Obligation d'un propriétaire qui bénéficie d'un droit de passage ?

Il faut commencer par savoir :
- comment se présente votre immeuble. Vous dites qu’il y a un "propriétaire du 2e étage" : donc il est situé au-dessus de l’immeuble que vous voulez acquérir ? Il y aurait donc deux volumes empilés l’un au-dessus de l’autre ?
- quelles sont les parties communes ? Qu’avez-vous en commun ? Le sol, la cage d’escalier, la toiture ?
- comment est défini votre immeuble, dans votre titre de propriété (enfin, dans celui du vendeur) ?
- réciproquement, il serait intéressant de savoir comment est défini "le 2e étage" dans son propre titre de propriété, et si l’obligation de "subvenir à 50% de "toutes especes de reparations" de la toiture à l’escalier" figure également dans son titre.

C’est le cadastre qui dit qui est propriétaire de quoi. Normalement chaque parcelle représente une certaine emprise au sol. C’est pourquoi il ne peut pas y avoir plusieurs propriétaires de parcelles indépendantes sur la même emprise au sol. C’est pourquoi, lorsqu’il y a plusieurs propriétaires sur la même parcelle, celle-ci est divisée : soit en volumes, soit en lots. Chacun est propriétaire alors seulement d’un lot ou d’un volume, au sein de la même parcelle. Il s’agit donc de savoir si l’immeuble que vous envisagez d’acheter est défini comme une parcelle indépendante, ou bien comme un volume ou un lot au sein d’une parcelle.

Au passage : vous dites "pas de copropriété". Encore faut-il savoir si c’est "pas de copropriété" formalisée, ou pas de copropriété du tout. Si votre immeuble et le "2e étage" ont en commun une cage d’escalier et une toiture, je ne vois pas bien comment cela pourrait être autre chose qu’une copropriété au sens de la loi de 1965.

En tout cas, je vous suggère fortement de prendre votre propre notaire, un bon, et de lui demander de tirer cela au clair dès la préparation du compromis.

OK, c’est plus clair. Etes-vous sûr pour autant que chaque immeuble a sa propre parcelle ? A vérifier sur le site cadastre.gouv.fr.

D’après ce que vous dites, ce sont deux parcelles distinctes. Le voisin dispose d’une servitude de passage sur votre parcelle. Si les choses sont bien faites, son propre titre de propriété mentionne qu’il doit "subvenir à 50% de "toutes especes de reparations" de la toiture à l’escalier". A votre place, je demanderais au notaire d’obtenir le titre du voisin (c’est facile à obtenir de notaire à notaire, et assez peu coûteux) pour vérifier cela. Si c’est bien le cas, vous pouvez effectivement lui refacturer la moitié des dépenses, sans même avoir à lui demander son avis, puisqu’il a accepté les termes de cette servitude le jour où il a acquis son immeuble.

S’il rechigne à payer : tribunal pour obtenir une injonction de payer (au vu des factures d’une part, et d’autre part du titre de propriété qui dit 50 % bla bla) puis huissier pour recouvrer la somme ; voire même huissier direct (puisque le titre de propriété est un acte authentique).

Vérifiez tout cela avec votre notaire, c’est son boulot.

J’ai rencontré un cas assez similaire une fois. Un escalier commun à deux maisons/immeubles l’entretient des parties hautes étaient partagées (toiture, charpentes, plafond).

Il n’y avait aucun syndic pour gérer la situation du droit commun de passage et d’entretien (comme chez vous si j’ai bien compris).
Cela provoquait vis à vis du droit une copropriété de fait (même si elle n’était pas constitué). En cas de travaux les deux parties devaient bien entendu contribuer en rapport aux tantièmes.
Dans le cas que j’ai rencontré la difficulté était que les actes étaient aussi très anciens et qu’un seul des deux mentionnait la situation… un seul proprio voulait bien en conséquence entretenir.

Rencontrer l’autre partie semble indispensable pour mesurer son état d’esprit sur le sujet, voir son acte de propriété encore mieux (mais pas forcément aisé) !

Le cas m’inspire les commentaires suivants :

- Situation globale : la description précise de la localisation améliore considérablement la compréhension ! Vérifier auprès de votre notaire que cette situation, antérieure à la loi de 1965, est toujours légale. Demander au vendeur copie de tous les actes depuis 1948 pour l’immeuble et le lot bénéficiant de la servitude pour vérifier que tout concorde…. Obtenir si possible un écrit de la part de votre notaire… Autre point, le bénéficiare de la servitude participe t’il aux décisions (source de blocages potentiels) ou le propriétaire de l’immeuble est-il seul décideur ?

- Droit de passage ne rime pas à mon sens avec installation d’équipements dédiés : pour moi la sonnette et la boîte aux lettres ne devraient pas se trouver dans votre immeuble, mais dans l’autre même si ce n’est pas pratique pour l’occupant… Avoir une adresse postale à l’adresse de votre immeuble (et des justificatifs de domicile à la même adresse) n’est pas super top en cas de problème… Suppression en regard de la jurisprudence citée par Bernand2k (massage #12 de la file).

- Prise en charge travaux : A mon sens, le bénéficiaire de la servitude participe aux réparations de toutes sortes mais pas aux travaux d’amélioration…. Donc toute amélioration (passage fenêtres PVC dans la montée par exemple, isolation du toit) me semble non répercutable…

- Assurance : l’assureur de l’immeuble est il au courant de cette servitude ? Un  point à vérifier, car en cas d’incident majeur., l’assureur  pourra, à mon sens, invoquer des risques non couverts…

- Electricité des communs : l’absence de compteur dédié et la prise en charge par un des locataires pose un problème indépendant de la servitude… Une installation autonome est elle envisageable (voir message dans une autre file - problème 3)?

Canyonneur

Edit : ajout d’un paragraphe sur les modalité de décision des travaux, suite au message de Ddtee ci-dessous.

Dernière modification par Canyonneur75 (18/09/2021 11h19)

Canyonneur75 a écrit :

- Prise en charge travaux : A mon sens, le bénéficiaire de la servitude participe aux réparations de toutes sortes mais pas aux travaux d’amélioration…. Donc toute amélioration (passage fenêtres PVC dans la montée par exemple, isolation du toit) me semble non répercutable…

- Electricité des communs : l’absence de compteur dédié et la prise en charge par un des locataires pose un problème indépendant de la servitude… Une installation autonome est elle envisageable

Oui sur 1. Ça se discute sur 2). A mon sens, le compteur concerne tout autant la servitude (que, bien entendu, le locataire).

Mon raisonnement (qui ne repose pas sur le machin écrit qui date de 1948 mais sur la jurisprudence citée plus haut) : on n’est pas dans l’amélioration mais dans un aménagement nécessaire.

Le fond servant (le proprio du second) utilise l’électricité. Sans électricité, il peut pas monter les escaliers dans des conditions raisonnables de sécurité. Donc l’électricité est nécessaire à la servitude. Donc il doit payer sa quote-part sur la facture d’électricité de l’escalier. Pour déterminer cette quote-part, il faut connaître le montant total et pour ça, il faut poser un compteur dédié. Donc les frais de pose du compteur devraient être partagés.

Après, ça vaut ce que ça vaut comme raisonnement. Peut-être à coté de la plaque, je sais pas.

Dernière modification par carignan99 (17/09/2021 20h08)

@Bernard2k

le contrat, comme vous le notez, porte sur des réparations. Installer un compteur (qui n’existe pas encore) est difficilement assimilable à une réparation (bon je ne suis pas à l’abri que vous me trouviez une jurisprudence qui dise l’inverse, ce qui ne m’étonnerait pas plus que ça mais je prends le risque… . Réparer une porte, oui, c’est une réparation. Installer un nouvel équipement (un compteur), non.

Concernant l’arrêt de la Cour de Cassation, peu importe qu’il s’agisse d’une indivision. Le point important est le suivant :

"Qu’en statuant ainsi, tout en constatant l’existence d’une communauté d’usage de l’assiette de la servitude entre le propriétaire du fonds dominant et celui du fonds servant et sans rechercher si les travaux litigieux avaient été nécessaires pour user de la servitude ou pour la conserver, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision"

Une servitude, une communauté d’usage = on est dans le cas décrit par supfraf. Dans ce cas = il convient de rechercher ce qui est nécessaire pour user de la servitude. Sinon, la base légale = la tête à toto.

Pour supfraf :

- Est-ce que la porte d’entrée est fonctionnelle? Si oui = pas besoin de la changer = le proprio n’a en principe pas à participer aux frais (sauf si, bien entendu, il est d’accord). Si non = supfraf et le proprio du second doivent payer. La jurisprudence et le contrat (de 1948) entrent en jeu.

- Compteur pour les parties communes. Est-ce nécessaire? De façon manifeste, oui (sinon, comment s’éclairer pour utiliser les escaliers, donc user de la servitude?). Donc le proprio doit payer. Là, le contrat (de 1948) n’a rien à voire. Par contre, la jurisprudence citée oui. (note : interprétation toute personnelle).

Note de précaution d’usage : je connais super bien la jurisprudence sur les cloisons amovibles mais pas celle sur les servitudes. Donc mes raisonnements sont à confirmer par un homme de l’art. On verra bien ce qu’en dit celui de supfraf.

Idem Bernard2k.

Si vous avez l’acte justifiant la servitude, du moment que les travaux correspondent à un entretien légitime, le bénéficiaire de la servitude, du fait de la clause, doit participer à hauteur.

Toute la question sera de déterminer ce qui est de l’ordre de l’entretien / réparation, de l’ordre de la convenance personnelle, et le plus dur ce qui est mixte !

Et là, ca risque de se compliquer.

Vous dites qu’il n’y a pas de copropriété pour l’immeuble en cours d’acquisition. Et par ailleurs que la servitude date de plus de 70 ans. Personnellement, ca me rappelle de petits immeubles lyonnais, de 3 étages, avec un escalier "partagé" avec l’immeuble mitoyen.

Avec des questions qui ne sont pas évidentes, et qu’il faut trancher avec le notaire.

Par exemple … votre compteur pour calculer les charges communes à répartir entre les lots. Votre immeuble est probablement un immeuble non loti à l’origine, ou alors avec une loge de concierge sur laquelle les "communs" étaient raccordés. Mettre un compteur dédié pour "les communs", c’est un besoin propre, il ne concerne pas l’usage de la servitude. A moins de justifier que cette "mise aux normes" est une nécessité par que l’installation électrique doit être refaite pour permettre l’usage des communs, cette pose tient plus de l’amélioration interne de votre bien que de la réparation normale.

Pour la porte comme pour l’isolation, on tombe très vite dans l’usage mixte voire personnel.

Si la porte est défectueuse, la réparer est légitime. Mais réparer signifie globalement "à service rendu similaire". Vous avez une porte ancienne avec un bon vieux verrou des années 40, vous ne justifiez pas seulement d’une réparation en posant une porte moderne avec verrou magnétique, interphone, caméra, etc … Parce que cela tient plus de l’amélioration que de l’entretien.

Mais c’est en partie un entretien. On est donc dans un usage mixte.

Dans une copro, c’est facile, une fois les travux votés, ils sont à financer selon les tantièmes prévus. Ici, c’est une servitude, le dominant doit financer les réparations, pas l’amélioration.

Dans ce cas de figure, le mieux serait de discuter en amont des travaux avec le dominant, pour définir, devis à l’appui, la part des travaux correspondant à des réparations légitimes et la part relevant de l’amélioration du bien.

Attention à ce que vos travaux d’amélioration n’impacte pas négativement la servitude. Pour reprendre l’installation d’un interphone, vous pourriez devoir financer les travaux chez le dominant pour qu’il puisse utiliser un interphone que vous lui imposez et qui de facto impacte son droit de passage.