Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIM)

Asn540, si on prend Spirica, dans le cadre de "versement exceptionnels", ils n’appliquent pas la condition de détention "de parts en jouissance lors de la vente des biens qui ont généré la plus value" mais tout comme les versements trimestriels, ils appliquent le principe de détention sur le trimestre (proratisation mensuelle si acquisition au cours du trimestre passé).

Woyal a écrit :

Asn540, si on prend Spirica, dans le cadre de "versement exceptionnels", ils n’appliquent pas la condition de détention "de parts en jouissance lors de la vente des biens qui ont généré la plus value" mais tout comme les versements trimestriels, ils appliquent le principe de détention sur le trimestre (proratisation mensuelle si acquisition au cours du trimestre passé).

Cela m’étonnerait beaucoup car la SCPI ne verse en dividendes exceptionnels à Spirica que le montant correspondant aux parts en jouissance à la date de la plus value

Si Spirica verse à tout le monde alors c’est de leur poche. Donc ça m’étonnerait beaucoup. Documentez votre affirmation…

Votre message 122 apporte une réponse partielle dans le sens où il démontre que vous n’aviez pas à jouir personnellement (au sein de l’AV) de parts au moment de la cession pour toucher la plus-value. Néanmoins, votre exemple ne peut être généralisé sans comprendre le mécanisme. L’argumentaire d’Asn540 tient toujours :  qui paie pour que le titulaire de l’AV bénéficie de cette faveur ? Est-elle systématique ou y a-t-il des conditions relatives par exemple au timing de l’acquisition des parts par l’assureur ?

Il sera probablement difficile de répondre à ces questions.

Thortue, le 23/11/2021 a écrit :

L’argumentaire d’Asn540 tient toujours :  qui paie pour que le titulaire de l’AV bénéficie de cette faveur ? L’assureur. Est-elle systématique ou y a-t-il des conditions relatives par exemple au timing de l’acquisition des parts par l’assureur ? Il semblerait que ce soit plutôt un algorithme qui fait la proratisation, dans le cadre d’une distribution d’Efimmo, j’avais la pleine jouissance de parts à la date en question et j’ai également subis une proratisation du montant sur le trimestre.

Il sera probablement difficile de répondre à ces questions.Bilan, un algorithme.

Par ailleurs, dans le cadre d’une distribution différée, l’assureur perçoit le montant en fonction des parts en jouissance au moment de la réalisation de la PV, or, il ne distribue qu’en fonction du nombre de parts au moment de la réception des fonds par la SCPI. Il ne redistribue pas la fraction des parts en jouissance au moment de la réalisation de la PV qui est partie en frais de gestion.
Mais là on aborde la gestion du système informatique d’un assureur qui doit probablement être daté…

""Titulaire d’un contrat Generali par ailleurs où est logé Primopierre, je confirme un versement effectué hier (23/11) en date valeur rétroactive (10/11) de 2,66€ par part au titre du 3e trimestre.
Si Generali a perçu et reversé le "reset fiscal", Spirica doit le faire aussi.""

Vu sur le forum linxea.

Donc en toute logique , soit Spirica va bientot verser ; soit ils nous ont baisé !

Galessin a écrit :

""Titulaire d’un contrat Generali par ailleurs où est logé Primopierre, je confirme un versement effectué hier (23/11) en date valeur rétroactive (10/11) de 2,66€ par part au titre du 3e trimestre.
Si Generali a perçu et reversé le "reset fiscal", Spirica doit le faire aussi.""

Vu sur le forum linxea.

Donc en toute logique , soit Spirica va bientot verser ; soit ils nous ont baisé !

Existe-t-il un contrat Generali proposant Primopierre ? J’ignorais que c’était le cas.

J’ai bien compris que vous ne faisiez que citer une information, la démarche de principe est positive. Je peux me tromper mais j’attire simplement votre attention sur le fait que si Generali ne propose pas Primopierre dans un de ces contrats, l’information est fausse.

Thortue, le 23/11/2021 a écrit :

Selon les informations transmises par MeilleurTaux, les échanges avec Spirica se poursuivent s’agissant du versement des 0,57 euros de reset fiscal. Pas de réponse définitive à ce stade, les premiers éléments transmis par Spirica n’ayant pas été jugés satisfaisants. J’avoue ne pas comprendre pourquoi il y aurait débat mais nous verrons la réponse définitive qui sera apportée.

Est-ce que par hasard certains détiendraient cette SCPI au sein d’une assurance-vie d’un autre assureur ? Quel dividende par part leur a été versé au titre du T3 ?

Bonjour,

J’ai des parts de SCPI Primopierre en UC Spirica via Meilleurtaux (certaines en jouissance depuis 2017). Ne voyant toujours pas le versement des PV du T3 2021, je les ai contacté. Ils vont se renseigner auprès de Spirica….

Est-ce que certains d’entre vous (en AV Spirica) avez perçus quelque chose ou bien avez-vous eu une réponse de Spirica à ce sujet ?

Merci

Je confirme le retour de Galessin puisque j’ai eu enfin une confirmation similaire de meilleurtaux à l’instant. A noter que meilleurTaux mentionne bien le montant qui sera versé : 0,57 € distribués "prochainement".

Il est triste de devoir en arriver là. Espérons qu’il s’agit d’une erreur isolée et pas d’une tentative délibérée de flouer les assurés…

Si on se réfère aux versements similaires précédents, vous ne devriez pas toucher cette plus-value car non détenteur de l’UC sur le 3eme trimestre. Aucune raison rationnelle à ce que le versement tardif remette ce principe en cause.

J’ai bien perçu un versement rétroactif pour Primopierre mais celui-ci est de l’ordre de 60% du montant attendu (environ 0,33 euros par part). D’autres sont-ils dans la même situation ?J’aurais apprécié être informé au préalable de l’écart et de sa justification plutôt que de devoir à nouveau éclaircir un mystère…

Juste une précision : seules les parts existantes à la date de plus-value ont généré une distribution. Il faut donc veiller à calculer le montant par part portant jouissance à la date de plus-value

Il n’y a pas d’impôt sur la plus-value puisque l’objet du versement est justement de verser l’équivalent de cet impôt aux associés non sujets à l’IR.

La date de valeur est une sacrée mesquinerie de Spirica également, le dividende étant en date de valeur d’Octobre.

Je précise que j’ai calculé la distribution sur la base du nombre de parts en jouissance sur le T3 2021 et non à la date de la plus-value que nous ignorons. Comme discuté plus haut, il faudrait en effet faire le calcul à cette date théoriquement mais :
- les versements équivalents dans le passé concernaient le montant total de la PV distribuée sans prise en compte d’une telle date.
- au moins un autre assureur a distribué le montant complet.
- je détiens pour ma part 98% de cet UC depuis avant 2020 or, ce montant validé en AG 2021 est a priori relatif aux PV constatés en 2020 (je ne peux être formel sur ce point mais la logique plaide pour une régularisation chaque année fonction des résultats de l’année précédente). J’ai par ailleurs touché 100% du précèdent reset fiscal Primopierre un an plus tôt sans procéder depuis à de nouveaux versements (cf premier tiret ci-dessus).

On avait évoqué précédemment la possibilité que Spirica ait touché 0,57 euros par part en jouissance à la date des PV et redistribue au prorata des parts en jouissance au T3 21. Ce n’est qu’une hypothèse que Spirica devra confirmer ou infirmer mais ce serait très discutable et assez peu transparent.

lgun a écrit :

Bonjour,

0,20 e par part environ en ce qui me concerne. Apparu ce matin en valeur du 3/11/2021.

Je ne trouve aucune explication à ce montant.

Pouvez-vous revérifier votre calcul et vous assurez qu’il est exprimé en fonction du nombre de parts en jouissance au T3 21 afin qu’on vérifie si l’écart résulte d’une erreur ou de votre situation particulière au regard de cette PV ? En particulier, aviez vous bien touché 10,45 fois plus fin Octobre 21 ? (2,09/0,2)

Édit : j’ai barré la théorie figurant plus haut suite aux différents retours  qui suivent et montrent des versements de ce reset fiscal par part très variés d’un assuré à l’autre. Cette théorie est donc écartée. J’ai barré les commentaires sur la date de valeur et le versement par un autre assureur suite aux messages 207 et 209.

Dernière modification par Thortue (03/01/2022 17h08)