Hadrumetum a écrit :
Comme le souligne ASN, …"dans la santé vous avez des baux de 20/25 ans avec des loyers indexés …".
Le mot magique : indexés.
Indexés sur quel indice ? Je ne le sais pas, mais l’on peut considérer que cette indexation mettra les bénéficiaires de ces baux à très long terme à l’abri de l’inflation qui s’annonce; et cela pour une très longue période.
Il n’y a pas de réponse toute faite à vos interrogations (il doit y avoir de multiples mécanismes d’indexation). Pas plus qu’il n’y a de protection magique contre l’inflation (ou d’autres risques) pour un bailleur, ou pour un investisseur en général (celui qui ne veut assumer aucun risque devra de toute manière se contenter d’un rendement en conséquence, proche de 0% actuellement). Pas plus qu’il n’y a de garantie par quiconque sur l’évolution du prix de la part ou des montants distribués.
Pour les évolutions des montants des loyers, selon le pays, la loi est différente :
- En France, l’indexation est obligatoirement (pour tout bail signé ou renouvelé depuis la loi Pinel de 2015) sur l’indice ILC. (et d’ailleurs toute indexation des prix sur l’inflation a du être prohibée il y a quelques décennies, si ma mémoire ne se trompe pas).
- Dans la plupart des autres pays, il y a bien plus de libertés au niveau des contrats de bail commercial, et le mode de révision est défini contractuellement entre les parties, et résulte d’une négociation entre les parties. Il semble d’ailleurs courant, dans pas mal de pays, de renouveler le bail bien avant son échéance finale, en allongeant sa durée (contractuelle ou ferme) et en faisant alors éventuellement évoluer le loyer (et au besoin d’autres clauses).
On peut d’ailleurs remarquer que, si en général la loi doit plutôt protéger le "faible" vis à vis de "fort" (sachant que la plupart du temps, le bailleur est le "fort"), comme la loi est unique, elle se retrouve parfois à protéger le "fort" contre le "faible" (par exemple lorsque le locataire est un groupe financièrement très puissant, et le bailleur un grand nombre de petits épargnants : dans un tel cas, je suppose que le juge, s’il est appelé à se prononcer, quand les parties n’arrivent pas à s’entendre, tient compte du contexte un peu particulier).
Pour en revenir à Pierval Santé, et au prix de sa part, je vous rappelle (une fois de plus, cf. mes messages précédents dans cette discussion, en particulier les compte-rendu d’AG) que la société de gestion a toujours (depuis la création de la SCPI) indiqué que sa priorité était de privilégier un flux de distribution stable, et pas de revaloriser le prix de la part (ceci était dans un contexte où l’inflation n’était pas vraiment un sujet). On peut supposer qu’elle agit en conséquence, lors de la négociation des baux (en moyenne, car il doit y avoir plein de cas particuliers), et constater que, jusqu’à présent (depuis l’origine de la SCPI), ça semble avoir fonctionné.
@bastia : Il faudrait déjà que les associés assistent aux AG, car il y a toujours eu fort peu de monde aux AG de Pierval Santé (moins de 50 associés, une bonne moitié étant des salariés de, ou des CGP de, La Française), comme d’ailleurs dans la plupart des AG de SCPI (seules celles de Corum ont dépassé la centaine de participants, parmi toutes celles auxquelles j’ai assisté (seules celles d’Immorente et Epargne Foncière s’approchaient de la centaine en comptant large)). Il y a aussi beaucoup d’associés qui ne vote pas sur les résolutions d’AG, qui permettent de gouverner les SCPI, car je rappelle que
L’article R214-125 du Code monétaire et financier permet aux associés d’une SCPI, représentant une fraction déterminée du capital social, de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée de projet(s) de résolution(s). La fraction du capital social à représenter est, en pourcentage, une fraction du capital social, entre 5% et 0,5%, d’autant plus faible que le capital social de la SCPI est élevé.
La faculté que le législateur a ainsi réservée aux associés de SCPI pour animer leurs assemblées générales (ordinaires ou extraordinaires) est un puissant instrument de gouvernance, sans équivalent dans d’autres supports collectifs relevant de la fiscalité immobilière.
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1 #351 17/10/2021 19h06
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