SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ?

Les SCPI dites "étrangères" peuvent répondre au problème de fiscalité puisque vous n’avez pas de prélèvements sociaux. Les conventions fiscales imposent l’immeuble dans le pays ou il est situé.
Vous appliquez ensuite la méthode de l’imputation ou de l’exonération sur ces revenus.
Vous êtes dans ce cas bien loin des 41%+17,2% de PS.

Bonsoir et merci à tous pour vos commentaires.

Je vais effectivement regarder de plus près les différentes discussiosns sur les SCPI mais il faut que j’arrive à dégager du temps…

@chtirentier J’ai fait une présentation assez détaillée quelques jours après m’être inscrite sur ce forum. Je pense que vous devez la retrouver facilement. C’était dans le fil présentation….

@maxicool Merci pour vos réponses. Vous semblez écarter d’office l’AV. Est ce pour le manque de choix proposé pour ce type de support et/ou des frais trop importants ?

@investirpat Je vais me renseigner sur cette possibilité. Y a t-il un pays à privilégier ? Je crois que l’Allemagne propose des choses intéressantes.

@Franck059 Non ce n’est pas qu’un projet. C’est un club deal dans le cadre duquel nous avons investi sur une trentaine de projets essentiellement de la promotion immobilière, en diversifiant sur le plan géographique et en essayant de limiter le poids d’un même promoteur ou d’un même projet. Après il y a toujours par ligne un risque de perte de la totalité du capital investi mais pour l’instant cela n’est jamais arrivé…

fpiv a écrit :

Suis je dans l’erreur ou confirmez vous mes hypothèses ?

Bonjour fpiv,

Je suis dans le même cas que vous et, même si je n’ai pas forcément de connaissances dans le domaine, j’en suis arrivé à la même conclusion.

Nue-propriété : très intéressant, mais que valera la SCPI dans 15 ans ? Dur à savoir, il faut vraiment faire une analyse poussée et y croire.

En direct : en effet il y a beaucoup de désavantages, surtout au niveau des impôts, mais d’après beaucoup de personnes cela resterai plus rentable qu’une assurance-vie.
J’ai vu cet article qui pourrait notamment être en la faveur du direct. En effet, il y a une partie dans cet article expliquant que la plus-value immobilière est moins taxée avec le temps (info à confirmer), ce qui peut devenir plus avantageux que l’assurance vie.

Assurance-vie : abattement annuel, impôt "léger" jusqu’à 150k€, loyers à 100% et dès le premier mois (contrat Linxea Spirit) malgré un choix plus limité de SCPI.

Personnellement, de mes analyses (car je n’ai encore aucune possession réelle), il me paraît plus rentable de prendre ses SCPI pour avoir un complément de revenus dans le cas d’une AV. Si après, vous souhaitez vraiment investir en très grande quantité en SCPI, dans le cas où l’immobilier est pour vous très important dans votre patrimoine, le direct ou la nue propriété avec une plus large gamme de choix peut sembler un meilleur choix. De mon côté, je n’ai pas l’intention que ma part de SCPI ne dépasse les 10% de mon patrimoine ce qui fait que je compte les prendre majoritairement en AV, voire un peu en nue-propriété.

Voilà pour ce qui est de mon opinion, elle n’est cependant pas basée sur des analyses très poussées, dû à mon manque de connaissances dans le domaine.

fpiv, le 05/09/2021 a écrit :

Bonjour, après avoir lu plusieurs posts sur le sujet je voudrais avoir votre avis sur mon analyse par rapport au fil de cette discussion. J’ai un objectif de très long terme (retraite).

Pour les  TMI comme moi à 30% et plus, et encore loin de la retraite (+ de 25 ans) et donc d’un éventuel changement de TMI, j’ai l’impression que l’AV est la meilleure solution des 3.

En direct:  fiscalité confiscatoire qui élimine assez rapidement cette option. Il y a bien les SCPI à fiscalité étrangère mais au vu de plusieurs discussions sur le forum il semblerait que les quelques SCPI de ce genre ne sont pas très "qualitatives" et seraient plus à mettre dans un portefeuille de SCPI dans le cadre d’une diversification plutôt que dans la construction dudit portefeuille

en nu propriété: c’est le conseil qui m’a été donné systématiquement par les conseillers des différents courtiers consultés. Ce qui me pose problème dans cette option c’est qu’au vu de mon âge à la fin de la période de démembrement, je me retrouve dans l’hypothèse 1 de la détention en direct avec un fort TMI donc je serais "obligé de vendre". Dans ce cas, ce qui me pose problème c’est que je ne "choisis" pas vraiment la période à laquelle je vends et que je peux me retrouver dans une période où le prix des parts aura peut être diminué donc peut être perdre de l’argent par rapport à mon prix de départ.

en assurance vie: de ce que j’ai compris au delà de 8 ans la comparaison est en défaveur de l’assurance vie du fait des frais de gestion de l’AV sans prendre en compte l’aspect fiscal mais dès que l’on prend en compte l’aspect fiscal (TMI de 30% dans mon cas) et le point négatif de la nu propriété que j’évoque dans le point 2 j’ai l’impression que l’AV est donc la meilleure solution dans mon cas contrairement aux "conseils" des courtiers.

Suis je dans l’erreur ou confirmez vous mes hypothèses ?

Je confirme largement votre conclusion.

Si vous considérez que le PFU 30% sur les dividendes (et les gains sur contrat AV) est pérenne, alors il y a une autre alternative à examiner, à savoir la détention des parts de SCPI au sein d’une société (une SCI par exemple) à l’IS.

Pour optimiser cette piste, il faut investir surtout dans des parts de SCPI détenant des biens hors de France (ces revenus ne rentreront pas dans le résultat fiscal de la société) et de l’usufruit temporaire de parts de SCPI (vous pourrez déduire l’amortissement du résultat fiscal de la société), afin de payer peu (voire pas du tout) d’IS.

Les gains dégagés ainsi seront fiscalisés à 30% (PS incluse), en plus de l’IS (qui sera faible si on s’y prend bien), soit bien mieux que la fiscalité de parts détenues en direct, et évitera les frais de la détention via un contrat d’AV (mais le contrat d’AV a d’autres avantages, pour préparer sa succession en particulier, et si on souhaite pouvoir faire des arbitrages), mais il y aura quelques frais (juridiques, comptables, bancaires) associés à la structure (donc ce n’est intéressant que si on prévoit d’y investir une somme substantielle à terme, je dirais au moins 200 k€).   

Cette alternative vous permettra aussi d’investir dans des SCPI non accessibles sur contrat AV (par exemple toutes les "petites" à capital fixe, qui présente actuellement des prix assez attractifs sur le marché secondaire), peut-être au prix d’une liquidité un peu moins bonne (mais pour un investissement à 30+ ans, ça compte peu).

@freelance37

Dans un tel cas, vous ne pouvez pas en effet connaitre la quote-part de revenus étrangers, ni le résultat à fiscaliser (donnés par chaque SCPI annuellement) pour votre clôture fin août.

il faut procéder comme pour un 31 décembre. Dans votre résultat fiscal, vous retraiterez les montants que vous aura fourni la sdg pour le dernier exercice clos tout simplement à défaut d’informations plus fines.
La 1ere année, les retraitements porteront jusqu’à fin décembre 2020 pour votre exercice se terminant en aout 2021. L’état ne sera pas lésé au final car la régularisation de janvier -> aout 2021 sera intégrée dans votre exercice fiscal suivant.

C’est la même chose pour toutes les entreprises qui récupèrent des quote-part de résultat de sociétés transparentes avec des clôtures d’exercice à des dates différents.

Bonjour à tous, et merci aux contributeurs de ce topic, qui m’ont déjà bien éclairés.
Quelques questions subsistent :

- L’achat en NP à crédit semble totalement écarté du débat : pourquoi ?

- Est-il possible de revendre une SCPI détenue en NP ? L’inquiétude des contributeurs de ce fil semble porter sur la situation de la SCPI au moment du remembrement (baisse du prix de la part, des rendements)… et c’est légitime si l’achat est réellement bloqué pendant 5/10/15 ans.

Merci

Bonjour,

J’ai déjà quelques parts de SCPI dans une assurance vie (LINXEA SPIRIT 1) et j’envisage d’en acheter pour environ 10 000€, mais je me pose les questions suivantes:

1/ En cas de rachat partiel:
Le contrat précise : "En cas de désinvestissement, par arbitrage ou rachat (partiel, partiel programmé, total) dans un délai de 3 ans suivant l’investissement sur ce Support, une pénalité de 3%
sera appliquée sur les sommes brutes rachetées de ce Support".

Pour moi ce n’est pas assez précis et je me demande comment cela se passe dans les situations suivants:
--> Quelqu’un qui a investi sur ce contrat il y a 5 ans sur des UC (hors SCPI) et du fond € et il y a 2 ans sur une UC SCPI, sera-t-il pénalisé s’il fait un rachat sur son contrat (ou peut t’on choisir de quel support prendre le rachat mais je ne crois que cela soit possible) ?

--> Quelqu’un qui a investi sur ce contrat il y a 5 ans sur des UC (dont une SCPI) et du fond € et il y a 2 ans sur une nouvelle UC SCPI, sera-t-il pénalisé s’il fait un rachat sur son contrat ?

--> Quelqu’un qui a investi sur ce contrat il y a 5 ans sur des UC (dont une SCPI) et du fond € et il y a 2 ans sur la même UC SCPI, sera-t-il pénalisé s’il fait un rachat sur son contrat ?

2/ Analyse des SCPI du contrat


--> Le coût d’achat de parts de ses SCPI en assurance vie est vraiment plus faible qu’en direct (cf colonne "gain coût AV / direct". Il faudrait que je fasse des calculs face à un investissement en nu propriété mais je n’ai pas encore lu les messages précédents de ce fil de discussion.

--> J’envisage d’acheter des parts des 4 SCPI que j’ai mis en vert (essentiellement pour leur fort décote).

--> Concernant Selectinvest 1 je calcule une décote de 11% et je me demande comment cela est possible vu que la réglementation impose un maximum de 10% et sinon augmentation du prix de part obligatoire?

Sisco2117 a écrit :

1/ En cas de rachat partiel:
Le contrat précise : "En cas de désinvestissement, par arbitrage ou rachat (partiel, partiel programmé, total) dans un délai de 3 ans suivant l’investissement sur ce Support, une pénalité de 3%
sera appliquée sur les sommes brutes rachetées de ce Support".

Pour moi c’est assez précis. L’avenant SCPI est clair la dessus il me semble. ll faut entendre support comme unité de compte SCPI. Tout autre interprétation serait un peu contraire à l’esprit du texte.

Êtes-vous sûr de ce que vous indiquez Colia ? Dans le cas d’investissements successifs sur un support concerné, la formulation laisse penser qu’il n’y a pas de calcul au prorata, c’est bien la date d’entrée sur le support qui compte. C’est en tout cas ce que j’ai pu constater sur le fonds euros ALT2. Je n’ai pas d’expérience de ce type sur les SCPI.

Outre des situations personnelles spécifiques, un exemple simple où le désinvestissement est à privilégier par un investisseur rationnel : baisse de la valeur de retrait supérieure aux frais d’entrée du support… En pratique, il faut avoir l’information (ou une forte présomption) ça reste donc relativement théorique. On voit toute la limite des SCPI en AV.

Sur le principe, je vous rejoins sur le fait que l’horizon d’investissement va bien au-delà de 3 ans mais toute marge de manoeuvre en amont à moindre frais reste un critère (secondaire) d’investissement à considérer.

Je vous confirme pour l’avoir essayé que si vous avez fait des investissements successifs sur un support SCPI, la date d’entrée n’est pas prise en compte pour enlever les 3% de sortie. C’est la date du dernier investissement sur le support qui est prise en compte.

Merci à tous pour vos échanges!
Je ne souhaite pas me désinvestir avant 3 ans mais j’aime bien quand même envisager toutes les possibilités et surtout les comprendre….

Donc en synthèse:
--> On peut choisir sur quel support faire un rachat partiel (je n’avais jamais vu cela sur d’autres assurances vie  que j’avais…)

--> Sur le fond euro ALT2 une fois la date des 3 ans passée, que vous ayez augmenté ou pas entre-temps la ligne durant ces 3 ans ne change rien (je viens de faire le test c’est OK)

-->

Sur un UC SCPI il y a contradiction

(je ne peux pas faire le test car je n’ai pas réinvesti dans une SCPI qui a plus de 3 ans…)

Audacesfortunajuvat a écrit :

Je vous confirme pour l’avoir essayé que si vous avez fait des investissements successifs sur un support SCPI, la date d’entrée n’est pas prise en compte pour enlever les 3% de sortie. C’est la date du dernier investissement sur le support qui est prise en compte.

Thortue a écrit :

Face à tant d’avis différents, j’ai simulé un rachat partiel sur mon AV Spirica. Je suis à présent formel :
- Si le 1er versement date de plus de 3 ans et même en présence d’investissements de moins de 3 ans sur ce même support SCPI, aucun frais n’est appliqué.
- Si le 1er versement date de moins de 3 ans, des frais de 3% sont appliqués.

@Thortue : pour que votre simulation fonctionne il faut que vous ayez fait un investissement INITIAL dans une SCPI il y a plus de 3 ans et que vous ayez fait de nouveau un investissement dans cette même SCPI il y a MOINS de 3 ans, c’était bien le cas? Si oui alors je ne sais pas qui a raison….

@Colia aura peut être une réponse du support….

Drystan a écrit :

Pour votre calcul sur la décôte, notez qu’Epargne Fonciere a absorbé 3 SCPI en 2020, Eurofonciere2, Multimmobilier 2 et Pierre Privilège.
Multimmobilier 2, la plus grosse des 3 avait >800M de capitalisation, n’était décotée "que" de 5% à fin 2019, les 2 autres étaient décôtées de plus de 10% et ont eu leur prix de part revalorisé juste avant fusion.

La décote de 9.72% dans votre tableur est donc uniquement basée sur la valeur de reconstitution avant absorption, il est probable qu’elle soit plus basse que ça aujourd’hui (pas énormément cela dit, EF pesait 3 milliards avant fusion et les 3 absorbées un peu de plus de 1.2 milliard ensemble, mais il ne serait pas étonnant que ce soit 1-1.5% de moins)

La valeur de reconstitution datant du 1 janvier 2021 (RA 2020) je pensais que c’était celle issue suite à l’absorption des 3 autres SCPI…..

Je suis d’accord avec vous il faut pas prendre que ce critère comme choix pour une SCPI.
Mais ici dans un contrat assurance vie le choix est limité, je ne souhaite pas prendre des SCPI en surcôte, je possède déjà des parts à crédit de la SCPI Immorente, aussi il ne reste plus grand choix….
Cependant l’investissement étant très facile (pas de bulletin de souscription, etc…) en UC je pense que diluerai le risque en optant pour 3 ou 4 autres SCPI que mon choix initial….
Vous feriez quel choix vous?

Dernière modification par Sisco2117 (10/11/2021 01h22)

Pour l’instant Activimmo, n’est que sur meilleur placement et pas encore sur linxea Spirit qu’il possède.

Sisco2117 a écrit :

Je suis d’accord avec vous il faut pas prendre que ce critère comme choix pour une SCPI.
Mais ici dans un contrat assurance vie le choix est limité, je ne souhaite pas prendre des SCPI en surcôte, je possède déjà des parts à crédit de la SCPI Immorente, aussi il ne reste plus grand choix….
Cependant l’investissement étant très facile (pas de bulletin de souscription, etc…) en UC je pense que diluerai le risque en optant pour 3 ou 4 autres SCPI que mon choix initial….
Vous feriez quel choix vous?

Bonne question, actuellement les SCPI accessibles sur Linxea Spirit sont les suivantes (Activimmo devrait arriver dans quelques semaines)

En toute transparence ce que je fais actuellement c’est ceci

En terme de rééquilibrage macro ce que je pourrais faire serait sans doute
- Un peu plus de Paris
- Un peu moins d’Europe
- Pas grand chose niveau sectoriel, si Activimmo arrive cela pourrait être une source de diversification supplémentaire

De facto sur les lignes que j’ai
- Actipierre Europe, Atream Hotels sont à oublier
- PF Grand Paris, Immorente restent des piliers
- Epargne Pierre et Altixia Cadence XII peuvent être renforcées
- PFO2, Epargne Foncière & Europimmo sont à conserver

Toutefois la balance actuelle reste globalement assez bien équilibrée, il n’y a pas de gros ajustement à réaliser.

Sur les autres SCPI disponibles je vais faire un peu de mémoire, donc pardon en avance pour d’éventuelles erreurs/approximations

- Efimmo, LF Grand Paris Patrimoine et Primopierre sont intéressants mais font redondant avec ce que j’ai déjà
- Primovie peut être intéressant en terme de diversification mais je ne souhaite pas y investir
- Edissimmo TOF au ras des pâquerettes (81%), TDVM en baisse notable
- FICommerce, trop orienté commerce pour mon équilibrage, sa trajectoire sur les dernières années ne fait pas rêver également
- Laffite Pierre, AEW et le TDVM atone, un duo inséparable
- Patrimmo commerce, 100% commerce, TRI au ras des paquerettes, marché des parts bloqué actuellement, 0 chance de revalorisation… plutôt même l’inverse ! (souscription 197, valeur de reconstitution 183)
- Patrimmo croissance : Créneau original sur la nue propriété dans le résidentiel, rendement avec revalorisation de part annuel et pas de distribution, tenu pour l’instant, pourquoi pas pour diversifier il faudrait regarder le patrimoine en détail. A noter qu’étant donné que pas de distribution l’avantage de l’enveloppe fiscale de l’assurance vie par rapport à la détention en directe est du coup bien moindre
- Rivoli Avenir Patrimoine : Approche mixte revalorisation/distribution, très Paris/IDF, le TOF est quand même bien bas (83%)
- Selectinvest 1 : Déjà évoqué ici et dans son topic dédié, marché des parts qui se bloque, TDVM atone, je ne m’y aventurerais pas

- Eurofonciere 2 et Multimmobilier 2 auraient du être retirés de la liste

EDIT : Image, et fautes mineures
EDIT 2 : Rajout d’un commentaire sur Patrimmo croissance

Dernière modification par Drystan (10/11/2021 14h36)