Pourquoi investir dans l'immobilier dans une grande ville ?

L’immobilier dans les grandes villes est potentiellement celui dont la valeur augmentera le plus. La plus-value potentielle est supposée être plus élevée que dans les villes plus petites.

Sa valeur devrait aussi normalement moins baisser en cas de crise immobilière: valeur refuge.
De plus, vous êtes normalement sûr de trouver facilement un locataire solvable dans une de ces grandes villes.

Bien sûr, personne ne peut prévoir l’avenir. On ne peut garantir que ces hypothèses se vérifieront dans les années à venir.

Seul l’avenir dira si c’est intéressant.

Il n’y a pas d’autofinancement en effet. Ceux qui achètent ces biens ont probablement déjà une assise financière qui leur permet de vivre avec un cash flow négatif.
Le cash flow négatif ne veut pas dire que le bilan financier final sera moins bon qu’un bien avec cash flow positif (il faut faire le calcul lors de la revente avec une éventuelle plus-value).

La rentabilité est le reflet du risque pris.
Comme dans tous placements : plus le rendement est élevé, plus le risque est élevé.

Personne ne peut vous dire si c’est intéressant. C’est à vous de vous former et de vous faire votre propre opinion.

Bonsoir,

Les biens de qualité dans des villes comme Bordeaux et biensûr Paris peuvent être vus comme de véritables réserves de valeur.
Les acheteurs étrangers restent très friands de la vie à la française. 

Le passé ne préjuge pas de l’avenir mais permet de l’éclairer un peu.

Même s’il peut y avoir des décrochages, il est fort possible que la tendance de fond reste haussière dans les bons quartiers de ces villes. La concentration de la richesse va vraisemblablement toujours y être à l’avenir.

Un bien de qualité à Paris type studio ou T2 a une liquidité élevée par rapport à l’immobilier en général.

Le point négatif c’est le faible rendement, qui avec l’encadrement des loyers diminue encore plus ces derniers temps.

Je pense qu’il faut avoir une vision globale de son patrimoine et ne pas nécessairement raisonner par bien.
Si vous regardez la big picture, vous pouvez considérer qu’un effort d’épargne peut être alimenté partiellement ou totalement par la rente d’un portefeuille boursier par exemple.

Et surtout il faut éviter de comparer un rendement de 8% dans une ville moyenne avec des locataires moyens avec un bien patrimonial dans un quartier prisé d’une belle métropole avec un rendement de 2.5% ; deux salles deux ambiances.

Bonjour,

On peut aussi en tant qu’investisseur faire un autre calcul (comme je l’ai fait récemment) : on possède un bien dont le rendement est "ce qu’il est" (faible, nul, voir négatif) tout simplement parce que la raréfaction des biens alentours liés au tour de vis donnés par l’Etat (lois ALUR SRU LAAF etc dont j’ai beaucoup parlé ici) fait que désormais il va falloir "reconstruire la ville sur la ville".
Dés lors si le bien s’insère dans cette logique (écoles, transports en communs, emplois à proximité etc) avec en prime des possibilités de rassembler dans la démarche d’autres biens avoisinants c’est le gros lot.

Toutefois pour cela il faudra de mon expérience :
- beaucoup de temps et donc de patience,
- s’affronter aux notaires pas toujours sincères et aux éventuels élus véreux (ceci impliquant cela)
- s’affronter aux voisins qui sont par nature opposés au changement et dans le lot il peut y avoir des recours dans le cadre de l’application du droit des tiers au moment de l’affichage du permis.

NB : à voir si la Covid ne rebat pas les cartes dans le temps (mais dans ce cas les rendements grimperont !).

FloBdx, le 15/08/2021 a écrit :

Bref, comme le titre l’indique plus haut, quel est l’intérêt d’investir dans une "grande ville" comme Bordeaux quand on voit le prix du M2 qui à grimpé en flèche avec des loyers qui restent relativement décents.

Je partage votre opinion !

Si je suis incapable de dire si les biens à Bordeaux vont baisser ou monter, mais je doute qu’une ville conseillée par tous les médias depuis des années (comme quelques autres) soit l’endroit où l’on puisse faire les meilleurs affaires (voire même de bonnes)
Cela fait 10 ans qu’on ne peut ouvrir un magasine économique sans y lire "achetez un bien à Bordeaux", de quoi mettre une pression acheteuse énorme, attirer tous les programmes défiscalisant… autant d’éléments défavorables aux bonnes opportunités.

AMHA suivre les conseils du grand nombre et des média revient à arriver après la bataille ou à moyenner à la moyenne, ce qui n’est pas signe de grandes performances. Cette pression acheteuse crée des marchés sans écarts à la moyenne, sans opportunités.

Alors que les bonnes affaires se font justement à l’achat sur des anomalies de prix temporaires, sur des biens à défauts corrigibles qui ne peuvent plus exister quand des milliers de lecteurs de magasines sont près à acheter n’importe quoi à n’importe quel prix.

Bonjour Flower,

Il y a tellement de recours que malheureusement le sujet est abondant :
Votre voisin fait des travaux : pouvez-vous les contester ?

Le législateur à dés lors mis en avant la notion d’intérêt à agir :

Contestation d’une autorisation d’urbanisme | service-public.fr

En résumé, avant n’importe qui pouvait contester la réalisation future d’une construction, après non (par ex il faut habiter à coté de la construction, dans le quartier, la ville etc).
Dans la vraie vie, cela ne fonctionne pas.

Vous évoquez la notion d’éco quartier, j’aime bien l’idée de reconstruire en gardant les bases de ce type d’aménagement.
Notez bien : je suis d’accord avec vous, souvent cela n’en vaut pas la peine (de reconstruire), mais qui me demande mon avis ? Je n’envisage rien , je lis les textes par ex dans le Moniteur des TP.
Vous pointez un caractère immuable en matière d’aménagement sur l’aspect social et plus précisément la "mixité sociale" (?) qui ne s’opère pas.
J’attire votre attention sur le fait que :
- le terme "éco quartier" est largement galvaudé par les promoteurs, on peut mieux comprendre  en recherchant sur le net des exemples d’EC labellisé par l’Etat et si possible pas trop anciens (ils sont effectivement vite datés et détournés des fondements) et puis vous comparez avec les réalisations de Bouygues et consorts ;
- la dimension sociale n’est qu’un des enjeux de la reconstruction de la ville sur la ville en matière d’urbanisme ; mais c’est votre droit absolu de le considérer en n° 1 voir en seul et unique critère à prendre en compte (mettre l’humain au centre de TOUTES les réflexions est dangereux…Pour l’humain). Il arrive que des EQ soient labellisés en ayant des "bulles" sur certains critères
Exemple honnête : pas de véritable reconstruction, des emplois essentiellement sur Grenoble…Peut être des "bobos" à tour de bras…Malgré le label Etat c’est daté et raté.
L’ÉcoQuartier de la Rivière fête ses 10 ans - L’ÉcoQuartier de la Rivière fête ses 10 ans - ÉcoQuartier : la plateforme officielle

Par contre sur Lyon, j’ai vu la ville se transformer et ce n’est pas fini :
MET’ ? La Duchère : quartier le plus écolo de France !

C’est difficile de dézoomer le sujet : l’urbanisme se construit sur la base d’un document d’urbanisme en général et se porte sur 10 voir 20 années sur de grands périmètres, cela se regarde comme une toile de maître quand c’est bien fait.
Une "belle" tentative en cours pour essayer de répondre à votre question en illustrant mes écrits de ce paragraphe (Annonay : moins citée que St Etienne, mais ça marche aussi) :

Presentation du projet - Annonay - Ardeche
Renovation du Coeur de ville historique (PNRQAD) [PROJET EN COURS] - Annonay - Ardeche
Operation facades de la Ville d’Annonay - Annonay - Ardeche
NB : l’enjeu social est de faire venir des catégories de ménage "aisées" dans ce cas.

…A suivre dans 20 ans pour savoir si cela a fonctionné.

Dernière modification par Iqce (16/08/2021 11h24)

J’ai acheté dans une grande ville (Paris) 3 studios pour les raisons suivantes :

-    J’aime cette ville et cela m’a fait plaisir de chercher des biens.
-    Le rendement n’est pas très élevé, mais c’est relativement facile de trouver des locataires avec de très bons dossiers/ il n’y a quasiment pas de vacances. Et ce sont des biens liquides.
-    J’avais la possibilité de faire des apports assez importants, ce qui fait que le loyer couvre le remboursement.
-    La taxe foncière n’est comparablement pas très élevée par rapport au loyer. Mon père a des biens dans une ville ou la TF annuelle est égale a deux mois de loyer.
-    Si un de mes enfants fait des études à Paris, j’ai un pied à terre.
-    La gestion à distance n’est pas si problématique. Je trouve des jobbers pour régler les petits problèmes, la relocation en cas de départ se fait en un WE.
-    Habitant a Luxembourg, je ne souhaitais pas acheter dans le même bassin, l’économie du Luxembourg étant très particulière. Je souhaitais me diversifier sur la localisation.

J’ai la chance d’avoir de bons revenus salariaux, je n’ai pas envie de passer trop de temps à la gestion locative. C’est (je pense) la bonne solution pour moi.

Je regarde pour acheter dans des villes qui offrent un meilleur rendement (Metz en particulier), ne désirant plus acheter sur Paris.