Immorente : vos avis sur cette SCPI (Sofidy)

Vous parlez non pas de "revenus", mais de "dividende par part" (même si ce sont vos revenus).

Pour suivre les "revenus" (la valeur créée par l’exploitation), il faut regarder le résultat par part (dans un tableau du Rapport Annuel, qui indique aussi les revenus locatifs par part, et les divers types de charge par part). Ca permet d’échapper aux effets cosmétiques du RAN et des distributions de plus-value (qui impactent la valeur de la part).

Le résultat par part, comme le dividende, a effectivement tendance à diminuer un peu, et pas que pour cette SCPI (relire ceci), tandis que la valeur des parts à (plus ou moins, selon la SCPI) augmenté depuis 15 ans (grâce à la baisse des taux, qui est sans doute finie).

A noter (source : Rapport Annuel 2020) qu’un renouvellement de baux (avec allongement de la durée ferme) sur 24 sites avec l’enseigne Casino (qui renégocie beaucoup -pas que ses loyers- en ce moment… cf Page ou ressource introuvable ! et est le 2nd plus gros locataire d’Immorente, représentant 2.44% de ses loyers) explique une baisse de 400k€/an des loyers, soit le total de la baisse des loyers constatée (la hausse sur les relocations compensant la baisse des autres renouvellements, venant surtout de locaux au Benelux ayant en moyenne 7% de baisse de valeur locative de marché).

Le Rapport Annuel 2020 nous apprend aussi que :
   - les revenus (locatifs) par part ont bien baissés en 2020 (18.03€ vs 19.04€) (et 1.39€ vs 3.43€ pour ceux des participations non contrôlées, a mettre en regard de charges financières de 0.71€ vs 2.39€);
   - le résultat courant (avant fiscalité étrangère) par part passe de 15.75€ (2019) à  14.42€;
   - la légère diminution de l’endettement (319M€ vs 347M€), sans doute le timing (tardif) des investissements (dont 92% d’acquisitions indirectes, vs 56% en 2019) et leur rendement, ainsi que la baisse du TOF (93.4% vs 94.8%) doivent expliquer ces baisses de revenus et résultat par part, bien plus que les évolutions des loyers;
    - les détentions indirectes représentent 16.3% du patrimoine (9.0% pour les sociétés contrôlées, 7.3% pour les non contrôlées);
    - les expertises indiquent une faible variation (-0.16%) de la valeur du patrimoine à périmètre constant;

Le BTI T1 2021 indique une prévision de dividende 2021 entre 14.50€ et 15.25€, et une collecte nette T1 de 42 M€ (à comparer à 97, 21, 22, 32M€ en T1 à T4 2020, et pas loin de 100M€ par T en 2019)

A l’IR on est donc en dessous de la moyenne SCPI puisqu’on est à 4% annualisé, quelqu’un a-t-il des explications tangibles?

Rumeur d’une hausse de prix de part symbolique au 1er Novembre. Pas plus d’info à donner.

Pour rappel, le changement de prix de part ne doit pas être une décision d’investissement pour un support peu liquide avec des frais significatifs destiné à être conservé à long terme.

Carpediem
Edit AMF: Distributeur de la SCPI citée

Quel intérêt d’augmenter le prix de part (337€) alors que celle-ci est supérieur à la valeur de reconstitution (335€) ?
A part freiner les achats de parts par les futurs associés….

Sofidy réalise sa première acquisition d’un actif immobilier de bureaux en Irlande. L’immeuble est situé à Dublin au 76-78 Harcourt Street.

Sofidy : première acquisition en Irlande - Boursorama

HHub a écrit :

=> c’est cher du m2 ou la communication est mauvaise.

Ce qui est certain c’est que cet article est pour le moins approximatif :
"Restructuré en 1982, l’actif immobilier de style géorgien s’étend sur une surface de 317 mètres carrés, à usage de bureaux, répartie entre un rez-de-chaussée et cinq étages supérieurs. "

10’’ de recherche sur Google street permettent de vérifier que tous les immeubles de la rue sont en R+3

https://www.google.com/maps/place/Depar … -6.2630379

Les 21m € correspondent à une surface de 2317 m2, soit environ 9000 euros du m2.

Source:
Immobilier - SOFIDY annonce sa première acquisition en Irlande

Vu le faible rendement locatif attendu, il faut espérer que la hausse du prix de l’immobilier dublinois continue dans les années à venir…

Il semble y avoir un étage sur le toit qu’on ne voit pas depuis la rue, ainsi qu’un genre de sous-sol. Cela nous fait bien 6 étages au total.

Il est également possible que le bâtiment situé en arrière-plan fasse partie de l’acquisition.



Source Google Earth avec bâtiments 3D

Contrairement à de nombreuses SDG, Sofidy informe en général ses associés avant d’informer la presse. Ca peut paraître déroutant à ceux qui sont habitués à apprendre les évolutions de leur patrimoine sur BFMtv…

Résumé de la discussion (messages les plus récents en premier)
cedREIM a écrit :

Peux être que "avoir du respect pour ses milliers d’associés" est une bonne raison, non ?
Il ne faut oublier qu’une SCPI qui décote, "brade" le patrimoine existant, lequel est la propriété des associés actuels, pas la sienne. Pourquoi sont-ils si généreux avec les nouveaux, au détriment des anciens ?

Je comprends votre raisonnement. Mais avant d’être un ancien associé on a été un nouveau ;-) donc on a aussi profité de la décote que vous évoquez.

Etant associé de cette SCPI une augmentation de prix de part me va très bien mais si je posais cette question c’est plus pour l’image que cela donnerai auprès de futurs investisseurs et sur la future collecte et donc sur la performance/viabilité/évolution de la SCPI à plus long terme….
En effet, quand j’ai investi dans des SCPI un des critères que je regardais était la décôte/surcôte du prix de part…et je pense que je n’aurai pas investi dans cette SCPI avec un prix de part à 337€ et une valeur de reconstitution à 335€ (peut être que j’aurai eu tord mais avec le choix de SCPI qu’il existe j’en aurai peut être privilégié d’autres même si je ne regarde pas que ce critère….).
Mais cette SCPI ancienne à sa réputation avec un capital et un nombre de baux très élevé aussi peut être que cette décote n’aurait pas ou peu d’impact sur sa collecte future….

Pour ce qui est de la "fuite" (si ça révèle vrai au final) je partage la majorité de votre avis.

carpediem a écrit :

Rumeur d’une hausse de prix de part symbolique au 1er Novembre. Pas plus d’info à donner.

Cela confirme ce qui avait été annoncé…, cela fait une augmentation de prix de part plutôt symbolique car cela n’atteint même pas 1% (0.9%) mais c’est mieux rien naturellement.

Nantes44100 a écrit :

BALO du 29/10/21

Pour ma culture que veut dire BALO?