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Favoris 1    1    #1 17/09/2021 14h22

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Bonjour

Je suis en train d’acquérir un immeuble, qui offre le droit de passage à un propriétaire du 2ieme etage de passer par la cage d’escalier de l’immeuble.
La personne qui a la jouissance doit subvenir à 50% de "toutes especes de reparations" de la toiture à l’escalier  (c’est un ecrit dans un acte de 1948).
Le proprietaire de la jouissance a egalement une sonnette, et une boite aux lettres dans l’immeuble.

A ce jour, il n’y a aucune copropriete dans l’immeuble.
Il n’y a pas de compteur electrique dans les parties communes puisque l’électricité est prise chez le locataire du RDC.
Il n’y a aucune charge commune.

Je cherche donc à remettre cela aux normes en installant un compteur pour les parties communes, et en isolant les parties communes , et en changeant de porte de l’immeuble. L’immeuble etant en DPE G.

Ai je le droit de facturer des frais de rénovation au propriétaire qui a la jouissance du passage ?
Que faire s’il n’est pas d’accord ?

Merci pour vos avis

Mots-clés : droit de passage, jouissance copropriete, renovation

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#2 17/09/2021 14h34

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De façon générale

Pour être clair : vous n’achetez qu’une partie de l’immeuble, sachant qu’il y aura un lot (deuxième étage) avec un autre propriétaire. C’est bien ça?

Par ailleurs, vous dites (je vous cite) qu’il n’y a pas de copropriété aujourd’hui : c’est donc que l’immeuble appartient en entier à un propriétaire unique?

Si oui et sans être un expert en la matière : du moment où vous achetez, l’immeuble appartiendra donc à deux propriétaires (vous + celui du deuxième étage) et il y aura une copropriété (de fait).

S’il n’y a pas de syndic : vous pouvez parfaitement convoquer une AG et prendre des décisions (en respectant le quorum etc.). Y compris proposer au vote l’installation d’un compteur etc.

Bon, faudrait quand même un syndic, pour le budget, les assurances (et se mettre en conformité avec cette obligation).

Sinon, j’ai pas bien compris cette histoire de droit de passage. Il y a un propriétaire au deuxième étage de l’immeuble et il a ’le droit’ de passer par la cage d’escalier pour rentrer chez lui…encore heureux, non? Que vient faire un droit de passage là-dedans? J’ai du rater un truc.

Dernière modification par carignan99 (17/09/2021 15h00)

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#3 17/09/2021 15h10

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Il faut commencer par savoir :
- comment se présente votre immeuble. Vous dites qu’il y a un "propriétaire du 2e étage" : donc il est situé au-dessus de l’immeuble que vous voulez acquérir ? Il y aurait donc deux volumes empilés l’un au-dessus de l’autre ?
- quelles sont les parties communes ? Qu’avez-vous en commun ? Le sol, la cage d’escalier, la toiture ?
- comment est défini votre immeuble, dans votre titre de propriété (enfin, dans celui du vendeur) ?
- réciproquement, il serait intéressant de savoir comment est défini "le 2e étage" dans son propre titre de propriété, et si l’obligation de "subvenir à 50% de "toutes especes de reparations" de la toiture à l’escalier" figure également dans son titre.

C’est le cadastre qui dit qui est propriétaire de quoi. Normalement chaque parcelle représente une certaine emprise au sol. C’est pourquoi il ne peut pas y avoir plusieurs propriétaires de parcelles indépendantes sur la même emprise au sol. C’est pourquoi, lorsqu’il y a plusieurs propriétaires sur la même parcelle, celle-ci est divisée : soit en volumes, soit en lots. Chacun est propriétaire alors seulement d’un lot ou d’un volume, au sein de la même parcelle. Il s’agit donc de savoir si l’immeuble que vous envisagez d’acheter est défini comme une parcelle indépendante, ou bien comme un volume ou un lot au sein d’une parcelle.

Au passage : vous dites "pas de copropriété". Encore faut-il savoir si c’est "pas de copropriété" formalisée, ou pas de copropriété du tout. Si votre immeuble et le "2e étage" ont en commun une cage d’escalier et une toiture, je ne vois pas bien comment cela pourrait être autre chose qu’une copropriété au sens de la loi de 1965.

En tout cas, je vous suggère fortement de prendre votre propre notaire, un bon, et de lui demander de tirer cela au clair dès la préparation du compromis.


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#4 17/09/2021 16h09

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Precision importante :

Je suis propriétaire de tout l’immeuble mais l’immeuble est mitoyen.
Pour accéder au logement voisin mitoyen, le propriétaire voisin a le droit de passer par ma cage d’escalier, (son logement est au 2ietage gauche) mes logements sont au rdc droit et 1er et 2ieme droit.
Il a mis sa boite aux lettres et sa sonnette dans la cage d’escalier.
il est censé partager toutes les reparations de la toiture au bas de l’escalier

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#5 17/09/2021 16h24

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OK, c’est plus clair. Etes-vous sûr pour autant que chaque immeuble a sa propre parcelle ? A vérifier sur le site cadastre.gouv.fr.

D’après ce que vous dites, ce sont deux parcelles distinctes. Le voisin dispose d’une servitude de passage sur votre parcelle. Si les choses sont bien faites, son propre titre de propriété mentionne qu’il doit "subvenir à 50% de "toutes especes de reparations" de la toiture à l’escalier". A votre place, je demanderais au notaire d’obtenir le titre du voisin (c’est facile à obtenir de notaire à notaire, et assez peu coûteux) pour vérifier cela. Si c’est bien le cas, vous pouvez effectivement lui refacturer la moitié des dépenses, sans même avoir à lui demander son avis, puisqu’il a accepté les termes de cette servitude le jour où il a acquis son immeuble.

S’il rechigne à payer : tribunal pour obtenir une injonction de payer (au vu des factures d’une part, et d’autre part du titre de propriété qui dit 50 % bla bla) puis huissier pour recouvrer la somme ; voire même huissier direct (puisque le titre de propriété est un acte authentique).

Vérifiez tout cela avec votre notaire, c’est son boulot.


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#6 17/09/2021 16h46

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Je suis d’accord avec la position de Bernard2K à ceci près qu’il y aura probablement un sujet du style "réparations/entretien" vs "travaux d’amélioration/investissement" mais c’est effectivement votre notaire qui devrait être le premier interlocteur pour vous en dire plus.

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#7 17/09/2021 17h30

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J’ai rencontré un cas assez similaire une fois. Un escalier commun à deux maisons/immeubles l’entretient des parties hautes étaient partagées (toiture, charpentes, plafond).

Il n’y avait aucun syndic pour gérer la situation du droit commun de passage et d’entretien (comme chez vous si j’ai bien compris).
Cela provoquait vis à vis du droit une copropriété de fait (même si elle n’était pas constitué). En cas de travaux les deux parties devaient bien entendu contribuer en rapport aux tantièmes.
Dans le cas que j’ai rencontré la difficulté était que les actes étaient aussi très anciens et qu’un seul des deux mentionnait la situation… un seul proprio voulait bien en conséquence entretenir.

Rencontrer l’autre partie semble indispensable pour mesurer son état d’esprit sur le sujet, voir son acte de propriété encore mieux (mais pas forcément aisé) !


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#8 17/09/2021 18h14

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Ok, je comprend mieux : il y a une servitude et il existe une communauté d’intérêt. Les deux fond (le servant, i.e. vous et le dominant, i.e. le proprio du second) sont tenus de participer aux frais de réparation et d’entretien, à 50/50.

J’apporte un élément de nuance par rapport au post de Bernard2k (ce qui ne signifie absolument pas que j’ai raison ou tort! Je nage dans l’amateurisme sur ces sujets!).

Il se trouve que sur un autre sujet (de nature "rurale" smile, il avait été porté à ma connaissance que dans le cas d’une servitude dont l’usage est commun et de travaux ’litigieux’, une question est de savoir si les travaux sont "nécessaires pour user de la servitude ou pour la conserver". J’ai retrouvé un arrêt de la Cour de Cassation en ce sens (ICI).

La question qui se poserait donc dans votre cas : les travaux/aménagements sont-ils nécessaires pour permettre l’usage de la servitude?

Ce qui pourrait par exemple donner :

- Changer la porte : oui si elle est pourrie ou qu’elle ferme mal/doivent être changée par exemple.
- Installer un compteur commun : ça paraît pas déconnant. Il faut bien de la lumière pour pas se casser la figure dans un escalier … et que chacun paye son dû > donc un compteur commun est nécessaire (en l’espèce : 50/50).

Donc amha, si les travaux sont nécessaires > l’autre paye sa quote-part. S’ils ne sont pas nécessaires (ex. : repeindre en rouge parce que vous n’aimez pas la couleur actuelle) > ça peut devenir compliqué.

Bien entendu tout ceci uniquement en cas de conflit. Vous n’êtes pas à l’abri d’un prorprio du dessus qui soit parfaitement conciliant smile

Sachant que tout ça n’est que pure spéculations de ma part, j’espère que vous nous tiendrez au courant de l’avis/recommandation de votre notaire. Ça m’intéresse…

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#9 17/09/2021 18h31

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Le cas m’inspire les commentaires suivants :

- Situation globale : la description précise de la localisation améliore considérablement la compréhension ! Vérifier auprès de votre notaire que cette situation, antérieure à la loi de 1965, est toujours légale. Demander au vendeur copie de tous les actes depuis 1948 pour l’immeuble et le lot bénéficiant de la servitude pour vérifier que tout concorde…. Obtenir si possible un écrit de la part de votre notaire… Autre point, le bénéficiare de la servitude participe t’il aux décisions (source de blocages potentiels) ou le propriétaire de l’immeuble est-il seul décideur ?

- Droit de passage ne rime pas à mon sens avec installation d’équipements dédiés : pour moi la sonnette et la boîte aux lettres ne devraient pas se trouver dans votre immeuble, mais dans l’autre même si ce n’est pas pratique pour l’occupant… Avoir une adresse postale à l’adresse de votre immeuble (et des justificatifs de domicile à la même adresse) n’est pas super top en cas de problème… Suppression en regard de la jurisprudence citée par Bernand2k (massage #12 de la file).

- Prise en charge travaux : A mon sens, le bénéficiaire de la servitude participe aux réparations de toutes sortes mais pas aux travaux d’amélioration…. Donc toute amélioration (passage fenêtres PVC dans la montée par exemple, isolation du toit) me semble non répercutable…

- Assurance : l’assureur de l’immeuble est il au courant de cette servitude ? Un  point à vérifier, car en cas d’incident majeur., l’assureur  pourra, à mon sens, invoquer des risques non couverts…

- Electricité des communs : l’absence de compteur dédié et la prise en charge par un des locataires pose un problème indépendant de la servitude… Une installation autonome est elle envisageable (voir message dans une autre file - problème 3)?

Canyonneur

Edit : ajout d’un paragraphe sur les modalité de décision des travaux, suite au message de Ddtee ci-dessous.

Dernière modification par Canyonneur75 (18/09/2021 11h19)

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#10 17/09/2021 18h49

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Canyonneur75 a écrit :

- Prise en charge travaux : A mon sens, le bénéficiaire participe aux réparations de toutes sortes mais pas aux travaux d’amélioration…. Donc toute amélioration (passage fenêtres PVC dans la montée par exemple, isolation du toit) me semble non répercutable…

La difficulté c’est d’obtenir des décisions en cas de désaccord, même pour l’entretien, avec deux parties associées à 50/50, bon courage pour trouver une majorité wink


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#11 17/09/2021 19h07

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Canyonneur75 a écrit :

- Prise en charge travaux : A mon sens, le bénéficiaire de la servitude participe aux réparations de toutes sortes mais pas aux travaux d’amélioration…. Donc toute amélioration (passage fenêtres PVC dans la montée par exemple, isolation du toit) me semble non répercutable…

- Electricité des communs : l’absence de compteur dédié et la prise en charge par un des locataires pose un problème indépendant de la servitude… Une installation autonome est elle envisageable

Oui sur 1. Ça se discute sur 2). A mon sens, le compteur concerne tout autant la servitude (que, bien entendu, le locataire).

Mon raisonnement (qui ne repose pas sur le machin écrit qui date de 1948 mais sur la jurisprudence citée plus haut) : on n’est pas dans l’amélioration mais dans un aménagement nécessaire.

Le fond servant (le proprio du second) utilise l’électricité. Sans électricité, il peut pas monter les escaliers dans des conditions raisonnables de sécurité. Donc l’électricité est nécessaire à la servitude. Donc il doit payer sa quote-part sur la facture d’électricité de l’escalier. Pour déterminer cette quote-part, il faut connaître le montant total et pour ça, il faut poser un compteur dédié. Donc les frais de pose du compteur devraient être partagés.

Après, ça vaut ce que ça vaut comme raisonnement. Peut-être à coté de la plaque, je sais pas.

Dernière modification par carignan99 (17/09/2021 20h08)

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1    #12 17/09/2021 22h26

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Carignan : la cour de cassation a pu se déterminer de telle façon dans telle situation. Notez que, dans la jurisprudence que vous citez, il ne s’agirait même pas d’une servitude mais plutôt d’une propriété indivise :
"Qu’en statuant ainsi, alors que Mme C….. ne revendiquait pas la propriété exclusive de l’allée et que, dans ses conclusions, communes avec celle des consorts X…, elle soutenait que l’allée était leur propriété indivise, ce que ne contestaient pas les consorts A…- B…"

Or, dans le cas présent, il semblerait qu’il y ait un écrit contractuel qui prévoit que :

La personne qui a la jouissance doit subvenir à 50% de "toutes especes de reparations" de la toiture à l’escalier  (c’est un ecrit dans un acte de 1948)

Or, ce n’est pas à vous qu’il faut rappeler que, selon l’article 1103 du code civil :

"Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits."

A partir de là, les modalités prévues par la loi pour le cas général ne tiennent plus, car le contrat est supérieur, à la condition qu’il ne soit pas intrinsèquement illégal (et ça ne semble pas être le cas).
Même la loi de 1965 sur la copropriété a bien peu d’articles qui sont d’ordre public. Si un règlement de copropriété prévoit différemment de la loi, c’est le règlement de copropriété qui a raison car c’est un contrat et que la liberté contractuelle prime sur toutes les dispositions qui ne sont pas d’ordre public. Bien peu de gens le savent… wink

Si cette mention d’un entretien à 50 % est bien dans l’acte d’acquisition du voisin, alors ça prouve qu’il a repris à son compte l’obligation contractuelle de 1948, et il n’y a pas à tortiller : il doit payer. Et il ne doit pas participer aux décisions puisqu’il n’est que le bénéficiaire d’une servitude. Par contre, il doit payer seulement les "réparations", et pas les "améliorations", puisque le contrat de 1948 parle bien de "réparations".

Enfin, au risque de ne pas être d’accord avec Cannyonneur75, la sonnette et la boîte aux lettres me semblent parfaitement à leur place car la CC a statué dès 1972 que "l’existence d’une boîte aux lettres et d’une sonnette sont des accessoires indispensables de la servitude de passage". Source https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/ … 006986943/


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#13 17/09/2021 23h28

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@Bernard2k

le contrat, comme vous le notez, porte sur des réparations. Installer un compteur (qui n’existe pas encore) est difficilement assimilable à une réparation (bon je ne suis pas à l’abri que vous me trouviez une jurisprudence qui dise l’inverse, ce qui ne m’étonnerait pas plus que ça mais je prends le risque… smile. Réparer une porte, oui, c’est une réparation. Installer un nouvel équipement (un compteur), non.

Concernant l’arrêt de la Cour de Cassation, peu importe qu’il s’agisse d’une indivision. Le point important est le suivant :

"Qu’en statuant ainsi, tout en constatant l’existence d’une communauté d’usage de l’assiette de la servitude entre le propriétaire du fonds dominant et celui du fonds servant et sans rechercher si les travaux litigieux avaient été nécessaires pour user de la servitude ou pour la conserver, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision"

Une servitude, une communauté d’usage = on est dans le cas décrit par supfraf. Dans ce cas = il convient de rechercher ce qui est nécessaire pour user de la servitude. Sinon, la base légale = la tête à toto.

Pour supfraf :

- Est-ce que la porte d’entrée est fonctionnelle? Si oui = pas besoin de la changer = le proprio n’a en principe pas à participer aux frais (sauf si, bien entendu, il est d’accord). Si non = supfraf et le proprio du second doivent payer. La jurisprudence et le contrat (de 1948) entrent en jeu.

- Compteur pour les parties communes. Est-ce nécessaire? De façon manifeste, oui (sinon, comment s’éclairer pour utiliser les escaliers, donc user de la servitude?). Donc le proprio doit payer. Là, le contrat (de 1948) n’a rien à voire. Par contre, la jurisprudence citée oui. (note : interprétation toute personnelle).

Note de précaution d’usage : je connais super bien la jurisprudence sur les cloisons amovibles mais pas celle sur les servitudes. Donc mes raisonnements sont à confirmer par un homme de l’art. On verra bien ce qu’en dit celui de supfraf.

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#14 17/09/2021 23h46

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Puisque le contrat de 1948 prévoit que les travaux de réparation sont imputables à 50%, j’aurais tendance à appliquer la distinction classique avec entretien et réparation d’une part, et amélioration d’autre part. On retrouve cette distinction dans la fiscalité des revenus fonciers, mais aussi dans les copropriétés (et une recherche internet permettra de trouver moultes exemples et illustrations… sans pour autant trouver une règle gravée dans l’airain).

De ce point de vue, j’aurais tendance à dire que l’isolation thermique ou la pose d’un compteur électrique sont des améliorations, puisque ce sont des équipements nouveaux qui apportent un confort nouveau. En revanche, de mon point de vue, si la porte est abîmée, le changement de la porte est une réparation. Mais tout peut toujours se discuter. Jusque devant le juge, si le voisin ne veut pas payer. Ca sera intéressant. Tenez-nous au courant. wink


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#15 18/09/2021 00h08

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Idem Bernard2k.

Si vous avez l’acte justifiant la servitude, du moment que les travaux correspondent à un entretien légitime, le bénéficiaire de la servitude, du fait de la clause, doit participer à hauteur.

Toute la question sera de déterminer ce qui est de l’ordre de l’entretien / réparation, de l’ordre de la convenance personnelle, et le plus dur ce qui est mixte !

Et là, ca risque de se compliquer.

Vous dites qu’il n’y a pas de copropriété pour l’immeuble en cours d’acquisition. Et par ailleurs que la servitude date de plus de 70 ans. Personnellement, ca me rappelle de petits immeubles lyonnais, de 3 étages, avec un escalier "partagé" avec l’immeuble mitoyen.

Avec des questions qui ne sont pas évidentes, et qu’il faut trancher avec le notaire.

Par exemple … votre compteur pour calculer les charges communes à répartir entre les lots. Votre immeuble est probablement un immeuble non loti à l’origine, ou alors avec une loge de concierge sur laquelle les "communs" étaient raccordés. Mettre un compteur dédié pour "les communs", c’est un besoin propre, il ne concerne pas l’usage de la servitude. A moins de justifier que cette "mise aux normes" est une nécessité par que l’installation électrique doit être refaite pour permettre l’usage des communs, cette pose tient plus de l’amélioration interne de votre bien que de la réparation normale.

Pour la porte comme pour l’isolation, on tombe très vite dans l’usage mixte voire personnel.

Si la porte est défectueuse, la réparer est légitime. Mais réparer signifie globalement "à service rendu similaire". Vous avez une porte ancienne avec un bon vieux verrou des années 40, vous ne justifiez pas seulement d’une réparation en posant une porte moderne avec verrou magnétique, interphone, caméra, etc … Parce que cela tient plus de l’amélioration que de l’entretien.

Mais c’est en partie un entretien. On est donc dans un usage mixte.

Dans une copro, c’est facile, une fois les travux votés, ils sont à financer selon les tantièmes prévus. Ici, c’est une servitude, le dominant doit financer les réparations, pas l’amélioration.

Dans ce cas de figure, le mieux serait de discuter en amont des travaux avec le dominant, pour définir, devis à l’appui, la part des travaux correspondant à des réparations légitimes et la part relevant de l’amélioration du bien.

Attention à ce que vos travaux d’amélioration n’impacte pas négativement la servitude. Pour reprendre l’installation d’un interphone, vous pourriez devoir financer les travaux chez le dominant pour qu’il puisse utiliser un interphone que vous lui imposez et qui de facto impacte son droit de passage.

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