Dean [60] : étude de cas immobilier (1er investissement dans des maisons jumelées)

Dean · #1

Bonjour à tous,

J’ouvre ce post pour demander vos avis sur un potentiel premier investissement locatif !

PROFIL :

Marié, 29 ans, 2 enfants de moins de 6 ans. Faible TMI. Gérant d’une SARL.
Propriétaire de ma RP (Crédit restant de 255K€ environs pour un bien estimé à environs 350K€).

BIEN :

Un lot de 2 maisons jumelées. Chaque maison est de type 3 pièces d’environs 58m2 avec un petit jardin + terrasse.

Les deux maisons sont jumelées à une 3ème qui a été vendus récemment, faisans donc passer le tout en copropriété. Tout semble à première vue dans un bon état.

Elles sont louées toutes les deux pour un total de 1530€ par mois, à des locataires qui semblent-ils n’ont pas projet de partir dans un avenir proche.

LOCALISATION DU BIEN :

Un petit village de 1500 habitants dans le département de l’Oise (60) ne comportant pas grand chose à part une boulangerie, un institut de beauté, un garage automobile et une école maternelle/élémentaire.

Toutefois situé à 10 minutes de plusieurs plus grosses villes avec supermarchés, CHU, IUT…

L’historique démographique semble évolué à la hausse avec le temps.

RENTABILITÉ DU BIEN :

Le prix de vente peut être amené à 228K€, soit 114K€ la maison.
D’après MeilleursAgents le prix moyen au m2 d’une maison est 2149€ et d’un appartement 1891€.

Nous sommes à 1965€/m2. J’estime qu’une maison jumelée n’est rien d’autre qu’un appartement (ce sera surement le cas sur les papiers du notaire). Donc je partirai sur une proposition à 219K€.

Rentabilité brut : 18 360 / 219 000 = 8.38%.

Je ne connais pas à ce stade le montant exacte de la taxe foncière ni les charges de copropriétés (qui doivent être faible).

FINANCEMENT DU BIEN :

110% sur 25 ans. En perso ou en SCI ? Je ne sais pas…

Dans un premier temps que pensez-vous du projet ? A creuser ou à laisser tomber…

Merci.

Mots-clés : immobilier, investissement, sci (société civile immobilière)

Iqce · #2

Bonjour Dean,

Finalement, le doute est sur l’adéquation entre l’offre et la demande : ce type de logement est-il recherché sur cette commune de petite taille ? Mon expérience en urbanisme consiste à vous orienter vers le PLH qui doit identifier les typologies de logement disponible (dans le diagnostic) et celle à produire. Un appel auprès des élus (hum) ou des services de l’urbanisme (au niveau de la communauté de communes) devrait également vos éclairer.
Ceci étant, en général ce type de logement sur ce type de commune s’adresse souvent à des retraités délaissant leur anciennes résidences principales avec "trop" de terrain à entretenir, des étages à monter descendre, des étudiants "motorisés" (plus rare, surtout vu les loyers que vous espérez), des jeunes couples sans enfants (et parfois "problématiques" : trouver un bon CDI en secteur rural peut être compliqué), des familles monoparentales (idem coté ressources)…Au final je pense que dans votre simulation vous devriez à minima prévoir un turn-over et donc une possible vacance ponctuelle.
Pour les charges de copro. faibles : pourquoi pas si tout est neuf et vu l’organisation des bâtis, attention à la copro à 2 qui peut vite se trouver problématique (blocage faute de majorité).
Pour la TF faible : méfiez-vous ! Les petits bourgs sont parfois mal gérés ou avec des projets réglementaires qui obèrent les finances communales…

Laucyn · #3

Bonjour Dean

Quelques remarques et questions en vrac :

- Pour le rendement brut, j’ai pour pratique d’ajouter les frais de notaire, ce qui dimunera votre 8%.

- Quel type de bail, meublé ou vide ?
Cela va potentiellement éliminer des choix de structure type Sci.

- Le loyer est bien hors charges ?

- Si meublé ou vide, quelle est la demande pour ce type de produit pour déterminer votre vacance locative, petit village de 1500 âmes dans l’oise dans une maisonnette ( difficulté de retrouver des locataires ?)

- Si bail vide sans travaux, le 8% brut risque vite de degringoler en net après impôt

Je pense au final que la rentabilité net se rapprochera de celle d’une ville moyenne ou grande avec des difficultés de relocation plus importantes et des hypothèses de plus values moins alléchantes.

Juste pour information le 110% sur 25 ans est aujourd’hui devenu très difficile à obtenir même pour les très bon dossier.

Dean · #4

Bonjour Iqce,

Merci pour votre avis.

Pour répondre à la question sur l’offre et la demande bien évidemment je ne la connais pas particulièrement, mais pour mon analyse (qui ne vaut pas grand chose ) et habitant à 30mn de ce village.

Je pense que le gros point fort, est justement le côté rural à 10mn de plusieurs grosses villes. J’imagine donc que la cible n’est pas forcement les retraités mais également des familles ou couples souhaitant la tranquillité mais la proximité des grandes villes. De même pour l’emploi.

Par ailleurs, les locataires actuellement en place sont des femmes dans le milieu médical avec enfants.

Actuellement il y a plusieurs terrains constructibles en vente, quelques maisons de ville dans les environs de 220K€ et un pavillon individuel (200m2) dans les environs de 470K€ ! Et 0 biens en location.

En ce qui concerne la copropriété je suis d’accord mais en toute logique avec 2 maisons sur les 3, je suis majoritaire sur les décisions.

]Bonjour Laucyn,

- On est sur un bail vide, loyer charge comprise.

- Aucune idée de la demande locative malheureusement… Vu qu’il y a aucune offre actuellement sur le marché !

- Le 110% je l’avance après en avoir discuté avec mon directeur de banque. A voir si cela aboutira dans le concret bien sur.

Bien évidemment, je ne souhaite pas rêver sur ce projet donc tous les avis me font avancer !

Monceau · #5

Le sujet d’actualité - quel est le (nouveau) DPE? S’il ne s’agit pas des constructions récentes, le DPE des maisons laisse souvent à désirer. Compte-tenu des contraintes règlementaires qui vont entrer en vigueur rapidement, vous pouvez très vite vous retrouver avec de gros travaux à prévoir pour pouvoir louer vos maisons.

Range19 · #6

Dean a écrit :
En ce qui concerne la copropriété je suis d’accord mais en toute logique avec 2 maisons sur les 3, je suis majoritaire sur les décisions.

Bonjour,
IQCE connaît parfaitement son affaire et n’a a pas pointé du doigt cet aspect au hasard.

Avec 2 maisons sur 3 identiques (pour seulement 2 copropriétaires) vous ne serez pas en situation de majorité mais à priori à 50/50.

Iqce · #7

Bonjour Range,

Merci pour votre compliment ; toutefois en toute sincérité et humilité, il faut relever les évolutions réglementaires favorables de la loi (dont j’ai oublié la réf, on s’en fiche) et qui permet sans doute de sortir de la plupart des cas bloquants. N’ayant pas de bien en petite copro je n’ai pas plus creusé et je laisse la sagacité des pros de la copro ( ) s’exprimer : COPROPRIETE A DEUX - FINIE LA FIN DES BLOCAGES ?

Chap 2 :

1er juin 2020 : de nouvelles règles dérogatoires pour les petites copropriétés | Institut national de la consommation

MAIS sur le plan humain il n’en reste pas moins qu’à un moment donné ce sont toujours 2 personnes physiques qui vont s’opposer potentiellement et c’est lourd quand il s’agit de votre proche et unique voisin au quotidien.

Range19 · #8

Merci, je suis moi même dans une telle situation (2 lots sur 3 d’une copro horizontale de 450 m²de bâtiments de stockage) sans parties communes autre que la couverture et une partie de la structure mitoyenne ; j’ai bêtement gardé en tête mes infos d’il y a 5 ou 6 ans.

Donc, effectivement, il y a dorénavant moyen de se sentir relativement serein en étant majoritaire mais à 3, mieux vaut oublier les textes et ne les sortir que si gros blocage qui pourrait mettre en péril la copro.

Dean · #9

Bonjour à tous,

Le DPE des maisons est de E. Avez-vous un lien résumant ces nouvelles réglementations à venir ? J’avoue ne rien avoir vu de concret sur le sujet.

Au niveau de la copropriété, cela dépendant aussi du règlement en place… Par exemple en ce qui concerne le mien, un lot = une part donc sur ce même principe avec 2 lots sur 3, je possède 66% des voix donc tout le temps majoritaire.

Le but bien sûr n’est pas d’être constamment en contradiction avec le voisin, c’est également un élément à prendre en compte, à savoir de rencontré ce voisin et discuter avec lui…

Dans l’immédiat, je ne sais toujours pas si je me positionne sur ce/ces bien(s).

DDtee · #10

Dean a écrit :
Le DPE des maisons est de E. Avez-vous un lien résumant ces nouvelles réglementations à venir ? J’avoue ne rien avoir vu de concret sur le sujet.

Nouveau DPE dans le moteur de recherche en haut à droite et 1 seconde plus tard… suspense Diagnostics de Performance Energétique : calamiteux et fantaisistes selon UFC-Que Choisir ! désolé il vous faudra lire vous même

Dean · #11

Merci pour le lien! J’ai fais quelques recherches entre temps en dehors de Devenir Rentier !

Donc si je comprends pas, ces maisons DPE E ne serait louable en l’état que jusqu’en 2034 ! A cette date cela m’obligerait donc à passer à D (ou mieux si la loi devient plus stricte d’ici là) sauf si un locataire est déjà en place ?

Si je ne me trompe pas, il existe de nombreuses aides aujourd’hui pour la rénovation énergétique, sauf erreur de ma part cela s’applique également au bailleur ?

Un point de plus en tout cas à prendre en considération et à budgétiser puisque c’est inévitable…

Monceau · #12

Est-ce que le DPE qu’on vous a donné date d’avant juillet 2021 ou d’après ?
Si d’avant il ne respecte pas les nouvelles exigences, si d’après, c’est un peu le bordel un ce moment. Les applications de calcul de seront homologuées qu’en 2022.

Sinon vous pouvez déjà estimer grosso-modo le DPE de ces biens :
De quand date la construction ?
Vitrage double ?
Isolation murs/toiture ?
Quel est le mode de chauffage ? Si gaz, c’est très pénalisé par le nouveau DPE

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