Ooryl [10] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)

perecastor · #51

Cette clause est une condition suspensive de pré-commercialisation tout à fait légale. L’intermédiaire (promoteur, marchand de biens…) l’utilise à la fois vis-à-vis de son vendeur et de ses acquéreurs, afin de pouvoir se désister totalement s’il ne parvient pas revendre assez de lots pour couvrir ses frais de façon assez rapide et rentable.

Concernant le souci d’ooryl, il est courant qu’un marchand de biens cherche à commercialiser son opération alors qu’elle est loin d’être terminée. Mais il faut alors être extrêmement clair sur ses intentions, la manière dont on va procéder, et tout consigner dans des conditions suspensives et/ou dans un cahier des charges annexé au compromis de vente.

Dans votre cas, vous ne devriez signer que si le compromis précise :
- la création d’une copropriété (rédaction du RC et EDD, immatriculation, assurance, nomination d’un syndic pro…) préalablement à la réitération
- la nature exacte des travaux qui seront réalisés dans les parties communes et privatives préalablement à la réitération, avec obligation de fournir les attestations d’assurances décennales des artisans (voire la DO du MDB si les travaux sont structurels et/ou conséquents)
- une date prévisionnelle de réalisation de ces conditions suspensives, vous laissant la possibilité de vous rétracter sans frais si elle n’était pas respectée

ooryl · #52

Des nouvelles !

J’ai visité un T2 de 50m2 à 82680e : Bail nu, loué à 400e + 50e charges
TF : 887e et charges annuelles : 1132e

L’emplacement de l’appartement est bon puisque situé dans une ville "renommée" qui colle Troyes.
La rentabilité, elle, n’est pas top puisque pour arriver à faire un investissement pas trop mal il faudrait un prix de 50 000e avec l’apport des frais de notaire qui serait pour moi.

Je me questionne vraiment de plus en plus sur la pertinence d’acheter du locatif dans la conjoncture qui est la nôtre afin de retirer des rendements dignes de ce nom.
Je pense que c’est possible mais statistiquement très difficile car le marché est très favorable aux vendeurs.

A mûrir !

gunday · #53

Vous parlez d’une ville renommée, je suppose que vous parlez d’une ville un peu classe, voir bourgeoise.
si c’est bien cela, c’est normal que les prix soient plus élevé dans cette ville et les rendements moins bons.

Par contre, je ne comprend pas trop ce que vous recherchez.

En quelques minutes je trouve un studio qui annonce un rendement à 8/10%. (j’avoue voir cherché rendement en mot clé! )

Vous cherchez combien, 12/15 % ?

ooryl · #54

Oui vous avez vu juste : c’est une ville où il fait bon vivre à proximité de Troyes, donc le prix est assez important !

Pour être clair, je cherche un rendement à 10% soit un bien qui s’auto finance en net-net avec la possibilité que j’apporte les frais de notaire. Pour une première transaction ça me parait raisonnable (mais pas simple dans la tendance du marché actuel!)

L’annonce sur laquelle vous m’avez envoyé est un ancien motel transformé en appartements individuels. J’avais relevé l’annonce et appelé aussi le propriétaire : ce sont des personnes vivant des minima sociaux qui sont le public cible. Il devait me rappeler pour la semaine prochaine afin de faire la visite avec la locataire.

gunday · #55

En fait, je crains qu’avec 10% de rendement, vous n’ayez pas de biens "primes".

Il y aura une contrepartie : soit des dossiers d’achat compliqués (travaux importants succession tordue, bien saisi, etc), soit un contexte compliqué avec des locataires sociaux au profil moins vendeur.

Ceci dit 10% de rendement brut théorique, ça ne signifie pas forcément auto-financement;

ooryl · #56

Encore des nouvelles !

Aujourd’hui visite de deux appartements. Un assez éloigné de l’agglomération troyenne et sans travaux l’autre à Troyes à un endroit intéressant.

Je vais me concentrer sur le deuxième qui est le seul intéressant.
T1 de 24m2, 54ke / 800e de charges par année et 420e de TF.
Immeuble de 1930. Il y a tout à faire à refaire à l’intérieur.

Le DPE est vierge et laisse présumer un F-G, prémonition d’ailleurs corroborée par l’agent immobilier !

Quelques éléments bizarres, le sol est incliné sur tout l’appartement : peut-être une faiblesse des fondations ? A voir donc comment on pourrait rattraper ça si je devais me positionner.

Je pense qu’il faudrait aussi isoler de l’intérieur car avec du G ça se complique en 2023. Donc à voir si c’est possible sans perdre beaucoup d’espace…

J’attends les derniers PV d’AG et le décompte des charges que l’agence doit m’envoyer. Je pense faire une offre basse même si l’agence déplore que la proprio qui a mis le bien en vente il y a une semaine et demi ne veut pas bouger d’un centime.

On verra du coup !

En parallèle dimanche je vais visiter le bien dont vous m’aviez parlé gunday : là aussi on verra

DDtee · #57

ooryl, le 26/11/2021 a écrit :
Quelques éléments bizarres, le sol est incliné sur tout l’appartement : peut-être une faiblesse des fondations ? A voir donc comment on pourrait rattraper ça si je devais me positionner.

Il ne s’agit pas seulement de "rattraper" mais de vérifier qu’il n’y ait pas de problème structurel. Infrastructure en bois ?

ooryl · #58

Très bonne question DDtee à laquelle je ne saurais pour le moment répondre !

Une fois les différents papiers engrangés ,il faudra que j’y retourne avec un artisan pour avoir l’avis d’un pro avant de faire une offre.

Le chantier présente des "bizarreries" ce qui est de prime à bord positif pour moi car ça peut faire peur. Après il faut voir si c’est rattrapable ou rédhibitoire !

D’ailleurs, je ne savais pas à quoi pouvais être du une telle déclivité, j’ai donc tapé sur internet pour avoir une idée…

Bernard2K · #59

"Intéressant" mais "sol incliné" : il y a contradiction dans les termes !

Tant que vous n’avez pas eu l’avis d’un expert, vous ne savez pas quelle est la cause, et cette cause :
- peut être très grave
- va très probablement relever de la copropriété. Donc, quelle que soit votre volonté de résoudre le problème, ce n’est pas à vous de le résoudre. Vous êtes dépendant d’abord de la bonne volonté d’un syndic puis de celle des copropriétaires dans un vote d’AG.

C’est un peu comme si vous écriviez "j’ai vu une voiture très intéressante. Le seul problème c’est que le moteur est HS, mais à part cela elle est vraiment hyper intéressante. Pour résoudre le problème du moteur, le voisin va peut-être donner un moteur qui lui convient (mais peut-être pas…)."
Non seulement l’affaire est bien moins intéressante que ce que vous dites (une voiture avec moteur HS, c’est un grave défaut, tout comme un bâtiment avec des problèmes de structure), mais de plus, la solution dépend d’un tiers sur lequel vous n’avez aucune influence (le voisin dans mon exemple, le syndic et l’AG dans votre immeuble).

Pour en avoir le coeur net, je ferais appel à un architecte, ou encore mieux un BET structure (de préférence leur ingénieur spécialisé dans l’ancien, s’ils ont). Un maçon, je ne trouverais pas cela suffisant sur un immeuble.

Tant que je n’ai pas eu l’avis de l’expert, j’appelle cela un plan pourri et potentiellement ruineux.

Canyonneur75 · #60

Le cas m’inspire les commentaires suivants :

1 - J’approuve totalement la mise en garde de Bernard2K : l’origine de la déclivité peut être un désordre structurel grave.

2 - Avez vous visité les parties communes du sous-sol au grenier ? Le désordre est il général sur l’ensemble de l’immeuble (un niveau pourra être utile…)? Avez vous vérifié si les portes et fenêtres dans l’appartement et éventuellement dans l’escalier s’ouvrent et se ferment sans effort ? Présence de fissures ? Présence d’ajout de bois en bas des portes ? Travaux sauvages sur les murs porteurs du / d’un des voisin(s) d’en dessous ? Sinistre dans les étages inférieurs ? Infos dans les PV d’AG et ou le carnet d’entretien de l’immeuble ? Date d’apparition du désordre ?

3 - Je vous invite à consulter cette file dédiée aux désordres structurels et en particulier au message #4 qui donne un lien vers un site permettant d’obtenir des informations sur la nature du sous-sol…

Canyonneur

PS : la carte du BRGM classe l’aléa de retrait-gonflement du sol comme faible pour l’ensemble de la ville de Troyes

Dernière modification par Canyonneur75 (27/11/2021 16h22)

ooryl · #61

@Bernard2K

Vous avez raison, il est vrai que le problème peut être important et n’est pas à négliger. J’attends les papiers demandés à l’agence et j’avise du coup !

@Canyonneur75

Ecoutez, pour répondre à vos questions, je suis allé à l’étage supérieur de l’appartement visité et j’y ai observé une tâche marronne au plafond indiquant une ancienne infiltration.
L’agent immobilier m’avait fait aussi comme réflexion quand j’avais parlé de cette déclivité : "oh, vous savez c’est souvent le cas à Troyes ceci!". Et effectivement, dans le centre ville les immeubles en colombages sont de guingois et quelques uns, m’avait confié il y a 3 ans un agent immobilier, sont renforcés par des armatures en béton.
Dans l’appartement les fenêtres s’ouvraient facilement, et je n’ai pas touché à la porte d’entrée. Je ne me souviens pas non plus avoir vu des fissures dans l’appartement.
Pour les PV d’AG, j’ai demandé hier, lors de la visite, de me les envoyer mais toujours rien aujourd’hui. Je les attends de pied ferme pour comprendre ce qui se passe !

gunday · #62

ooryl, le 26/11/2021 a écrit :
Quelques éléments bizarres, le sol est incliné sur tout l’appartement

Sur tout l’appartement ou juste une pièce ?
Et sur le couloir, et chaque étage, c’est également incliné ?

Vous l’avez remarqué comment ?
A l’oeil nu ?

Incliné, ça peut être très léger (du style le mec qui a fait le carrelage ou le parquet qui était pas doué), à très lourd (immeuble qui risque de s’affaisser).
Donc c’est à prendre au sérieux!

Par curiosité, c’est quoi les autres bizarreries du chantier ?
Car un sol pas droit c’est déjà pas mal!

Rodin · #63

Bonjour ooryl,

Toujours un plaisir de voir que vous ne fléchissez pas et êtes toujours motivé !

Je trouve le prix de votre logement assez haut. D’après Prix immobilier Troyes (10000) votre bien est largement surévalué compte tenu de la surface et des défauts mentionnés. Cela m’étonne d’autant plus que vous êtes davantage positionné sur de la rentabilité plutôt que du patrimonial.

N’êtes-vous pas en train de surcoter la ville de Troyes ? Ce n’est pas parce que les franciliens en recherche de verdure achetent tout ce qui bouge à 2h de train de la capitale que vous devez faire de même !

Éventuellement, les données du site peuvent être désuètes, m’enfin ce serait très étonnant

ooryl · #64

gunday a écrit :
Quelques éléments bizarres, le sol est incliné sur tout l’appartement
Sur tout l’appartement ou juste une pièce ?
Et sur le couloir, et chaque étage, c’est également incliné ?

Il s’agissait de la pièce de vie jusqu’à la porte d’entrée (qui était en parquet flottant !) soit 3/4 du bien. La salle de bain était en carrelage et semblait droite. Après c’est clair que c’est là où je vois que je débute : je n’ai pas pensé à regarder en dehors de l’appartement. Bêtement je pensais que c’était un défaut venant strictement de l’appartement. Ce n’est qu’en questionnant google en rentrant chez moi que je me suis questionné sur une potentielle faiblesse des fondations.

gunday a écrit :
Vous l’avez remarqué comment ?
A l’oeil nu ?

Ah oui, à l’œil nu, c’est très visible, l’agent immobilier n’a rien contredit quand je lui en ai parlé. Quand je marchais sur le parquet flottant j’avais pourtant l’impression qu’il épousait bien le sol.

gunday a écrit :
Par curiosité, c’est quoi les autres bizarreries du chantier ? Car un sol pas droit c’est déjà pas mal!

C’est plus dans la forme, l’agence immobilière m’a dit au téléphone que le DPE était vierge, donc il faut s’engager sans rien savoir…
Des travaux sont prévus dans la copro, "un coup de peinture à l’intérieur et à l’extérieur" mais dit comme ça je ne pouvais pas savoir précisément l’ampleur des travaux réellement engagés : c’est aussi pour ça que j’ai demandé les PV d’AG et que je les attends !

Rodin a écrit :
Toujours un plaisir de voir que vous ne fléchissez pas et êtes toujours motivé !

Merci pour vos encouragements et votre sollicitude vous avez participé à ce que je continue ce chemin passionnant de l’immobilier locatif !

Rodin a écrit :
Je trouve le prix de votre logement assez haut. D’après Prix immobilier Troyes (10000) votre bien est largement surévalué compte tenu de la surface et des défauts mentionnés. Cela m’étonne d’autant plus que vous êtes davantage positionné sur de la rentabilité plutôt que du patrimonial.
N’êtes-vous pas en train de surcoter la ville de Troyes ? Ce n’est pas parce que les franciliens en recherche de verdure achetent tout ce qui bouge à 2h de train de la capitale que vous devez faire de même !

Oui, vous avez raison le prix de cet appartement est haut pour les travaux qui y sont demandés. Après, en ce moment il y a souvent quelqu’un pour acheter à n’importe quel prix surtout quand c’est bien placé.

Après ne vous en faites pas, j’ai plutôt tendance naturellement à proposer des offres basses qu’à vouloir acheter tel un parisien à la recherche de rendements plus intéressants que ceux proposés par la région parisienne. Pour du 4-5 % je me dirigerais plutôt vers des SCPI plutôt que de m’embêter avec du locatif !

Bazoom · #65

ooryl, le 27/11/2021 a écrit :
@des armatures en béton.

Faudra m’expliquer le principe !
Les armatures, c’est l’acier qui est dans le béton armé.

Quand vous avez visité l’appartement du dessus, pas de déclivité ?
Date de construction ? Structure en bois? En cas de doute, un diagnostic de la structure me semble plus prudent avant de vous embarquer dans les galères décrites pas B2K…

gunday · #66

ooryl, le 27/11/2021 a écrit :
Ah oui, à l’œil nu, c’est très visible, l’agent immobilier n’a rien contredit quand je lui en ai parlé. Quand je marchais sur le parquet flottant j’avais pourtant l’impression qu’il épousait bien le sol.

Prenez un niveau à bulle de 1,8m (la déclivité est plus facile à voir sur de grande distance), et une bille et faites le tour de l’immeuble.

ooryl, le 27/11/2021 a écrit :
C’est plus dans la forme, l’agence immobilière m’a dit au téléphone que le DPE était vierge, donc il faut s’engager sans rien savoir…

C’est un DPE ancienne génération, donc si le bien était loué, rien d’anormal.
Après, il faut convaincre le vendeur de refaire un nouveau DPE.
Mais si l’ancien date d’il y a 1 an et qu’il pense vendre rapidement sans se fouler, ça va être compliqué de l’inciter à le refaire.

Laucyn · #67

Bonjour ooryl

Je suis d’accord avec les excellentes remarques des précédents forumers.

A votre place, avant de me lancer dans le chiffrage du changement structurel du sol en pente, je me pencherais déja sur la base d’une étude de cas classique avec les éléments sûrs dont je dispose.

Parce que 54ke tout à refaire, diagnostic f ou g donc peut être huisseries, vmc et isolation intérieure, je dépasse déjà facilement 85ke.
Je ne suis pas spécialiste du secteur mais le loyer doit avoisiner les 350€ hc.

Cela m’amène déjà à moins de 5% brut avant même d’avoir bosser sur ce fameux sol…

bascarol · #68

Bonjour Bazoom,

Bazoom a écrit :
ooryl, le 27/11/2021 a écrit :
@des armatures en béton.
Faudra m’expliquer le principe !
Les armatures, c’est l’acier qui est dans le béton armé.

Il sera difficile à Ooryl de vous expliquer, quand on est non sachant on tente d’expliquer par ses mots une situation ou un exemple, afin que tous comprennent.
Pour un professionnel ses expressions peuvent paraitre novices.

Bazoom a écrit :
Quand vous avez visité l’appartement du dessus, pas de déclivité ?

Ce n’était pas son but.

Bazoom a écrit :
Date de construction ?

Ooryl à donné la date

ooryl, le 26/11/2021 a écrit :
Encore des nouvelles !
Immeuble de 1930. Il y a tout à faire à refaire à l’intérieur.

Bazoom a écrit :
Structure en bois ?

Troyes à son histoire. Connaitre l’histoire d’une ville, vous donnera beaucoup de réponses.

Troyes a une hydrographie importante, traversés de canaux, de rivières qui rejoignent la Seine. Sans compter Napoléon qui a fait construire un canal pour la navigabilité entre les canaux du Nord et la Seine afin de router les voies du Nord vers Paris.
Les terres environnantes de Troyes sont aussi tourbeuses.

Troyes a été reconstruit au 16ième siècle, après le grand incendie vers l’an 1520, je crois me souvenir. Les architectes, on donc reconstruit Troyes avec les matériaux d’époque, Chênes et torchis pour l’isolation.
Les bâtiments de Troyes sont donc en pans de bois et structures bois.
Au 17ième les techniques se sont améliorées. On a recouvert les structures de chaux et de plâtres. Et plus tard, application de lasure sur les pans (je ne sais pas le dater).

Au fil des siècles des infrastructures urbaines se sont érigées sur des constructions bois et terrain tourbeux. Ce qui a déplacer/comprimer l’instabilité vers le centre ville beaucoup plus fragile.

Le centre historique, classé au patrimoine immatériel de l’humanité de l’UNESCO est donc fait de bois, de pans de bois, de torchis, de chaux sur un environnement instable.

Comme beaucoup de régions aux constructions similaires, il faut être attentif lors des visites.
Touraine (Tours principalement), grand Est, sont des régions aux mêmes infrastructures

.

joe75 · #69

Plus globalement, je pense que lorsque l’on débute, il faudrait mieux éviter le pan de bois, a fortiori en province ( car sans doute moins de professionnels capable de traiter les problématiques de reprises de structures ), à moins d’être dans un immeuble bien géré. Les pentes sur les planchers bois ( y compris hors pans de bois )sont très courantes. Causes fréquentes: suppressions de cloisons/rajout de charges. Il semble compliqué d’avoir une vision globale dans le cas présent.

ooryl · #70

@Bazom : j’ai vraiment répété ce que m’avait confié un agent immo il y a un bon moment déjà et bascarol a bien répondu je pense.

@gunday : je prends bien note de tout ce que vous me dites, merci ! J’attends tj le retour de l’agence immobilière pour ces fameux PV d’AG, elle n’a pas l’air pressée de me les communiquer…

@Laucyn : effectivement si on part de ces chiffres la renta n’est pas bonne. Je voudrais, une fois les PV d’AG en ma possession, refaire une visite pour mesure la déclivité avec un professionnel, faire le tour du bati et chiffrer précisément s’il y a 30 000 euros de travaux tels que vous le dites une grosse négo serait à faire, cela va de soi

@bascarol : merci pour votre rappel historique de la ville de Troyes !

@joe75 : Bien reçu !

Bernard2K · #71

Ce qu’il faut dans un tel cas :
- comprendre d’où ça vient
- savoir si c’est stabilisé (est-ce que ça évolue encore ou non)
- savoir si c’est solide ou si ça menace de s’écrouler. En effet, une fissure ou un déplacement, même ancien et stabilisé, peut avoir fragilisé le bâtiment.

Or, savoir si c’est stabilisé, c’est très difficile à savoir sans être dans l’immeuble pendant au moins un an et même plus.

D’expérience, les experts que vous pourrez faire venir ne s’engageront pas sur ces points. Ils vous diront peut-être des choses du type "ça semble stabilisé, mais pour être sûr il faudrait un témoin". Un témoin est un enduit de plâtre qu’on met sur une fissure pour voir si ça casse à nouveau. Encore faut-il faire la différence entre une vraie augmentation de taille de la fissure, et une dilatation été/hiver. Si le témoin a été posé en été, et que la fissure apparue sur le témoin pendant l’hiver se referme complètement à l’été suivant, c’est une fissure "de dilatation". Si elle ne se referme pas complètement, c’est une fissure évolutive, c’est plus grave.

Au niveau des planchers, le carrelage vous fournit aussi un témoin. Du carrelage cassé depuis longtemps (cassures émoussées, ternies, salies, parfois remplies de crasse), ça veut dire que ça bougé, mais que ça ne bouge plus. Par contre, dans un appartement vide qui n’a pas été habité depuis quelques temps, si le carrelage casse sous vos pas, ça veut dire que le plancher a encore bougé depuis la dernière fois que c’était habité. C’est donc un défaut de structure qui est train de s’aggraver : à fuir !

Interroger les habitants de l’immeuble et peut-être aussi ceux des immeubles voisins, notamment ceux qui sont là depuis longtemps, c’est très utile aussi. Ce qu’ils vont dire n’est pas parole d’évangile mais ils ont souvent un historique précieux (oui, un bureau d’études est venu en telle année, il a dit tel truc). Les vieux peuvent me se rappeler de trucs du genre "ça a bougé dans les années 60 quand ils ont fait tels travaux dans la rue d’à côté, mais depuis c’est stable". Donc, recueillir ainsi la mémoire collective de l’immeuble et du quartier, c’est très utile pour comprendre.

Les problèmes de structure ne doivent pas être négligés. On voit des bâtiments qui s’écroulent. On en voit d’autres marqués d’un arrêté de péril… Et puis on en voit beaucoup où les gens disent "non, c’est bon, c’est rien, c’est stabilisé"… jusqu’au jour où ça ne l’est plus. Et le revenu locatif, quand il y a un arrêté de péril, il n’y a plus de revenu… Il n’y a plus que des ennuis et des dépenses.

Toutes ces vérifications demandent du temps et de l’énergie… pour finir, très souvent, par n’avoir guère plus de certitudes, car même les experts ne sont pas devins et vous se réfugier derrière des recommandations "ça serait plus prudent d’étayer" ou "ça serait plus prudent de mettre une croix de Saint-André"… or, ce sont typiquement des travaux dont la décision dépend de la copropriété…

A votre place, je serait très tenté d’abandonner cet appartement sans y passer plus de temps.

bascarol · #72

Bonjour,

Bernard2K a écrit :
Ce qu’il faut dans un tel cas :
mais pour être sûr il faudrait un témoin". Un témoin est un enduit de plâtre qu’on met sur une fissure pour voir si ça casse à nouveau.

.

Sinon pour quelques € La Jauge SAUGET

Facile a poser
Facile à acheter
Facile à contrôler

Le meilleur ennemi des fissures sont les copropriétaires qui ne veulent jamais faire les travaux quand c’est pas trop tard.
Ils attendent chaque AG pour remettre ca à l’année suivante, ils attendent, ils attendent et boum un jour c’est trop tard, le couperet tombe, les centaines de millier d’€ aussi, quand ca aurait couté 5 fois moins cher avant.

Mais tant mieux ca fait marcher le commerce

Cdt

Bernard2K · #73

C’est vrai que ça fait plus pro. Mais un peu de plâtre , ça le fait aussi. Avant de plâtrer, il faut fournir au plâtre un "ancrage" de chaque côté (clous, chevilles…). Ensuite, on mesure la fissure avec un mètre ou un pied à coulisse. C’est un bureau d’études structure qui me l’avait indiqué.

Vous vouliez sûrement dire "le meilleur ami des fissures" ou "le meilleur ennemi du bâtiment".

bascarol · #74

Bonsoir Bernard,

Bernard2K, le 29/11/2021 a écrit :
C’est vrai que ça fait plus pro. Mais un peu de plâtre , ça le fait aussi. Avant de plâtrer, il faut fournir au plâtre un "ancrage" de chaque côté (clous, chevilles…). Ensuite, on mesure la fissure avec un mètre ou un pied à coulisse. C’est un bureau d’études structure qui me l’avait indiqué.

Oui c’est ca, mais comme j’aime pas me salir mes précieuses mains , avoir de la poussières de plâtres pleins les vêtements et que je suis un fainéant, je pose un jauge Sauget avec la colle fournit dans le kit ou alors je mets 2 clous et hop le tour est joué pour 10€
Apres pas besoin de pied à coulisse, on lit directement l’écart sur la jauge

Le seul inconvénient des deux méthodes, faut des lunettes pour lire les données du pied à coulisse ou de la jauge

Bernard2K, le 29/11/2021 a écrit :
Vous vouliez sûrement dire "le meilleur ami des fissures" ou "le meilleur ennemi du bâtiment".

Oui c’est ca, en contractant ca donnait un mélange des genres, mais j’opte pour la seconde version.

.

Dernière modification par bascarol (01/12/2021 19h24)

ooryl · #75

Bon, l’agent immobilier ne m’a rien envoyé alors que j’ai rappelé la chose par sms ; l’histoire de la déclivité m’a engagé à passer à autre chose.

Hier visite d’un T1 de 28m2 à 49ke, 100e/mois charges récupérables (je ne connais pas les charges irrécupérables pour le moment) et 572e de T.F.
Tout est à refaire à l’intérieur.

Visite faite avec des particuliers d’un certain âge qui vendent leur appart pour avoir des liquidités afin d’agrémenter la retraite.

J’avais demandé à Madame en prévision de la visite d’apporter avec elle les derniers PV d’AG ainsi que le décompte des charges annuelles mais ça a été oublié, alors que ces personnes vivent à 100 bornes de l’appart. Ne pouvant pas me positionner et Monsieur ne sachant pas comment se servir d’un scanner, tout ça va m’être envoyé par la poste. A noter que le DPE a été payé fin septembre 2021 mais n’a toujours pas été fait donc je ne connais pas la tranche.

Je reste prudent car Madame m’avait parlé au téléphone d’une imperméabilisation du toit à refaire (toit plat) et Monsieur quand j’étais seul avec lui d’un ravalement de façade (il a omis de me parler de l’imperméabilisation).

Il faut aussi que je me renseigne, si je me positionne, sur le changement des huisseries en copropriété, j’ai vu que ce n’était pas forcément très simple (passage d’un simple au double vitrage).

On avance donc !

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Letsinvest [54] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)	8	3 443	21/06/2020 16h45 par Berlin
Pikah : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) [ 1 2 ]	27	4 850	27/04/2017 21h15 par 83julien
Aymen1987 [95] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)	7	2 244	02/03/2021 21h38 par Greg90
MyDividendGrowth : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)	17	3 457	31/01/2018 16h10 par MyDividendGrowth
Jeromea [68] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)	7	1 455	13/09/2017 23h34 par jeromea
Purito [Est] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) [ 1 2 ]	40	5 369	21/12/2023 15h48 par Berlin
LaTeam : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)	1	1 099	24/07/2023 15h13 par LMNPepere

2 #51 24/10/2021 21h58

1 #54 19/11/2021 20h07

1 #55 20/11/2021 17h03

ooryl, le 26/11/2021 a écrit :

1 #59 27/11/2021 14h47

1 #60 27/11/2021 15h56

ooryl, le 26/11/2021 a écrit :

1 #63 27/11/2021 20h31

gunday a écrit :

gunday a écrit :

gunday a écrit :

Rodin a écrit :

Rodin a écrit :

ooryl, le 27/11/2021 a écrit :

ooryl, le 27/11/2021 a écrit :

ooryl, le 27/11/2021 a écrit :

3 #68 28/11/2021 11h31

Bazoom a écrit :

ooryl, le 27/11/2021 a écrit :

Bazoom a écrit :

Bazoom a écrit :

ooryl, le 26/11/2021 a écrit :

Bazoom a écrit :

Bernard2K a écrit :

Bernard2K, le 29/11/2021 a écrit :

Bernard2K, le 29/11/2021 a écrit :

Discussions peut-être similaires à “ooryl [10] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif)”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)