Activimmo : vos avis sur cette SCPI (Alderan)

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#51 01/11/2021 16h36

1 #52 01/11/2021 16h58

#53 01/11/2021 19h00

#54 02/11/2021 15h14

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#61 11/11/2021 19h38

1 #62 19/11/2021 18h10

1 #63 19/11/2021 18h20

#64 19/11/2021 19h01

1 #65 19/11/2021 19h09

1 #66 19/11/2021 19h41

#67 19/11/2021 19h45

#68 19/11/2021 19h54

1 #69 19/11/2021 20h37

#70 20/11/2021 07h40

#71 20/11/2021 09h55

#72 21/11/2021 10h34

2 #73 21/11/2021 11h28

#74 14/12/2021 11h21

1 #75 30/12/2021 17h49

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Asn540 a écrit :

maxicool a écrit :

maxicool, le 01/11/2021 a écrit :

maxicool, le 10/11/2021 a écrit :

Asn540 a écrit :

maxicool a écrit :

Dechandelet a écrit :

maxicool, le 19/11/2021 a écrit :

maxicool, le 19/11/2021 a écrit :

Dechandelet · #51

Asn540 a écrit :
maxicool a écrit :
Détail de l’acquisition n°9 :
PORTEFEUILLE DE 11 ACTIFS - 13681 m2 - 9000000 € - 658 € / m2
Cette présentation est assez maline car elle permet d’afficher un prix/m2 raisonnable. Mais si on regarde le détail, le prix/m2 des actifs plutôt bien situés est assez déraisonnable et n’est compensé que par un prix/m2 très bas pour des actifs très mal situés et dont la situation locative deviendrait très compliquée si le locataire actuel désertait…

Pas tout à fait d’accord, je pense que s’il y a une entreprise qui connait le mieux les localisations les plus pertinentes c’est bien LA POSTE qui en plus est un locataire pérenne.
A première vue , je pense que compte tenu du prix au m2 c’est sans doute un très bon investissement.
Enfin et juste pour information une autre de mes SCPI a acheté un portif de gros centres loués par Chronopost à un prix d’environ 940 e le m2 (localisation dans des villes moyennes de province).

Dernière modification par Dechandelet (01/11/2021 16h54)

maxicool · #52

> Asn540

L’investissement global a été présenté dans un communiqué de presse (que peu de souscripteurs regardent, sans doute).
Le détail par actif a été directement publié dans le rapport annuel qui a suivi.
Le prix au m2 oscille entre 475 et 949 € / m2.

Je serais bien incapable d’affirmer si ces prix sont franchement déraisonnables, car je ne suis pas spécialiste.
Sur quoi vous basez-vous pour l’affirmer ?

--

Si je compare avec Interpierre par contre, je m’aperçois que cette dernière paye ses actifs plus chers encore qu’Activimmo, ou dans les mêmes eaux…

Voilà les acquisitions d’Interpierre en logistique / activités depuis 2017 :

(1) LOGISTIQUE - Hoerdt (67) 6, rue de l’industrie – 3071 m2 - 5,4 M€ - 1771 € / m2 - loyer 432 901 € - Locataire : GLS – Rendement 7,41%

(2) ACTIVITES - Noyelles-les-Seclin rue du mont de Templemars – 6336 m2 – 4,7 M€ - 741 € / m2 - rendement 7,17% - locataire : SCA (usinage aluminium)

(3) ACTIVITES – Douvrin av. de Londres - 6041 m2 activités + bureaux 2269 m2 + 112 parkings – 787 € / m2 - loyer 472014 € - Rendement 7,18%

De même, si je compare avec Vendôme Régions :

(1) T4 2019 - Activités – Le Mans – 17323 m2 – 6,247 M€ - locataire : GPDis (électroménager) – 360 € / m2
(2) T3 2020 - Activités – Poitiers – 3279 m2 – 1,6 M€ - 487 € / m2 - locataire : SAF – Périphérie nord
(3) T3 2020 - Activités – Ivry-sur-Seine – 1162 m2 – 1,9 M€ - 1635 € / m2 - locataire : Labo pharma – Près CC Ivry
(4) T4 2020 - Activités – Escalquens – 5200 m2 – 6,55 M€ - En VEFA – 1250 € / m2
(5) T4 2020 - Activités – Nantes Saint Herblain – 3530 m2 – 2,6 M€ - 736 € / m2 - locataire : Ellipsis (événementiel), Destockagogo
(6) T1 2021 - Activités – Joué-les-Tours – 3201 m2 – 3,2 M€ - 999 € / m2 - locataire : SAMADA

Le prix payé par Activimmo ne me semble pas déraisonnable…

--

> Dechandelet

Nous aurons sans doute le détail dans le prochain BT (ou au pire dans le RA 2021).
Il faudra être un peu patient pour avoir confirmation.

Dechandelet · #53

Je suis un peu vieux et quelques minutes après avoir rédigé mon message où je demandais quelles étaient les adresses des 11 entrepôts gérés par la Poste, je me suis rappelé qu’il y avait les adresses dans le RA alors j’ai supprimé ma question. J’en ai profité pour ajouter les achats de la SCPI Epargne Foncière sur 4 centres gérés par Chronopost.
En me reconnectant à l’instant, je viens de voir que Maxicool avait eu la gentillesse de me répondre à propos des adresses.

Dernière modification par Dechandelet (01/11/2021 19h47)

Dechandelet · #54

Le bulletin T3 est en ligne

Je ne suis pas parvenu a mettre le lien , désolé.

xenesis · #55

Voici le lien du T3 2021 https://www.alderan.fr/wp-content/uploa … 3-2021.pdf (bizarre de l’avoir classé dans 2017/ mais bon)

maxicool · #56

Bulletin T3

Collecte T3 : 56 (72 M€ au T2)
Capitalisation au 30.06.2021 : 253 M€ (197 M€ au T2)
Reste à investir au 30.09.2021 : 56 M€
Dividende : 9,15 € / part, en phase avec l’objectif de rendement de 6%
TOF : 98,50% (99,30% au T2)
Baux : 73 (WALT 8,7 ans / WALB 6,7 ans) au lieu de (WALT 6 ans / WALB 2,1 ans) au T2

-

Portefeuille d’actifs en valeur vénale :

- Entrepôts logistiques : 42,50 (au lieu de 25% au T2)
- Logistique urbaine : 28,80% (46% au T2)
- Locaux d’activités : 11,80% (29% au T2)
- Transports : 16,90%

--

104,4 M€ ont été placés sur le T3.

> les 17 sites Bert : 77 M€

1 juillet 2021 – Portefeuille BAYS de 17 sites de transport et logistique – 132 546 m2
(24) (25) (26) (27) (28) (29) (30) (31) (32) (33) (34) (35) (36) (37) (38) (39) (40)
Logistique urbaine, acquis pour 77 M€, situé majoritairement sur l’axe Lille-Paris-Lyon-Marseille
Prix moyen au m2 : 580 €
Loué au groupe Bert (durée moyenne d’engagement ferme 9 ans)
Loyer global : 4,9 M€ (soit un rendement de 6,36%)
Emprises foncières importantes (460 000 m2)

/!\ Acquis via une SCI à l’IS donc dividendes versés = revenus financiers donc prélèvement à la source pour les souscripteurs personnes physiques ou SC à l’IR (9,15 – 0,97 [PS] = 8,18)

--

> Le reste (les 10 sites Jacky Perrenot et l’actif d’Epône) pour 104,40 - 77 = 27,40 M€
Le détail n’est pas spécifié.

(41) (42) (43) (44) (45) (46) (47) (48) (49) (50)
02 juillet 2021 – Portefeuille DELIVERY de 10 sites d’entrepôts logistiques
37 447 m2 (taille unitaire 650 à 12300 m2).
Loué au groupe de transport Jacky Perrenot. Durée moyenne des baux > 9 ans.

(51) 14 septembre 2021 – Entrepôt de logistique urbaine – 6344 m2
Situé à Epône (78680) dans les Yvelines, à 30 km de Paris à proximité de l’A13.
Loué en totalité à une entreprise spécialisée dans le secteur du transport et de la logistique (Integre Logistics).
Taux de rendement > 6,50%

Prix moyen = 37447 + 6344 = 43791 m2 pour 24,4 M€ > 557 € / m2

--

Bilan pour le T3

- une collecte en légère baisse (-22% p/r au T2)
- un TOF en légère baisse aussi (- 0,80%)
- Des baux qui s’allongent (le WALB passe de 2,1 ans à 6,7 ans)
- Une nouvelle activité "Transport" fait son apparition
- Les 17 sites Paul Bert ont été acquis à 580 € / m2 en moyenne.
- Les derniers achats (le reste) ont été effectués au prix moyen de 557 € / m2.
- On arrive à un total de 51 actifs.

maxicool · #57

maxicool, le 01/11/2021 a écrit :
> Asn540

L’investissement global a été présenté dans un communiqué de presse (que peu de souscripteurs regardent, sans doute).
Le détail par actif a été directement publié dans le rapport annuel qui a suivi.
Le prix au m2 oscille entre 475 et 949 € / m2.

Je serais bien incapable d’affirmer si ces prix sont franchement déraisonnables, car je ne suis pas spécialiste.
Sur quoi vous basez-vous pour l’affirmer ?

> Asn540
Si vous passez par là, je suis curieux de connaitre votre argumentaire sur votre affirmation !
Merci.

Asn540 · #58

maxicool, le 10/11/2021 a écrit :
> Asn540
Si vous passez par là, je suis curieux de connaitre votre argumentaire sur votre affirmation !
Merci.

Bonjour

Mon affirmation était :

Asn540 a écrit :
si on regarde le détail, le prix/m2 des actifs plutôt bien situés est assez déraisonnable et n’est compensé que par un prix/m2 très bas pour des actifs très mal situés

Les actifs plutôt bien situés ont été acquis entre 800 et 900€ / m2. A titre de comparaison, le portefeuille d’entrepôts Corelog avait été cédé de mémoire à 600€ / m2 alors qu’il est situé sur la dorsale logistique française. ActivImmo a donc payé 50% plus cher pour un portefeuille de moins bonne qualité. Je trouve donc le prix d’acquisition déraisonnable.

DDtee · #59

Sans faire d’analyse fine par localisation, je note que les grandes surfaces super/hyper a priori plutôt mieux situés et très largement mieux équipés que des entrepôts logistiques (mais beaucoup moins glamour en ce moment) se négocient aux alentours de 1000€/m2 en France.

Il est logique qu’investir dans le type d’actif à la mode du moment et que tout le monde recherche comporte le risque d’acheter trop cher.
La question est de savoir si la dance durera longtemps et si il y a un avantage concurrentiel significatif ?

J’ai pour ma part quelques réserves sur ce dernier point, reproduire ailleurs ne me semble pas particulièrement difficile. Les emplacements constructibles pour ce type de biens le long des axes de circulation sont loin d’être rare, ce type de construction est peu couteux.
Seuls les entrepôts du dernier kilomètre dans les grandes agglo peuvent avoir un foncier plus difficile à trouver.

L’idéal serait une SCPI qui se serait spécialisée dans le domaine il y a plusieurs années, seulement voilà… il n’y en a pas !

maxicool · #60

le portefeuille d’entrepôts Corelog avait été cédé de mémoire à 600€ / m2

Si vous parlez des 7 entrepôts (totalisant 167 000 m2) que Corelog avait acheté à Affine entre 2015 et 2017, revendus à Green Oak en juin 2019, le prix de vente d’Affine était de 67,3 M€.
En 2015-2017, Affine avait donc acheté ces biens à 403 € / m2.

Mais je n’ai retrouvé le prix de vente en 2019.
167 000 m2 pour 7 entrepôts, ça fait une surface moyenne de 24 000 m2 / entrepôt.

Sionn, je m’aperçois que je me suis trompé dans la surface du portefeuille Delivery.

C’est 37 447 m2 et non pas 13 681 m2.
Ce n’est pas très clair toutefois car d’un côté, on parle de 11 actifs et de l’autre de 10 actifs (dont l’un ferait 12300 m2)…
Le prix moyen au m2 serait donc de 9 M€ / 37 447 m2 = 240 € / m2 (et non pas 557 €).

--

Par ailleurs, je ne sais pas si l’on peut comparer ce type de bien à des biens de taille plus réduite, acquis par Activimmo :
- Portefeuille BAYS : 17 sites pour 132 546 m2 soit une moyenne de 7796 m2 / entrepôt (580 € / m2)
- Portefeuille DELIVERY : 10 sites pour 37 447 m2 / taille unitaire : 650 à 12300 m2 (240 € / m2)

Dernière modification par maxicool (11/11/2021 19h39)

Dechandelet · #61

maxicool a écrit :
le portefeuille d’entrepôts Corelog avait été cédé de mémoire à 600€ / m2
Si vous parlez des 7 entrepôts (totalisant 167 000 m2) que Corelog avait acheté à Affine entre 2015 et 2017, revendus à Green Oak en juin 2019, le prix de vente d’Affine était de 67,3 M€.
En 2015-2017, Affine avait donc acheté ces biens à 403 € / m2.

Mais je n’ai retrouvé le prix de vente en 2019.
167 000 m2 pour 7 entrepôts, ça fait une surface moyenne de 24 000 m2 / entrepôt.

Je ne sais pas si l’on peut comparer ce type de bien à des biens de taille plus réduite, acquis par Activimmo :
- Portefeuille BAYS : 17 sites pour 132 546 m2 soit une moyenne de 7796 m2 / entrepôt (580 € / m2)
- Portefeuille DELIVERY : 10 sites pour 37 447 m2 / taille unitaire : 650 à 12300 m2 (557 € / m2)

Pour BAYS , on peut peut-être retrouver certains biens sur ce lien :
Notre réseau - Bert Transport

Dechandelet · #62

Activimmo vient de mettre en ligne le détail des biens achetés dans les portefeuilles achetés à BERT et JACKY PERRENEAU.

Alderan | Découvrir la société de gestion | Alderan

Chacun va donc pouvoir se faire sa propre idée sur la qualité des biens achetés.

Bravo à la SDG pour la transparence !

DDtee · #63

Dechandelet a écrit :
Bravo à la SDG pour la transparence !

Sans prix d’acquisition exprimé, je serais loin d’être aussi euphorique

Dechandelet · #64

Dans son message du 02/11 , l’excellent MAXICOOL donne le rendement global de chacun des deux portefeuilles. Ca me suffit.
Ce qui m’intéresse le plus c’est la localisation des biens afin d’avoir une idée sur la qualité de l’emplacement car une fois le bail terminé ce qui donne la valeur c’est … l’emplacement.

DDtee · #65

L’emplacement est à considérer face au prix (ou l’inverse) autrement il manque une sérieuse donnée dans l’équation et ce n’est surtout pas la transparence que vous applaudissez

maxicool · #66

Dur de s’y retrouver, car sur le BT T3 2021, la SDG parle :
- d’un portefeuille BAYS de 17 actifs loué au groupe Bert (132 546 m2), mais annoncé 138 000 m2 sur le BT T2 2021
- d’un portefeuille DELIVERY de 10 actifs loué au groupe Jacky Perrenot, annoncé à 37 447 m2

--

Sur le site (lien donné ci-dessus par Dechandelet), je vois :

** PORTEFEUILLE BAYS (loué au groupe Bert) : 17 actifs **

(1) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 9400 m2 - Saint Donat (26) / Romans/Isère
(2) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 11706 m2 – Morhange (84) / Nancy-Metz
(3) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 431 m2 – Sorgues (84) / Avignon
(4) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 1857 m2 – Sorgues (84) / Avignon
(5) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 25889 m2 – Mercurol-Veaunes (26) / Valence
(6) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 21970 m2 – Tain l’Hermitage (26) / Valence
(7) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 14834 m2 – Briare (45) / Orléans
(8) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 16032 m2 – Saint-Cyr-sur-Loire (37) / Tours
(9) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 9241 m2 – Saint-Rambert d’Albon (26)
(10) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 1759 m2 – Saint-Rambert d’Albon (26)
(11) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 8166 m2 – Saint-Rambert d’Albon (26)
(12) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 1489 m2 – Nemours (77) / Fontainebleau
(13) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 1142 m2 – Sorbiers (42) / Saint-Etienne
(14) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 5411 m2 – Saint-Avold (57) / Metz
(15) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 3974 m2 – Coullons (45) / Orléans
(16) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 1830 m2 – Saint-Priest (69) / Lyon
(17) 01.07.2021 – Entrepôt de logistique – 2478 m2 – Meyzieu (84) / Lyon

TOTAL : 137 159 m2 (ça colle avec les 138 000 du BT T2 2021)

Acquis pour 77 M€ > prix moyen au m2 : 561 €
Loyer global : 4,9 M€ (soit un rendement de 6,36%)

--

** PORTEFEUILLE DELIVERY (loué au groupe Jacky Perrenot) : 17 actifs **
(et non pas 10 comme annoncé dans lez BT T3 2021)

(1) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 6272 m2 – Soulitré (72) / Le Mans
(2) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 1304 m2 – Saint-Martin sur le Pré (51) / Chalons en Champagne
(3) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 4468 m2 – Saint Donat (26) / Romans/Isère
(4) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 10106 m2 – Ottmarsheim (68) / Mulhouse
(5) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 2026 m2 – Gaël (35) / Rennes
(6) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 18339 m2 – Courlaoux (39) / Lons-le-Saunier
(7) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 13187 m2 – Chambery (73)
(8) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 1824 m2 – Saint-Just-Saint-Rembert (39) Saint-Etienne
(9) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 678 m2 – Ploufragan (22) / Saint-Brieuc
(10) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 6715 m2 – Montmorot (39) / Lons-le-Saunier
(11) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 12272 m2 – Ludres (87) / Nancy
(12) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 1113 m2 – Limoges (29)
(13) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 2202 m2 – Landivisiau (29)
(14) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 1587 m2 – Grasse (06)
(15) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 6820 m2 – Bourogne (90) / Belfort
(16) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 2608 m2 – Besançon (25)
(17) 30.07.2021 – Entrepôt de logistique – 1626 m2 – Besançon (25)

TOTAL : 93 147 m2 (page 1 et 2 du site) - Et non pas 37 447 m2 (BT T3 2021)

BT T3 2021
- 104,4 M€ ont été placés sur le T3.
- Les 17 sites Bert ont ont été payé 77 M€
- Le reste (les sites Jacky Perrenot et l’actif d’Epône) ont été payé 104,40 - 77 = 27,40 M€

Ca ferait donc un prix de 27,40 M€ / 99491 (ou 93 147 + 6 344) = 275 € / m2

--

C’est quand pas si simple de les suivre !
Transparent OK (et encore, il manque le rendement). Mais limpide, pas vraiment !

Dernière modification par maxicool (19/11/2021 20h24)

Dechandelet · #67

C’est une vente de portefeuille donc il n’y a pas un prix par bien mais un prix par portefeuille de biens. Ensuite c’est à vous d’examiner chaque bien et d’estimer la valeur cumulée des biens au regard du prix payé pour chaque portefeuille et du rendement annoncé. Ca demande un peu de travail mais je pense que vous pouvez vous aussi y arriver

maxicool · #68

Ce qui m’agace, c’est qu’il annonce 10 actifs pour le portefeuille J. Perrenot alors qu’il y en a 17 (comme pour l’autre portefeuille).
Pour le portefeuille J. Perrenot, ils annoncent 37 447 m2 alors qu’il y en a 93 147.
Je veux bien chercher un peu mais, bigre, quel manque de rigueur…

Dechandelet · #69

Ils sont aussi fâchés avec les numéros de département

SAINT-JUST-SAINT-RAMBERT (39)
LUDRES (87)
LIMOGES (29)
MORHANGE (84)

Pas grave

Surin · #70

maxicool, le 19/11/2021 a écrit :
TOTAL : 137 159 m2 (ça colle avec les 138 000 du BT T2 2021)

Non.

maxicool, le 19/11/2021 a écrit :
quel manque de rigueur…

Oui.

maxicool · #71

Davantage qu’avec les "132 546 m2" annoncés dans le BT T3 2021.
Même si l’exactitude n’y est pas.

Dechandelet · #72

Ce matin, je poste une réflexion très personnelle sur la valorisation d’un entrepôt.

Je regardais donc le dernier rapport annuel 2020 pour voir les estimations de valeurs d’entrepots logistiques.

Il y a celui situé à Alizay en périphérie de Rouen. C’est un entrepôt logistique construit dans les années 1980. Il y a un bail de 9 ans ferme . Locataire KAPA REYNOLDS (parfumerie - moins de 50 personnes à mon avis )
La valeur d’expertise 2020 est de 1 420 000 e pour une surface de 7 357 m2 soit 193 e/m2

Celui de Saint-Chamond :
Bail avec un terme au 30/04/2025. Locataire LOGTEX (logistique textile externalisée - 550 personnes)
La valeur d’expertise 2020 est de 3 120 000 e pour une surface de 6 379 m2 soit 489 e/m2
Pour l’ancienneté du batiment , j’ai trouvé que le parc Stelytec I avait été créé en 1991 puis agrandi en 2000. Compte tenu de la localisation du batiment, je pense très fortement qu’il fait partie dans la seconde zone.

Ici , nous avons deux bons emplacements avec locataires en place et pourtant une différence de valorisation très élevée.
Cette différence vient-elle de la qualité du locataire ou de l’état de l’entrepot ? Personnellement je pencherais pour la qualité du locataire car remettre au goût du jour un entrepot doit couter beaucoup moins cher que pour un bureau et ne peut à mon sens expliquer une telle différence.

DDtee · #73

Le premier est assez ancien avec manifestement très peu de bureaux (ce qui au m2 vaut bien entendu plus cher que l’entrepôt tout vide). La zone est un peu de seconde catégorie (aménagement et localisation)

Le second bien plus moderne avec une part importante de bureaux dans une zone qui parait moins datée.

Je suis incapable d’estimer le prix de ce genre de biens dans ces géographies (je connais un peu la première pour avoir géré dans une vie ancienne un entrepôt dans un secteur voisin et je peux dire qu’on est très loin de l’attractivité des zones plus proches de Rouen).

Drystan · #74

Linxea a confirmé, sans surprise, que la SCPI devrait être disponible en Unité de Compte sur le contrat Spirica courant Février/Mars 2022
Mesplacements avait donc une exclusivité temporaire comme d’habitude

sanvio · #75

5 nouvelles acquisitions pour ACTTIVIMMO entre le 14 et 31 décembre 2021.

Peu de chiffres sur ces achats si ce n’est la réaffirmation d’un rendement objectif à 6%.

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