Calculs de rentabilité détaillés sur le dispositif Loc’Avantages : deux exemples
Monprojet.anah.gouv.fr
Je suis peut-être naïf mais j’ai l’impression d’identifier une modeste martingale grâce à loc’avantage, sous certaines conditions : loc’1 de -pas trop- petite surface avec intermédiation locative en zone détendu
Bien évidemment cela ne me paraît pas judicieux de le faire pour des zones tendues et/ou déjà identifiés comme patrimoniales : Lyon, Marseille, Bordeaux, IDF j’en parle même pas.
Toutefois, dans les zones détendues à vacance locative probable, d’après les estimations disponibles sur anah on peut potentiellement glaner jusqu’à un mois de loyer supplémentaire grâce à l’avantage fiscal. Qui refuserait entre 0.5 et 1% de rentabilité supplémentaire ?
Avantages
- loyer modéré donc dilution du risque de vacance locative. Qui est de toute manière absorbé par la visale ainsi que l’association/l’agence immo qui prend la gestion du bien si intermediation
- réduction d’impôts
- cumulation avec d’autres aides (travaux, prime renov…)
Inconvénients
- profil locataire incertain
- engagement de 6 ans
- plus faible revalorisation en cas de hausse des loyers de la ville
- revente pas attractive si conventionnement toujours en cours
- revenus et rentabilité dépendant d’une législation française, voire d’un algorithme éventuellement pondu par un stagiaire 😂😂
Hypothèses
On compare du nu à 2 mois de vacance par an versus du conventionné intermédiation locative à 12 mois de loyer plafonné et l’avantage fiscal correspondant.
J’ai pris l’exemple d’une ville de taille moyenne en Loire que je connais particulièrement, anciennement en qualification B2. J’en ai déjà trop dit 🙂
T2 de 35m2 nu -> se loue à 300€ cc par confrontation de l’offre et la demande (les gens auront beau augmenter le loyer en ameublant et netflixant le logement, la vérité de marché est là)
Point clé
La clé est de trouver un emplacement où loyer de marché < loyer moyen calculé par anah * surface m2 .
Mon endroit satisfait la condition précitée :
Loyer de marché = 300
Loyer anah x surface = 9.03 x 35 = 315
Pour trouver le loyer moyen anah il suffit d’après ma compréhension de prendre le prix au m2 de loc’1, loc’2 ou loc’3 et diviser respectivement par (1-15%) , (1-30%), (1-45%), chaque calcul donne le même résultat.
Simulation
Avec loc’1 (-15% du loyer de ref) & intermediation locative (20% avantage fiscal) on arrive à :
- un loyer plafonné = 268€/mois
- avantage fiscal de 645 soit 53€ mensualisé.
Année nu (10 mois sur 12) : 300x10 = 3000
Année loc’1 (12 mois sur 12) : 268x12 = 3216 a quoi s’ajoute l’avantage fiscal de 645€ soit 3861 !
En faisant les calculs, loc2 et loc3 sont moins intéressants au calcul loyer+avantage fiscal sur cette simulation.
Pour aller plus loin !
En fouillant davantage, j’ai même trouvé, pour une toute autre commune, que le loyer plafonné de celle-ci est carrément supérieur au loyer constaté ! Sans même prendre en compte l’avantage fiscal.
Loyer nu constaté pour 34m2 = 400€
Loyer moyen anah x surface = 14.2 x 35 = 484€!
Loyer plafonné 34m2 = 423€
Nu 10 mois = 4000€
Conventionné 12 mois = 5076€ plus avantage fiscal de 1000€.
La on fait x1.5 par rapport au loyer nu initial. Si on était à 5% de renta brute, on passe à 7.5%….en théorie.
Dernière modification par Rodin (24/04/2022 03h50)