Résidence Principale : actif, investissement ou passif ?

Bonjour,

ayant enfin lu Père riche père pauvre, je viens mettre mon grain de sel dans la discussion.

Je trouve que Robert T. Kiyosaki a le mérite de dire clairement la chose suivante : pour devenir riche, il faut développer son intelligence financière, ses connaissances financières ou encore son QI financier comme il dit. Il dit que cela recouvre 4 domaines :
- la comptabilité
- l’investissement
- le fonctionnement du marché
- le juridique.

Ensuite, il dit "votre maison n’est pas un actif mais un passif". Ensuite, il montre des schémas où les gens pauvres ont une colonne de passifs plus longue que celle d’actifs, et réciproquement les gens riches ont une colonne d’actifs plus longue que celle de passifs.

Je trouve qu’il est extrêmement dommage qu’il dise "vous devez développer vos compétences en comptabilité" et qu’ensuite il dise des choses qui sont aberrantes du point de vue de la comptabilité. Il instille ainsi des conceptions erronées dans l’esprit des gens, et cela mène à bien des malentendus, comme en témoignent les 15 pages de discussion.

La seule raison que je vois à simplifier ainsi le message, c’est de le mettre à un niveau assimilable facilement par tous, même les moins instruits ou les plus rétifs aux chiffres. Ce qui est une bonne idée si on veut vendre plein de livres et de formations, à tous. On commence par leur inculquer des choses simples, mais fausses. Et puis après, dans un livre avancé ou un cours "avancé", on va leur expliquer que ce qu’ils ont appris est faux, et on va leur apprendre la vraie compta.

Je trouve qu’il aurait été plus honnête et plus productif d’enseigner directement les choses justes. Reprenons donc les bases de la compta :
- dans un bilan, l’actif est TOUJOURS égal au passif. Donc il est totalement aberrant d’opposer l’actif et le passif et de montrer des colonnes de hauteurs différentes.
- Puisque l’actif est toujours égal au passif, il est aberrant de dire "actif, c’est bien, passif, c’est mal". Les deux vont ensemble et sont indissociables. Le passif constitue les "ressources" et les actifs sont "l’emploi" donné à ces ressources.
- les "dettes" ne sont pas mal. On commence une entreprise en lui fournissant un capital, or le capital d’une entreprise est une dette envers ses actionnaires. Tout l’activité entrepreneuriale découle donc de la dette qui est inévitable.
- même une entreprise très riche, qui a de grosses réserves et aucune dette bancaire, va avoir un passif égal à son actif. Les réserves d’une entreprise sont inscrites au passif, eh oui, ce qui finit de démolir l’idée "le passif c’est mal". Constituer des réserves c’est augmenter son passif !

Une fois qu’on a dit cela, qu’est-ce qu’une résidence principale ?

Une résidence principale est un actif qui produit la fonction "logement" pour ses propriétaires. C’est aussi simple que cela.

Une résidence principale est un actif qui ne produit pas un revenu sonnant et trébuchant, mais un avantage en nature correspondant au loyer évité. C’est aussi simple que cela.

Accessoirement, une résidence principale peut aussi devenir productive de revenu sonnant et trébuchant :
- lorsqu’on loue son propre logement pendant qu’on est partis en week-end ou en congés
- lorsqu’on loue une partie de son logement : chambre chez l’habitant, studio ou appartement indépendant, etc. On peut même désormais louer spécifiquement sa piscine, sa pelouse avec barbecue, etc.
- lorsqu’on achète carrément un petit immeuble pour acheter d’un seul coup sa propre résidence principale et aussi un à plusieurs logements locatifs.
- lorsqu’on fait une plus-value à la revente et notamment si l’on fabrique cette plus-value en achetant pas cher (les bonnes affaires se font à l’achat), en faisant soi-même des travaux qui augmentent la valeur de la maison davantage que les travaux n’ont coûté, et si l’on revend au bout de quelques années plutôt qu’au bout de 20 ou 30 ans (la PV annuelle [qui est en quelque sorte le chiffre d’affaires annuel de son activité d’amélioration de maison] sera plus élevée si l’on revend au bout de quelques années et qu’on recommence)…
Kiyosaki dit qu’il faut essayer de voir des opportunités d’affaires partout. Si on applique cette logique à sa résidence principale, on peut en faire une source de revenus.

Pourquoi est-ce que Kiyosaki diabolise ainsi la maison ?
- Parce c’est un élément de la rat race. Aux USA, la grande majorité des gens vivent à crédit, donc ils vivent en fait au-dessus de leurs moyens. Le fait que ça soit majoritaire, cela constitue donc une "pression sociale" où, si l’on veut être bien intégré dans son cercle social, il faut consommer comme les autres, c’est à dire surconsommer. La maison est l’un des éléments qui conduit à dépenser davantage que ses revenus grâce à l’endettement. Résister à la rat race, c’est résister à cette pression sociale ; refuser d’acheter sa maison est l’un des éléments de cette résistance.
- Parce c’est l’occasion d’un saut vers le haut dans le niveau de vie. Un couple qui loue un appartement à 800 $ par mois ne va pas acheter une résidence principale qui se louerait 800 $/mois, il va acheter une maison qui se louerait 2000 $/mois en se disant "c’est pour les enfants à venir, et puis on pourra enfin inviter famille, amis et voisins à des barbecues, on aura enfin le statut social qui va avec la maison". Or, forcément, en passant de 800 $ à "loyer équivalent de 2000 $", ça fait une grosse augmentation de leurs dépenses.
- parce qu’on passe d’un unique loyer (qui concentre l’ensemble de la dépense logement), à une maison qui coûte des dépenses éparses, que le pékin moyen n’additionne pas : les échéances de remboursement de l’emprunt, le coût des travaux d’amélioration et d’entretien, le coût des meubles et de la déco où on va dépenser bien plus que si on était locataire, les impôts fonciers, parfois le coût d’un employé régulier (ménage, jardin, piscine…) etc. Le pékin moyen va avoir tendance à comparer son ancien loyer et son nouveau remboursement d’emprunt, et va donc sous-estimer le coût total de sa nouvelle maison. Par exemple il va dire "on passe d’un loyer de 800 $ à un remboursement de 1300 $ ; seulement 500 $ de plus, ça va, on va y arriver". Alors qu’en fait le coût total de sa nouvelle maison est plus proche des 2000 $/mois.
- parce que l’argent coincé dans la maison ne peut pas être investi ailleurs.
- au total, le message de Kiyosaki envers l’achat d’une maison, si il était exprimé en utilisant correctement les termes de comptabilité, ce n’est pas "votre maison est un passif", mais "votre maison est un actif très peu rentable et l’argent que vous y consacrez vous empêche d’investir dans des actifs plus rentables".

Il me semble que tout cela pourrait être expliqué aux lecteurs, plutôt que de les prendre pour des débiles en leur disant : maison = passif = c’est mal, ce qui leur inculque des notions de comptabilité complètement fausses, qu’il faudra qu’ils désapprennent ensuite, s’ils font vraiment l’effort, comme le recommande Kiyosaki, de développer leur intelligence financière, dont le premier item est la comptabilité !

Dernière modification par Bernard2K (02/08/2021 11h29)

Pour rebondir sur le message de Bernard2K, j’ajoute également quelques précisions. D’abord, il y a plusieurs modes de comptabilité. En compta française (French GAAP) on valorise les passifs et les actifs à la Valeur Nette Comptable (VNC), qui correspond globalement à une valeur historique +/- des ajustements.

Il existe d’autres types de comptabilité (par exemple en normes IFRS) où l’idée générale est de valoriser les actifs et les passifs en valeur économique (c’est à dire en "valeur réelle d’échange"). Afin de vérifier l’égalité actif = passif dans une telle comptabilité, l’idée est de considérer que les fonds propres correspondent à la différence entre les actifs et les passifs économiques (= "ce qui reviendrait aux actionnaires si on vendait tout et si on soldait toutes les dettes"). Ces fonds propres sont donc également un passif (dette envers les actionnaires, comme en compta française).

Pour une gestion patrimoniale, je pense qu’une approche économique est globalement plus indiquée qu’une approche historique (à chaque instant vous valorisez une action à sa valeur de marché, et non à sa valeur d’achat). Bien sûr, il existe d’autres points de vue :
- Pour un portefeuille obligataire détenu jusqu’à échéance, il peut avoir du sens de "ne pas se préoccuper" des variations de valeur liées aux mouvements des taux du marché et de ne reconnaître progressivement que les gains associés aux taux des obligations en portefeuille
- La gestion en valeur économique crée un résultat instable (fluctuations du marché) quand, dans une stratégie long terme, on peut préférer regarder uniquement la +/- value à terme sans se soucier des variations entre le moment de l’achat et le moment de la vente

Pour finir et pour revenir au cas de la RP, je dirais pour commencer que je considère qu’un loyer est davantage assimilable à une charge qu’à un passif : cette charge vient pénaliser votre résultat chaque mois/année.

Acheter sa RP, c’est faire disparaître cette charge en faisant apparaître un actif (maison/appart) + un passif (dette envers la banque). C’est aussi faire apparaître de nouvelles charges (charges de copro, taxe foncière, mensualités de crédit…) et de nouveaux produits (principalement la plus value de votre appart/maison, même si vous ne vendez pas immédiatement). A noter que certaines charges sont répétables (charges de copro) et d’autres non (frais de notaire).

Ne pas acheter sa RP, c’est conserver la charge d’un loyer mais (par exemple) faire des investissements locatifs. Or ces investissements locatifs ont globalement des conséquences comptables similaires : apparition d’un passif (crédit) et d’un actif (appart/maison) + une structure de produits (loyers perçus) et de charges (charges non récupérables, mensualités de crédit, etc.)

En tant que particulier, on peut considérer que votre patrimoine c’est vos fonds propres économiques : vos actifs moins vos passifs (si vous considérez votre patrimoine comme une dette envers vous même, donc un passif, vous trouvez de nouveau l’égalité actif = passif !)
Globalement, aucun de ces deux deals ne fait donc véritablement augmenter vos fonds propres à l’instant 0. Ce qu’ils font, c’est modifier votre structure de résultat (vos produits et vos charges) dans l’espoir de générer davantage de fonds propres chaque année. C’est donc finalement plus un problème financier que comptable : quelle est la structure de cash-flows qui génèrera le plus de résultat, donc un patrimoine plus important à terme ? Votre trésorerie est-elle capable de supporter cette structure à travers les années à venir ?

Pour finir, certains actifs ne sont pas tangibles. En tant que particulier vous pouvez rechercher des éléments qui ne sont pas purement financiers lors de l’acquisition d’une RP. Il n’y aura donc jamais de réponse unique. Pour mon cas personnel j’ai acquis ma RP car :
Raisons financières :
- Habitant en région parisienne, le produit associé à cette acquisition est potentiellement plus élevé qu’ailleurs (ça reste spéculatif bien sûr)
- Je trouve que les conditions d’emprunt sont meilleures (plus facile d’obtenir un taux plus faible et de s’endetter sur une plus longue durée) donc la charge associée à mon passif est plus faible
- La capacité d’endettement est potentiellement plus grande [pour un seul emprunt] (la limite de 35% est la même mais le calcul est différent. Les banques abattent souvent les loyers perçus d’environ 70%, ce qui pénalise votre endettement. Cet abattement n’existe pas quand seuls les salaires rentrent en ligne de compte). En conséquence je dispose d’une assiette d’investissement plus grande qui peut compenser un rendement légèrement inférieur
Raisons non financières :
- Un confort de vie évident (pas de propriétaire / bailleur sur le dos, possibilité de faire les travaux de mon choix et d’aménager ou rénover à mon goût, etc.)
- Moins chronophage, quasiment pas de gestion comparé à un investissement locatif et obtention d’un endettement maximal avec un seul crédit / un seul achat
- Pas de barrière psychologique pour vivre dans une grande RP (je n’oserais jamais louer un 4 pièces mais je vis très bien le fait de le payer cher tant qu’il m’appartient à la fin)

Je m’excuse pour ce long message. Au final, je pense que je n’ai fait que démontrer que la simplification n’apporte pas une meilleure compréhension car il ne s’agit pas d’un problème simple. En ce sens, je suis profondément en désaccord avec vous @cricri77700. Je préfère lire un livre pour m’instruire vraiment, pas pour me donner faussement l’impression d’avoir compris quelque chose et me planter sévèrement en voulant le mettre en pratique… C’est encore plus vrai ici puisque le marché américain ne ressemble pas au marché français, donc que transposer la lecture du livre sans recul à cet autre marché présente des risques élevés.