MaturinF : étude de cas immobilier (transfert de 6 biens immobilier dans une SCI familiale)

Pour info voici le devis qu’il m’a envoyer



en faite on a déjà payé lors de la fermeture de la succession de mon père.

A la question de savoir si c’est remboursable si on annule voici leur réponse :

Notaire a écrit :

Les frais vous seraient effectivement remboursés à l’exception des éventuels débours. Pour votre parfaite information, je vous joins le projet de taxe, il s’agit d’une provision sur frais. En cas de constitution de la SCI, je tiens à vous préciser qu’il en résultera un solde créditeur après finalisation des formalités postérieures.

je n’ai pas tout compris. si quelqu’un comprend quelque chose.

Mon père est décédé une semaine après la déclaration de divorce.
Donc ma mère a récupéré la moitié des biens suite au divorce et l’autre moitié car c’était une dette que mon père avait envers elle suite au jugement du divorce.

Donc nous les enfants en pratique avons hérité des dettes de mon père envers notre mère.

Le jour du réglement de la succession notre mère nous a fait dons de la nue propriété des appartements.

Pour les statuts j’ai demandé à ce qu’ils me soient envoyés avant signature pour les vérifier donc c’est eux qui les rédige.

Tous les frais de donation ont déjà été réglé. Nous attendions le délais de renonciation à la préemption de la mairie pour faire le montage. Mais cela fait 7 mois et il ne se passe rien

Vous avez bien compris la situation, pour les deux points demandant explications :

- pour le droit de préemption en juillet 2022 lors de la succession et de la donation (surement partage). Le notaire nous a indiqué que les mairies avait le droit de préempter les biens je pense plus du au fait de la donation que de l’héritage. ll nous a dit qu’après cette période on pourrait apporter les biens au seins de la SCI avec les 6 appartements plus la maison de mes grands parents qu’on a en indivision avec mon frère et ma sœur.

- Pour ce qui est de la dette, au moment d’accepter la succession nous ne savions pas l’état des finances de mon père. Au final elle était quand même positive pour nous de quelques 100K€ après avoir payé la dette de ma mère.

Ma mère ne l’a pas abandonner et elle l’a récupéré sous la forme des appartements. Puis elle a fait la donation partage en utilisant le droit de donation de 100 000 euros par enfant et en complétant pour le reste pour payer les taxe en plus.

Les appartements non pas été sous valorisés donc la valeur actuelle est égale à la donation.

xazh a écrit :

Pour votre mère, par contre, c’est un usufruit complet avec une acquisition dont la moitié date de bien avant la succession. Et donc il est fort possible que l’apport en SCI induise une plus value taxable, dont il faut déterminer le montant et la taxation, surtout si votre mère dépend des revenus de ces biens pour vivre.

Pour info ma mère ne fait pas partie de la SCI je ne sais pas si cela change quelque chose a ce que vous énoncez  mais  si elle doit encore payer quelque chose cela n’est pas en faveur de la création de la SCI.

Le notaire indiquait aussi que le fisc pouvait peut être tiquer sur une SCI sans aucun revenu ni dépense. Faut il alors attendre plus le décès de ma mère pour créer cette SCI?

Donc pour résumer pour vous il n’y a pas de problème avec le devis du notaire ce qui est déjà un bon point.
Si vous pouvez m’éclairer sur les débours cela serait fort aimable, faut il suivant le devis risquer de perde 650 euros.

Bonjour,
Tout d’abord veuillez m’excuser des imprécisions, mais avoir écrit mon questionnement a fait que j’ai posé des questions au notaire en parallèle depuis le 1er message.

Je pensai au message n°1 que ma mère était associé à la SCI, j’ai demandé au notaire et hier j’ai eu la réponse

Notaire a écrit :

Enfin, seuls vos apports en pleine propriété de la maison de XXX et de la nue-propriété des biens immobiliers reçus dans la donation-partage sont prévus. Votre mère n’est pas associée

Donc maintenant je sais que c’est une donation partage et que ma mère n’est pas associé et cela explique pourquoi  mes questionnements evoluent entre le 1er et le dernier message. Veuillez encore m’en excuser.

Les raisons identifiées de créé une SCI sont :

Le but numéro 1 et principal de la SCI était d’en devenir gérant et de soulager ma mère de tout le coté administratif qu’elle ne peut plus gérer. Du fait de son absence dans la SCI la réponse est donc pas d’intérêt de ce point de vue.

Le but numéro 2 était à son décès qu’aucun de ses 3 enfants ne se retrouvent avec 2 biens de qualité non équivalente même avec une somme compensatoire.
Actuellement, nous voulons tous les 3 garder les 6 appartements pour avoir un complément de revenus et les mutualiser. Par contre, d’après vos remarques, je comprends qu’il n’y a pas d’urgence a la créer maintenant, car toute situation peut changer entre maintenant et au décès de notre mère.

J’ai l’impression que du fait de la situation il faudrait plutôt attendre le décès de ma mère pour refaire le point sur les situations personnels et les aspirations des trois enfants.
A ce moment là nous pourrions décider tous les 3 de créer une SCI si le projet de la mutualisation et du complément de revenus est toujours d’actualité pour nous trois et écrire des statuts plus en phase avec la situation du moment.

Le notaire lui me fait remarquer  :

Notaire a écrit :

Concernant la SCI, je vous invite à bien à réfléchir car l’indivision n’est pas une situation idéale. Elle est fragile car l’un des indivisaires peut vouloir sortir de l’indivision à tout moment et requiert l’unanimité pour vendre.

La SCI présente l’avantage de ne nécessiter qu’une majorité qualifiée, mais aussi d’avoir un gérant qui a les pouvoirs pour agir au quotidien. En outre, elle permet la transmission plus souplement sur les générations futures.

Je rejoins xazh sur le fait que vous êtes très imprécis. Ce n’est pas facile de vous aider à y voir clair alors que vous ne lâchez les informations qu’au compte-gouttes.

Ainsi, c’est bien tardivement que vos motivations sont enfin explicitées (alors qu’on devrait toujours partir des motivations pour trouver la solution adaptée) :

Le but numéro 1 et principal de la SCI était d’en devenir gérant et de soulager ma mère de tout le coté administratif qu’elle ne peut plus gérer. Du fait de son absence dans la SCI la réponse est donc pas d’intérêt de ce point de vue.

Le but numéro 2 était à son décès qu’aucun de ses 3 enfants ne se retrouvent avec 2 biens de qualité non équivalente même avec une somme compensatoire.
Actuellement, nous voulons tous les 3 garder les 6 appartements pour avoir un complément de revenus et les mutualiser.

Ce n’est que grâce au notaire, que vous citez, que nous apprenons que votre mère ne serait pas associée, donc que la SCI n’aurait pour associés que la fratrie et donc que la nue-propriété des appartements :

Notaire a écrit :

Enfin, seuls vos apports en pleine propriété de la maison de XXX et de la nue-propriété des biens immobiliers reçus dans la donation-partage sont prévus. Votre mère n’est pas associée

Et c’est aussi grâce au notaire que nous apprenons que la "maison de XXX" est en pleine propriété ce qui change la donne ! Car cela fait potentiellement des revenus pour la SCI, contrairement aux biens en nue-propriété !

Pour ma part, je trouve qu’on y verrait plus clair avec les infos suivantes :
- combien de frères et soeurs ?
- régime marital et nombre d’enfants de chacun.
- la maison de XXX : combien vaut-elle ? Qu’allez-vous en faire : la vendre, la louer ? Y a-t-il des travaux à prévoir avant vente ou location, et pour quel montant ? Si location, quel loyer ?

Sur les remarques de xazh concernant la rédaction des statuts : oui, c’est vrai qu’il faut réfléchir à chaque cas de figure possible, et adapter les statuts pour qu’ils permettent de faire face correctement à tous les cas de figure. Malheureusement, je pense que c’est difficile à faire.

- Dans le vrai fonctionnement d’une SCI, je pense qu’une grande proportion des gens ne prêtent pas attention à leurs statuts. Ils gèrent tant bien que mal, souvent mal, sans faire référence attentivement aux statuts. Donc, quoi qu’il soit marqué dans les statuts, peu importe, puisqu’ils ne l’appliquent pas. De même que bien peu de gens lisent les modes d’emploi et les recettes. De même que bien peu de gens lisent la loi. La lecture des textes est très souvent remplacée par une culture orale ("on fait comme ça parce que Untel a dit qu’il fallait faire comme cela" ; Untel ayant une forme d’autorité, c’est lui la référence).
- parmi la faible proportion de gens qui lisent les statuts et les appliquent, c’est seulement au fur et à mesure qu’ils les lisent et les appliquent, qu’ils se rendent compte progressivement des conséquences de ce qui y est écrit. Il faut plusieurs années à "vivre avec des statuts", pour bien comprendre comment ça détermine le fonctionnement de la SCI (ou d’une autre société ou d’une association). A ce moment-là, on peut se dire "qu’est-ce que telle disposition est chiante, en pratique ! On aurait dû faire mieux gaffe lorsqu’on a crée les statuts !". Il faut avoir "vécu avec des statuts" pour devenir compétent en rédaction de statuts.

Vu vos nombreuses imprécisions et votre faible goût pour le juridique, MaturinF, j’ai bien peur que, si vous mettez le nez dans la rédaction des statuts, vous n’arriviez à rien d’utile. Voire même à du contreproductif : les statuts rédigés par des "naïfs" sont parfois une horreur à appliquer, car pleins d’imprécisions et de trucs quasi-impossibles à appliquer. La bonne volonté lors de la rédaction initiale produit parfois des horreurs inapplicables, ou en tout cas imprécises ; on le voit souvent dans les statuts d’associations loi 1901.

L’alternative au fait d’intervenir soi-même dans la rédaction, c’est d’exprimer vos besoins en termes courants, et de laisser quelqu’un de compétent l’intégrer dans les statuts. Encore faut-il qu’il soit vraiment compétent et vraiment à l’écoute de vos besoins. Ca se fait dans un dialogue de bonne qualité et en y passant du temps, pas avec 3 échanges de mails. Mais même arriver à cela, j’ai des doutes, car pour exprimer ses besoins, il faut avoir une bonne notion du fonctionnement d’une SCI et des points d’achoppement possibles et ça, c’est par l’expérience et la culture juridique qu’on l’acquiert.

Au total, je vous donnerais comme conseils : prenez les statuts proposés par le notaire, ils ont le mérite d’être éprouvés. Lisez-les très attentivement et plusieurs fois en essayant de comprendre comment ça s’applique, en pratique. N’y changez quelque chose que si vous êtes absolument sûr de ce que vous faites et que votre notaire valide cette modification. Quand vous aurez vécu quelques années avec ces statuts, vous aurez peut-être identifié ce qui vous dérange en pratique, et il sera alors toujours temps de faire une AGE pour les modifier.

Merci pour votre aide, je m’excuse pour les imprécisions initiales, mais c’est bien car je ne comprends pas tout qu’elles sont présentes. Je pose des questions et j’essaie d’apprendre, je n’ai personne autour de moi qui a une SCI.

@Bernard2k:

- combien de frères et sœurs ? 3 enfants --> 2 garçons, 1 fille (43, 40 et 38 ans)

- régime marital et nombre d’enfants de chacun. --> 2 pacsés, avec 1 enfants pour un couple et 2 enfants pour le second couple, 1 en union libre depuis peu sans enfant.

- la maison de XXX : combien vaut-elle ? Qu’allez-vous en faire : la vendre, la louer ? Y a-t-il des travaux à prévoir avant vente ou location, et pour quel montant ? Si location, quel loyer ? --> je ne veux pas la mettre dans la SCI, pour l’instant elle est en réparation pour servir de maison secondaire de famille. Dans 5 à 10 ans, soit on la vend si je reste en région parisienne soit je l’achète à mes frère et sœur si je rentre dans ma région d’origine. Eux n’en veulent pas, mais ne sont pas pressé de la vendre car c’est la maison de nos grands parents et il y a un lien sentimentale. L’agence immobilière dit que c’est peut probable de pouvoir la louer car il y a peu de personne qui sont interessés pour louer une maison entre 1500 et 2000 euros car il faut 3 fois de revenu en loyer et qu’ils achète à la place, il faudrait faire de la colocation et j’ai pas du tout envie.

Si on met en place la SCI je compte bien faire ce que vous indiquez partir de la base du notaire et faire des ajustements par mail au notaire pour interdire à des personnes étrangères de rentrer dans la SCI.

Nous avons tous les 3 des finances assez intéressantes et des situations contractuelles qui nous permette de pouvoir avoir le choix à tout moment de racheter les parts d’un des trois enfants sans avoir à vendre tout ou parti des appartements.

@HHub j’avoue ne pas avoir compris votre message. Après vérification il s’agit bien d’une donation partage.

Sur le principe de la donation-partage, la difficulté concernant la donation indivise tient essentiellement à deux décisions successives de 2013 (mars et novembre).

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 6 mars 2013, 11-21.892, Publié au bulletin - Légifrance
et
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 20 novembre 2013, 12-25.681, Publié au bulletin - Légifrance

En l’espèce, dans les deux cas, il y une donation partage établissant un "demi partage" …

Dans le premier cas, un héritier se voyait attribuer des biens précis, les 5 autres étant en indivision sur un lot, avec compensation financière du premier envers les 5 autres. Dans le second cas, le donateur incluait une condition à la donation-partage : que l’un des donataires accepte dans l’acte de donation une licitation à prix prédéterminé de ses droits dans les biens immobiliers au profit de ses 2 collatéraux.

Dans les deux cas, il y a recours contre la donation … parce qu’à un moment donné, au moins l’un des héritiers se sent lésé dans ce montage.

La Cassation retient que le partage n’est pas réellement fait dans l’acte initial, et requalifie.

De là découle deux positions / stratégies.

L’une stricte, celle dont parle HHub : il ne peut en aucun cas y avoir de donation partage en présence d’une indivision. C’est réglé.

L’autre, moins restrictive, se base avant tout sur la loi de 71 : la donation-partage est possible en indivision … mais suppose qu’à un moment, le donateur effectue un partage de son vivant, par acte séparé (cassation 2019, loi de 71).

Dans cette seconde position, l’élément critique pourrait être la réalisation du partage à temps. Mais on peut aussi se poser la question du non partage, qui induit la possible requalification, et vider l’intérêt d’une requalification … en évitant ce qui génère la demande.

Quelle est la source de ces deux décisions ? L’un des héritiers se considère lésé par la donation contestée. Pour faire simple : il n’a pas eu, au final (ie : au décès), la part prévue par la donation, l’évolution des sous éléments de la donation n’étant plus réparti comme initialement. La requalification induit un recalcule des droits civils des héritiers à la date du décès, ce qui réaligne sa part sur celle des autres.

Conséquence, si on peut régler cette apparente inéquité, la donation-partage reste requalifiable techniquement, mais cela n’a plus d’intérêt de chercher la requalification : la répartition reste la même.

Du vivant du donateur, le vente pure et simple provoque un partage de fait. Chacun recoit ce qui était prévu. Fin de débat. Post décès du donateur, l’indivision maintenue entière sur l’ensemble des héritiets devient similaire au résultat d’un testament réalisant la même opération, à la fiscalité près et sous réserve de l’arrivé d’un nouvel héritier non prévu dans la donation. Les droits civils étant les mêmes que la donation effectue le partage ou non, il n’y a plus de raison de demander la requalification.

Dans cette seconde stratégie, il convient alors de prévoir la possibilité de partager par acte séparé et de très sérieusement cadrer l’aliénabilité des droits de chacun, pour empêcher une situation pouvant induire la source du conflit.

Pour revenir à la question du fil, le but a priori d’une donation partage en indivision, c’est d’éviter que la modification de valeur de chacun des biens par la suite engendre un écart entre les droits effectifs des héritiers plus tard. Ce qui peut arriver si la donation force un partage sur des biens dont la valeur va probablement évoluer de facon différente dans le temps. La SCI permet alors de conserver la mise en commun de ces biens tout en provoquant un partage de fait, la loi prévoyant justement que l’apport à une société est un partage, vu que les parts représentent des droits personnels. MAis la SCI n’ayant pas été créé avant la donation ni prévue dans la donation, il faudra que l’unanimité pour l’apport, et la pleine compréhension des conséquences. L’unanimité pour l’intégration et le maintien un certain temps dans la SCI est la clé pour que ce partage effectif interdise un recours plus tard.

Sur la question des statuts, bien sur, un néophyte ne peut pas penser à tout. Mais un bon pro engendrera une discussion pour définir le niveau de détail nécessaire des statuts.  Vous conviendrez tous que certaines situations sont loin d’être rare de nos jours : séparation, remariage, enfants de plusieurs lits, prédécès. Ne pas anticiper … c’est parier. Parier en conscience, ok. Parier par manque de réflexion ….

MaturinF a écrit :

xazh a écrit :

Dans cette seconde position, l’élément critique pourrait être la réalisation du partage à temps. Mais on peut aussi se poser la question du non partage, qui induit la possible requalification, et vider l’intérêt d’une requalification … en évitant ce qui génère la demande.

Je suis désolé mais j’ai beau relire la phrase je ne la comprends pas, mais si je me réfère a la suite de votre message cela parle plus du cas générale de la donation partage en indivisons et des contestations que de mon cas particulier.

Oui, c’est le cas général. Je vais essayer de faire plus simple pour que vous compreniez le principe.

En présence d’une indivision, le partage n’est fait, ce qui transforme la donation partage en donation simple. Dans une donation simple, on reconstitue au jour du décès le patrimoine successoral en réintégrant la donation simple réactualisée. A ce moment là, le risque est que la part effective de chacun ne corresponde plus à la part initiale réactualisée.

Prenons la décision de novembre 2013. L’un des enfants est contraint, par l’acte de donation, de transférer ses droits indivis contre un montant prédéterminé, correspondant à la valeur de sa part dans la donation au moment de la donation. Dans votre situation, imaginons que l’un des droits accepte de répartir son tiers vers les 2 autres contre l’équivalent en cash.

Pour simplifier chiffrons. Disons que la donation totale vaut 300k, chacun disposant d’un droit équivalent à 100k au moment de la donation.

Mettons nous 30 ans plus tard. Celui qui a cédé ses droits contre 100k cash a choisi de voyager, de faire la fête, etc … Les autres ont gardé les biens qui valent maintenant 600k.

On reconstitue la donation au moment du décès : elle vaut, actualisée 600k. L’un a recu 100k, les autres 250k. La répartition 1/3 chacun n’est plus respectée, les 2 autres doivent compenser.

Si tous acceptent de vendre les biens initialement, chacun touche 100k, le partage est terminé. Si tous accepte de maintenir strictement le statut indivis jusqu’au décès, tous sont encore en indivision 30 ans plus tard, tous sont encore "propriétaire" d’un tiers du tout, actualisé ou non.

Donc en présence d’une indivision complète dans une donation partage, si on impose la vente unanime à un tiers et l’interdiction d’aliéner autrement, on force le maintien stricte de l’indivision jusqu’au décès, et de fait, plus de raison de demander la requalification (ou plutot, la requalification ne change rien à la répartition des droits dans ce cas, donc inutile de payer un avocat pour rien)

MaturinF a écrit :

xazh a écrit :

il faudra que l’unanimité pour l’apport, et la pleine compréhension des conséquences. L’unanimité pour l’intégration et le maintien un certain temps dans la SCI est la clé pour que ce partage effectif interdise un recours plus tard.

Si je comprends bien votre message c’est qu’il faut que les trois enfants soient d’accord sur le projet et cela pendant un laps de temps assez long pour qu’il n’y ai pas de problème plus tard.

Même raison que ci dessus. Pour créer la SCI sur l’ensemble des biens, il faudra bien l’unanimité. Pour éviter qu’un montage de ce type juste après la donation ne puisse être considéré comme un moyen de détourner la loi, il faut éviter que l’un d’entre vous, dans la foulée, cède ses parts de SCI aux autres, sinon un juge pourrait considérer que c’est une manoeuvre … et considérer que c’est induti par la donation, avec les mêmes risques à terme.

MaturinF a écrit :

Si nous n’avons pas réparti les biens actuellement et qu’ils sont donc repartis forcement équitablement 1/3 1/3 1/3 si quelqu’un contestait la donation partage dans le futur que pourrait il réclamer de plus qu’un 1/3 des parts de la SCI.

Non, plus sioux. Si l’apport à la SCI se fait unanimement, le partage est fait. Il n’y a plus de requalification possible. Mais s’il vend rapidement ses parts, il peut éventuellement arguer que c’était induit par la donation, et vu que la justice est en mode égalitariste à outrance en ce moment, il n’est pas complètement impossible qu’elle considère que la création de la SCI est induite par la donation, comme la vente rapide non uniforme.

On revient alors au cas précédent : si la justice considère que la SCI est "intégrable comme générée par la donation", alors potentiellement dans 30 ans, celui qui a vendu trop vite ses parts de SCI parce qu’il voulait du cash pourrait demander à obtenir le complèment par rapport à la valeur actualisée de la SCI.

Notez surtout que le risque vient du démembrement : la valeur des biens va mécaniquement progresser du fait de la disparition de l’usufruit. Celui qui aujourd’hui cède ses droits pour la valeur en NP va de facto être lésé au moins de la perte de l’US correspondant.

(je sais, c’est un peu idiot, celui qui décide de vendre assume le risque, mais la justice semble considérer que peu importe, il doit obtenir ce qu’il aurait eu s’il n’avait pas pris la décision de vendre)

Bernard2K a écrit :

Je reste très étonné qu’un notaire ait fait une donation-partage ne portant que sur des biens indivis. Il devrait savoir qu’il ne peut pas faire de donation-partage sans partage. Je vous encourage à vérifier encore une fois que c’est bien désigné dans l’acte comme donation-partage.

En prenant la position "il ne peut pas faire de donation partage sans partage" vous partez sur la version 1, en excluant la 2. Mais techniquement, le notaire peut parfaitement faire une donation partage sans partage, puisque la loi elle même le prévoit (art 1076 CC)

Donc version 2 de facto possible … Mais nécessitant des précautions.

Cela dit, la donation partage en indivis restait l’usage depuis des années, et même après 2013. Le cas typique, y compris ici, c’est la donation démembrée de sa RP vers ses enfants, dans un but purement d’optimisation de la succession, sans considérer la difficulté potentielle du partage non effectif.

Bernard2K a écrit :

Notez tout de même que, pour que quelqu’un remette en cause la valeur de la donation-partage, encore faut-il qu’il ait été insatisfait

Version 2 + précautions. Si le partage n’est pas effectif, mais qu’il n’y a pas d’insatisfaction, il n’y a pas de problème. Si, pour simplifier au maximum, il n’est pas possible de vendre le bien tant que le donateur est vivant, il n’y a pas d’insatisfaction : la répartition de la valeur au moment du décès étant exactement celle prévue lors de la donation, il est inutile de contester la nature de la donation.

On peut parier sur la bonne entente des donateurs. Je préfère une bonne anticipation.

Bernard2K a écrit :

- troisièmement, ce n’est pas une bonne chose de laisser cette maison des grand-parents être improductive. (…)  La laisser vide par flemme et sentimentalisme mal placé (on ne veut ni la vendre ni en faire quelque chose d’utile), je ne trouve pas cela bien.

Sans oublier les risques de squat si elle est inhabitée pendant de longues périodes

C’est une façon de voir. Personnellement, j’aurais poussé en direction de la solution suivante :
- partager les biens. 6 appartements, ça fait deux chacun. Ou bien 3 appartements l’un, 3 appartements l’autre, et le troisième reçoit la maison. En tout cas, trouver le partage le plus équilibré, pour limiter les soultes.
- gérer seulement les biens qui sont à vous.
- tirer le meilleur revenu des biens qui sont à vous.
- aider le frère et la soeur à gérer leurs biens, mais sur le mode "apprendre à pêcher plutôt que donner des poissons". Donc, leur apporter une aide vers une gestion en autonomie, sans faire à leur place. Si vous faites à leur place, et que demain vous en êtes incapable pour une raison X ou Y, qui va gérer ? Ils se diront alors "zut, on aurait dû apprendre avec Maturin tant qu’on pouvait encore, maintenant c’est trop tard".

bonjour,
J’ai enfin une réponse du notaire deja sur la question de la donation partage qui n’avait pas l’air d’en etre une :

Notaire a écrit :

→ Nous choisissons le canevas d’une donation-partage quand bien même il n’y a pas de véritable partage (car on laisse tous les biens en indivision) simplement parce que si un jour l’un des enfants rachète la part de ses frères et sœurs, alors la fiscalité de cet achat sera celle d’un partage, soit 2,5 %, parce que l’acte initial s’intitulait « donation-partage », en lieu et place de la fiscalité de la vente (5,81 %) qui s’applique si l’acte initial avait été une donation simple.
→ en outre, dans la mesure où, lorsque nous avons fait la donation-partage, il était convenu que nous procéderions à l’apport des biens donnés à une SCI, nous étions confortés dans le bénéfice des dispositions de l’article 1078 du code civil (effet fixateur des valeurs retenues dans la donation-partage lorsqu’au décès du donateur l’on doit vérifier la valeur de ce qui a été donné à chaque enfant) puisque l’article 1076 prévoit que le partage réel peut intervenir dans un deuxième temps, en présence du donateur, et que l’apport à une SCI est juridiquement assimilé au partage réel.

Il dit aussi de la maison de mes grands parents

Notaire a écrit :

→ Nous avions préconisé d’intégrer cette maison dans la SCI parce que vous la détenez en pleine propriété tandis que les autres biens vous ne les détenez qu’en nue-propriété. Ainsi, à l’égard des biens détenus en nue-propriété, il n’y aura pas véritablement d’activité pour la SCI tant que votre mère sera en vie puisque c’est elle qui encaissera les revenus et contribuera aux charges, travaux, etc… Aussi, si la SCI n’était titulaire que de biens en nue-propriété, l’on pourrait subir la critique d’une certaine fictivité faute de vie sociale. L’apport d’un bien détenu en pleine propriété permet de contrer cette critique puisque ce bien, lui, générera nécessairement une activité sociale, par le paiement de travaux, l’encaissement de loyers, etc…
Le risque fiscal de requalification de la SCI pour défaut d’activité est sans doute très relatif.
→ si finalement vous ne souhaitez pas intégrer ce bien dans la SCI, il faudrait trouver un autre moyen pour que la SCI ait une vie sociale. La détention d’un portefeuille de parts de SCPI ou d’action au nom de la SCI pourrait alors convenir ; nous ferions d’ailleurs non pas une SCI classique mais une société civile à spectre plus large pour permettre la détention d’un portefeuille.

Comme nous avons reçu quelques parts d’une même SCPI nous allons, je pense, les mettre à la place de la maison des grands parents.