Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ?

Francois80 · #1

Bonjour,

je voulais si certains d’entre vous avaient franchi le pas de tenter une renégociation de crédit sur vos biens immboliers?
Actuellement les taux de crédit sont au plus bas. Nous pouvons prétendre à 3% voir moins sur 15 ans et 3,3% sur 20 ans (chiffres tirés de la revue Mieux vivre votre argent)

Quelle démarche avez-vous eu? Un petit mail à votre banquier pour tater le terrain ou directement un rdv avec lui avec des offres d’autres banques?

Après lecture de l’article, je me dis que je vais prendre un rdv avec mon banquier, histoire d’aller prendre la température et voir si il y a moyen d’aller plus loin. J’ai un crédit à 4,25% sur 20 ans où il pourrait être plus compétitif!

Vous êtes déjà fait racheter un gros crédit par un autre banque qui était plus compétitive?

En atendant une réponse aux différentes questions et avoir votre avis, je vous souhaite mes meilleurs voeux et une bonne journée.

François80

Mots-clés : crédit, renégocier son prêt immobilier, renégocier

bobdobbelina · #2

Bonjour François,

Je suis belge, le processus de rachat n’est peut-être pas exactement le même qu’en France (au niveau des frais liés à un rachat) mais les taux sont au plus bas aussi chez nous et nous avons déjà franchi le pas en 2011 et en 2012 pour notre RP.

Nous avions un 4,85% en variable signé en 2008 chez un courtier, nous l’avons fait racheter par notre banque principale. Petit contact téléphonique pris avec eux et rendez-vous dans la foulée.
Nous sommes donc passé à 3,77% en fixe, sans changer la durée (18 ans) en mars 2011.
Nous avons profité de ce rachat pour réemprunter et terminer certains travaux/refaire des investissements durables.
Ensuite, voyant que les taux en juin 2012 étaient vraiment au plus bas et m’étant pas mal renseigné sur les taux en vigueur à ce moment-là, j’ai pris ma calculette et me suis aperçu que vu les taux pratiqués, je pouvais encore renégocier quelque chose.
J’ai donc repris contact avec ma banque et là, gros bluff, je leur ai dit que la concurrence me proposait un 3,08% (ce qui était possible dans la réalité mais je n’avais pas d’offre concrète).
Du coup, ma banquière m’a fait une contreproposition à 3,27% (sans voir aucune preuve mais comme elle sait que j’ai renégocier l’emprunt de ma soeur et que j’avais déjà racheté le mien, elle savait que j’étais capable de partir), nous avons augmenté notre mensualité et avons gagné 3 ans !

Donc, dans ton cas, moi ce que je te conseillerai, c’est d’aller au moins dans une ou deux banques concurrentes pour voir ce qu’ils peuvent t’offrir.
Ensuite, prends rendez-vous avec ta banque et montre leur ce que t’offre la concurrence.
Comme ta banque sait qu’il y a des frais à prendre en compte pour ton départ, elle ne t’offrira sans doute pas la même chose en terme de taux mais quelque chose d’équivalent à mon avis.

Voilà, j’ai essayé de te répondre en fonction de mon expérience…

ZX-6R · #3

Il est souvent dit qu’il faut constater 1 point de moins pour que ca vaille la peine.

Au lieu d’aller voir plusieurs banques, il existe des courtiers spécialisés qui peuvent faire le travail à votre place.

bobdobbelina · #4

Bonjour ZX-6R,

Concernant le 1% de différence, il faut faire le calcul au cas par cas en fonction de la durée, du solde restant dû, …
Dans mes cas de rachat, une différence de seulement 0,47% suffisait pour que le rachat s’impose !

Par contre, d’accord avec vous pour les courtiers, histoire d’avoir une offre de plusieurs banques avec un seul rendez-vous.

MonsieurR · #5

Bonjour Francois80,

Concernant mon expérience personnelle, mon prêt actuel il a été souscrit en janvier 2010 au taux de 3.82% courant jusqu en mars 2027 (il reste donc 15 ans), sans passer encore par un courtier qui pourra sans doute me faire gagner encore un peu, la banque postale me propose un taux de 3.10% avec des mensualités ass incluse à 853,92 sur 156 mois soit 13 ans (je précise que j ai une déleguation d assurance auprés de ma mutuelle)

Le passage par un courtier me semble la solution la plus simple, ce dernier étant rémunéré par les banques, pour ma part mon dossier est en attente, mais déjà gagner 2 ans sans changer le montant de ma mensualité me semble trés intéressant….
Bonne recherche à vous

paul · #6

Bonjour,

J’avais justement RDV avec ma banque hier sur ce sujet.
Emprunt souscrit en 2007 à 3.95% sur 15 ans. Donc il reste 10 ans.

La renégociation du taux après de la banque qui a consenti le prêt me paraît le plus simple (pas de pénalités en cas de rachat par la concurrence, pas de frais de main levée,…) même si le potentiel de négociation n’est pas le même qu’en faisant jouer la concurrence (ou a fortiori un courtier).

A ma surprise, la réaction de la conseillère n’a pas été une fin de non recevoir. Elle va faire remonter ma demande à sa hierarchie et je m’attends à une décision favorable. J’ai indiqué que j’étais ouvert à une contrepartie (genre placer un peu d’épargne chez eux).

J’espère gagner au moins un demi point.

A suivre

LordWolfy · #7

Bonjour,

pour tout rachat de crédit il y a souvent des frais
1- de rachat de crédit
2- frais de dossier dans la nouvelle banque
et un tas et tas de papier

pour avoir fait un fois un rachat de crédit depuis une banque vers une autre et une autre fois une renégociation en interne, je peux vous garantir que la renégociation nécessite nettement moins d’implication.
Par contre la rénegociation necessite souvent une contrepartie et n’est pas forcement possible dans tout les cas

par experience le Credit Foncier à refuser toutes les demandes de renégociation que je leur avait faite (sur 2 Crédit Immo distinct)

Mon banquier (Credit Agricole) avait par contre accepter de baisser mon taux et donc ma mensualité quand je me suis engagé a mettre toute la différence de mensualité dans une assurance vie chez eux
(Oui une assurance vie Credit Agricole ca fait pas forcement réver,…)

Jeyfox · #8

L’article de Mieux vivre votre argent ajoute une dimension intéressante aux éléments initiaux à prendre à compte (écart de taux d’au moins 1%, au début du prêt car on rembourse davantage les intérêts au début): la durée pendant laquelle on va encore rester dans la même propriété. Si l’on reste dans le même appartement, les frais de remboursements anticipées seront plus facilement amorties et plus on pourra profiter du nouveaux taux.
A titre personnel, mais mon exemple n’est pas très bon, je renégocie mon prêt avec une autre banque pour qu’il ne soit plus lié à ma qualité de salarié d’une banque (en effet en cas de changement de poste, le taux repasse au prix du marché à la période à laquelle le prêt a été souscrit ce qui ne sera plus du tout intéressant) qui m’a permis de bénéficier d’un taux favorable. Une part de l’économie viendra clairement de l’assurance emprunteur (qui sera souscrit ailleurs qu’à la banque).
Hope it was useful!
Cheers
Jeremy

Siocnarf · #9

Effectivement, c’est très tentant en ce moment.

Petite chose à savoir pour un rachat : très souvent, quand on négocie les Indemnités de Remboursement Anticipé lors de la souscription d’un crédit, il reste tout de même un petit paragraphe dans les condition générales qui précise que les IRA seront quand même dûes en cas de rachat du prêt par la concurrence…

J’ai rédigé récemment un article un invité sur le blog Candix à ce sujet, avec un exemple de calcul : à voir ici si ça vous intéresse…

Est-il judicieux de faire racheter son crédit immobilier ?

frontalier57 · #10

Bonjour

J’interviens brièvement pour faire part de mon expérience quelque peu malheureuse et rendre les membres du forum concernés attentifs au risque de ce que j’appellerais une arnaque bancaire.

Lors de la renégociation du taux du crédit l’année dernière, ma banque m’a confirmé son accord et m’a envoyer un nouveau contrat de financement avec un taux réduit + nouvelles échéances (mêmes mensualités mais durée réduit de deux années grâce au nouveau taux).

Parfait.

Sauf que la banque m’y a inclus le montant des pénalités de remboursement anticipées (IRA) liées à l’ancien prêt (nouveau montant emprunté = capital + montant IRA).

Cela n’était pas visible dans le nouveau contrat de financement (c’est juste indiqué le nouveau montant total emprunté et le nouveau taux) et je m’en suis aperçu qu’à la lecture des extraits de comptes subséquemment émis.

Je me suis plaint et ils m’ont dit qu’il ne s’agissait en fait pas d’une renégociation du taux mais d’un nouveau financement nécessitant le remboursement de l’ancien puis l’octroi du nouveau.

Ils m’ont maintenu ces pénalités alors même que je n’ai pas fait racheter le crédit par une autre banque.

En résumé lorsque l’on "renégocie" le crédit avec sa banque, il faut bien faire attention à ce que les IRA stipulées dans le contrat initial ne soient pas mises à sa charge dans le nouveau financement car je suppose que cela se négocie facilement.

Cdt

Francois80 · #11

Quand je vois la somme globale de mes crédits, l’ensemble des taux et la durée sur laquelle ils sont. Je me dis que tout est jouable dans ma négociation.

Voilà le bilan rapide:

le 31/08/2011 pour un montant de 70732€ et un taux de 4,25%. Crédit à titre personnel sur 20 ans.

Crédit commun pour notre résidence principale:
Le 3/06/2010 pour un montant de 194404€ et un taux de 3,6%. Crédit initialement d’une durée de 20 ans et déjà réduite à 15 ans. J’en profiterai en meme temps pour renénégocier l’assurance.

Crédits effectués par la SCI:

Le 19/04/2012 pour un montant de 41940€ et un taux de 3,83% pour une durée de 15 ans.
Le 11/10/2012 pour un montant de 82000€ et un taux de 3,97% pour une durée de 20 ans.
Concernant ces 2 là, n’est pas possible de les réunir en un seul crédit pour avoir un taux plus compétitif?
Et d’avoir une durée de 18 ans?

J’appelle les experts à savoir ce que je peux négocier?

Philippe30 · #12

François80 a écrit :
Concernant ces 2 là, n’est pas possible de les réunir en un seul crédit pour avoir un taux plus compétitif?

Attention aux imputations fiscales des intérêts d’emprunt lors des renégociations de crédit ….
Regrouper deux emprunts pour deux biens sous un seul crédit me semble délicat à gérer fiscalement car le fisc aime bien avoir un emprunt pour un bien.

Philippe

Frederic89 · #13

Bonjour,
Il est possible de négocier les deux prêts en même temps, et au même taux, et de laisser deux crédits séparés, ce qui, comme l’as signalé Philippe30, sera plus simple pour la fiscalité.
De plus, regrouper un prêt avec un seul emprunteur et un prêt à plusieurs sur le même compte est source de complications "internes".

Je sors de la banque pour négocier un nouveau prêt (achat) et négocier une reprise de prêt sur un ancien achat.
La discussion a porté sur le même taux pour les deux opérations.

Frédéric

giulian · #14

Bonjour

Avec les taux d’emprunt très bas qu’il y a actuellement sur le marché je fait actuellement des simulations auprès d’un courtier pour le rachat de mes crédits immo.

Étant nouveau proprio depuis peu avec des prêts souscrit en 2010 sur des taux un peu plus élevés, je pense que c’est le moment opportun puisque au début d’un crédit on rembourse principalement les intérêt. je voudrais donc savoir sur quoi il faut faire attention lorsque ces courtiers vont me remettre leur simulation.

ma banque à l’époque avait fait un montage entre divers type de prêt, là dans un premier résultat de simulation le courtier les rassemble tous et au final sur ce résultat je doit gagner 10 000 euros environ sur la totalité cela me semble très bien y a t il un piège ou des pièges à éviter ?

loulou75015 · #15

Bonsoir,

Attention quand même entre ce que vous dis le courtier et ce que vous dira la banque vers lequel le courtier vous a orienté !

Avez vous intégré dans vos simulations l’indemnité de remboursement anticipé ? qui est le plus avantageux pour vous entre 3% du capital restant du ou 6 mois d’intérêts

giulian · #16

Oui pour le moment j’ai juste fait des simulations dans lequel y as des frais pas très détaillés, je vais donc posé la question sur les remboursements anticipés voir s’il ont été prévu dans la simu.

De mon coté entre les 6 mois d’intérêt et les 3 % ca doit se valoir faut que je calcul

marmotte2405 · #17

Bonsoir,

Je voulais savoir ce qu’avant donné ta négociation, quels arguments mettre en avant auprès de sa banque actuelle et la nouvelle banque.
J’ai un pret contracté en 2007 (4.78% sur 25 ans), il reste environ 150 000 euros a rembourser sur 21 ans et 5 mois … Vu les taux qui sont annoncés j’ai fait mon calcul et je pense pouvoir obtenir 2 a 3 ans de réduction …

1 - Soit dans ma banque actuelle, pourquoi accepterais de me réduire le taux (on a chacun notre LEP et 2 livrets enfants, on est jamais a découvert et nos assurances habitations/voiture ne sont pas chez eux) ? Quels sont donc les arguments à part faire jouer la concurrence?
2 - Soit mon ancienne banque dans laquelle j’ai gardé mon compte courant suite au rachat de mon crédit en 2007 car je vendais mon appartement pour faire construire… Quels sont les arguments puisque je les ai ’abandonnés’ à l’époque pour la concurrence?
3 - Un courtier, une autre banque (laquelle?) ?

Merci d’avance pour les réponses que vous pourrez m’apporter (j’ai rdv avec mon ancienne banque jeudi et je cherche un maximum d’infos).

Bonne soirée.

loulou75015 · #18

marmotte2405 a écrit :
Bonsoir,

Je voulais savoir ce qu’avant donné ta négociation, quels arguments mettre en avant auprès de sa banque actuelle et la nouvelle banque.
J’ai un pret contracté en 2007 (4.78% sur 25 ans), il reste environ 150 000 euros a rembourser sur 21 ans et 5 mois … Vu les taux qui sont annoncés j’ai fait mon calcul et je pense pouvoir obtenir 2 a 3 ans de réduction …

Bonsoir,

Le dernier mieux vivre votre argent à un article sur comment bien renégocier son crédit immo, n’étant pas concerné je ne l’ai pas lu mais envoyé moi votre email et je vous scannerai les pages dans la semaine.

Francois80 · #19

marmotte2405 a écrit :
1 - Soit dans ma banque actuelle, pourquoi accepterais de me réduire le taux (on a chacun notre LEP et 2 livrets enfants, on est jamais a découvert et nos assurances habitations/voiture ne sont pas chez eux) ? Quels sont donc les arguments à part faire jouer la concurrence?

Ces arguments là sont déjà suffisant. Tu es un client qui épargne et qui fait attention à ne pas être à découvert et ca c’est bcp.

marmotte2405 · #20

adresse envoyée

tikitoi · #21

marmotte2405 a écrit :
Bonsoir,

…..

Le dernier mieux vivre votre argent à un article sur comment bien renégocier son crédit immo, n’étant pas concerné je ne l’ai pas lu mais envoyé moi votre email et je vous scannerai les pages dans la semaine.

sinon, vous pouvez trouver le pdf ici Simple File Sharing and Storage.

GoodbyLenine · #22

loulou75015 a écrit :
Le dernier mieux vivre votre argent ….

L’abonnement annuel à cette revue est accessible pour … 15 €uros (cherchez juste un peu sur internet).

Jeyfox · #23

Bonsoir,
@marmotte2405
Pour votre ancienne banque, vous pouvez toujours tenter car ils vous connaissent à travers votre historique de paiement lors du remboursement que vous avez effectuez au début du prêt, ils connaissent votre capacité d’épargne (elle a peut être augmenté depuis que vous les avez quitté) et vous pouvez mettre en avant l’ensemble des produits réglementées ou non que vous pourrez rapatrier chez eux. Et surtout tout dépend de leur politique commerciale actuelle: chaque banque à un temps forts crédits immobiliers; si vous êtes dans une de ces périodes là : 1/ la banque fait des efforts sur les taux et 2/ ils ont des objectifs de vente à respecter et si ils sont en retard, ils vont être plus agressifs pour conquérir de nouveaux clients. Il ne faut pas hésiter à les sonder.
Pour votre banque actuelle, ils feront un petit effort mais comme vous avez déjà la plupart de vos produits chez eux, il sera difficile de leur vendre que vous souscrirez à davantage de produits. Par ailleurs, ils sont plus réfractaires à renégocier car ils vont devoir réduire leur marge et lorsque la banque vous a prêté l’argent, elle l’a emprunté sur le marché à un taux donnée qu’elle ne peut pas renégocier.
La revue "Le Particulier" a également consacré un article aux renégociations de crédits qui insiste bien aussi sur l’idée que le rachat de crédit n’est utile que si l’on demeure dans la même propriété pendant au moins deux à trois ans.
L’avantage du courtier est qu’il sondera l’ensemble des banques ce qui vous fera gagner beaucoup de temps. Il a des contacts (c’est son job!) et les techniques pour bien vendre un dossier (c’est son job aussi!) D’expérience toute récente, (je suis en plein dedans!), il faut sans cesse relancer le courtier pour que cela avance.
Hope it was useful!
Cheers
Jeremy

loulou75015 · #24

GoodbyLenine a écrit :
loulou75015 a écrit :
Le dernier mieux vivre votre argent ….
L’abonnement annuel à cette revue est accessible pour … 15 €uros (cherchez juste un peu sur internet).

Excusez moi mais je ne comprend pas votre commentaire ?

marmotte2405 · #25

Jeyfox a écrit :
Bonsoir,
@marmotte2405
Pour votre ancienne banque, vous pouvez toujours tenter car ils vous connaissent à travers votre historique de paiement lors du remboursement que vous avez effectuez au début du prêt, ils connaissent votre capacité d’épargne (elle a peut être augmenté depuis que vous les avez quitté) et vous pouvez mettre en avant l’ensemble des produits réglementées ou non que vous pourrez rapatrier chez eux. Et surtout tout dépend de leur politique commerciale actuelle: chaque banque à un temps forts crédits immobiliers; si vous êtes dans une de ces périodes là : 1/ la banque fait des efforts sur les taux et 2/ ils ont des objectifs de vente à respecter et si ils sont en retard, ils vont être plus agressifs pour conquérir de nouveaux clients. Il ne faut pas hésiter à les sonder.
Pour votre banque actuelle, ils feront un petit effort mais comme vous avez déjà la plupart de vos produits chez eux, il sera difficile de leur vendre que vous souscrirez à davantage de produits. Par ailleurs, ils sont plus réfractaires à renégocier car ils vont devoir réduire leur marge et lorsque la banque vous a prêté l’argent, elle l’a emprunté sur le marché à un taux donnée qu’elle ne peut pas renégocier.
La revue "Le Particulier" a également consacré un article aux renégociations de crédits qui insiste bien aussi sur l’idée que le rachat de crédit n’est utile que si l’on demeure dans la même propriété pendant au moins deux à trois ans.
L’avantage du courtier est qu’il sondera l’ensemble des banques ce qui vous fera gagner beaucoup de temps. Il a des contacts (c’est son job!) et les techniques pour bien vendre un dossier (c’est son job aussi!) D’expérience toute récente, (je suis en plein dedans!), il faut sans cesse relancer le courtier pour que cela avance.
Hope it was useful!
Cheers
Jeremy

Je m’aperçois que vous avez bien raison, je suis aller voir ma banque actuelle (CIC) qui n’a pas rechigné sur la baisse du taux (mais j’attends la proposition dans la semaine pas avant …).
Mon ancienne banque (BNP) me propose un taux qui malheureusement frise le ridicule même pas un point de différence (4.78 a 4.29 hors assurances). Je prend donc rdv dans une 3ème banque (CA) … Je me demande si l’on ne va pas aller voir un courtier pour trouver au mieux, sans perdre trop de temps.
Qu’est ce que vous en pensez y’a t il une autre banque que vous me conseillerez ? Quelles sont les banques qui pratiques les meilleurs taux (ceux qui son annoncés a 3.30 sur 20 ans sur internet ! même 3.70 je prend!)

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marmotte2405 a écrit :

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loulou75015 a écrit :

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GoodbyLenine a écrit :

loulou75015 a écrit :

#25 12/01/2013 09h31

Jeyfox a écrit :

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