Marie7 : étude de cas immobilier (rentable ?)

marie7 · #1

Bonjour, j’ai besoin de votre expérience

- Fonctionnaire, 48 ans, marié.Propriétaire de ma résidence principale
Premier projet d’acquisition d’investissement locatif

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : non
- Fiscales : non
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : non

- Temps disponible : weekend

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement T4 3 chambres
- Année de construction : 1985
- 2 étage sur 3 Étage, lumineux 87.8 m2 carrez + 15.55 m2 de balcon.sans ascenseur
- libre
- Si appartement : syndic bailleur
- Chauffage individuel
- Volets store manuel
- Espaces verts dans la copropriété  : oui
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels ? Télé-relevés regularisé en juin
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires
- Pas de concierge. Digicode. Porte dfe parking automatisée
- Décoration : à renover

LOCALISATION DU BIEN

- Centre ville de Reims
- Central de toutes les universités.25mn a pied de la Cathédrale de Reims.
- Face à l’église saint clotilde
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : vendeur bailleur social

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Prix :137000 euros

- Loyer envisagé : colocation 1200
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : non

- Façade faite récemment
- Travaux a réaliser : etancheite parking souterrain sera discuté lors de l’AG du 16 décembre

- Taxe foncière : 1240

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 0
- Type de crédit : classique
- Taux du crédit avec assurance : en cours de prospection 1.89 TAEG pour l’instant
- Durée du crédit : 20 ans

- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 10 000

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location meublée : colocation

Les charges de copropriété me semble élevé.

Mots-clés : bailleur social, etude de cas, immobilier

Monceau · #2

et c’est quoi le montant des charges?
Le DPE (nouveau tant qu’à faire) est-il déjà connu?

marie7 · #3

DPE D

GES D

Le montant des charges connues
taxe fonciere : 1240 annee
Taxe de copropriété : 180 euros par mois

On estime 20 000 euros de travaux (rénovation- ameublement)

lechatquiroucoule · #4

Bonsoir,

En cas de revente avant 5 ans, des dispositions particulières s’appliquent :
https://www.service-public.fr/particuli … roits/F282

Service Public a écrit :
L’acheteur est obligé d’informer le bailleur social qu’il veut revendre le logement. Le bailleur social peut se porter acheteur en priorité.

Si l’acheteur a acheté le logement à un prix inférieur au prix de mise en vente, il doit lors de la revente verser au bailleur social la différence entre ces 2 montants.

marie7 · #5

oui nous sommes au courant de ce fait.Merci
Par contre n’étant pas locataire, nous ne somme pas soumis au plafond pour louer.

Le but est de proposer en meublée.
Les charges de copropriété m effraient un peu…

dangarcia · #6

marie7 a écrit :
Les charges de copropriété m effraient un peu…

Vous l’avez déjà dit.
180€ par mois, est-ce la norme pour ce type de bien dans cette ville ?
Si oui, alors les charges ne sont pas "élevées" elles sont "normales", il faudra faire avec ou investir ailleurs si cela vous rebute.
Si non, c’est là que ça devient intéressant : il faut chercher ce qui explique cette différence ? Pourquoi 180€ au lieu de x€ (x étant la moyenne des charges constatée dans cette ville et pour ce type de bien) ? Et vous décider en fonction de la réponse…

Fennec60 · #7

dangarcia a écrit :
marie7 a écrit :
Les charges de copropriété m effraient un peu…
Vous l’avez déjà dit.
180€ par mois, est-ce la norme pour ce type de bien dans cette ville ?
Pourquoi 180€ au lieu de x€ (x étant la moyenne des charges constatée dans cette ville et pour ce type de bien) ?…

Que comprennent ces 180 € ?, cela peut être élevé ou pas selon ce que cela couvre…

Tchouikov · #8

Les charges de copropriété s’établissent, dans l’immeuble qui vous intéresse, à : 180*12 = 2160€ par an ; ce qui correspond à : 2160/88 = 24.5€ par m2 de surface habitable.

L’ARC publie régulièrement des statistiques en matière de charges moyennes de copropriété : dans un rapport daté de 2019 (que vous retrouverez ici : https://arc-copro.fr/sites/default/file … 7_2019.pdf ), elle avait ainsi établi que les charges moyennes s’élevaient en 2018 à 50€ par m2 et par an y compris le chauffage collectif (14.6€/m2/an), le gardiennage (10€) et l’ascenseur (2,9€).

Si l’on retire le coût de ces équipements et services collectifs - qui sont absents dans l’immeuble sur lequel vous avez des vues - les charges moyennes s’établissaient en 2018, selon les statistiques de l’ARC, à : 50-14.6-10-2.9 = 22.5€/m2/an.

Les charges de cet immeuble (24.5€/m2/an) paraissent donc cohérentes, même si vous auriez sans doute intérêt à étudier plus précisément le marché rémois (les statistiques de l’ARC sont nationales et comprennent donc des données de grandes métropoles - particulièrement la région parisienne - qui doivent les tirer vers le haut).

marie7 · #9

Cette réponse est très intéressante .
Complétement novice dans le domaine, je découvre tout…

D’Après vous ce bien est il intéressant?

dangarcia · #10

Il n’y a que vous qui pouvez le décider. Au sujet des charges vous avez du travail :

Tchouikov a écrit :
vous auriez sans doute intérêt à étudier plus précisément le marché rémois

Faites une petite étude sur ce sujet qui vous préoccupe, afin de déterminer si oui ou non ces charges sont plus élevées que la moyenne et si oui pourquoi.

048e · #11

Bonjour Marie,

Je connais un peu la région, car je viens du coin et j’investis pas trop loin. D’après ce que je vois sur le bon coin, il me semble qu’il y a pas mal d’offre en coloc à Reims, je pense que c’est quelque chose à vérifier. Cela vous obligera à vous démarquer de la compétition (soit en terme de qualité, soit en terme de prix).

D’autre part, je ne suis pas spécialement connaisseur des secteurs sur Reims, mais votre opportunité semble se situer près du quartier Wilson. De ce que j’entends, ce n’est pas le meilleur quartier ? A vérifier aussi à mon sens.

Bon courage !

marie7 · #12

Bonjour,

Le bien fait partie du quartier Saint Anne, face à l’église saint Clotilde.
Peu de colocation a proximité.Beaucoup de propriétaire résident.

lechatquiroucoule · #13

Bonjour,

Vous n’indiquez pas si le montant des location est hors ou avec charges.
Partons sur 400€ sans charges.

On trouve ce genre d’annonces sur lbc :
- A 100m de Sciences Po, 350€ + 50€ : https://www.leboncoin.fr/locations/2076312330.htm
- A 200m de la rue de Vesles, 420€ + 60 : https://www.leboncoin.fr/locations/2076315082.htm

Votre offre est-elle concurrentielle par rapport à ces annonces : emplacement (j’ai un gros doute), superficie des chambres, décoration etc… ?

L’église Sainte-Clotilde est proche d’un grand axe routier, avez-vous vérifié les nuisances possibles ?

Vous indiquez que l’immeuble comporte beaucoup de propriétaires occupants. Avez-vous pu voir dans quelles tranches d’âge ils se situent ? Les colocations (et les beuveries qui vont avec) dans un immeuble "calme" peuvent entrer en confrontation avec le mode de vie des habitants actuels.

Si l’immeuble est bien celui que j’ai trouvé sur Internet, l’extérieur ne fait pas trop rêver. [Édit : il s’agit bien de cet l’immeuble. À vos recherches…]

Xavier.

Dernière modification par lechatquiroucoule (03/12/2021 13h19)

Canyonneur75 · #14

Le cas m’inspire les commentaires suivants :

- La position du bailleur social : je crois comprendre que le bailleur social est en train de vendre à la découpe tout ou partie d’un groupe de logements, qui a du être placé sous le statut de la copropriété dès la vente du 1er logement. Avez vous lu le règlement de copropriété et les PV des dernières AG ? La copropriété comprend elle tous les bâtiments ? Combien de logements possède encore le bailleur social ? Va t’il se désengager totalement à moyen terme ? Si le bailleur social garde une proportion importante de logements, il pourra imposer sa politique en terme de travaux…

- Le bailleur social syndic : il y potentiellement un conflit d’intérêt surtout si le bailleur social possède encore un nombre de tantièmes significatif…

- Location dans un groupe d’immeubles avec des logements sociaux : est-ce susceptible d’être un problème pour une partie de votre cible de locataires ?

- Les charges : de quoi se composent les 2160 euros de charges de copropriété ? Part des charges locatives ? Comment se situent les charges locatives mensuelles par rapport aux logements équivalents (les candidats locataires comparant les loyers charges comprises)?

Canyonneur

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marie7 a écrit :

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dangarcia a écrit :

marie7 a écrit :

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Tchouikov a écrit :

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