Loi Cosse : nouveau dispositif pour louer abordable

alex44 · #76

Je suis aussi en plein dedans…

Attention il y a un simulateur de l’anah, pour les loyers qui fait foi. Disponible sur leur site.

Aussi visiblement les annexes seront toujours prises en compte selon la même méthode qu’avant.

Par contre je suis embêté car j’ai un batisse avec 2 logements, et 160k€ de travaux. Je pensais pouvoir faire 2 dossiers pour rester en dessous des heures 100k€ de travaux HT, limite à ne pas dépasser pour éviter le maître d’œuvre.
Cependant je suis dans le cas d’un logement très dégradé (donc subventions 35% dans la limite de 80k€ de travaux par appartement) et donc la maîtrise d’œuvre est obligatoire…

Les dossiers avec l’anah travaux sont quand même très compliqué si ce n’est pas juste changer des fenêtres…
Dans mon cas je pensais gérer tout, et en faire une partie moi-même…
je ne sais pas si je vais trouver un maître d’œuvre qui acceptera ce fonctionnement… (que j’en fasse une partie)

A suivre

QuatreFromages · #77

Encore un bel exemple de ce dont notre administration française et nos géniaux gouvernants sont capables.
Un dispositif fonctionne bien ? Sabordons-le.

Personnellement je suis sur un projet de rénovation de 13 appartements avec subventions ANAH et conventionnement en social, autant vous dire qu’avec ce nouveau système, je vais exploser le faible plafond des niches fiscales à 10 000 euros, et qu’une grosse partie de la réduction d’impôts sera perdue ! Dans le même temps, mes revenus fonciers seront au max, offrant une superbe assiette pour mon impôt sur le revenu et mes prélèvements sociaux.
Ce dispositif n’a plus aucun intérêt à l’avenir pour des investisseurs sérieux.

J’ajoute qu’en l’état actuel de la page de simulation sur le site de l’ANAH, la baisse des plafonds de loyer est significative par rapport aux plafonds de l’ancien dispositif. Il faudrait encore être sûr que ce simulateur soit fiable, car comme dit plus tôt dans la conversation, impossible de recadrer les plafonds de loyers donnés avec la carte des loyers du ministère.

Insécurité juridique vous dites ? On a au moins la certitude que ce nouveau dispositif est bien moins favorable que l’ancien.

Hal2001 · #78

Hal2001, le 20/11/2021 a écrit :
Je pense qu’il est probable que cette réduction d’impot soit soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10k€ (comme le Pinel)

Source memento fiscal 2022 Francis Lefebvre, loc’Avantages est bien soumis au plafonnement global

Hal2001 · #79

Le décret d’application a été publié le 1er avril
Décret n° 2022-465 du 31 mars 2022

Il est expliqué comment est calculé le loyer de référence mais je n’ai pas réussi à faire le lien entre le simulateur Anah et l’observatoire des loyers

Article 2 a écrit :
" Art. 2 terdecies H.-Les plafonds de loyer et de ressources mentionnés au 3° du A du I de l’article 199 tricies du code général des impôts sont fixés comme suit :
" I.-1. Les plafonds de loyer mensuel sont définis au niveau de la commune, ou, pour Paris, Lyon et Marseille, de l’arrondissement.
" Pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, ils sont fixés à partir d’une estimation d’un loyer de marché hors charges déterminée selon la méthode suivante :
" a) Dans les communes ou arrondissements couverts par les observatoires locaux des loyers mentionnés à l’article 16 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’estimation du loyer de marché hors charges correspond aux loyers médians, exprimés en euros par mètre carré, payés par les locataires qui ont emménagé depuis moins d’un an dans leur logement, calculés par les observatoires des loyers à partir des données pour 2018 sur chaque zone du territoire d’observation et publiés sur leur site internet, révisés à partir de la variation de l’indice de référence des loyers entre le troisième trimestre 2017 et le troisième trimestre 2021 publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques au 1er décembre 2021.

Nouveauté pour les DROM

Annexe 1 a écrit :
C. - Surface des annexes ou varangues entrant dans le calcul de la surface habitable dite fiscale définie par l’article D. 321-27 du CCH (la moitié des annexes dans la limite de 8 m2 pour les logements situés en métropole ou varangues dans la limite de 14 m2 pour les logements situés dans les départements et régions d’outre-mer) : m2.

Rodin · #80

Calculs de rentabilité détaillés sur le dispositif Loc’Avantages : deux exemples

Monprojet.anah.gouv.fr

Je suis peut-être naïf mais j’ai l’impression d’identifier une modeste martingale grâce à loc’avantage, sous certaines conditions : loc’1 de -pas trop- petite surface avec intermédiation locative en zone détendu

Bien évidemment cela ne me paraît pas judicieux de le faire pour des zones tendues et/ou déjà identifiés comme patrimoniales : Lyon, Marseille, Bordeaux, IDF j’en parle même pas.

Toutefois, dans les zones détendues à vacance locative probable, d’après les estimations disponibles sur anah on peut potentiellement glaner jusqu’à un mois de loyer supplémentaire grâce à l’avantage fiscal. Qui refuserait entre 0.5 et 1% de rentabilité supplémentaire ?

Avantages

- loyer modéré donc dilution du risque de vacance locative. Qui est de toute manière absorbé par la visale ainsi que l’association/l’agence immo qui prend la gestion du bien si intermediation
- réduction d’impôts
- cumulation avec d’autres aides (travaux, prime renov…)

Inconvénients

- profil locataire incertain
- engagement de 6 ans
- plus faible revalorisation en cas de hausse des loyers de la ville
- revente pas attractive si conventionnement toujours en cours
- revenus et rentabilité dépendant d’une législation française, voire d’un algorithme éventuellement pondu par un stagiaire 😂😂

Hypothèses

On compare du nu à 2 mois de vacance par an versus du conventionné intermédiation locative à 12 mois de loyer plafonné et l’avantage fiscal correspondant.

J’ai pris l’exemple d’une ville de taille moyenne en Loire que je connais particulièrement, anciennement en qualification B2. J’en ai déjà trop dit 🙂

T2 de 35m2 nu -> se loue à 300€ cc par confrontation de l’offre et la demande (les gens auront beau augmenter le loyer en ameublant et netflixant le logement, la vérité de marché est là)

Point clé

La clé est de trouver un emplacement où loyer de marché < loyer moyen calculé par anah * surface m2 .

Mon endroit satisfait la condition précitée :
Loyer de marché = 300
Loyer anah x surface = 9.03 x 35 = 315

Pour trouver le loyer moyen anah il suffit d’après ma compréhension de prendre le prix au m2 de loc’1, loc’2 ou loc’3 et diviser respectivement par (1-15%) , (1-30%), (1-45%), chaque calcul donne le même résultat.

Simulation

Avec loc’1 (-15% du loyer de ref) & intermediation locative (20% avantage fiscal) on arrive à :
- un loyer plafonné = 268€/mois
- avantage fiscal de 645 soit 53€ mensualisé.

Année nu (10 mois sur 12) : 300x10 = 3000
Année loc’1 (12 mois sur 12) : 268x12 = 3216 a quoi s’ajoute l’avantage fiscal de 645€ soit 3861 !

En faisant les calculs, loc2 et loc3 sont moins intéressants au calcul loyer+avantage fiscal sur cette simulation.

Pour aller plus loin !

En fouillant davantage, j’ai même trouvé, pour une toute autre commune, que le loyer plafonné de celle-ci est carrément supérieur au loyer constaté ! Sans même prendre en compte l’avantage fiscal.

Loyer nu constaté pour 34m2 = 400€
Loyer moyen anah x surface = 14.2 x 35 = 484€!
Loyer plafonné 34m2 = 423€

Nu 10 mois = 4000€
Conventionné 12 mois = 5076€ plus avantage fiscal de 1000€.
La on fait x1.5 par rapport au loyer nu initial. Si on était à 5% de renta brute, on passe à 7.5%….en théorie.

Dernière modification par Rodin (24/04/2022 03h50)

Plutarque · #81

Un amendement a été adopté le 10 octobre 2023 proposant de créer un statut de l’investisseur immobilier avec application du PFU pour les revenus fonciers en contrepartie d’un engagement de location du bien immobilier de plus d’un an, avec un encadrement des loyers et l’exigence d’un DPE en lettre D maximum.

Si cet amendement figure dans la loi finale (ce qui n’est pas sûr en cas de 49-3), ce nouveau dispositif risquerait de complètement supplanter le dispositif Loc’Avantages.

Liens : https://www.boursier.com/patrimoine/imm … -8322.html
https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/ … FIN/CF2838

Woyal · #82

Loc’Avantages permet de cumuler déficit foncier + avantage fiscal. Dans l’article boursier, il est bien indiqué qu’il n’y aurait pas de déficit foncier applicable. Tout dépend donc du type de bien mis en location… L’amendement serait intéressant pour un propriétaire n’ayant plus ou peu de charges déductibles alors que le dispositif actuel peut avoir un intérêt dans certains endroits sur un nouveau projet financé par emprunt (villes moyennes, avec travaux de rénovation énergétique à faire, qui plus est en secteur Action Coeur de ville).

En bref, cet amendement ne passera pas en l’état car le dispositif est bien trop simple

Siocnarf · #83

Plutarque, le 13/10/2023 a écrit :
Si cet amendement figure dans la loi finale (ce qui n’est pas sûr en cas de 49-3), ce nouveau dispositif risquerait de complètement supplanter le dispositif Loc’Avantages.

Bien peu de logements anciens peuvent se targuer d’être classés en catégorie D, ce critère va de facto exclure un grand nombre de candidats potentiels du dispositif.

Et comme le rappelle Woyal dans le message précédent, le propriétaire qui voudrait engager de coûteux travaux d’amélioration énergétique ne pourrait pas bénéficier du déficit foncier…

cricri77700 · #84

C’est Possible de demander le pfu apres avoir epuisé le déficit foncier á tout moment dans ce dispositif ?

Plutarque · #85

Siocnarf, le 14/10/2023 a écrit :
Plutarque, le 13/10/2023 a écrit :
Si cet amendement figure dans la loi finale (ce qui n’est pas sûr en cas de 49-3), ce nouveau dispositif risquerait de complètement supplanter le dispositif Loc’Avantages.
Bien peu de logements anciens peuvent se targuer d’être classés en catégorie D, ce critère va de facto exclure un grand nombre de candidats potentiels du dispositif.

Attention c’était déjà le cas du dispositif Loc’Avantages, qui impose également un DPE D maximum.

Nicha · #86

Pour info, j’ai demandé le renouvellement pour 3 ans de ma convention ANAH avec l’ancien dispositif de la loi cosse.
Ma convention avait été signée le 01/03/2018 pour une durée de 6 ans qui se termine donc le 29/02/2024.

Il était prévu dans ma convention que je puisse la renouveler pour une durée de deux fois 3 ans.

Refus de l’ANAH pour le motif que "la loi n°2023-1322 du 29/12/2023 a abrogé la possibilité de prorogé le dispositif fiscal Cosse Louer abordable et ce à compter du 01/01/2024".

Ils me proposent de signer une nouvelle convention avec le dispositif Loc avantages.

Je suis dégouté car si j’’avais demandé le renouvellement en décembre au lieu de janvier je l’aurais obtenu.
N’étant pas imposable, l’ancien dispositif COSSE me convenait mieux que le nouveau car l’abbattement sur les revenus fonciers me permettait d’abaisser mon RFR et de bénéficier d’avantages sociaux (allocations familiales, chèques CESU et vacances…).

Plutarque · #87

Vive la continuité fiscale !

Finalement il n’y a guère qu’en location nue qu’on est tranquille.

Range19 · #88

Mauvaise nouvelle, ce dispositif était top en location nue. Le manque de stabilité juridique et fiscale touche toutes les activités.
70% d’abattement des revenus en convention à loyer social pour des loyers il est vrai assez éloignés du prix de marché mais il suffit de louer les annexes séparément (parking et/ou garage) pour s’en rapprocher.
C’est très performant, au delà de l’impôt sur les revenus fonciers on élimine l’essentiel des CSG/CRDS liées tout en minorant le revenu fiscal de référence, ça ne pouvait pas durer…

Plutarque · #89

Range19 a écrit :
70% d’abattement des revenus en convention à loyer social pour des loyers il est vrai assez éloignés du prix de marché mais il suffit de louer les annexes séparément (parking et/ou garage) pour s’en rapprocher.
C’est très performant, au delà de l’impôt sur les revenus fonciers on élimine l’essentiel des CSG/CRDS liées tout en minorant le revenu fiscal de référence, ça ne pouvait pas durer…

Tout à fait ! Alors que le nouveau dispositif Loc’Avantages est beaucoup moins intéressant.

Voire d’un intérêt proche de zéro si on est proche du plafonnement des niches fiscales (10000€) si on a des nounous/femmes de ménage et/ou des choses en défiscalisation.

julien · #90

Alors, il y a 2 aspects dans cette décision :

- 1. La fin d’une situation très intéressante. Car le bailleur avait en effet une option d’arbitrage entre prolonger les anciennes conventions ad vitam aeternam ou passer dans le nouveau dispositif.
J’ai d’ailleurs encore prolongé une convention Borloo il y a un plus d’un an.

Ce sera fini pour le Cosse. (Je ne trouve pas la référence équivalente aux conventions Borloo encore actives dans la loi concernée d’ailleurs).

C’est dommage. Mais on peut comprendre que cette option gratuite à durée indéterminée était peut-être too much.

- 2. Le fait qu’au moins la 1er prolongation était convenue quand on a signé le dispositif. Et que l’on y a plus droit.
Là, on est encore dans l’instabilité fiscale qui décourage toute initiative entrepreneuriale ou d’investissement en France.

L’Anah vous dit la solution, c’est de passer en Loc’Avantages.

Sauf qu’au delà du fait que Loc’Avantages peut être plus ou moins intéressant selon la situation de chacun (solde d’impôt à effacer, plafonnement des niches fiscales atteint ou non, etc.), cela ne va pas sans poser de problème :

- Les loyers peuvent être plus bas en Loc’Avantages. Le calcul de surface n’est pas le même (surface brut en Cosse vs. surface fiscale corrigée avec la même formule qu’en Pinel pour Loc’Avantages), ce qui fait que les appartements les mieux adaptés ne sont pas forcément les mêmes entre les 2 systèmes.

- Si on accepte le fait que les plafonds de loyers sont plus sévères, on peut faire le choix de passer de Cosse social à Loc1 (conventionnement intermédiaire).
Oui, mais en cours du bail, on ne peut conventionner qu’en social/Loc2. Sinon en intermédiaire/Loc1, il faut attendre le changement de locataire ou le renouvellement du bail.

Si je ne me trompe pas dans mon analyse, on risque donc avoir des situations où on était parti en Cosse social a priori minimum pour 6 ans + 3 ans.
Au bout de 6 ans, si on veut re-conventionner et conserver son loyer du bail en cours, il faut passer en Loc1, car on dépasse le loyer plafond en Loc2.
Sauf que l’on a pas le droit parce que le locataire est en place…
La seule solution est alors la baisse le loyer pour passer en Loc2.

Pire, si on était en Cosse intermédiaire, c’est qu’il n’y a à priori aucun intérêt à passer en Loc2. La, il faut donc attendre la fin de bail ou le changement de locataire pour faire une Loc1.

Vive la France et sa stabilité fiscale !

PS : @Nicha
Pour vérifier, votre proposition de l’Anah de resigner en Loc’Avatages, c’est en Loc2 ou en Loc1 ?

Dernière modification par julien (31/01/2024 17h40)

Nicha · #91

Suite au refus du renouvellement de ma convention Cosse, j’ai fait une demande à l’ANAH en loc avantages (loc2).

Je leur ai envoyé la convention avec le bail signé en janvier 2023 avec mes locataires ainsi que leurs avis d’imposition fournis au moment de la signature pour qu’ils puissent vérifier les conditions de revenus.

Mais l’ANAH a de nouveau refusé car le bail a été signé, il y a plus de deux mois et pour signer une nouvelle convention, il faut un nouveau bail.

Ils me proposent donc de signer un nouveau bail par anticipation avec mes locataires en place.
Ils veulent également leurs derniers avis d’imposition pour vérifier les conditions de ressources.

Cela me pose plusieurs problèmes :
- J’ai pas envie d’embêter mes locataires avec la signature d’un nouveau bail par anticipation.
- Mes locataires respectaient le plafond des ressources en janvier 2023, au moment de la signature du bail (avis d’imposition 2021) car ils étaient étudiants en 2021 mais le respectent t’ils encore en 2022 alors qu’ils sont devenus salariés ?

C’est pénible car je pensais être tranquille pour 12 ans et pas sur seulement 6 ans puisqu’il était indiqué sur la convention qu’on pourrait la proroger deux fois trois ans.

Et je vais avoir le même soucis l’an prochain avec mon 2ème appart dont la convention Cosse se termine début 2025.

julien · #92

Effectivement, j’avais oublié ça. On peut en conventionner avec Locataire en place en Loc2, mais il faut effectivement signer un nouveau bail, donc :

- Que les ressources des locataires passent encore à ce moment là, ce qui n’est pas gagné d’avance car elles ont pu évoluer.
- Si les ressources sont OK, "embêter" le locataire pour signer un nouveau bail, ce qui peut nécessiter une contrepartie à lui proposer pour que ça passe (légère baisse de loyer, etc.)

Autre dilemme, quand on va avoir un appartement qui va se libérer au bout de 5 ans 1/2, 5 ans et 9 mois, que faire ?
Repartir avec un locataire long terme sachant qu’il faudra signer un autre bail au bout de quelques mois si on veut renouveler ? Et que si celui-ci n’est pas réceptif, il faudra potentiellement attendre quelques années avant de reconventionner…
Chercher un locataire pour du court-terme sur quelques mois (ce qui alourdira aussi la gestion) et pouvoir ensuite partir en synchrone sur le binôme le plus aisé à mettre en place, i.e nouveau locataire entrant/nouvelle convention ?

Le pire, c’est que je ne vois pas l’intérêt d’avoir supprimé cette possibilité de prorogation (en tous cas les prolongations initialement prévues, pas forcément celles à l’infini), puisque Cosse recherchait le même but que Loc’Aantages et que les conventions prolongées fournissaient bien toujours in fine des logements à loyers modérés.

Juste encore pour embêter les bailleurs ?
Pour faire une énième démonstration qu’il ne faut compter sur aucune stabilité fiscale quand on a des initiatives à long terme en France ?
Ou encore des énarques qui décident des trucs dans leur tour d’ivoire en étant incapable d’imaginer les conséquences sur le terrain ?

Plutarque · #93

Quoiqu’il en soit, la morale de cette fable de mauvais goût est qu’il faut désormais soigneusement éviter Loc’Avantages.

Le dispositif Cosse était déjà lourd de contraintes, mais la contrepartie était plus qu’intéressante (cf le livre de Julien et ses exemples) si elle s’inscrivait bien dans le projet.

Là on est face à un dispositif moins intéressant, plus contraignant, et dont il est même pas possible d’être sûr de son existence à long terme.

Toutes les heures passées à se coltiner l’ANAH qui applique bêtement des règles elles-mêmes bêtes, ne vaut pas le coup pour gagner trois francs six sous et supporter tous les inconvénients du dispositif.

De fait, dès lors que Loc’Avantages est passé sur un principe de réduction d’impôt, il est d’après moi à mettre dans le même panier que les dispositifs de défiscalisation à réduction d’impôts, Pinel en tête.

durand18 · #94

En effet les fonctionnaires de Bercy ont encore une fois repoussé les limites de l’imagination pour appréhender de la “matière fiscale”.

Un peu la flemme de chercher dans le maquis de la loi de finances et les méandres du CGI où une mère n’y retrouverait pas ses petits, mais je serais curieux de lire la formulation exacte de la disposition légale.

Pas impossible que les frontières de la sécurité juridique aient cette fois été outrepassées et/ou qu’une indemnisation soit envisageable sur le fondement de la responsabilité du fait des lois pour dommage anormal et spécial à tout le moins pour les bailleurs comme vous qui seraient exclus de la possibilité de switcher sur le nouveau dispositif avec une convention en cours initialement prévue comme prorogeables.

julien · #95

En discutant avec mon responsable de l’Anah local, il m’a expliqué quelque chose qui faciliterait les fins de conventions Cosse, avec le fait qu’elles ne sont désormais plus renouvelables, et leur éventuelle transition vers Loc’Avantages.

Pour être clair, je vais le décrire avec un exemple :

Supposons un bail Cosse signé par exemple au 1er aout 2023, et une convention expirant au 30/06/2024

D’après lui, on peut continuer à bénéficier de la déduction fiscale jusqu’à la date de renouvellement du bail (soit au 30/06/2026 dans mon exemple) tant que le locataire ne change pas (et que l’on ne passe pas en Loc’Avantages) même si la convention est finie !

Il a d’ailleurs commenté ses dires : "Cela a été prévu comme ça et c’est beaucoup + facile ainsi pour gérer les transitions. C’est logique puisque votre bail a été signé avec une contrainte de loyer, vous avez encore les avantages qui vont avec tant que ces contraintes ne s’éteignent pas ".

Quand je lui demande la source du texte, malheureusement il m’a répondu "on me l’a expliqué mais je n’ai pas de référence à vous donner. regardez si c’est dans la loi de finance 2024".

Et à ce stade de mes recherches, je n’ai pas non plus mis la main sur un écrit précis confirmant ses dires.

Ceci dit, ce salarié de l’Anah est parmi ceux que j’ai pratiqué le seul qui a depuis des années toujours été pertinent sans me dire de bêtises (contrairement à beaucoup d’autres croisés dans d’autres départements…)

Donc un point vraiment à creuser car :

- D’une part, ça simplifierait beaucoup les fins de convention et les noeuds au cerveau que l’on se fait pour savoir à qui on reloue quand elles approchent la fin (= je cible un locataire qui va rester combien de temps pour être synchrone avec la date de fin de convention)

- D’autre part, quand Loc’Avantages est moins intéressant que Cosse, cela donnerait indirectement la possibilité de prolonger les effets de la convention Cosse de quelque temps au delà des 6 ans de durée initiale malgré la suppression de cette option.

Je suis donc preneur des retours de vos conseillers départementaux sur ce sujet :

1. Vous tiennent-ils même discours sur ce sujet ?

2. Ont-ils un texte de référence à vous fournir, histoire que l’on ait en main ce fonctionnement écrit noir sur blanc ?

Plutarque · #96

Très sincèrement, la réponse "on me l’a expliqué mais je n’ai pas de référence à vous donner. regardez si c’est dans la loi de finance 2024" est l’archétype même de la réponse par défaut à un point que l’on sait gênant. En supposant que cet agent est compétent, et non qu’il cherche à masquer son incompétence.

A votre place, j’interrogerais directement le bureau SCJF2A sur cette question, voir ce message. Ils seront contraints de vous faire une réponse qui engage Bercy. Et vous pourrez toujours "faire appel" si la décision et ses motivations ne vous conviennent pas, avec un examen collégial cette fois, et en exposant tous vos arguments. Le tout gratuitement sans aucun frais ! Juste un peu de patience, ça peut parfois être long.

julien · #97

Merc.i Plutarque. Oui, l’agent en question est beaucoup plus compétent que la moyenne constatée d’habitude à l’Anah, d’où mon envie de creuser jusqu’au bout…

Je ne connaissais pas cette possibilité de "rescrit" sur un cas général.

Ces demandes sont-elles anonymes ou nominatives ?

J’ai l’impression que si un simple mail suffit, cela pourrait être anonyme, une simple adresse mail ne détaillant pas toujours son état civil.
Mais cela me parait un peu bizarre…

Bernard2K · #98

Julien, Plutarque : il faut lire les textes de loi applicables, tout simplement !

Le dispositif "louer abordable" dit "Cosse" est institué par le o (lettre O minuscule) du 1° de l’article 31 du CGI.

article 31 du CGI a écrit :
o) 1. Une déduction fixée :

A. – Pour les logements situés dans les communes classées par arrêté des ministres chargés du budget et du logement dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant :

-à 30 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 321-4 du code de la construction et de l’habitation conclue à compter du 1er janvier 2017 et dont la date d’enregistrement par l’Agence nationale de l’habitat de la demande de conventionnement intervient jusqu’au 28 février 2022 ;

-à 70 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 321-8 du même code conclue à compter du 1er janvier 2017 et dont la date d’enregistrement par l’Agence nationale de l’habitat de la demande de conventionnement intervient jusqu’au 28 février 2022.

B. – Dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, autres que celles mentionnées au A du présent 1 :

-à 15 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 321-4 du code de la construction et de l’habitation conclue à compter du 1er janvier 2017 et dont la date d’enregistrement par l’Agence nationale de l’habitat de la demande de conventionnement intervient jusqu’au 28 février 2022 ;

-à 50 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 321-8 du même code conclue à compter du 1er janvier 2017 et dont la date d’enregistrement par l’Agence nationale de l’habitat de la demande de conventionnement intervient jusqu’au 28 février 2022.

C. – Dans les zones géographiques autres que celles mentionnées aux A et B du présent 1, à 50 % des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d’une convention mentionnée à l’article L. 321-8 du code de la construction et de l’habitation, conclue à compter du 1er janvier 2018 et dont la date d’enregistrement par l’Agence nationale de l’habitat de la demande de conventionnement intervient jusqu’au 28 février 2022, lorsque cette convention prévoit la réalisation de travaux mentionnés au a de l’article L. 321-4 du même code.

D. – Les taux mentionnés aux A, B et C du présent 1 sont portés, y compris lorsque la convention prévue au C ne prévoit pas la réalisation de travaux, à 85 % des revenus bruts lorsque les logements mentionnés au présent 1 sont donnés en mandat de gestion ou en location à un organisme public ou privé, agréé en application de l’article L. 365-4 du code de la construction et de l’habitation, soit en vue de leur location ou sous-location, meublée ou non, à des personnes mentionnées au II de l’article L. 301-1 du même code ou aux personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition, soit en vue de l’hébergement de ces mêmes personnes.

2. La déduction mentionnée au 1 du présent o s’applique à compter de la date de prise d’effet de la convention et pendant toute sa durée.

3. La déduction prévue au 1 du présent o s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté conjoint des ministres chargés du logement, de l’énergie et du budget.

4. Le bénéfice de la déduction prévue au 1 du présent o est subordonné à l’engagement du contribuable ou de la société propriétaire de louer le logement nu pendant toute la durée d’application de la convention à usage d’habitation principale.

Cet engagement prévoit que :

A. – Le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement ;

B. – La location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable, une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail, ou, si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, l’un de ses associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé. Les associés d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés doivent conserver leurs parts pendant toute la durée de la convention.

5. Pour le bénéfice des déductions prévues au présent o, lorsqu’elle fait l’objet de l’une des conventions mentionnées au 1 du présent o, la location du logement consentie dans les mêmes conditions à un organisme public ou privé pour le logement ou l’hébergement de personnes physiques à usage d’habitation principale, à l’exclusion du propriétaire du logement, des membres de son foyer fiscal ou de ses descendants ou ascendants, ne fait pas obstacle au bénéfice de la déduction, à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière. Un décret précise les modalités d’appréciation des loyers et des ressources de l’occupant, ainsi que les conditions de cette location.

6. Lorsque, à l’échéance de l’une des conventions mentionnées au 1 du présent o, y compris après une période triennale de prorogation, le contrat de location du logement concerné est en cours de validité conformément à l’article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le bénéfice de l’une des déductions des revenus bruts prévues au présent o est maintenu jusqu’à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction de ce contrat de location tant que le même locataire reste en place et que toutes les conditions, notamment celle relative au montant du loyer, sont remplies.

7. En cas de non-respect de l’un des engagements mentionnés au présent o ou de cession du logement ou des parts sociales, la déduction fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de la cession. Toutefois, aucune reprise n’est effectuée si la rupture de l’engagement ou la cession survient à la suite de l’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, du licenciement ou du décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.

8. Les dispositions du présent o sont exclusives de celles prévues aux f à m du présent 1° et aux articles 31 bis, 199 decies I, 199 undecies A, 199 septvicies et 199 novovicies du présent code. Elles ne sont pas non plus applicables aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la " Fondation du patrimoine ", mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l’article 156.

9. Le présent o cesse de s’appliquer aux prorogations des conventions mentionnées aux articles L. 321-4 ou L. 321-8 du code de la construction et de l’habitation lorsque la prorogation intervient après le 1er janvier 2024.

Ca fait désordre d’aller demander à un fonctionnaire du bureau SCJF2A de "se positionner" ou d’"interpréter" un sujet où l’administration n’a pas à "se positionner" ni à "interpréter" puisque le texte de loi est très clair et précis.

PS : au départ de ma recherche, j’ai cherché sans succès une page du bofip sur le dispositif "louer abordable". Il semble qu’ils se sont arrêtés au Borloo ancien. Du coup, je me suis dit "allons directement voir le texte de loi". J’ai trouvé quelque part que ce dispositif était dans le o du 1° de l’article 31, et j’ai donc lu attentivement ce o. Et il apparaît que c’est dans le texte de loi, tout simplement. Cette petite expérience me rappelle qu’avant de chercher les compléments, commentaires et interprétations, il faut toujours commencer par aller lire le texte lui-même.

PPS : on retrouve exactement le même paragraphe au "m" du même article qui concerne le Borloo ancien. Il y avait donc déjà la notion que, à l’échéance de la convention, l’avantage fiscal se prolonge jusqu’à la fin du bail en cours.

Dernière modification par Bernard2K (30/04/2024 05h30)

durand18 · #99

Merci pour la recherche ! Le critère "tant que le même locataire reste en place" est franchement discutable point de vue égalité devant la loi vu que le bailleur n’a aucun moyen de maitriser si le "même locataire" sera en place à l’échéance, mais bon …

Plutarque · #100

Merc.i Bernard2K pour la recherche, je reconnais que j’ai été un peu fainéant sur ce coup en ne faisant pas la recherche moi-même, tant le CGI est parfois pénible à lire.

Et j’ai eu plusieurs expériences où même une recherche approfondie et une lecture attentive ne donnait pas toujours une réponse claire à une question donnée, auquel cas question le bureau SCJF2A est une bonne option. Pour répondre à julien, cela se fait bien sûr de manière nominative, il s’agit tout de même de saisir Bercy ! Je comprends que ce point puisse être gênant quand on cherche à rester loin des radars, car un contrôle est toujours pénible même quand on n’a rien à se reprocher.

Heureusement ici, nul besoin d’embêter le bureau SCJF 2A !

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