Enzo : étude de cas immobilier (travaux complémentaires)

Bonjour,

J’ouvre ce nouveau sujet car malgré mes recherches je n’ai trouvé aucun cas similaire

Je suis propriétaire de 3 locaux commerciaux par le biais d’une SCI

Avant l’achat avait été voté en AG des travaux de ravalement de façade avec un étalement des appels de fonds sur 3 dates, le montant initial prévu pour ces locaux étant de 8332€

Le jour de la signature de l’acte de vente, j’ai reçu de la part du vendeur 2939€ pour le futur et dernier appel de fond concernant ces travaux.
Il était aussi convenu que le vendeur me verserait le complément car la facture final sera surement légèrement différente.
Il y a effectivement eu une différence lors du dernier appel de fond qui a été d’un montant de 4780€  soit une différence de 1841€ que le vendeur m’a remboursé une fois la facture transmise.
Cette différence porte le montant total pour ces locaux à 10580€ au lieu des 8332€ prévues.

Les choses se corsent ensuite, quelques mois après (car les travaux ont pris pas mal de retard), je reçois un nouvel appel de fond d’un montant de 3361€ avec la dénomination "AT travaux complémentaires" qui concernent la réfection des façades et des travaux d’étanchéité de certaines terrasses, des reprises de menuiserie et l’habillage de planches de rives de chiens assis.

Avec la somme réclamé, le total se porte donc à 13941€ soit près de 70% de plus que la somme initialement prévue de 8332€.

S’en suit quelques échanges avec le vendeur qui m’exprime son incompréhension et moi de même.
Je n’arrive pas à joindre par téléphone le responsable du syndic (professionnel), il répond à peine à mes mails en se justifiant simplement que ces travaux étaient nécessaires et essentiels et qu’il y a eu des réunions avec le conseil syndical.
Je décide donc d’envoyer un RAR où nous demandons les explications ci dessous :

- Concernant la réfection des façades au niveau des terrasses de ** et **, l’accession à ces terrasses privées pour établir un devis de ravalement de façade précis n’est pas une tâche insurmontable. Pourquoi cela n’a-t-il pas été fait lors du devis initial?

-Concernant l’habillage des planches de rives, ce sont des travaux qui ont été rajoutés mais pas nécessaires ni essentiels puisque comme le précise le syndic, ils ont été réalisés pour profiter de l’échafaudage en place mais n’ont rien à voir avec le ravalement de façade.

-Concernant l’étanchéité de la terrasse de**, cette terrasse est elle privative, auquel cas cela ne concerne pas la copropriété ? L’état des murs périphériques était visible lors de l’établissement du devis initial, pourquoi ces travaux ne figurent ils pas sur celui-ci ?

-Pour les différentes réunions de mise au point, tous les copropriétaires ont ils été prévenus pour qu’ils puissent participer à celles ci ?

-Vu l’importance du montant de ces travaux supplémentaires, une assemblée générale extraordinaire n’était elle pas nécessaire ?

-Quelles ont été les modalités de vote par la copropriété pour réaliser ces travaux supplémentaires ?

Les seules réponses que j’ai eu par mail ont étés les suivantes :

"Au printemps, le chantier de ravalement démarre, avec les travaux complémentaires suivants  (sollicités et vérifiés par les conseillers syndicaux et les copropriétaires )

-  La réfection des façades au niveau des terrasses de ** et ** (non visible lors du devis sauf à accéder sur les terrasses privées)  et reprises des menuiseries

- L’habillage des planches de rives des 7 chiens assis (travaux décidés pour profiter de l’échafaudage )

- La réfection de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement de *** ( travaux indispensables vu l’état du crépi sur les murs périphériques)

Ces travaux complémentaires ont généré pour votre compte un montant supplémentaire de 3448€ à rapporter au budget voté de 10580€.

Lors de la réalisation d’un tel chantier, les copropriétaires et entrepreneurs demandent à avancer et ne souhaitent pas perdre de temps avec le formalisme des Assemblées Générales."

Ces travaux, pourtant importants, n’ont donc pas été soumis préalablement à un vote en AG mais seulement validé par le conseil syndical sans que j’en sois informé de quelconque façon.

Nouvelle surprise quand je reçois une convocation pour une AG quelques mois après les travaux finis avec à l’ordre du jour les points suivants :
- Décision à prendre concernant la réfection des façades de ** et les reprises des menuiseries
- Décision concernant l’habillage des planches de rives des 7 chiens assis
- Décision concernant la réfection de l’étanchéité de la terrasse de **".

N’ayant pas eu la possibilité de me rendre sur place, je décide de voter contre ces résolutions, pas que je sois mauvais payeur mais dans l’objectif d’obtenir des réponses à nos questions.
Une autre personne vote contre et les résolutions sont néanmoins approuvées pour quelques millièmes.
Comme par hasard, les seuls copropriétaires présents et votant pour sont ceux appartenant au conseil syndical et pour qui les travaux de réfection de façade et d’étanchéité des terrasses sont concernés.

Je me demande ce qu’il aurait advenu si les votes avaient étés contre.

Pour finir car cela est le but de mon message, selon vous, qui est responsable du paiement de ce complément de travaux, le vendeur ou moi même ? (s’agissant de travaux "complémentaires" dont le vote initial a été effectué avant la vente)
Est ce que pour vous le syndic est malgré tout dans les clous concernant sa façon de procéder ?
Est ce que ces travaux ou certains ne peuvent pas êtres considérés comme incombant aux propriétaires concernés ?

Quoi qu’il arrive, je paierais les travaux et je n’entrerais pas dans une procédure d’autant plus que je souhaite que l’immeuble soit bien entretenu.

J’espère avoir mis tous les éléments et que ce message soit compréhensible

Edit: j’avais mis un titre provisoire que je ne peux apparemment pas modifier, si la modération pouvait éventuellement le faire pour mettre "Travaux complémentaire de façade sans vote en AG"

Mots-clés : assemblée générale, complément, travaux, vente