SCI et revente sans plus-value ?

Bienvenue Pantaleon !

Pouvez-vous indiquer des chiffres sur votre opération, en particulier : montant de l’acquisition envisagée, montant du prêt envisagé (+ taux et mensualités), montant de la cession du second lot, montant du loyer du 1er lot, montant du capital de la SCI et des CCA envisagés, etc. Votre société prévoit-elle d’occuper ce local pour de nombreuses (>10) années ?

Tout d’abord, il vous faut être conscient que les "frais de notaires" vont pénaliser l’opération si vous la faites comme vous l’imaginez (le fisc va encaisser 2x les droits de transaction pour le second lot, et il y aura aussi plus d’honoraires de notaire).

Ensuite, il n’est pas du tout évident que la banque accepte que vous vendiez une partie de ce qui a été financé à 100% avec son prêt, sans rien rembourser du prêt. Déjà s’il y a une hypothèque vous ne pourrez tout simplement pas vendre, et même sans, les contrats standards de prêt incluent souvent une clause par laquelle l’emprunteur s’interdit de vendre le bien financé sans au moins avertir la banque ou même rembourser le prêt. Pour faire les choses dans les bonnes formes, vous devrez obtenir de votre banque l’autorisation (écrite) de vendre cet autre lot, et il serait même préférable d’évoquer ceci avant d’obtenir le prêt pour que ce soit déjà une condition particulière du contrat de prêt (mais je doute que la banque accepte de prêter 100 à 15/20 ans si l’emprunteur achète 100 pour revendre 40 une partie du bien quelques mois plus tard).

Enfin, une fois la vente du second lot réalisé, se pose la question de comment utiliser le produit de la vente. Soit vous effectuez vos investissement à travers cette même SCI, soit vous "sortez" le cash de la SCI. Si vous n’avez pas apporté de cash en Compte Courant d’Associé à la SCI, mais seulement constitué la SCI avec un capital minimal, et emprunté la totalité de ce qui a financé votre acquisition, et réalisé (constaté en compta) aucune plus-value en vendant le second lot, …. je ne vois pas trop comment sortir ce cash (car ça ferait sans doute passer le bilan de la société en négatif). Il vous resterait donc à investir via cette SCI.
Interrogez votre expert comptable, ou votre notaire. Ils auront peut-être des idées….

Ne serait-il pas bien plus simple de rembourser la banque du montant de la vente du second lot, puis que chaque associé prenne ensuite d’autres emprunts pour ses investissements perso ?