipé 6% du capital remboursé pendant les 10 premières années puis 3%.

Pas de contres parties hormis investir sur une assurance vie pilote par le CGP auprès d’Axa a hauteur de 22 000 euros dont 40% placées sur des UC. Cependant l’assurance est gérée intégralement par le CGP. @Le produit est spécifiquement dédié pour eux. Il y a possibilité de demander des arbitrages mais toujours via et avec l’accord du gestionnaire.

Frais de dossier 500 euros.

Souhaitant utiliser un maximum de SCPI européennes pour ce projet j’ai pensé à cette répartition :
- 10% Kyvaneos (ISR / Habitation / Pour diversifier sur l’habitat traditionnel)
- 25% Pf hospitalité europe 25,00 % (hôtel + santé en europe)
- 30% Sofidy europ invest (EU / tous secteurs j’ai confiance au gestionnaire)
- 25% Pierreval (50/50 Allemagne France santé)
- 10% Activimmo (France logistique)

Ca me donne une réparation géographique en l’état des immeubles : 12.5% pierreval france, 10% activimmo France, 10% Kyvaneos france

Soit 32.5% du patrimoine en france et 68.5% en europe.

Est ce que la proposition et la répartition vous semble bonne et assez diversifiée ?

J’ai toutefois encore un peu d’hésitation sur Kyvaneos et je me demande si je ne devrais pas le remplacer par Sogenial coeur de région ou par Vendôme region (développement local).

Avez-vous une vue précise du Cash Flow de cette opération s’il vous plait ?