Loi Cosse : nouveau dispositif pour louer abordable

Si j’analyse chiffres à l’appui, en dehors des effets sur le RFR et effet de seuils sur diveres aides et autres.

1. En social, on passerait à 35% de réduction d’impôts en nouveau système à la place de :

- 70% d’abattements sur les loyers en zone B1

ce qui donnait pour un TMI de 30% avec des revenus fonciers positifs (et en faisant l’approximation d’ignorer la CSG déductible)
70% *(30%+17.2%) = 33%

ce qui donnait pour un TMI de 41% avec des revenus fonciers positifs
70%*(41%+17.2%) = 40.7%

ce qui donnait pour un TMI de 11% avec des revenus fonciers positifs
70%*(11%+17.2%) = 19.7%.

Donc en zone B1 social, la nouveauté ne serait défavorable qu’à partir d’un TMI de 41%

- 50 % en zone B2.

ce qui donnait pour un TMI de 30% avec des revenus fonciers positifs (et en faisant l’approximation d’ignorer la CSG déductible)
50% *(30%+17.2%) = 23%

ce qui donnait pour un TMI de 41% avec des revenus fonciers positifs
50%*(41%+17.2%) = 29.1%

ce qui donnait pour un TMI de 11% avec des revenus fonciers positifs
50%*(11%+17.2%) = 14.1%

Ici, même à 41%, on reste gagnant avec la nouveauté.

2. En intermédiaire, on passerait à 15% de réduction d’impots en nouveau système à la place de :

- 30% d’abattement sur les loyers en zone B1

ce qui donnait pour un TMI de 30% avec des revenus fonciers positifs (et en faisant l’approximation d’ignorer la CSG déductible)
30% *(30%+17.2%) = 14.1%

ce qui donnait pour un TMI de 41% avec des revenus fonciers positifs
30%*(41%+17.2%) = 17.4%

ce qui donnait pour un TMI de 11% avec des revenus fonciers positifs
30%*(11%+17.2%) = 8,4%.

Donc en zone B1 en conventionnement intermédiaire, la nouveauté ne serait défavorable qu’à partir d’un TMI de 41%

- 15 % en zone B2.

ce qui donnait pour un TMI de 30% avec des revenus fonciers positifs (et en faisant l’approximation d’ignorer la CSG déductible)
15% *(30%+17.2%) = 7%

ce qui donnait pour un TMI de 41% avec des revenus fonciers positifs
15%*(41%+17.2%) = 8.7%

ce qui donnait pour un TMI de 11% avec des revenus fonciers positifs
15%*(11%+17.2%) = 4.2%

Ici, même à 41%, on reste gagnant avec la nouveauté.

Ma conclusion :

Sur le pur aspect des réductions d’impôts à la place des déductions sur les loyers, cela ne me semble pas si défavorable que ça. En effet, seul le TMI à 41% en zone B1 est (légèrement) défavorisé.
Même s’il faudra effectivement payer suffisamment d’impôts pour pouvoir les appliquer (risque de se retrouver avec une réduction d’impôt non entièrement utilisée et des prélèvements sociaux à payer pour le foyer faiblement imposé)

Même si on peut trouver dommage de modifier un système qui était censé resté en l’état jusqu’au 31/12/2022, ça a le mérite de donner de la visibilité jusqu’à fin 2024 pour qui compte profiter de cette loi en conventionnant des logements (au départ du locataire, etc.)

Le danger réside peut-être dans le nouveau découpage de loyers au m2 par commune. Se retrouvera-t-on ou non avec des plafonds inférieurs dans les villes qui étaient jusque là les villes type du Cosse ?

Question :

Si bien sûr les plafonds de loyers ne peuvent être rétroactifs, est-on sûr que la réduction à la place de la déduction ne s’appliquera qu’aux nouvelles conventions signées et pas à celles en cours ?
Je n’ai vu aucune info à ce sujet, et le montant de déduction ne me semble pas écrit dans les conventions que l’on a signées…

Voilà une strate de plus dans le millefeuille règlementaire.

Effectivement, jusqu’à un TMI de 30% pas d’incidence.

Dernière modification par Range19 (19/11/2021 15h22)

Bonjour

Je pense qu’il est probable que cette réduction d’impot soit soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10k€ (comme le Pinel)

On verra si il y aura un effet d’aubaine pour les zones B2 ou si cela sera annulé par un plafond de loyer abaissé

Pour ma part je viens de demander ma convention Anah sur l’ancien modèle abattement valable jusqu’à la fin de l’année sur un appartement avec quelque travaux de remise en état.

"Le mieux est l’ennemi du bien"

Dernière modification par Hal2001 (20/11/2021 13h48)

Bonjour.

Ça bouge un peu plus sur les détails :

15% en intermédiaire et 35% en social et 65% en très social !

On ne parle plus d’abattement sur les loyers mais une réduction d’impôt.

Je vais faire un monologue dans un cheminement assez particulier pour changer mais pour arriver je pense à un bon consensus pour la compréhension de tous.

J’ai l’impression que quelque chose m’échappe :

J’ai par exemple 18 000 euros de loyers conventionné / ans.

En social soit 35% de réduction d’impôt.

J’ai donc 6300 euros de réduction d’impôt.

J’ai 2000 euros de taxe foncière.
500 euros de PNO
1000 euros d’intérêt d’emprunt pour l’exemple.

Je déduis 3500 euros sur les 18000 euros soit 15400 euros imposable.

TMI 11 % = 17.2 + 11 % soit 28.2% de 15400 euros soit 4242 euros d’impôt donc une différence de 1957 euros qu’on peut déduire en plus de nos impôts sur le revenu.

TMI 30% = 47.2% toujours sur 15400 euros soit 7268.8 euros d’impôt donc quasiment 1000 euros d’impôt.

Dans ma compréhension, si on est pas imposable , ou qu’on a un gros déficit foncier avec des travaux , j’ai lu à plusieurs reprises qu’on parle de crédit d’impôt donc un remboursement des impôts ?

Dans mon cas ou j’ai énormément de déficit antérieur + non imposable ( je travaille pas, ma femme aussi et j’ai 2 enfants ) dans cette exemple j’aurai :

Tmi 0 : 17.2 % de 15400 euros soit 2648.8 euros pour 6300 euros de réduction d’impôt/ crédit d’impôt !? Soit 3651.2 euros en sus.

Je trouve ça trop beau pour être vrai.
J’ai l’habitude de ne pas payer d’impôt grâce au déficit foncier en nu associe à des abattement anah avec convention et avant aux amortissement en LMNP.
Mais de la à gagner de l’argent je me dis que dans ma compréhension il y a un problème.

Louer abordable : le dispositif Cosse d’investissement locatif | economie.gouv.fr

Mais en réalité : j’ai fais un cheminement dans l’erreur ATTENTION . ET J’AI FAIS EXPRES.

Une réduction d’impôt et un crédit d’impôt c’est différent :

Quelle est la différence entre une réduction d’impôt et un crédit d’impôt ? | impots.gouv.fr

Donc dans mes exemples ci dessus , si vous êtes pas imposable vous allez pas gagner d’argent et non.
Mais vous en paierez pas quand même.

Mais se n’est pas grave je peux déduire sur mes revenus le surplus , ou je vais externaliser des plus value mobilière.

Et non toujours pas , le dispositif est UNE REDUCTION DES REVENUS FONCIER.

Donc éventuellement pour le non imposable il peut être intéressant si à coté de cela , l’investisseur possède un ou d’autre bien sans déficit foncier afin de faire une réduction des revenus foncier sur la totalité.

Édit correction orthographe reverso ne fonctionne pas, je sais qu’il en reste beaucoup désolé.

Dernière modification par cricri77700 (05/02/2022 14h59)

Propriétaires. Dispositif "Cosse" : les conditions pour bénéficier de cette déduction d’impôt évoluent

Ce genre d’article qui le dit clairement.
Mais quand on appel l’anah il attende des confirmations.

Concernant mon analyse des détails son dernier temps.

Coté + :

- Je reste sur l’analyse de mon message #54 ci-dessus qui est l’analyse "1ere lecture" de criciri. Dans la très grande majorité des cas, la réduction d’impôts donnera un avantage supérieur en montant à ce que l’on obtenait avec le système de déduction d’impôts.

Coté neutre :

    - Il sera désormais appliqué un coefficient de correction de surface type Pinel 0.7+19/S plafonné à 1.2 pour aboutir à la surface fiscale alors ce coefficient était de 1 (à multiplier par surface réelle + 50% surface des annexes dans la limite de 8 m2). Source - encadré page 5
Avantageux pour les petits appartements (que l’on ne conventionnait en général pas jusque là) mais désavantageux pour les plus grands

Coté - :
 
   - Je n’ai vu sur aucune source officielle (Anah/gouv) que la réduction ne s’appliquerait qu’au revenus fonciers. Il faut se méfier des résumés des sites de presse sur quelque chose de technique comme cela, donc je ne crois pas trop à l’éventuelle lecture de cricri sur une application de la réduction seulement sur les revenus fonciers.

Mais par contre :

  - C’est une réduction d’impôts, donc si le législateur n’en fait pas un cas d’exception, elle pourrait entrer dans la limitation des niches fiscales à 10 000 € ce qui n’était pas le cas avant avec les déductions. Pour ceux qui sont déjà au taquet des réductions, ou qui cumulent beaucoup de biens en Cosse, c’est embêtant.
Je ne trouve pas de source officielle là-dessus. Seulement 1 article de site de presse comme cet article Le Monde disant qu’elle entrera dans le plafonnement (fiabilité ?) et pas de texte officielle précisant qu’elle n’y entrera pas.
Donc à confirmer, mais si c’est le cas, ce serait un point négatif qui a son importance.

  - Et c’est le bât blesse le plus à mon sens, et d’ailleurs c’est ce que j’ai craignais déjà en conclusion de mon message #54 :

L’application de la décote de loyer standardisée (15% en Loc1, 30% en Loc2. Source ), malgré l’application du coefficient de surface fiscale a l’air de conduire à des plafonds de loyers au m2 sensiblement inférieurs à ce qu’il était décrété auparavant au niveau des Anah départementales (niveau qui était pourtant en général inférieur au plafond national).

Je viens de tester le simulateur mis en place sur le site de l’Anah pour plusieurs cas :

   - Appartement zone B2 (86) : 45 m2, + 6 m2 balcon
    Convention social signée en 2019, plafond 7.64 m2
    Simulateur Anah en Loc2 : 6.91 €/m2

   - Appartement zone B1 (86)  48 m2
     Convention social signée en 2019, plafond 8.07 m2
     Simulateur en Loc2 : 6.91 €/m2

   - Appartement zone B1 (87)  46 m2 + 6 m2 balcon
     Convention social signée en 2019, plafond 6.90 m2
     Simulateur en Loc2 : 6.64 €/m2

   - Appartement zone B1 (87)  36 m2 + 6 m2 balcon
     Convention social signée en 2019, plafond 6.90 m2
     Simulateur en Loc2 : 7.24 €/m2

En gros, seul le dernier est favorable car c’est un petit (à cause du coefficient de correction de surface de 1.187 alors qu’il est de l’ordre de 1.08 pour les 3 premiers exemples).
Pourtant, les deux départements en question appliquaient à l’époque des plafonds inférieurs aux plafonds nationaux (+ sévèrement pour le 87 que pour le 86, d’où peut-être le moindre delta avec la nouvelle version Loc’Avantages pour le 87).

Mais sur les 3 premiers exemples, le delta de plafond loyer en moins sur le nouveau système fait quand même assez mal (a fortiori alors que j’ai comparé à des conventions signées en 2019 et que les plafonds avaient été inflatés depuis).

Bref, si vous avez une convention sur le feu pour un grand appartement, il vaut peut-être le coup de la déposer avant le 28/02. L’arbitrage est à calculer entre la perte de loyer via le plafonnement moins généreux et le gain obtenu grâce à la réduction d’impôts vs. l’ancien système de déduction.

À plus long terme, cela peut éventuellement remettre en cause le type de biens qui "fittait" parfaitement avec la case Cosse, type grand T2 avec balcon, avec un rééquilibrage de l’intérêt en faveur des petits appartements (mais sans aller en deça de 37 m2, niveau où le plafonnement à 1.2 du coefficient entre en jeu).

Dernière modification par julien (06/02/2022 14h41)

Nous sommes effectivement encore en attente de clarifications

julien, le 06/02/2022 a écrit :

Je ne trouve pas de source officielle là-dessus. Seulement 1 article de site de presse comme cet article Le Monde disant qu’elle entrera dans le plafonnement (fiabilité ?) et pas de texte officielle précisant qu’elle n’y entrera pas.
Donc à confirmer, mais si c’est le cas, ce serait un point négatif qui a son importance.

Voici une source officielle:

Présentation de Loc’Avantages

Voir en toute fin de page

Appel ce jour de l’anah ainsi que d’autre opérateur de mon réseau : rien n’est clair si la réduction d’impôt est sur les revenus fonciers ou revenus globales … personne se mouille quoi! " on attend des éclaircissements blabla "

@Cricri77700 : peut-être y a-t-il un début de réponse dans le texte qui a institué le dispositif "Loc’Avantage".

Cf. article 67 de la loi n°2021-1900 de finances pour 2022 :
"(…) VII.-La réduction d’impôt est imputée sur l’impôt dû au titre des revenus de chacune des années de la période d’application mentionnée au VI du présent article. (…)"

Si le législateur avait entendu réserver l’imputation de la réduction d’impôt sur le seul impôt dû à raison des revenus fonciers, l’article aurait été rédigé de la sorte : "la réduction d’impôt est imputée sur l’impôt dû au titre des revenus fonciers (…)".

Attention toutefois : cette réduction d’impôt rentrera en compte dans le calcul du plafonnement des avantages tirés des niches fiscales (10 K€ au maximum : on y arrive vite…).

Autre point de vigilance :
L’ancien système influe sur l’assiette de l’impôt et des contributions sociales. Ça me semble important et protecteur face aux risques d’évolutions de la fiscalité.
Or, tranches, taux des tranches d’imposition comme taux des contributions sociales peuvent évoluer et très probablement défavorablement.
À considérer pour ceux qui montent des dossiers de conventionné ment en ce moment.