Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Quelqu’un saurait-il si la PV constatée sur les parts "possédées" dans le contrat d’AV maison est identique à la PV obtenue pour les parts obtenues en direct (environ 7€ par part) ?

Quelle valeur de reconstitution ? (elle avait baissé en 2020)

Si j’ai bien compris le webinaire, le versement des dividendes dans l’AV comporte le dividende distribué en direct plus l’impôt qui est habituellement prélevé dans le pays d’origine.

Donc oui, la distribution dans l’AV est plus importante qu’en direct.

Ce n’était pas le cas auparavant car ils ont mis en place le dispositif en 2021. A regarder peut être un peu plus en détails, si ca vaut le coup …

Je viens de voir que tout comme la SCPI, ce sujet aura bientôt 10 ans, le temps passe vite…

J’en ai profité pour faire un tour des messages les plus réputés, je suis (re?)tombé sur celui-ci de 2014 :

parisien, le 07/10/2014 a écrit :

La stratégie de Corum Convictions depuis sa création il y a trois ans environ a été d’investir dans des actifs généralement non core (emplacement ou type d’actif pas de premier plan) et rapportant en contrepartie de ces inconvénients plus de 7,5% brut.
[…]
Si cette stratégie est aussi facile à mettre en place et "garantit" au début un rendement élevé, pourquoi les autres nouvelles SCPI ne l’appliquent pas?  C’est que ces actifs non core sont plus risqués que la moyenne, et qu’après les 4 premières années après l’acquisition où le loyer est généralement garanti par un bail ferme, le loyer risque d’être re-négocié à la baisse ou de connaitre des impayés (les locataires de ce type d’actifs étant parfois plus fragiles que la moyenne), la vacance locative risque de s’installer, et du coup, les loyers perçus et donc le rendement et la valeur de la part de la SCPI risquent d’en pâtir.

A cause de ces risques qui existent pour tous les actifs immobiliers, mais davantage pour ceux non core, la plupart des SCPI investissent en non core une part minoritaire de leur portefeuille et consacrent le reste à des actifs core, moins risqués et donc rapportant moins.

En définitive, le rendement n’est pas tout et il faut regarder aussi la qualité des actifs ayant permis ce rendement. Et si les risques ci-dessus se matérialisent, le rendement futur va baisser. Or un porteur de SCPI, contrairement à un souscripteur de sicav actions, investit pour le long terme à cause du poids des frais initiaux et de la fiscalité. Il ne peut guère partir rapidement et sans frais en cas de baisse future du rendement, si elle se produit.

Je me souviens également avoir été sceptique devant des performances supérieures au reste des SCPI, associées à des frais plus élevés que la moyenne et un marketing assez agressif.

Je pense encore que Corum prend un peu plus de risques que d’autres sociétés de gestion, mais 7 ans plus tard, force est de constater qu’il n’y a pas eu d’accident sur leurs SCPI et le risque semble avoir été correctement rémunéré. Les valorisations se sont maintenues, la vacance locative est faible, et le covid a eu moins d’impact que sur d’autres SCPI pourtant réputées plus sûres.

Bien sûr le passé ne présage pas du futur, mais j’apprécierais que d’autres SDG s’inspirent de Corum sur certain points.

Ne pas oublier que les prélèvements sociaux de 17.2% ne sont pas dus sur les loyers perçus en direct alors qu’ils le seront sur les PV et revenus au sein de l’AV.

Pour Corum, l’absence de report à nouveau explique aussi la performance mais d’autres sociétés de gestion ont bien mal utilisé ce report à nouveau pendant la crise en le laissant en place sans le verser comme il aurait fallu pour mieux compenser la baisse de rendement et ce dans le but de maintenir la valeur du prix de part à tout prix….

Carpediem

carpediem a écrit :

Pour Corum, l’absence de report à nouveau explique aussi la performance mais d’autres sociétés de gestion ont bien mal utilisé ce report à nouveau pendant la crise en le laissant en place sans le verser comme il aurait fallu pour mieux compenser la baisse de rendement et ce dans le but de maintenir la valeur du prix de part à tout prix….

Carpediem

La constitution ou distribution de RAN/RPV n’impacte sur le long terme pas la performance globale (~TDVM + VPM) d’une SCPI. Et sur ce critère, Corum Origin s’en sort aussi très bien.

Sisco2117 a écrit :

Sauf après 8 ans si on reste dans l’abattement annuel de 4600€ d’intérêt et plus-value pour un célibataire ou 9200€ pour un couple….donc égale un revenu de SCPI imposé à 0% dans ses conditions.
Vous pourrez retirer une somme importante en totale exonération, et ce chaque année. il suffit après 8 ans de retirer par an un montant dont la part des intérêts est inférieur à 9200€ (ça commence à faire un beau montant du coup)

C’est bien sûr faux, les PS s’appliquent sans abattements.

Voilà la théorie à confirmer concernant l’AV : La SCPI paie l’impôt à l’étranger et reverse à la société d’assurance le montant net. La société d’assurance a visiblement droit en sus à un crédit d’impôt. Elle reverse aux assurés le montant net et complète pour atteindre le brut. Elle ne perd rien si le crédit d’impôt est d’un montant équivalent à ce complément.

En AV, les prélèvements sociaux sont toujours dus après 8 ans.

Pour ce qui est de la PV que vous avez touché, si vous avez touché un montant supérieur à ce que vous calculez, c’est que vous avez probablement une erreur sur le montant de PV distribué. D’une manière générale, il faut également tenir compte du nombre exact de parts en jouissance, de la fiscalité et de la commission de la société de gestion.

Concernant la fiscalité :

Site de Corum a écrit :

Dans le cas d’un immeuble vendu à l’étranger, le régime d’imposition des plus-values dépend des conventions fiscales en vigueur entre le pays source des revenus et la France. La SCPI, assistée par des fiscalistes externes, avance l’impôt pour le compte de ses associés dans le pays de la vente, mais aussi en France en fonction des conventions fiscales établies avec ce pays. L’impôt, calculé selon le pays de la vente et le profil de chaque épargnant, est ainsi directement déduit du dividende exceptionnel versé.

Pour ce qui est de la commission de Corum, elle est précisée dans les statuts :

Statuts Corum Origin a écrit :

Une commission sur arbitrage sera prélevée par la société de gestion, uniquement en cas de réalisation d’une plus-value.
La commission sera égale à :
- 1 % TTI du prix de vente net vendeur si celui-ci est inférieur à 5 M€ ;
- 0,75 % TTI du prix de vente net vendeur si celui-ci est supérieur ou égal à 5 M€.

A priori, le fisc français en vertu des conventions bilatérales.

Thortue a écrit :

Pour ce qui est de la PV que vous avez touché, si vous avez touché un montant supérieur à ce que vous calculez, c’est que vous avez probablement une erreur sur le montant de PV distribué. D’une manière générale, il faut également tenir compte du nombre exact de parts en jouissance, de la fiscalité et de la commission de la société de gestion.

FCP a écrit :

Dans les PV réalisées, sait on ce qui a déjà été distribué ?

Le BT répond au point que je soulevais et explique pourquoi j’avais touché plus que ce qui était prévu….
Cela vient tout simplement que les PV sont plus nombreuses qu’indiquait dans l’actualité sur le site CORUM.

En effet, au total 9 ventes immobilières au T4 2021 (dont 3 actifs en France) : le montant total de plus-values exceptionnelles qui a été redistribué directement s’élève à 27,5 millions d’euros
La PV de 12,4 millions concerne les 8 hôtels dont 4 vendu en décembre et les 4 autres en mai 2022 il devrait donc y avoir un dividende exceptionnel en mai aussi.

Bonjour, j’aimerais avoir des avis car je tiens un suivi de mes dividendes SCPI. Alors ma question : ce qui vient d’être touché il y a quelques jours, allons-nous le cumuler au T4 de 2021, ou au T1 de 2022, qu’en pensez-vous tous ? En effet il est logique qu’il faille du temps pour concrétiser le versement, mais alors devons-nous considérer sa date d’arrivée, ou celle du fait générateur, la vente ?

Thortue, le 14/01/2022 a écrit :

Pour ce qui est de la PV que vous avez touché, si vous avez touché un montant supérieur à ce que vous calculez, c’est que vous avez probablement une erreur sur le montant de PV distribué. D’une manière générale, il faut également tenir compte du nombre exact de parts en jouissance, de la fiscalité et de la commission de la société de gestion.

Petite précision : Il n’y a pas de délai de jouissance pour les distributions de PV. Le délai de jouissance s’applique uniquement sur les dividendes.

Personnellement j’apprécie la politique de CORUM de distribuer rapidement les plus-values, et la politique plus générale "opportuniste" de vendre et concrétiser des plus-values.
Le problème principal n’est pas de réinvestir les plus-values, mais de réinvestir le cas échéant le montant total des ventes en plus d’investir la collecte (importante mais maîtrisée chez CORUM).