Portefeuille d’actions et de SCPI de Yvan

jimbow · #151

Loin de moi l’idée de remettre en cause.
Au contraire, je trouve ça intéressant que ce soit possible. Si je comprends bien, vous n’avez pas de revenus professionnels extravagants.

Ne pas oublier que l’usufruit distribue des revenus mais va aussi disparaître dans quelques années.

skywalker31 · #152

Bonjour Yvan

j’ai un peu de mal à m’y retrouver dans les descriptifs, vous serait il possible de récapituler s’il vous plaît :

total valeur des parts : K€
total de la dette : K€
soit patrimoine net à date : K€
et quels sont les garanties prises par la(les) banque(s) ?

merci !

yademo · #153

Félicitations pour votre beau parcours et votre persévérance Yvan.
Je suis preneur aussi d’une recap pour y voir plus clair.
Concernant votre structure IS, avez vous quantifier l’impact de la baisse de rendement de certaines SCPI sur votre autofinancement ? Vous êtes toujours dans la période de différé donc vous ne le voyez pas pour l’instant mais il peut être intéressant de le chiffrer pour la suite ?
Et plus généralement, ne craignez vous pas que certains secteurs (bureaux, commerces) soit durablement touchés.

Manit · #154

Bravo pour le parcours, le partage et l’inspiration.

Yvan · #155

Bonjour à tous,

Petite Synthèse afin de répondre aux dernières interrogations, de façon globale pour skywalker31 et jimbow :
I - Lors de la création de la SCI (fin 2019), j’ai contracté les prêts suivants :
360 k€ sur 20 ans pour des parts de SCPI en pleine propriété,
180 k€ sur 15 ans pour des parts de SCPI en Usufruit sur 15 ans.

Ces 2 prêts ont fait l’objet d’une anticipation de 24 mois, je ne commencerai à rembourser le CRD qu’à partir du mois de Février prochain; le montant des mensualités sera de 3 081 € par mois.

Lorsque je regarde les loyers touchés sur le T4-2021, j’ai touché 10 341 € exactement, ce qui correspond donc à 3 438€ par mois.

Conclusion :
- Je dispose donc actuellement d’un cash flow positif de 357 € par mois, donc globalement j’ai 10% de marge sur les prêts à rembourser jusqu’à la date d’extinction de l’usufruit qui a une durée de 15 ans versus 20 ans pour la pleine propriété. Evidemment il faudra voir ce que je fais entre la 15ème et la 20ème année : nouveau prêt / apport CCA / utilisation du cash-flow ? On a le temps de venir voir ;-)
- l’achat d’usufruit est en effet essentiel pour optimiser mon montage en permettant de créer un amortissement de ces parts au sein de la SCI et ainsi diminuer/annuler l’IS.
- dans ces calculs, je ne prends pas en compte les 38 k€ de parts que j’ai pu acheter grâce à l’anticipation de 24 mois => Sécurité supplémentaire en cas de baisse des rendements : "la cerise sur le gateau" comme dit si justement Sanvio.
Yademo, il me semble donc que cela répondre à vos interrogations : je suis actuellement globalement couvert par une sécurité permettant une baisse jusqu’à 15 % des loyers.

Sanvio, félicitation à vous vous avez bien suivi ;-)

Il n’y a donc à ce jour pas de CRD remboursé sur ces prêts.

II- Prêt supplémentaire de 150 k€ dans la SCI
Je ne vais pas revenir sur le financement car j’en ai parlé hier après midi.
Bien évidemment, ce prêt ne suffit pas à lui seul à s’autofinancer: une fois les 24 mois d’anticipation passé, je devrais rembourser environ 974 €par mois, et j’aurai disons 4,5% de rdt (Pierval a servi 4,95 % en 2020 et Activimmo 6,05%) x 150 k = 6 750 € par an, soit 562 € par mois, il manque donc 412 € par mois pour rembourser l’échéance du prêt.

Je dispose pour cela de :
- l’anticipation de 24 mois que j’ai également obtenu pour ce prêt,
- le cash flow positif du montage au point I : 357 € à date,
- les loyers des SCPI achetées grâce à l’anticipation du point I.
- Si nécessaire les loyers apportés au CCA cette année, cf. point III.

III - Apport au CCA de la SCI
J’ai apporté 80 k€ de SCPI au CCA en procédant à un remboursement anticipé à partir de mon assurance vie sur une partie des prêts réalisés en 2013.
Les premiers loyers de cet apport tomberont en Janvier 2022 et permettront de Sécuriser le remboursement des prêts de la SCI.

Pourquoi avoir fait cet apport ? Tout simplement car les revenus du foyer commencent à rentrer dans la tranche d’IR de 30 %…. Jimbow ça répond à votre interrogation "Si je comprends bien, vous n’avez pas de revenus professionnels extravagants.é

IV - Synthèse de la SCI
Au total, dans la SCI, il y a lorsque je prends le prix des parts de chacune des SCPI à ce jour :
Montant en pleine propriété :
361 k€ prêt fin 2019 + 150 k€ prêt fin 2021 + 30k anticipation prêt fin 2019 + 80 k d’apport au CCA = 621 k€
CRD des SCPI en pleine propriété :
360 k€ + 150 k€ = 510 k€

Montant en usufruit :
180 k€ prêt fin 2019 + 8k anticipation prêt fin 2019 = 188 k€
CRD des SCPI en usufruit :
180 k€.

V- SCPI détenues en direct
Il me reste 249 k€ de SCPI détenues en direct pour un montant de CRD de 123 k€.

VI - Patrimoine net
Au Global, j’arrive à 1 613 k€ de patrimoine brut et 800 k€ de patrimoine net à ce jour.
La moitié du net correspond à la RP construire en 2011 pour 300 k€, le reste correspond aux SCPI remboursé, PEA & PEAPME, et liquidités diverses/ass. Vie.

VII - Garantie demandée par les banques
Projet de fin 2019 : Nantissement des parts de PP uniquement, coût 0 €
Projet de fin 2021 : Crédit logement estimé à 2% par la banque, montant inclue dans le montant du prêt.

VII- Et maintenant
Laisser mijoter tranquillou dans la sci .
Remplir au plus vite mes PEA / PEAPME.
Espérer que tout se passe bien pour devenir rentier en 2030 pour mes 50 ans / choisir un mode de vie plus libre :-).

Voila, j’espère avoir éclairé la lanterne de tout le monde ;-).
A bientôt
Yvan

jimbow · #156

J’en déduis que nous avons donc à peu près le même… âge 😊

jimbow · #157

Vous avez fait un TRI de l’opération sur 20 ans ?

Yvan · #158

Pour répondre à votre question Jimbow :
- le calcul du tri dépend su montant initialement apporté….. le montage initial s’autofinançant ….. celui-ci est donc infini 😅
- je ne me suis pas amusé à calculer ce que cela donnait avec mon apport au CCA fait en cette année.
- ce qu’il est important de savoir pour moi c’est le montant du CRD remboursé actuellement concernant les parts de SCPI en PP. Je vous confirme qu’effectivement le jeu en vaut la chandelle : je rembourserai en 2022 un peu plus de 45 k€ de CRD sur mes prêts de scpi en PP.

Yvan

jimbow · #159

En effet, je viens de relire que même l’usufruit est à crédit.
Bon deal en effet

sanvio · #160

Merci pour votre petit message, je vous remercie d’autant plus que grâce à vos nombreux retours ici depuis 2019, j’ai pu moi-même répliquer ce montage avec succès.

A une exception près : pas de financement d’usufruit à crédit.

A ce sujet, pourquoi privilégiez-vous des rachats en PP avec les revenus perçus durant le différé de remboursement ?

Sur ce point, j’ai trouvé plus optimal d’acheter de l’usufruit à courte-moyenne durée (si trouvable) de SCPI étrangères* puis de "rouler" la position au fil des années avec les cashflow positifs ainsi créés. Ceci vous permet d’obtenir à terme les cash flow manquants des années 15 à 20 pour finaliser le remboursement des emprunts sans nouvel apport.

* Suivant la composition exacte de votre position en PP et du résultat fiscal de la SCI, le critère SCPI étrangère n’est pas primordiale.

Autre flexibilité offerte par cette idée : pouvoir réallouer ailleurs, que dans des SCPI, la position roulée si le marché des SCPI devenait à devenir moins intéressant.

Je suis certain que vous avez déjà réfléchi à cette question d’achat en PP ou en US et serais curieux d’entendre votre avis.

Merci à vous Yvan,

JR · #161

Cher Yvan, je vous remercie pour l’excellente présentation de votre projet.
que j’ai suivi depuis le début

J’essaie moi-même de faire quelque chose de similaire mais je dois avouer que je trouve cela difficile :
1. trouver la bonne personne
2. trouver la bonne SCPI que la banque accepte de financer
3. dans une SCI a l’IS
4. obtenir de l’US à credit

generalement ca ne fonction pas dans un des trois premier point

J’ai une question, comment avez-vous trouvé la banque pour financer votre prêt ?
Je veux dire que chaque fois que je m’adresse à une banque, ils m’envoient généralement vers un conseiller et c’est souvent quelqu’un qui n’a aucune idée, et qui veut me propose ses produits maisons sans trop comprendre les contraintes fiscales.
pareil si j’utilise un courtier j’ai des reponses du genre: les banques ne financent pas de SCI a l’IS.

Yvan · #162

Bonsoir,

@Sanvio

"pourquoi privilégiez-vous des rachats en PP avec les revenus perçus durant le différé de remboursement ?"

J’ai effectivement choisi de partir sur de la PP plutôt que sur de l’US dans un premier temps pour les raisons suivantes :
- J’ai obtenu un prêt de 180 k€ pour de l’US, je suis donc déjà fortement exposé à de l’US. Prendre de l’US court d’une durée inférieure à 5 ans peut s’avérer gagnant si l’on arrive à trouver de l’US rapidement (pendant le temps d’attente l’argent dort et ne rapporte rien) et s’il n’y a aucun accro sur la durée. Toute baisse ne serait-ce que sur 1 année a un impact fort sur le tri de l’opération…… or en cette période de Covid la visibilité est limitée.
- Je dispose de 60 k€ d’US Pierval Santé d’une durée de 15 ans (cf. mon message 103). La part de loyers étrangers est passé de 59,9 % lorsque j’ai établi mes prévisionnels (source : bulletin trimestriel du 30/09/2019) à 69,5% (source : rapport trimestriel du 30/09/21) => il y a donc naturellement moins d’IS du aux loyers français à compenser par de l’amortissement. Merci Pierval !

- Pour le financement des années 15 à 20, je verrai où j’en serai, mais je suis à ce jour plutôt confiant compte tenu de la marge de cash flow indiquée dans mon message 155 : si je dispose chaque année de l’ordre de 15% des loyers à réinvestir, la boule de neige fera son effet ;-).

Toutefois, je verrai au cours de l’année 2022 (et chaque année suivante) quelle est la meilleure allocation à effectuer pour optimiser mon montage et réduire l’IS si le besoin s’en fait sentir.

@JR
"J’essaie moi-même de faire quelque chose de similaire mais je dois avouer que je trouve cela difficile :
1. trouver la bonne personne
2. trouver la bonne SCPI que la banque accepte de financer
3. dans une SCI a l’IS
4. obtenir de l’US à credit
Généralement ca ne fonctionne pas dans un des trois premier point.
J’ai une question, comment avez-vous trouvé la banque pour financer votre prêt ?"

En 2019, je suis passé par le CMB de ma ville et j’avais une conseillère bancaire / CGP de très bon niveau.
J’avais énormément potassé mon dossier, parcouru tous les files du forum traitant de ce sujet (et d’autres sites), échangé avec certains IH, et monté un business plan complet afin d’effectuer ma démarche.
En sortant du 1er rdv, j’étais ressorti avec l’offre annoncée au message n°1 - offre orale évidemment - mais le dossier est tout de suite parti sur de bons rails.

En 2021, j’y suis depuis le début de l’année ! la Galère !
J’ai fait toute les banques, et autant que possible, je demandais tout de suite à avoir un rdv avec le conseiller et le CGP en même temps…..
Souvent le fiasco…… c’est plutôt moi qui donnait des leçons aux banques sur les SCI …. mais aussi sur les SCPI !
La palme d’or revient au Crédit Agricole dont le CGP m’a relancé plusieurs fois car il ne comprenait pas le montage ni comment des banques pourraient me suivre…… cf. mon message du 6 Janvier dernier !
D’autres banques, compte tenu de mon taux d’endettement (cf. message 139) ne pouvaient pas suivre et me l’on gentiment dit.

Et au final la caisse d’épargne a semblé intéressé : un jeune conseiller qui ne connaissait pas le montage mais qui a relevé le challenge. Ce fut long et douloureux, mais j’ai réussi à lever en 9 mois tous les verrous pour obtenir le financement de 150 k€.

J’ai donc eu affaire au cours de mes recherches à 3 profils différents :
- La conseillère CGP très pro qui maîtrisait le sujet et qui a vu que je le maîtrisais….. Dommage mon CMB ne veut plus financer ce type de montage depuis le changement de Direction et/ou après avoir répété l’opération auprès de certains forumeurs IH….. je n’ai jamais identifié quelle était la causalité….
- Les conseillers ou CGP qui ne maîtrisaient pas le sujet, ou qui ne souhaitaient pas s’investir pour comprendre ….. Je me suis aperçu qu’il existait beaucoup de personnes "lazy" dans le milieu bancaire !
- Le petit jeune qui ne connait pas et qui veut apprendre ! il faut donc réussir à lui vendre le projet car ce sera ensuite lui notre représentant au sein des instances de sa banque : j’ai vraiment pris le rôle du commercial pour le convaincre ! J’ai cru que je ne m’en sortirai jamais d’ailleurs…. mais finalement un grand merci à lui sans qui je n’y serais pas arrivé.

En conclusion, il faut donc :
- très bien maîtriser le projet afin de l’expliquer au conseiller et le convaincre : intérêt de l’US, des loyers étrangers, ….
- prendre son bâton de pèlerin et aller prospecter partout jusqu’à trouver une ouverture,
- ne jamais lâcher !
- prendre son mal en patience ! 1 an pour un prêt ….. que c’est long !

A bientôt
Yvan

Yvan · #163

Bonjour à tous,

Voici le bilan de mon PEA et PEA-PME arrêtés à la date du jour.

I - PEA

Beaucoup d’’erreurs de Gestion …..
Je voulu jouer au warrior en voulant timer le marché…… j’ai vendu dès début 2021 tous mes W8 (1/3 de mon ptf - cf. mon post 130), pour les replacer progressivement ensuite, pour à nouveau les revendre le 4 octobre….. Bref tout faux évidemment!

Sur l’année je fais sur cette poche une performance de 7 k€ au lieu de 18 k€ qu’aurait fait un portefeuille full CW8.

Bref, j’en arrive déjà à la conclusion qui s’impose : passer rapidement au moins 50% de mon portefeuille sur du CW8.
Pourquoi pas plus me direz vous …. Tout simplement car je souhaite garder mes positions prises sur des valeurs que j’estime avoir encore un fort potentiel de hausse de cours et que j’ai dans cette enveloppe : GTT, ALD, CAFOM, Hipay, Lumibird, Cogra, Piscines DESJOYAUX, Freelance, ….

II - PEAPME

Sur cette poche, après avoir battu le CW8 en 2020 de 3,5 k€, je le devance de 5 000 €, donc celà me convient évidemment.
Mes choix d’investissement sont dans cette poche : Bassac, Hipay, Moulinvest (Merci Moulinvest !), Entech, Kumulus Vape pour les principales lignes.

III - Au Global

Au 31 Décembre 2020, je devançais le CW8 de 1 677 €.
Au 31 Décembre 2021, le CW8 devance mon ptf de près de 4 000 € à cause de mes mauvais choix dans le PEA.
Compte tenu du début en fanfare de mes lignes en ce début d’année, l’avance n’existe quasiment plus pour le CW8.

En effet, mes (grosses) lignes ont pris un coup de Calgon depuis le 1er Janvier :
- Hipay + 18%
- ALD + 10%
- Cogra + 8%
- Kumulus Vape +5,5 %

Dfficile donc de tirer une conclusion définitive en 18/24 mois d’investissement, si ce n’est les orientations suivantes :
- J’ai gagné 36 k€ depuis début 2020 en réaffectant mes avoirs et placé en mode DCA mes liquidités…. Tout simplement dingue à mes Yeux…… Merci à IH et à son site, merci aux IH avec qui j’ai sympathisé et avec qui nous échangeons très régulièrement  : sans ce site et ces personnes je n’en serais clairement pas là ! Donc même si l’on peut toujours faire mieux, il faut savoir relativiser et prendre les choses du bon côté !
- Ne pas essayer de timer le marché,
- Augmenter fortement et durablement la poche CW8, notamment avec les 2k€ d’apport mensuel au PEA prévu en 2022.

Bonne année boursière à tous !
Yvan

Dernière modification par Yvan (01/02/2022 08h50)

Yvan · #164

Bonsoir à tous,

Ca y est, au bout d’un an de péripéties, je viens enfin de clôturer le dernier prêt que je souhaitais faire dans le cadre de la SCI ! Quel soulagement après ce parcours du combattant….. Je suis désormais fin prêt pour Koh Lanta .

J’ai réussi a avoir des conditions assez bonnes (17 ans à 1,19 % dont 2 années d’anticipation) :

Frais de dossier : 500 €.
Crédit logement sur les parts de SCPI pour un montant de 2 323 € soit 1,55 % du montant emprunté.
Choix des SCPI :
- 70 000 € de Pierval Santé via la banque,
- 80 000 € d’Activimmo libre de souscription. Je passe donc par mon CGP qui me fait "un geste commercial" ;-).

Au global, voici la synthèse des SCPI souscrites depuis 2013, et les conditions obtenues…… je peux vous mettre le tableau de manière définitive ….. car je vais m’arrêter là pour quelques années minimum ….. et vu que le million est atteint 😅.

Yvan

Dernière modification par Yvan (11/03/2022 19h48)

Yvan · #165

Dans la continuité de mon bilans sur les prêts, voici le bilan des SCPI que je détiens en US ou en PP et dans la SCI ou en Direct.

Cordialement
Yvan

jimbow · #166

Les revalorisations des parts sont quand même faiblardes sur les scpi.
Même sur la scpi de 2013, vous retrouvez tout juste votre prix d’achat + frais 9 ans après.

Ça me fait me poser des questions sur ces montages basés exclusivement sur des scpi.

Rick · #167

On considère souvent qu’il faut 10 ans pour retrouver son prix d’achat pour des SCPI.C’est d’ailleurs pour cela que l’on considère cet investissement comme un placement long terme.

jimbow · #168

10 ans pour retrouver son prix d’achat, c’est long. Sûrement le prix à payer pour être 100% passif…

Yvan · #169

Bonsoir Jimbow,

Toutes les scpi que j’ai achetées sont des scpi dites "De rendement".

L’objectif de ces scpi est de générer un revenu régulier dans le temps, c’est bien celà et uniquement celà qui m’intéresse. L’augmentation du prix de la part est plutôt un bonus …. même si je préfèrerai une augmentation des revenus versés….. Mon objectif est d’avoir une rente en mode lazy.Il existe d’autres types de scpi (cf. Cet article) en fonction des attentes de chacun.

En obtenant ( sans contrepartie auprès des banques) une rente dans la sci sans apport ou avec très peu d’apport grâce à l’effet de levier permis par le différentiel entre le taux d’emprunt et le taux versé par les SCPI…il m’est difficile de me plaindre 😅

Yvan

boby35 · #170

Bonjour Yvan

Auriez-vous un tableau avec les cashflows par hasard ?

Quel a été l’apport total depuis 2013 ?

Yvan · #171

Bonsoir bobby35,

Dans le cadre de la SCI, le montage s’autofinance grâce à l’anticipation de 24 mois et à l’usufruit.

Ce n’était pas le cas pour les premiers achats en direct compte tenu de l’impôt sur le revenu et des contributions sociales.

Dès que possible (une fois les prêts remboursés, je continuerai de faire des cessions de gré à gré à ma SCI des parts achetées en direct.)

Pour le tableau, aucun problème, envoyer moi un message avec votre mail perso. Par contre pour bien le maîtriser il faut comprendre les principes de loyers étrangers, amortissements des usufruit…. Où lire ma file 😉.

Yvan

Yvan · #172

Bonjour,

La banque m’ayant demandé de souscrire l’assurance du prêt via leur assurance maison, je suis entrain de regarder comment faire pour changer d’assurances….. et je m’y perd un peu ….. SI certains d’entre vous peuvent éclairer ma lanterne je suis preneur…..

1- précédents prêts avec le CMB
J’ai eu toutes les peines du monde à changer d’assurance (cf. Message 139), et SeptièmeVague dans le message 144 m’a indiqué que j’aurais pu gagner du temps en formulant ma demande si des articles différents :

"L’article L312-12-2 ne peut s’appliquer que pour des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ce qui n’est pas le cas de la majeure partie des SCPI.

Il aurait fallu faire une demande sur la base de l’article L312-12 "La durée du contrat et les conditions de résiliation, particulièrement le droit pour l’assureur et l’assuré de résilier le contrat tous les ans, sont fixées par la police" sous réserve que la faculté de résiliation soit autorisée à date anniversaire en respectant les 2 mois de préavis."

2- concernant le nouveau prêt
Au début du prêt il est indiqué :

"Le présent contrat de prêt n’est pas soumis aux dispositions des articles L312-1 et suivants et des articles L313-1 et suivants du code la
consommation et comprend des conditions particulières, des conditions générales et, le cas échéant, des conditions spécifiques et annexes par
type de prêt."

Je ne vois pas d’autres indications de règlementation dans le contrat de prêt.

Ces articles peuvent ils être bloquant?

Il s’agit d’un prêt PRIMO de la Caisse d’épargne.

Sur quels articles je dois formuler ma demande pour changer de prêt ?

Merci d’avance.
Cordialement
Yvan

Dernière modification par Yvan (14/03/2022 14h44)

SeptiemeVague · #173

Le prêt PRIMO de la Caisse d’épargne est du prêt immo. Allez y avec l’article L113-12-2 du code des assurances. Ca devrait passer avec la CE.

maxicool · #174

Bonjour Yvan,
J’ai changé d’assurance également. À priori, c’est un peu la loterie en sc a l’IS.
J’avais expliqué le changement sur un topic, je cherche et je poste le lien.
Cordialement.

Édit : LIEN POUR L’ASSURANCE

Et l’épilogue de ce changement réussi.

J’avais opté pour zen’up.
Au cas où, parrainage possible.

sanvio · #175

La Caisse d’Epargne ne vous offre pas directement des assurances du groupe CBP (BPCE Vie) pour quelques centièmes de % (0.05% dans mon cas) ?

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#158 18/12/2021 21h27

#159 18/12/2021 21h44

1 #160 19/12/2021 20h47

#161 20/12/2021 12h29

2 #162 20/12/2021 19h56

2 #163 08/01/2022 18h03

1 4 #164 11/03/2022 19h14

1 5 #165 12/03/2022 17h08

#166 12/03/2022 18h10

#167 12/03/2022 18h14

#168 12/03/2022 18h20

#169 12/03/2022 18h48

#170 12/03/2022 18h55

3 #171 12/03/2022 19h13

#172 14/03/2022 14h19

1 #173 14/03/2022 15h57

1 #174 14/03/2022 16h23

#175 14/03/2022 16h32

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