Parc immobilier et boursier de Gautier : l'histoire d'une retraite à 45 ans

HHub · #26

À propos d’une vente forcée suite à refus au prix d’un mandat :

Un arrêt du 8 septembre 2021 de la Cour de cassation l’a récemment rappelé (Civ. 3, 8 septembre 2021, n°20-12.171).

Dans cette affaire, le vendeur avait confié un mandat de vente pour un appartement de 86.500 euros, incluant la rémunération de l’agent immobilier (de 6.500 euros). Ce dernier avait trouvé un acheteur qui avait formulé une offre au prix fixé dans le mandat.

Mais le vendeur a refusé de signer. L’agent immobilier l’a attaqué en justice pour lui forcer la main mais la Cour de cassation lui a donné tort.

Les juges mettent notamment en avant que le mandat signé ne permettait "pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément

Concernant les dommages à l’intermediaire

Si le vendeur a accepté une offre et refuse de donner suite, l’agence pourra prétendre soit à ses honoraires si la vente est considérée comme effectivement conclue par le juge, ou simplement à des dommages-intérêts dans le cas contraire.

Dans tous les cas, pour obtenir ses honoraires ou des dommages-intérêts, la vente devra être effectivement conclue, y compris avec un autre acquéreur, y compris par une autre agence, mais l’agence ne pourra rien obtenir si le vendeur renonce purement et simplement à la vente.

Cour de Cassation (3ième Civ, 9 juillet 2014, 13-19601) :

"Mais attendu qu’il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 qu’aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue ; que la société I. ne peut, dès lors, prétendre, sous couvert de l’application d’une clause pénale, au paiement d’une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération."

Cour de cassation (1ière Civ, 3 mai 2018 ° 17-16657) ::
"Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que la vente n’avait pas été effectivement conclue, de sorte que l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, la cour d’appel a violé les textes susvisés."

Autre lecture

"Une offre au prix sur le mandat d?un agent immobilier ne vaut pas (toujours) vente !", Quentin Lagallarde - Journal de l’Agence

Flairsou · #27

Je voulais apporter ma petite pierre à l’édifice de ce fil tres interessant.

Sur le fil dédié à ma mère, j’avais expliqué qu’elle avait acheté un local commercial (ou plutot un entrepot ) pour un prix qui me semble tres difficile à retrouver aujourd’hui (150ke pour un entrepot de 1000 m2 au sol en region parisienne). Le principal défaut de ce local est son emplacement. Il est situé dans une rue entourée principalement de maisons et relativement éloigné du centre ville. Donc le type d’activité peut être assez limité.

Le local est immense mais elle a eu beaucoup de difficulté pour trouver un locataire au début.elle était stressé car elle avait contracté un crédit immo. Son voisin, qui était chef d’entreprise et qui avait flairé le potentiel de la surface de l’entrepot lui avait proposé un loyer de 2000 euros/mois en lui imposant un bail de 12 ans. Elle a refusé.

Finalement, elle a loué à une école religieuse pour 2621 euros/mois aujourd’hui.
A mon sens elle a bien fait même si le potentiel locatif peut être bien plus élevé.
Quand j’ai visité son local, beaucoup de travaux devait être fait. Les locataires ont fait la totalité des travaux pour pouvoir l’aménager en école et obtenir une autorisation erp.
J’y vois 2 avantages :
- Le fait que les locataires s’impliquent pour embellir le local garantit en quelque sorte une pérennité de loyer. Il y a moins de risque qu’ils partent du jour au lendemain compte tenu de l’investissement et du loyer "mesuré" pratiqué par ma mère
- si ils partent, elle va récupérer un local plus propre qu’avant la mise en location
Depuis plus de 10 ans, elle a les mêmes locataires, ne paie pas la taxe foncière(payer par les locataires) et encaisse les loyers sans aucun retard. Elle s’occupe de rien.

Donc j’abonde dans le sens où les locaux pros peuvent être interessant avec quelques bémols quand même:
- la bonne affaire réalisé par ma mère en 2006 est quasiment impossible à reproduire aujourd’hui. J’ai beau chercher des locaux pros en region parisienne. La recherche me fatigue tellement les prix ont augmenté.
- le turnover des locataires et les retards de paiement de loyer suivant le type de commerce. Un proprio que je connais a eu plus d’an d’impayé à cause d’un locataire agent immobilier. Et les procédures d’expulsion ne sont pas forcément super rapide.
- si votre local pro est en centre ville, la mairie peut refuser certains types de commerces, et donc refuser votre locataire qui lui peut répondre à vos critères de solvabilité.

Gautier33290 · #28

Bonjour et merci pour vos réponses.

Concernant vos explications Hhub,
Lancées comme cela hors contexte ne veut pas dire grand chose.

Effectivement mon avocate m’avait parlé d’un faible risque compte tenu que cela n’abouti rarement à un refus des juges.

Pour rappel dans notre affaire:

Code Civil a écrit :
La vente parfaite correspond à l’article 1583 du Code civil. D’après ce dernier :
« La vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à
l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix,
quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. ».

Mandat de vente a écrit :
« le mandant s’engage à signer aux prix, charges et conditions
convenues toute promesse ou tout compromis de vente, éventuellement assorti
d’une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le
mandataire ».

Force est de constater qu’elle avait raison et le simple recommandé à débloquer la situation :

Extrait du recommandé a écrit :
Je vous mets donc en demeure, par les présentes, de faire le nécessaire pour
signer au plus tôt la vente du bien immobilier, et vous indique qu’à défaut par
vous de ce faire, dans les 48 heures, mon client m’a d’ores et déjà donné
mandat d’engager à votre encontre toute procédure judiciaire utile de nature à
faire constater la vente forcée de l’immeuble dont vous êtes propriétaire, au
prix convenu.

Dans un tel contexte contentieux, nous ne manquerions pas de solliciter, outre
la passation forcée de l’acte et la prise en charge de tous les frais du procès, la
condamnation de la SCI à indemniser Monsieur XXX du préjudice qu’il
subit du fait de la résistance abusive que vous manifestez pour respecter vos
engagements.

Nous solliciterions alors, bien entendu, la publication de l’assignation en vente
forcée que nous vous ferons délivrer aux services de la publicité foncière, de
sorte que toute tentative de vendre le bien à un tiers serait vaine.

(Des fois il ne suffi pas d’avoir raison, il faut s’en convaincre et tenter le bluff, selon les personnes que l’on a en face, cela peut marcher, la clairement les vendeurs n’étaient mêmes pas bien renseigné sur le prix du marché… je doutais fort qu’ils soit bien entourés…)

Maintenant je vais répondre à Flairsou

Pour ma part je ne prends que des petits locaux, le turnover est plus important mais, si’ils sont bien placés, (et un loger pas énorme du fait de la surface) j’ai toujours trouvé rapidement.
Effectivement dans votre cas, les sociétés intéressées par 1000 m² sont moins nombreuses qu’un commerce de 50 m² . En revanche , votre turnover sera bien moindre et effectivement, trouver la perle rare est difficile…

Ce que j’ai pu acheter est totalement introuvable aujourd hui, vous de même visiblement.

Juste deux remarques si je me permets:

Flairsou a écrit :
- le turnover des locataires et les retards de paiement de loyer suivant le type de commerce. Un proprio que je connais a eu plus d’an d’impayé à cause d’un locataire agent immobilier. Et les procédures d’expulsion ne sont pas forcément super rapide.
- si votre local pro est en centre ville, la mairie peut refuser certains types de commerces, et donc refuser votre locataire qui lui peut répondre à vos critères de solvabilité.

Le temps moyen de location des commerces que j’ai (surfaces de 35 - 50 m² en hypercentre) est de l’ordre de 2 ans, parfois plus, parfois moins.
Les petites surface de commerces sont prisées en majorité par les personnes qui lancent leur commerce. Et un jour elles arrêtes ou elles doivent partir pour plus grand.

Certains restent longtemps (J’ai encore a ce jour 2 commerces qui étaient présent sur le local BOETIE, cela fait donc 5 ans qu’ils sont en place.

Pour l’emplacement d’un local pro en centre ville, la mairie peut refuser un type de commerce…
Oui ou avec un arrêté municipal (interdisant des nuisances souvent plutot qu’un type de commerce) ou par le PLU (idem souvent ce sont les nuisances).

Cela tombe bien: Bar et boite de nuit ne sont pas mon dada comme locataire.
Poissonnerie et resto non plus …

Donc, cela ne me gène pas.

Cependant pour un entrepôt comme dans votre cas cela peut être plus problématique oui.

HHub · #29

Je vous remercie pour le point de réputation à-1 mais vos bases juridiques sur la vente forcée sont un peu faible face à la jurisprudence sur le sujet et faire d’un bluff une généralité me gène quelque peu.

Personnellement, j’aurai mis à terre les arguments de votre avocat et je vous aurai conduit à la Cassation si nécessaire.

Je comprends que vous appréciez avoir toujours raison et jamais tord.

bonne continuation sur ce forum.

Gautier33290 · #30

Hhub, Merci pour votre retour d’une personne visiblement aigrie, partageant des articles sans la moindre politesse ni discutions
Comme je vous l’ai dit je savais qui j’avais en face et l’avocate m’avait prévenue des risques.

Cependant je ne fais pas du bluff une généralité, cela peut être dangereux selon la personne que l’on a en face.

Selon la réponse au courrier d’avocat, j’aurai avisé ou lâché l’affaire avant que cela aille plus loin…
Mais comme je n’avais aucun retour, il faisait le mort je savait bien qu’il n’était pas conseillé.

Bonne continuation sur le forum également et je vous laisse la possibilité d’ouvrir un nouveau topic sur le forum concernant la vente forcée, cela risque d’intéresser du monde.

Gautier33290 · #31

JANVIER à MARS 2021

Ces trois premiers mois ont été consacrés en totalité au dernier achat : BOETIE

Pour les montants des loyers, le notaire à fini par recalculer le loyer qui devrait être payé, et j’ai appliqué ces loyers :
530 € pour les 4 petits lots de 40m2 et 600€ Pour le lot de 70 m2. Pas cher payé pour être en plein centre.

1/ Le local du traiteur à aussitôt trouvé preneur : Un vendeur d’accessoire automobile + réalisation de carte grises.
Deux mois de loyer offert pour les travaux (c’était dans un sale état), un beau bail avec acte de cautionnement et le loyer passe de 530 euros à 700 pour ce local.

2/ Je voulais rapidement régler ces soucis de compteurs d’eau : Je ne veux pas d’embrouilles avec mes locataires et les facturations sur relevés de sous compteurs est toujours source d’emmerdes et surtout de travail supplémentaire dont je souhaite me passer.

Je contacte donc SUEZ et demande la pose de compteurs privatifs ne sachant même pas si cela était possible.
SUEZ me propose un RDV sur place durant lequel ils me confirment que la pose de compteurs privatifs n’est pas possible mais que la solution est de remplacer les sous compteurs existant par des compteurs divisionnaires agissant comme compteurs individuels.

Quelle différence ? Simplement que je garde l’abonnement du compteur général et ne paierai que s’il y a des fuites d’eau entre ce dernier et les compteurs de mes locataires.

En l’espace d’un mois, chose faite, mes locataires avaient leurs compteurs et payaient directement SUEZ leurs abonnement et consommation.

3/ Je voulais m’occuper de la toiture ainsi que du chêneau en zinc à l’arrière du bâtiment qui fuyais entre le doublage et le mur.
Pour la petite histoire je me rappelle que de l’eau coulais dans le tableau électrique d’un des lots faisant sauter les plombs en cas de grosse pluie, cela durait depuis des années sans que l’ancien propriétaire ne fasse rien…

Après quelques recherches et Rendez-vous, je valide le devis d’un artisan couvreur.
Les travaux débutent rapidement et cela se passe comme prévu. Je repasse sur chantier tous les soirs pour regarder mais, à la fin du chantier de nombreuses malfaçons subsistent : Faitage mal refait, dégâts des eaux sur un lot (en passant le karcher ils avaient inondé tout le faux plafond d’un local…).
Je fais revenir le patron : Il va reprendre le faitage et se sont mis d’accord avec le gérant du lot sinistré pour leur fournir 30 plaques de faux plafond.

J’apprends également qu’il y a eu une inondation du parquet d’un autre lot : en passant le karcher dans la gouttière, l’eau est remontée par l’avant toit pour couler contre la menuiserie, à l’intérieur …
Le parquet a séché, il n’a pas gonflé et le locataire me dit qu’il n’a pas besoin de faire effectuer des travaux.

Le soir même grosse pluie, cela va me permettre de vérifier si le toit est étanche.
Le lendemain mon locataire qui avait le soir même changé les 30 plaques de faux plafond se retrouve avec un plafond taché de goutte d’eau…

Rebelote, le gérant revient, le faîtage mal fait, le solin pas collé et pluie + vent = inondation…
Il rechange des tuiles, achète encore des plaques pour le locataire… Cette fois c’est bon, il m’assure que c’est fini et me remets la facture.

Facture que je ne paye pas tout de suite. J’avais donné un acompte mais le solde, il allait attendre un bon mois voir si il y a encore des fuites.

Après ces péripéties, je contacte un couvreur qu’on m’a vivement conseillé et monte sur le toit avec lui :
Le chéneau est en contrepente, soudures fissurées, lit du chêneau pas assez profond et il me propose de répartir la pente pour évacuer les eaux sur 2 endroits, à l’extrémité du bâtiment et sur la partie mitoyenne avec la mairie.

Au passage il me fait remarquer que le faitage est mal fait, bois non fixés et solin non collé ce qui induit des infiltrations en cas de gros vent et pluie. Je lui demande de le refaire en me chiffrant le cout à part (que je comptais bien déduire du solde de l’autre charlot, car il n’y a pas d’autres mots)

Quelques semaines après, on engage les travaux et … encore une surprise.

Lors de la dépose du chêneau nous nous sommes aperçus que le chêneau d’un bâtiment appartenant à la mairie (dans le prolongement du bien) est raccordé dans notre descente d’eau pluviale privative.
J’avais contacté le directeur des services techniques de la mairie qui avait été étonné.
Le problème est que en ayant réparti la pente, cela allait faire trop d’eau à faire écouler dans mon conduit, il fallait donc trouver une solution.
Je propose donc à la mairie 2 solutions.
- Je condamne leur gouttière qui n’aura donc plus d’évacuation.
- Je raccorde l’ensemble sur leur regard situé dans le jardin de leur local à l’aplomb du problème.
Bien que ce regard ne soit pas fait pour réceptionner autant d’eau car il s’agit de simple drain sous terrain, la mairie m’en a donné l’autorisation par obligation faute de quoi, sans évacuation d’eau de leur local, ils auraient été inondés…

Travaux terminés, me voilà avec une zinguerie neuve, un faitage solide et étanche, une toiture qui ne fuie plus.

J’ai rappelé le couvreur a qui je devais payer le solde de sa facture, lui explique les malfaçons et lui confirme par recommandé, photos à l’appuie.
Pas de réponse.
Je relance par recommandé lui expliquant que je vais payer déduction faite des travaux mal faits.
Pas de réponse.
J’ai donc effectué un virement des travaux que je considère comme bien réalisés, pour le reste il se réveillera bien un jour.
(A ce jour en 2022, aucune nouvelle, je considère qu’il ne donnera pas suite à son manque de compétence)

Matinvest · #32

Bonjour

Je me permets de venir vers vous concernant les compteurs divisionnaires.
Leur pose était possible car vous aviez déjà des sous compteurs?
Leur pose vous a été facturee par suez? Et si oui quel est le coût approximatif?
Bien cordialement

Gautier33290 · #33

Bonjour Matinvest.

Sous compteurs ou pas peu Importe.
Il y avait un compteur général et des sous compteur et l’ancien propriétaire faisait ses relevés.

Que ce soit le remplacement de sous compteurs en compteur divisionnaire OU la pose de compteur divisionnaire dans la mesure ou les réseaux de plomberies sont séparés, les deux sont possibles.

En fait, j’ai payé SUEZ 500 euros environ et ils m’ont fourni les compteurs et les clapets anti retour et vannes d’arrêt.

J’ai fait passer un plombier qui m’a remplacé mes anciens sous compteurs par le matériel fourni, cela m’a couté 300 euros.

;-)

Stinky · #34

Gautier33290, le 03/01/2022 a écrit :
Rentabilité : 9 168 - 100 - 180 = 8 888 € / 47 500 € (prix d’achat) = 18.71 %…

Perso j’aime calculer une renta brute : loyer hors charge / prix d’achat + frais de notaires + travaux + frais de dossier et garantie

Cela reste de très bons chiffres même si je suppose que vous allez me confirmer dans la suite qu’il est préférable de faire du 11% brut sur un projet à 300k€ que 18% sur un projet à 50k€ ^^

Joli parcours, en attendant les prochains épisodes

Gautier33290 · #35

Bonjour Stinky, votre logique est tout a fait vraie.

Si vous avez bien lu mon fil;

Concernant la rentabilité voila mon calcul pour par exemple MONTESQUIEU;
Achat : 38 000 €
Notaire : 4 500 €
Travaux de remise à neuf (bien que en bail commercial le locataire se débrouille mais je voulais louer un truc clean) : 5 000 €

Total achat : 47 500 €

Loyer Actuel (en 2022 ) local + bureau : 560 € + 204 € = 764 € mensuel Soit 9 168 €

Taxe foncière n’est pas une charge car je la paye et la refais payer aux locataire donc elle ne me coute rien.

Assurance syndic: 100 € / An
Assurance propriétaire : 180 € / An

Rentabilité : 9 168 - 100 - 180 = 8 888 € / 47 500 € (prix d’achat) = 18.71 %…

Si vous calculer en loyer Hors Charges, prenez en compte les loyers 550 € et 200 €, 47 500 est le pric d’achat majoré des frais notariés et des travaux.

Stinky a écrit :
Cela reste de très bons chiffres même si je suppose que vous allez me confirmer dans la suite qu’il est préférable de faire du 11% brut sur un projet à 300k€ que 18% sur un projet à 50k€ ^^

C’est clair que si on pouvais faire 18 % sur 300 k ! on serait tous rentier ;-)

Gautier33290 · #36

AVRIL 2021

J’avais dans cet ensemble commercial BOETIE, toujours eu un souci avec le locataire du BAR : Une tête de c… qui laissait son local dégelasse, avec de nombreuses réparations locatives non faites.
Le bail fait par l’ancien propriétaire ne le lui imposait aucuns travaux ni entretien !

Covid oblige, il à du fermer pendant le confinement de Mars 2020 mais à toujours payé son loyer (il touchait plus d’aide que son ancien chiffre d’affaires…) car craignait que j’utilise des retards de loyer pour résilier le bail lors du déconfinement.

En même temps, j’attendais qu’une chose c’est qu il parte car comme il ouvrait le soir uniquement, cela créait des nuisances et tous les voisins me tannais pour qu’il cesse son activité.
De plus la journée, comme il était fermé, cela laissait un lot avec un rideau métallique fermé, pas de décoration bref … Moche !

Je savais qu’il utilisait (avant le confinement) le parking devant son commerce comme terrasse extérieure et lui avait déja dit que ce n’étais pas autorisé…. Mes remarques lui passait au dessus de la tête.

Le parking étant privatif (il m’appartient) et mis à disposition de l’ensemble des commerces pour stationnement, je saute sur l’occasion de faire un recommandé lui rappelant l’usage du parking : Ce n’est pas une terrasse.
Suite à cela lors d’une visite chez mes locataires, je l’ai croisé et me suis fait insulté : Je suis un con qui l’empêche de travailler.

Je lui ai gentiment renvoyé vers le bail qu’il avait lui-même signé avec l’ancien propriétaire :

Bail du locataire a écrit :
L’usage du parking de l’espace commercial est uniquement pour du stationnement de véhicule. Aucun entreposage même provisoire y est autorisé.

A partir de la et le COVID aidant (déconfinement bar et restaurant uniquement avec terrasse), je savais que quand il ne toucherait plus les aides il serait obligé de se rendre à l’évidence : Il n’avait pas signé un bail adapté à son activité et serait obligé de lâcher le local.

C’était donc une question de temps.

Pour le reste tout se calme, tout le monde paye et je m’entends bien avec tous mes locataires: tout roule.
(Oui des fois c’est plus tranquile que d’autres fois)

Gautier33290 · #37

MAI 2021

Les occupations de ce mois ci ont été diverses :

Sur le Bâtiment BOETIE :
Qui dit parking accessible pour les clients dit idiots qui se garent comme des charlots, quitte à bloquer les portails des voisins.
J’ai fait poser, en bout de parking, 2 blocs stop afin que les voitures des clients ne dépassent pas du fond du parking, bloquant le portail du voisin.
Dès les premiers jours une voiture a réussi à pousser un bloc stop de 1,5 tonne ! Il s’agissait d’une voiture de la mairie, mes locataires l’ont tous vue. Mail à la mairie et ils sont revenus remettre le bloc en place.
Quid de leur voiture ? … HS

L’esthéticienne m’annonce avoir trouvé une personne qui souhaite acheter son fond de commerce pour faire une pizzeria… HEU elle est con ?
Obligé de lui expliquer que si elle vend son fond de commerce d’esthéticienne, c’était pour garder la même activité autrement il s’agit de la vente du bail sur lequel je suis opposé…
Cela fait un an qu’elle essaie de vendre mais comme elle fait tout en espèce, son bilan est minable et du coup personne ne souhaite acheter…
Par la même occasion je lui demande une visite de ses locaux que je n’ai jamais pu visiter (par courrier d’avocat) . Au moins vérifier que c’est en bon état de réparation locatives… J’attends la réponse.

La locataire (la coiffeuse) de THOMAS souhaite résilier le bail car elle doit embaucher et le local deviens petit.
Elle a une opportunité familiale d’avoir un grand local et se sent gênée de demander une rupture amiable.

Je lui propose de faire une rupture amiable dès que j’aurai trouve un locataire ce qu’elle accepte.

Après quelques rencontres j’avais troué une ancienne artisan peintre qui voulais ouvrir un magasin de friperie.
Selon ses mots c’était son rêve.
Nous faisons un bail, passation de clé et rupture amiable pour la coiffeuse.

Pas de vacance locative, loyer augmenté, TOP !

Dernière modification par Gautier33290 (18/01/2022 06h36)

Gautier33290 · #38

JUIN 2021

Ma nouvelle locataire de THOMAS m’annonce que son rêve ne l’était plus et qu’elle préférait faire machine arrière.

Comme son bail était un bail commercial sur 3 ans minimum, je lui au fais deux propositions qu’elle n’avait plus qu’a choisir :
- Je cherche un nouveau locataire et en attendant elle paye le loyer
- Elle paye 6 mois de loyer cash et on fait une rupture amiable de bail sur le champ.

Elle a souhaité me payer 6 mois de loyer et me rendre les clés fin Juillet 2021. Dans la foulée je recontacte les dernières personnes qui m’ont laissés des messages sur le bon coin sur l’annonce de ce local…

Les 6 mois de loyers me remboursent partiellement les travaux de réfection de toiture des ECOLES, cela tombe bien !

Concernant le bâtiment ECOLES, j’en profite pour rédiger et envoyer en AR a mes 5 locataires un règlement intérieur, un plan du parking définissant quelle zone est pour qui (en face de chaque commerce, chacun son coin) et annonce que cela rentre en application de suite.

Tout le monde me remercie de mettre de l’ordre sauf une … l’esthéticienne a qui je demande de répondre à mon avocate…

PimPamPoum · #39

Bonjour,
Votre feuilleton est très plaisant à lire. Vous détaillez vos investissements, vos travaux, charges et loyer, en revanche, vous parlez assez régulièrement de votre avocate, mais ne la comptabilisez pas dans vos coûts (j’ai peut être loupé quelque chose).
Est-ce volontaire, est-ce une connaissance qui travaille pour vous ? Que représente-t-elle en termes de charges sur la gestion de votre parc immobilier et comment l’imputez vous dans votre calcul de rentabilité ?

Gautier33290 · #40

Bonjour, l’avocate me facture des honoraires lors de l’établissement des baux (que je re facture au locataire preneur), l’opération pour moi est neutre.
Concernant les conseils, il est vrai que je ne l’ai pas compté dans les charges de fonctionnement mais cela s’élève à une facture de conseil annuelle en fonction du temps passé… 200 ou 300 euros tout au plus.

Jamyy · #41

votre retour d’experienc est très intéressant.

Je compte également de mon côté développer l’immobiler professionel dans un soucis de simplicité de gestion. Mais je dois dire que je me tourne d’avantage vers les entrepots de moyenne taille.

Si j’ai bien compris actuellement vous achetez en nom propre, avez-vous pensé à la SCI à l’IS ?

Gautier33290 · #42

Bonjour Jamyy, oui ’y ai pensé lors de la création de la SCI: Tellement moins d’impôts…
Mais vivre des revenus (loyers) d’une SCI avec le fonctionnement de l’IS (que je connais bien de part mon entreprise) c’est vraiment pas favorable fiscalement par le cumul des impôts…

D’autant plus en cas de vente d’un lot qui plus est si l’amortissement est terminé…

Exemple de calcul selon mes connaissances:

POUR LA VENTE

Vente d’un lot : 200 000 euros (sous réserve que l’amortissement soit fini)
Impôts sur les sociétés :
15 % sur 38 000 € soit 5 700 €
26.5 % sur le reste soit 42 930 €

Cela représente 48 630 € d’impôt sur les société.

Puis si on veut se le transformer en revenu pour que cela arrive sur notre compte perso…

Passer 100 000 euros de rémunération font cotiser 50 000 euros d’urssaf.

Ca y es les 200 000 euros de la vente d’un lot sont passés…
Il n’en reste que 100 000 sur votre compte.
Maintenant il faut payer l’impot sur le revenu sur cela…

POUR LES ENCAISSEMENT DES LOYERS

Admettons des loyers annuels de 50 000 euros charges déduites (résultat de la SCI)

En SCI à l’IR: Cela fait 50 000 euros de revenu foncier sur mon compte.
Il faut payer l’impôt sur le revenu.

En SCI à l’IS si tout est amorti: Cela fait payer environ 20 000 euros d’impôt sur les société
Reste 30 000 euros. De quoi payer 20 000 euros de rémunération en payant 10 000 euros d’urssaf
Cela fait 20 000 euros de revenu, Maintenant il faut payer l’impot sur le revenu sur cela…

En SCI à l’IS en cours d’amortissement:
Cela ne fait pas payer d’impôt sur les société et c’est la que sont attirés beaucoup de novices mais pour en vivre la suite des calculs démontrent le piège.
Reste donc 50 000 euros pour faire une rémunération.
De quoi payer 33 000 euros de rémunération en payant 16 500 euros d’urssaf
Cela fait 33 000 euros de revenu, Maintenant il faut payer l’impot sur le revenu sur cela…

Cette étude bien que les calculs soient arrondis, montre clairement un net avantage à l’IR si on souhaite vivre de notre patrimoine.

Canyonneur75 · #43

Je suis avec attention votre très intéressante file.

Deux questions (tellement basiques que je me demande si je n’ai pas loupé un truc) :

La sortie de tout ou partie du résultat d’une SCI à l’IS sous forme de dividendes est elle possible avec taxation au PFU?

D’autre part, les salaires et les charges associés (s’ils sont justifiés…) sont ils déductibles du résultat fiscal et viennent ils réduire l’IS?

Canyonneur

Gautier33290 · #44

Bonjour et merci pour votre questionnement.

La sortie en dividende est possible (dividende = résultat - impôts sur les sociétés.)
Donc, la sci à l’IS passe déjà par l’impotente sur les société.
Ce qui reste est distribuable en dividende avec PFU oui + prélèvement sociaux.

Le reste est imposé sur le revenu…

Les salaires et charges associées sont déductibles du résultat oui car c’est un fonctionnement IS.
Mais si vous sortez une rémunération de 1000 euros, la sci paiera 460 euros d’Urssaf… Puis vous paierez votre IR sur les 1 000 euros…

Pas forcément avantageux. (Sans oublier le carton fiscal en cas de revente à l’IS)

elbobo · #45

File très intéressante, merci et bravo pour votre récit.
Corrigez moi si je me trompe, mais les cotisations URSSAF sont déductibles du résultat de la société pour l’année où elles sont payées.
Donc si vous vous payez en 2021, les cotisations seront déductibles en 2022, ce qui va baisser mécaniquement votre IS également.
Bref le calcul n’est pas aussi simple et doit être vu sur plus d’une année en fonction du patrimoine global.

coriace · #46

Gautier33290 a écrit :
Bonjour et merci pour votre questionnement.

La sortie en dividende est possible (dividende = résultat - impôts sur les sociétés.)
Donc, la sci à l’IS passe déjà par l’impotente sur les société.
Ce qui reste est distribuable en dividende avec PFU oui + prélèvement sociaux

Le reste est imposé sur le revenu…

Les salaires et charges associées sont déductibles du résultat oui car c’est un fonctionnement IS.
Mais si vous sortez une rémunération de 1000 euros, la sci paiera 460 euros d’Urssaf… Puis vous paierez votre IR sur les 1 000 euros…

Pas forcément avantageux. (Sans oublier le carton fiscal en cas de revente à l’IS)

Non sur ce qui est en gras.

Dans le PFU est un cumul de l’impôt perso(IR) à 12,8% et de CSG CRDS 17,2%.

Donc non le reste ne sera pas imposé a l’IR.

Et sur votre 2e message sur le calcul de l’IS sur 50k quand l’amortissement est fini est aussi faux.

Dans ce cas la 50K de revenu dans une SCI à l’is fait :

38120 x15% IS = 5718 euros
(50000-38120)x26,50% = 3148,20 euros

Soit 8866,20 euros d’impôt sur les sociétés et non 20K.

Votre calcul d’Urssaf ou plutôt de charges sociales me parait aussi complètement faux.
Je pense que vous êtes gérant majoritaire ou au moins égalitaire dans votre sci et dans ces cas la le RSI s’applique et pour 100K euros de revenu on est loin des 46% mais plutôt autour de 31,32%.

Dernière modification par coriace (20/01/2022 11h27)

Trahcoh · #47

Ce n’est pas comparable. L’intérêt principal de la SCI IS est de laisser le cash dedans pour réinvestir, voire léguer. C’est déjà discuté ailleurs sur ce forum.

Si le cash est retiré chaque année, l’intérêt de l’IS est bien moindre avec une fiscalité bien lourde en sortie également.

coriace · #48

Le grand intérêt aussi d’une SCi a l’IS en cas de retraite anticipé est de pouvoir en se versant 600 euros mensuel de continuer a profité de la SS et donc éviter la Puma et des trimestres retraites.

Ce qui n’est pas anodin pour un arrêt a 50 ou 55 ans.

Gautier33290 · #49

coriace a écrit :
[

Et sur votre 2e message sur le calcul de l’IS sur 50k quand l’amortissement est fini est aussi faux.

Dans ce cas la 50K de revenu dans une SCI à l’is fait :

38120 x15% IS = 5718 euros
(50000-38120)x26,50% = 3148,20 euros

Soit 8866,20 euros d’impôt sur les sociétés et non 20K.

Votre calcul d’Urssaf ou plutôt de charges sociales me parait aussi complètement faux.
Je pense que vous êtes gérant majoritaire ou au moins égalitaire dans votre sci et dans ces cas la le RSI s’applique et pour 100K euros de revenu on est loin des 46% mais plutôt autour de 31,32%.

oui je me suis mélangé les neurones, merci pour les corrections ;-)
Mais en global le but de la SCI IS est de réinvestir.
Concernant les 600 euros mensuels minimum, je compte le faire avec la trésorerie de ma boite (EURL a l’IS).

Gautier33290 · #50

JUILLET 2021

Nouveau locataire en place pour THOMAS suite au départ de la « gérante » de la friperie qui sera maintenant un magasin de vente de vêtements bébés, (il y en a une seule dans le centre…) avec un loyer à 550 euros (encore en augmentation donc).
Elle ne connaît pas grand-chose en création et gestion d’entreprise et décide de l’accompagné, par passion.
Le feeling passe très bien, accompagné d’un banquier et d’un comptable, le prévisionnel est top et surtout très peu de concurrence ! On signe donc le bail .

Par ailleurs j’ai enfin réussi à faire signer un acte de résiliation amiable avec le BAR des ECOLES…
L’acte précise de laisser 3 mois sans loyer afin qu’il vide le local et remettre le local en bon état locatif avec une liste dressée ensemble lors de la signature de l’acte.
Mais le local est tellement en mauvais état que je ne souhaite pas le faire visiter ainsi, cela en découragera plus d’un.

Afin de limiter les vacances locatives, je mets une annonce, avec comme seule photo une photo extérieur de cet ensemble commercial et j’indique que les visites seront dispo sous 3 mois et qu’il y aura 3 mois offert pour les travaux. Au moins les potentiels preneurs sont avertis.

Pendant ces 3 mois j’ai donc fait une liste de 4 ou 5 locataires (oui peu d’appel vu mon texte… ca calme les envies) que je rappellerai lors que j’aurai récupéré les clés.

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Gautier33290 a écrit :

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coriace a écrit :

#50 20/01/2022 16h31

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