Portefeuille d’actions et de SCPI de Yvan

Merci Yvan pour cette nouvelle précision.

C’est bien repris dans l’article, le principal désavantage de la sci est l’imposition sur l’investissement originel, et non uniquement sur la plus value comme ça pourrait l’être pour du direct. Pour le reste je suis en phase avec l’article, à partir d’un TMI > 40 c’est pertinent, à 30 il faut arbitrer.

Sinon, je suis un peu décontenancé aujourd’hui, car je comprends que mon acquisition à crédit de SCPI
- est au mieux prématuré car j’aurais du/pu attendre de maturer le projet pour placer ces 30k dans une SCI,
- au pire un mauvais mouvement car même si je profite du levier de l’endettement, j’ai érodé une grande partie de ma capacité d’endettement pour des projets à venir type RP ou autre. Ce n’est pourtant pas ce que mon conseiller m’a dit. J’en viens à douter… Pour nous, mon loyer personnel ne rentre pas dans le calcul..

Mais dans le même temps je ne me sens pas prêt ni d’attaque pour le moment à aller sur de l’investissement locatif en direct, et j’imagine que c’est également une raison en faveur des détenteurs de SCPI. L’effort supplémentaire à fournir pour bricoler et pour la gestion locative, ce que Julien Delagrandanne appelle le rendement entrepreunarial, peu pour moi en l’état..

Parfois je me demande si je n’ai pas  fait les choses à l’envers ou brûlé les étapes, car il est vrai que pas mal de détenteurs de SCPI disposent déjà d’un patrimoine conséquent, RP comme locatif.

Bonjour Shackleton,

je pense que c’est du à la non prise en compte de la différenciation des revenus français et étrangers. J’avais ensuite retravaillé mon tableau. Je viens de vous envoyer la dernière version en MP. N’hésitez pas à revenir vers moi pour toute question.

Pour information, dans ma recherche de nouveau financement, je fais le tour des banques, et je me suis bien marré au Crédit Agricole de ma commune :
- Lorsque je prend le rdv, j’explique que je réalise un montage particulier, ce qui me permet d’avoir rdv chez le CGP de la banque,
- Le jour du rdv, je lui explique toute la démarche à base de ce tableau, lui indique que j’ai eu un financement d’US et PP par une banque concurrente. Il connaissait les SCPI maisons, mais pas les autres; mais par contre il ne connaissait pas l’usufruit des SCPI….. je prends donc mon temps pour lui expliqué que les sociétés de gestion s’occupent directement de celà, que les clés de démembrement sont accessibles sur leur site internet, …. bla bla bla, ….
- Devant sa méconnaissance, il cherche à contacté le CGP de la banque privée du Crédit Agricole, sans succès. Nous convenons qu’il fera le point avec lui ASAP,
- Quelques jours plus tard, il revient vers mois par téléphone (2 fois) et par mail (1 fois) car ils (avec le conseiller banque privée donc) souhaitaient avoir des précisions sur : 1- le fonctionnement du démembrement : avec qui je le faisais (sic) 2- les garanties apportées par la banque concurrente pour l’usufruit car ils n’avaient jamais fait cela 3- il me confirme qu’il est impossible de sortir de la liste très réduites et médiocre de la liste des ’SCPI maisons"….

Bref, je trouve cela assez inquiétant…… je n’ai évidemment pas donnée suite…
Yvan


Yvan

Bonjour,

Petit point d’étape sur mon parcours boursier depuis ce début d’année :

- Vente
     - de mes actions total et des banques en date du 11 Janvier suite à la montée des cours (liée à l’annonce de l’augmentation des taux d’usure).
     - de mes CW8 en date du 11 et 18 Janvier

Mon objectif était de prendre les PV sur ces actions et d’obtenir ainsi 25 k€ de liquidités; je fais partie de ceux qui pensent qu’une correction rapide et assez importante n’est pas exclue compte tenu des éventuels reconfinements notamment du aux variants de la covid 19.

- Achat de :
      - 13 Janvier : 200 Actions Hipay supplémentaires (PV de 26% sur cet achat vue la flambée récente), ma ligne actuelle est donc composée de 815 actions pour un PRU global de 11,39, et un montant total de près de 9 300 € en valeur d’achat.
Au moment où j’écris ces lignes, la valorisation de l’action est de 17,60 €.

      - 11 et 18 Janvier : achat de 200 TXcom pour un PRU de 9,38 €.
      - 19 Janvier : achat de 30 actions KALRAY (processeurs intelligents pour l’IA, les voitures autonomes, les data centers) pour un PRU de 46,23 €. Peut-être une future pépite ;-)

Quelques informations pour ceux que cela intéressent :
    - CES2021,
   - processeur MPPA Coolidge

Il me reste désormais 19 000 €uros de liquidités. Je ne pense pas les réinvestir avant que les marchés bougent ou une fois les nouveaux confinements annoncés.

Au global mes portefeuilles sont très bien orientés depuis le début de l’année, bien évidemment HIPAY tire leurs valorisations à la hausse :
- PEA en hausse 6,18% pour une PV de 3 219 €
- PEAPME en hausse de 10,68% pour une PV de 2 607 €

Performance globale de 7,62 % et 5 826 € en moins de 3 semaines de Bourse…… c’est évidemment remarquable….. en espérant qu’il n’y ait pas de mauvaises surprises à venir…..

A bientôt
Yvan

Bonjour Maxicool,
Je n’ai à ce jour pas réussi à changer d’assurances, le CMB ayant refusé au motif que le prêt est régit par le code de la consommation 😳😳.

Cela était indiqué dans les closes particulières du prêt signé, alors qu’au cours de l’élaboration du prêt celà n’était pas indiqué ainsi……

Bref, je me sens un peu le dindon de la farce…..

J’ai donc déposé un recours au service médiation de Brest fin Janvier….. Je devais avoir réponse sous 2 mois, or mon dossier est encore en cours d’instruction…..

J’ai relancé ce wkend en demandant un retour - que j’espère amiable - de leur part avant fin de semaine prochaine……

A défaut de pouvoir changer d’assurances, j’ai demandé au CMB de s’aligner sur la tarification d’une assurance externe que je souhaitais mettre en place avant la signature du prêt….. Cela m’avait été refusé (retour écrit de la part de la conseillère) … Il me semble qu’ils n’avaient pas le droit de procéder ainsi.
Je garde donc bon espoir dans cette tentative de médiation avant de passer aux choses plus sérieuses si cela s’avérait nécessaire (association de consommateurs).

Yvan

Pas de chance ! Soyez tenace ;-)

Je profite de cette réponse pour vous demander votre avis sur cette allocation de SCPI, si vous voulez bien me la donner évidement…

- Efimmo1 : 17,50%
- Immorente : 17,50%
- Pierval Santé : 30%
- Eurovalys : 10%
- Epargne Pierre : 15%

Pour les 10% restant, Interpierre ou Corum Origin ou Vendôme Régions ?
Quel serait votre choix et pourquoi ?

Merci.

Bonjour Sinwave,

Merci pour ce conseil, suite à votre remarque, j’ai voulu consulter votre portefeuille, mais je vois que malheureusement vous ne le mettiez pas à jour ;-).

Concernant ABEO, j’étais également passé devant cette valeur, mais j’ai du mal à estimer / visualiser en quoi elle a un potentiel de croissance important dans les mois années qui viennent, contrairement aux valeurs sur lesquelles je me positionne actuellement.

Je la garde toutefois en observation :-).

Yvan

Yvan a écrit :

- Montant de 150 000 k€ de SCPI libres de choix, à souscrire via la banque toutefois,

Pouvez vous :
*choisir plusieurs SCPI
*des capital fixes ?
Dans ce dernier cas, pouvez vous acheter sur plusieurs confrontations/mois ?

alex470 a écrit :

Yvan a écrit :

- Montant de 150 000 k€ de SCPI libres de choix, à souscrire via la banque toutefois,

Pouvez vous :
*choisir plusieurs SCPI
*des capital fixes ?
Dans ce dernier cas, pouvez vous acheter sur plusieurs confrontations/mois ?

Concernant les choix de SCPI, nous avons convenu 3 (cela reste oral), et je n’ai pas abordé le sujet des SCPI à capital fixe, mais à priori celà ne devrait pas être impossible si je le souhaite.

Enterite a écrit :

Bonjour Yvan, je suis également en train ce chercher un second credit pour ma SCI à l’IS.
Étant donné que vos emprunts seront dans 2 banques différentes, cela vous oblige t’il a avoir 2 comptes courants  ? Est ce possible ?

Oui, je vais me retrouver à avoir 2 banques et 2 comptes courant, ce n’est pas l’idéal, mais ce n’est pas problématique en soi.

Concernant les contreparties, la banque m’avait demandée le transfert de PEA que j’ai actuellement au CMB….. celà fait un moment que le conseiller ne m’en à pas parlé…. je verrais si ce sujet revient.

Yvan

Yvan a écrit :

SeptiemeVague, le 13/04/2021 a écrit :

Yvan a écrit :

Je n’ai à ce jour pas réussi à changer d’assurances, le CMB ayant refusé au motif que le prêt est régit par le code de la consommation

Tous les prêts sont régit par le code de la consommation qu’ils soient immo ou personnel…

Je serais curieux de voir l’offre de prêt.

En relisant ma file (exercice que je trouve toujours intéressant pour analyser nos choix effectués quelques mois plus tôt !), je viens de retomber sur votre message, je vous apporte ci-après la réponse qui m’avait été faite par suravenir :

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … h03_52.png

Yvan

Vous avez eu une réduction de taux d’assurance, ce qui est top pour vous.

Quelques remarques :

L’article L312-12-2 ne peut s’appliquer que pour des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ce qui n’est pas le cas de la majeure partie des SCPI.

Il aurait fallu faire une demande sur la base de l’article L312-12 "La durée du contrat et les conditions de résiliation, particulièrement le droit pour l’assureur et l’assuré de résilier le contrat tous les ans, sont fixées par la police" sous réserve que la faculté de résiliation soit autorisée à date anniversaire en respectant les 2 mois de préavis.

Peut-être aviez-vous également une possibilité de renonciation du contrat d’assurance pendant les 14 ou 30 premiers jours.

Votre cas met une nouvelle fois en lumière que les employés des back offices des banques ne maitrisent pas le sujet. Certains acceptent les délégations pour les prêts SCPI d’autres non, et ce au sein du même service d’une même banque.

Vous êtes passé en 2.5 ans de 200k de SCPI à crédit et 150k d’assurance vie à 1 millions de scpi et environ 100k en actions ?

J’ai regardé en vitesse mais j’ai dû zapper des points d’étapes 😊
J’y retourne

Heureux que vous aviez retrouvé tous les éléments j’ai cru que l’on allait me traiter d’imposteur comme vbvaleur l’a fait pour cricri77000 😅.

Plus sérieusement, si je dois approfondir certains points dite le moi, il n’y a aucun problème!

J’aurais envie de dire que si l’on arrive à payer rapidement sa RP, ce que j’ai réussi à mettre en place est repérable par chacun d’entre vous : il faut y croire et faire preuve de persévérance 💪.

Yvan