Icade Santé : foncière de santé française

Le succès de Pierval Santé fait des émules à l’heure où l’immobilier de bureau ou de commerce n’a plus la cote.
Plutôt que ce type de foncière sans historique quu va sortir à prix d’or, vous pouvez aussi réfléchir sur Orpea et consorts. Dans ses résultats Orpea s’affiche comme la "1ère foncière de santé européenne" depuis des années. Et vous avez l’elligibilité au pea en prime que la foncière n’aura pas.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

FXB67 a écrit :

Vu mes réserves sur l’immobilier de santé (doute sur le modèle ehpad, évolution structurelle des cliniques vers moins d’hospitalisation complète - et des regroupements qui réduisent les surfaces utilisées…)

Pouvez-vous nous détailler vos doutes, cela serait intéressant pour la communauté. Vous en avez trop dit ou pas assez (je ne parle pas de la prime sur ANR)

La courbe démographique, celle des besoins me semble aller dans le sens inverse à celle de vos doutes ?

FXB67, le 26/09/2021 a écrit :

Une hypothèse donc quasi certaine à mon niveau : le nombre de places en ehpad n’augmentera pas aussi vite que le nombre de personnes de plus de 80 ans, comme certains le pensent. La France ne va se recouvrir d’un blanc manteau d’ehpads. Je me demande même, in fine, si on n’arrivera pas à une suppression de places, ou pire, à des taux d’inoccupation mettant en difficulté les exploitants.

Je crois que personne ne fait une telle hypothèse  (que seuls les commercialisateurs peu honnêtes de mur d’EHPAD osent émettre).

En France, on rentrait dans une EHPAD à un peu plus de 80 ans il y a 15-20 ans. Actuellement on y entre à un peu plus de 90 ans (c’est en gros quand on n’a plus vraiment le choix…). La "dépendance" du résident moyen est bien plus élevée qu’elle ne l’était il y a 15-20 ans (et, même s’il y a un peu plus de personnel par résident, le personnel est bien plus surchargé qu’avant, à cause de cette dépendance accrue). Les hébergements alternatifs, c’est surtout pour des personnes moins dépendantes que ça se développe…
La croissance anticipée du nombre des plus de 80 ou 85 ou 90 ans dans la population française est bien plus élevée que la croissance anticipée du nombre de places en EHPAD, qui est vers 1%/an (selon les études des ARS et Départements, accessibles sur www).
Je ne vous indique pas des sources précises pour tous ces chiffres : vous trouverez facilement les études correspondant sur www (dont la lecture complète, et non réduite à quelques chiffres, sera instructive).

Vous indiquez que "les EHPAD sont décriées"…
Mais par qui et dans quelles circonstances ? (Il y a certes des situations peu acceptables, mais est-ce la règle ou l’arbre qui dépasse de la forêt ?)
Et quelles seraient les alternatives ? En maintenant la majeure partie des actuels résidents d’EHPAD à domicile, on aurait infiniment plus de maltraitance et de personnes laissées à leur sort (car Yaka Faukon ne ferait pas apparaitre des aides à domicile par centaines de milliers).
Passez le ratio personnel/patient en EHPAD de 0.6 (en gros la norme actuelle en France) à 1.0 (ce qui est constaté en Scandinavie) serait souhaitable, mais …. où trouver ce personnel, et comment le financer ? Héberger ces personnes (pour un budget similaire) dans un hotel 5* en Tunisie avec une personne dédiée 24h/7 par résident, n’est guère généralisable, et pas sans inconvénients…

A noter que, si les taux de remplissage des EHPAD ont beaucoup baissés en relation avec le Covid-19 (un peu plus de décès précoces, mais surtout beaucoup moins d’entrées de nouveaux résidents, ce qui a un gros impact avec une durée moyenne de séjour vers 18 mois), ce taux semble se redresser très forts depuis quelques mois, et les structures spécialisées, comme les unités sécurisés (pour Alzheimer par ex.), se remplissent toujours très bien.   

Ceci dit, les actuels ratio de rendement de murs d’EHPAD en France, vers 4%, pour des immeubles monovalents (i.e. adaptés surtout à une seule activité), me semblent vraiment bas (et donc les prix des immeubles très hauts), et je serais plutôt vendeur qu’acheteur de tels biens à ces prix.

Note : Pour le SSR, je suis en pleine négociation de loyer avec un exploitant, qui pleure sur la rentabilité difficile de son établissement (en contradiction avec les publications de sa maison mère, cotée, et les analyses de ses comptes, le rapport d’expertise que les bailleurs ont fait faire, etc.) et menace d’augmenter son activité d’hôpital de jour (comme si ça résultait du coût de son loyer !). Pour le moment, je n’ai pas un avis bien arrêté, sur l’avenir des SSR, d’autant que j’ai une visibilité sur une fraction plus limitée du marché que sur celui des EHPAD, et que je constate depuis 10 ans que l’indice (décidé parle ministère) sur lequel se base leurs tarifs évolue à la baisse (vers -1%/an).

Note2 pour FXB67: Pour les patients (comme pour les soignants), RHENA est quand même un bâtiment bien mieux adapté aux soins que (les vieillots) Adassa et C° l’étaient. Et les propriétaires des murs d’Adassa et C° n’y ont sans doute pas vraiment perdu, car leur foncier bien placé a été avantageusement réutilisé…

Bonsoir.

Je partage les diagnostics énoncés ci dessus sur la réduction progressive du nombre de mètres carrés. Excepté en SSR où une politique intelligente serait d’augmenter les capacités pour désengorger les plateaux techniques plus lourds (publics comme privés). Une vraie idée courageuse serait sans doute de transformer les petits hôpitaux périphériques en soins de suite mais bon…

L’intérêt d’externaliser ses murs?

Il est double:
-Le cash out. Pour investir dans les structures qui visent le long terme et son essorées par 30 ans de restrictions tarifaires (on vend les bijoux de famille, et après?). Pour essorer la bête chez un certain nombre de charognards qui rachètent des structures, les essorent, et les revendent "nettoyées" de leurs primes et personnels coûteux, justement à des groupes comme Elsan.

- Déléguer la gestion. La gestion devient tellement technique qu’il est confortable de délégueur la gestion de l’immobilier, ainsi que la partie repas/ménage des structures.

Vous êtes vexé de ne pas avoir pu acheter ce titre à 115€, au bas de la fourchette annoncée et donc vous dites des choses absurdes ….

"Ce que je comprends c’est que chez Icade, on aime les investisseurs lorsque le marché est bullesque en particulier lorsque l’on prévoit une cotation qui se traduirait par une prime de 34% sur l’ANR mais dès que le marché tangue un peu et qu’on risque une deculotée le jour J, on fuit."
Ah, bon? Et vous même, quand vous mettez en vente des actions en bourse ou un bien immobilier, est-ce que vous n’attendez pas un marché bullesque pour le faire, si vous n’êtes pas pressé? Et si le marché tangue comme vous dites, est-ce que vous ne fuyez logiquement pas en renonçant à vendre?
Eh bien, Icade fait exactement comme vous …

Bien sûr que la société peut jusqu’à la dernière minute annuler son IPO, soit parce que la demande de titres est insuffisante, soit - et c’est le cas ici - parce que la demande est suffisante, mais à des prix trop bas au goût de la société.

Dans l’intérêt de ses propres actionnaires, dont plusieurs sur ce forum, Icade a a priori eu raison d’annuler l’IPO de sa filiale, car à prix trop bas, cela aurait dilué durablement l’ANR par action tant d’Icade Santé que d’Icade tout court.
En effet, même si un mois plus tard le cours rebondissait de 20% (c’est une hypothèse, bien sûr, pas une certitude), ce gain aurait profité aux souscripteurs de l’IPO, mais pas à Icade ni à ses propres actionnaires. Car c’est évidemment le prix de l’IPO qu’aurait touché Icade Santé pour son AK, et pas le cours de bourse un mois plus tard …

Voilà pourquoi cette IPO sous cette forme-là était dès le début une très mauvaise idée, car risquée: en fonction du prix de l’IPO, fortement dépendant des conditions de marché, l’impact sur l’ANR par action d’Icade tout court allait être plus ou moins relutif ou dilutif.
Le management d’Icade prenait trop de risque.

Une bien meilleure idée aurait été un spin off, sur le modèle Vivendi/UMG: Icade aurait distribué gratuitement 100% ou 49% des titres de sa filiale Icade Santé aux actionnaires d’Icade. Le cours de bourse initial n’aurait alors eu aucune importance pour l’actionnaire d’Icade qui compte garder ses nouvelles actions Icade Santé.
Ensuite, si Icade Santé avait besoin d’argent pour sa croissance, elle aurait lancé tranquillement quelques mois plus tard une AK avec DPS. Et comme chacun sait, le prix d’une AK n’a pas grande importance quand il y a des DPS, du moins pour l’actionnaire qui participe à l’AK.

Bref, on aurait ainsi évité d’exposer l’actionnaire d’Icade tout court au risque de dilution si les conditions de marché s’étaient retournées, exactement comme cela a été ici le cas.

Problème désormais pour Icade, près ce loupé: quand on a dû annuler une IPO à la dernière minute, on est quasiment obligé d’attendre six mois minimum avant d’oser recommencer. Et là, on a l’obligation de réussir car on ne peut pas décemment annuler une deuxième fois.

Donc j’espère qu’ils ne retenteront pas une IPO analogue, mais feront un spin off ou autre chose.

Icade publie ses résultats du T1 2022 : revenus en hausse sur un an et a prioris RAS dans l’ensemble.

La partie intéressante pour tous les investisseurs en REIT me semble cette petite phrase :

Icade a écrit :

Premiers signes positifs de l’inflation sur l’indexation des loyers : effet au T1 de l’ordre de +~1,3% sur les foncières, attendu en hausse sur le reste de l’exercice

On parle beaucoup de l’effet de la hausse des taux sur ce secteur mais on parle moins du fait que l’inflation va mécaniquement augmenter les loyers et la valorisation des actifs. Hors les taux sont très en retard sur l’inflation.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.