Erreur sur la surface mentionnée dans un compromis vs certificat Carrez ?

Bonjour,

Vous avez connaissance de la surface exacte par un document qui vous est remis officiellement avant signature de l’acte définitif : il me semble difficile de plaider le vice de consentement à posteriori et même une rétro négociation mais je ne suis pas notaire ; et d’ailleurs que dit votre notaire  ? Par contre à ce stade du compromis le dédit semble effectivement possible (mais vous n’en voulez pas, c’est noté), de même qu’une négociation dans laquelle votre argument +/- avoué pourrait être de "faire traîner" (ce qui ne vous arrangera peut-être pas).

NB : pour faire payer un notaire qui à fait une erreur, bonne chance (j’ai tenté).

C’est clair : vous signez et vous tentez de renégocier le prix. Si ca marche pas, vous aurez surpayé.

La question c’est qu’en le mentionnant maintenant, le vendeur peut-il se rétracter ? Car je doute que ça lui fasse plaisir de vendre 10% moins cher.

On parle d’une grosse somme ?
Et vous n’avez pas votre propre notaire ?

Grosse somme: je ne sais pas à partir de combien la somme est grosse pour vous, mais oui 700k€ tout compris, donc non négligeable. Je ne suis pas vraiment dans le besoin, mais cela représente une portion non négligeable de notre patrimoine.

Oui j’ai mon notaire, mais les deux n’ont rien vu passer pour l’instant. Et c’est le notaire du vendeur qui a rédigé le compromis (donc qui a fait l’erreur).

Dans tous les cas je serait très content d’acheter à ce prix (c’est globalement au prix du marché, même avec la surface Carrez), l’appartement me convient très bien, et je ne suis pas habituellement procédurier. Mais là j’ai un peu le sentiment qu’encore une fois c’est l’incompétence (et potentiellement la malhonnêteté) qui vont gagner. Et j’ai un peu une dent contre les notaires, à chaque fois c’est la même histoire, erreur et incompétence.

Donc si je pouvais me faire quelques euros sur le dos du notaire (ou de son assureur) je ne serais franchement pas contre. Si on passe par des notaires, c’est justement pour éviter ce genre d’erreur.

@pasquetou

Il doit y avoir des erreurs dans votre post, parce que votre fille ne peut pas être vendeuse et en procédure contre les vendeurs sur son propre bien.

Je vais donc supposer que c’était contre les acheteurs, ce qui serait plus cohérent.

Je reconstitue alors l’action en supposant que votre fille tente un recours contre une annulation d’achat tardive, hors conditions suspensives, pour obtenir a minima le paiement du dédit de l’acheteur … et qu’a priori l’avocat de votre fille a prétendu qu’un refus d’achat pour une erreur Carrez de 5% n’était pas possible …

Pourtant en pratique, la loi Carrez prévoit une erreur de surface … après l’acte authentique, et non avant.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

La loi prévoit que si vous réalisez après l’acte authentique une anomalie de surface de plus de 5%, vous avez le droit, de Droit, d’exiger la réduction de prix.

Mais ici, vous parlez d’une non réitération de vente par acte authentique, au motif que la surface du bien annoncée est inférieure, certificat Carrez, aux discussions préalables. On est dans un cadre de vice de consentement : la vente n’est parfaite que s’il y a accord sur la chose et le prix, la chose n’est factuellement pas celle sur laquelle la discussion portait.

Une contestation de ce refus peut se faire, mais a priori pas sur l’argument "moins de 5% d’erreur", mais plus sur l’argument "l’information Carrez a été transmise bien en amont, les acheteurs étaient pleinement informés et ne s’étaient pas rétractés bien que sachant la surface carrez en question"

En droit immobilier, il y a une grosse asymétrie entre acheteur et vendeur.

Vous êtes l’acheteur. Vous avez nettement plus de droit dans cette opération que le vendeur. Par exemple, le droit de retractation est asymétrique : l’acheteur peut revenir sur son offre, le vendeur et ses héritiers sont liés dès l’acceptation de l’offre (c’est pour cela que les agences font signer les offres par les deux parties le plus tôt possible, ca leur permet de sécuriser leurs commissions).

La loi Carrez ne vous garantit pas une réduction automatique en l’état, contrairement au raccourci que certains font. la loi protège l’acheteur qui découvre a posteriori une anomalie de surface (c’est un garde fou pour que les certificateurs n’augmentent pas la surface à la demande du vendeur).

dans votre cas, vous êtes informé avant l’acte authentique. Attendre sans rien faire, c’est prendre le risque que le vendeur, devant le juge, prouve que vous étiez informé, que vous n’avez rien fait et qu’en fait vous instrumentalisez la loi carrez pour obtenir une réduction alors que vous aviez accepté pleinement la surface carrez (une information connue avant un acte est difficile utilisable pour contester l’acte).

Donc a priori, je tenterai de discuter du prix avant l’acte. Mais attention, votre avantage dépend de quand vous avez obtenu l’information de surface carrez ! Si c’est très en amont du compromis, idem, c’est difficile à tenir, sauf à justifier que vous n’avez pas fait attention, que les discussions portaient toujours sur la surface fausse, etc … mais c’est un problème de preuve.

Si l’information n’était pas claire, alors il y a vice de consentement pour la signature du compromis et même de l’offre.S’il y a vice de consentement, la vente n’est, en droit, pas valide, donc possibilité de recours en annulation ou de stopper la procédure …. donc possibilité de négocier le prix si le vendeur préfère vendre avec une réduction que reprendre à 0 le tout …

Mais en droit, tout dépend de l’ordre prouvable des faits.

En théorie, vous avez la possibilité, du fait d’un vice de consentement, en tant qu’acheteur de renoncer à la transaction, puisque la chose achetée n’est pas celle qu’on vous a vendu initialement. Mais c’est sous condition que vous ayez les éléments démontrant que vous n’étiez pas informé et à défaut que vous soyez certain que le vendeur ne peut pas, de son coté, prouver que vous étiez conscient de la surface carrez réelle … sinon vous risquez la transaction forcée au pire et le paiement de pénalités au mieux … et le 700 CPC + ….

Consultez votre notaire sur ce point, voire un avocat. Et faites vite. Plus vous attendez, plus le tribunal pourrait penser que vous cherchez à user du droit à votre avantage parce que vous avez changé d’avis et non parce qu’il y a une anomalie.

Il doit y avoir des erreurs dans votre post, parce que votre fille ne peut pas être vendeuse et en procédure contre les vendeurs sur son propre bien. a écrit :

Oui, désolé il y avait une coquille dans mon post !

Dans le cas présent, l’agence avait passé les clés aux acheteurs pour prendre des mesures et  ils ont pris comme prétexte d’une erreur de 4% soit moins de 3m2 sur un appartement de 80m2, ce qui ne changeait rien à la structure de l’appartement ni le prix. En fait, ils se séparaient.

Le jugement est un jugement de Salomon en dédouanant le notaire des acheteurs et en chargeant le métreur.

Je voulais juste pointer du doigt qu’une action en justice est longue voire très longue, dépend de la qualité des avocats, et de l’appréciation du juge ce jour la !

Par ailleurs, je suis entièrement d’accord avec votre analyse de 9h54.

Le mieux est prendre l’avis de son notaire et tenter une négociation cordiale avec le vendeur.

Dans les faits vous connaissez le prix et la surface, vous avez un diagnostic Carrez à jour avant la signature. Il s’agit donc d’une simple erreur de typographie d’un notaire qui a lu trop vite? et évidemment d’une agence qui a indiqué une surface en incluant le balcon, un classique…
Dans la mesure où vous avez toutes ces infos à l’avance, je ne vois pas trop ce que vous pouvez faire à part le signaler au notaire pour qu’il rectifie l’acte.

Pour aller dans vos propos très proches de mon 1er post plus haut, j’observe dans mon sommaire domaine de compétence (droit du sol) que les jugements dans lesquels il est facile de voir un recours limite exagéré  aux tribunaux ("vous pouviez le gérer en amont et éviter d’encombrer le tribunal (TGI je suppose ?)" ?) sont plutôt sévères vis à vis du requérant. L’idée est peut-être de "décourager les comportements procéduriers" (il me semble qu’il y a de la donnée sur ce thème sur le net) ? Restera dans ce cas la possibilité d’aller en cassation ? De quoi se dégoutter de la justice et de son achat parfois.

Dans un tel achat il y a du passionnel ; et, on le voit bien avec le covid, quand le passionnel s’en méle, on a plus envie d’entendre le rationnel.
Nous sommes tous sauf erreur d’accord avec vous sur le fonds, mais sur la forme, c’est mal barré et c’est dur à accepter ce qui est une cause de frustration (légitime) et de perte de temps parfois.

Flouzamax a écrit :

Oui certes, mais si on suit ce raisonnement, à quoi servent les notaires si on doit passer derrière eux pour vérifier leur travail? Si je fait appel à un spécialiste (mon notaire en tant qu’acheteur), c’est justement pour éviter de devoir m’assurer moi-même que l’acte notarié est correct!

Sur le plan technique, le notaire, et pas qu’en France, est là pour authentifier une transaction. C’est à dire attester que :
- la transaction est conforme au droit
- que les parties sont clairement identifiées, que leurs identités et droits ont été vérifiés autant que faire se peut
- que les conditoins financières, qui vont d’un financement cash à des versements programmés et indexés dans le temps, en passant par des financements via prêts bancaires, familiaux, donations, etc … sont clairement identifiées et acceptées par les parties.

Mais le notaire n’est pas un mandataire, il ne visite pas le bien à votre place, il ne décide pas à votre place, il ne relit pas à votre place.

Donc in fine, c’est votre responsabilité aussi de relire l’acte notarié, de vérifier son contenu et de poser des questions.

Sur la présentation du projet d’acte 48h avant, personnellement, je ne connais aucun notaire qui ne transmette pas par avance le projet d’acte pour relecture par tout le monde. Ce qui n’empeche pas une relecture précise le jour de l’acte proprement dit (on n’est jamais à l’abris d’une erreur de version)