Neo : vos avis sur cette SCPI (Novaxia Investissement)

Neo : vos avis sur cette SCPI (Novaxia Investissement)

Sondage

#76 14/05/2021 19h09

#77 15/05/2021 13h11

1 #78 15/05/2021 13h26

1 #79 15/05/2021 13h45

#80 15/05/2021 14h04

#81 15/05/2021 15h00

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#89 17/06/2021 01h22

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1 #91 17/06/2021 18h20

2 #92 05/11/2021 11h33

#93 07/11/2021 12h00

1 #94 07/11/2021 18h29

#95 08/11/2021 19h05

#96 08/11/2021 23h02

1 #97 30/01/2022 10h27

#98 30/01/2022 11h54

#99 13/02/2022 22h35

#100 21/05/2022 16h02

Neo : vos avis sur cette SCPI (Novaxia Investissement)

Mail de Wiseed a écrit :

ludpub, le 15/06/2021 a écrit :

carpediem a écrit :

NicolasV a écrit :

mimizoe1 · #76

Bonjour à tout le monde

J’ai reçu ce matin un mail de Wiseed (plateforme de crowdfunding et placement en non-coté), et je viens de trouver ce fil, en faisant des recherches sur mon site d’ infos préféré : Devenir rentier

Mail de Wiseed a écrit :
Bienvenue à NEO,

Une SCPI accessible et engagée

NEO est la première SCPI spécialisée dans le renouvellement urbain. Labellisée ISR (Investissement socialement responsable), elle propose un investissement dès 180 € (une part) et sans commission de souscription.

Découvrez cette nouvelle proposition de placement en détails et ajoutez les SCPI à votre portefeuille d’investissement !
SCPI : la sélection WiSEED
| SCPI : NEO
Immobilier résidentiel 9a8d1aa7-8755-45d2-a5c9-1ddaf56c9bda.png Paris (75)
Minimum de souscription : 1 part soit 180€

“ Investir dans une solution d’investissement socialement responsable. ”
NEO en détails
NEO vous permet d’accéder à un patrimoine immobilier diversifié, d’ordinaire réservé à des investisseurs professionnels, mutualisant ainsi les risques liés à chaque investissement. Enfin, au delà de son accréditation socialement responsable, NEO affiche de fortes ambitions en matière de réduction des émissions de CO² et décline ses engagements au travers d’actions concrètes.
L’analyse de WiSEED

La SCPI NEO est la seule du marché positionnée sur le renouvellement urbain. Non seulement elle dispose du label ISR, mais sa société de gestion, Novaxia, est également société à mission, la première du secteur de l’immobilier.

+ 100% de projets de recyclage urbain
+ Développement de l’occupation temporaire gratuite des logements à transformer
+ Stratégie de Zéro Artificialisation des sols Nette

Le positionnement spécifique de NEO, allié à son accessibilité et à une gestion rigoureuse, en font une belle SCPI d’avenir. En considérant que l’on peut agir positivement pour la planète au travers de son épargne et en l’exprimant au travers d’engagements forts, Novaxia rejoint WiSEED dans ses valeurs et son ambition sociétale : donner du sens à votre épargne.

Lien vers la proposition
WiSEED Fonds | SCPI NEO est en financement

Il faut s’ inscrire (gratuitement) -ou se connecter si vous êtes membres- pour accéder aux détails, questions, forum , actualité, … par les "wiseeders", sur cette proposition de placement …

Personnellement je découvre ..
1er Avis superficiel :
- l’ idée est bonne (Rénovation/transformation, plutôt que constructions nouvelles et "artificialisation des terres"); Novaxia: 1ère "société à mission", dans ce secteur;
- Restent le sérieux des projets, le financement et le retour à l’ investisseur, à scruter, qui ne soient pas "une vache à lait" pour les managers et une possible pyramide de Ponzi … (Financement par la foule ou réelle volonté de démocratisation de Scpi ?)

Mimizoé1

Déontologie : Pas de projet d’ achat de nouvelles Scpi, j’ai assez d’ immobilier.

Politok · #77

Quel est selon vous l’intérêt de souscrire une SCPI via une plateforme de crowdfunding comme Wiseed ?

saubek · #78

Aucun Intérêt à priori, si ce n’est que Wiseed vous facilite un peu la souscription, surtout si vous êtes déjà membre de cette plateforme. Cela évite donc à l’investisseur, s’il n’est pas accompagné d’un CGP qui peut le faire en ligne, de faire une souscription papier.

Ce qui m’inquiète le plus est que NOVAXIA ait besoin de ce type de plateforme pour trouver de nouveaux associés.

Surin · #79

Quand on voit que Corum AM se prend une amende pour des présentations trompeuses, là c’est le pompon avec 0% de frais partout, ce qui n’a aucun sens et faux bien entendu.
L’AMF a vraiment du pain sur la planche, dommage de présenter des investissements de cette manière.
Pour la SCPI Activimmo c’est pareil :
Frais facturés à l’entrée 0% de la souscription (c’est faux)
Frais dédiés à la gestion 0% de la souscription (ça ne veut rien dire)
Frais facturés à la sortie 0% des plus-values (opaque)
=> Il faut cliquer pour ensuite se retrouver avec un pavé à lire, incompréhensible pour tout investisseur.
Je ne ferais pas confiance à une entreprise qui présente les choses de manière aussi alambiquée.

Politok · #80

Pour ma part j’ai trouvé leur plaquette très claire.

https://www.novaxia-invest.fr/wp-conten … e_2020.pdf

Deux infos utiles pour expliquer les 0% de frais de souscription :
- frais de gestion de 18% (contre 10-12% habituellement)
- 6% de commission de retrait si les titres sont gardés moins de 5 ans

Au moins avec cette approche, les intérêts des gestionnaires, des intermédiaires et des clients sont alignés.

mimizoe1 · #81

Rebonjour

J’ai "commencé" une simulation d’ investissement sur la plateforme Wiseed

Sur les conditions :

Il est bien noté les frais de Néo
Il n’apparait aucun frais par Wiseed
Il est bien précisé que Wissed ne "donne aucun conseil" (ce n’ est pas son rôle), mais ce n’ est pas précisé lors des autres souscriptions..

Wiseed n’ est donc qu’ un facilitateur de collecte pour Néo.

faguoren · #82

La SCPI annonce aujourd’hui une revalorisation de la part de 3.8%, a 187 euros.

Guitofeu · #83

Avec 6 % d’objectif (même performance qu’en 2020) cela peut donner une belle année proche des 10 % (brut évidemment), affaire à suivre

ludpub · #84

Je viens d’aller regarder les documents disponibles sur cette scpi.

Ben je suis d’accord avec l’impression d’arnaque marketing du "pas de frais de souscription".

Les 6% en cas de sortie avant 5 ans sont des frais cachés même si l’on est pas censé sortir si vite d’une scpi.

J’ai essayé de lire leur rapport annuel mais là c’est le drame.

J’ai rarement vu un truc aussi crade et illisible sur un ecran.

Il faudrait qu’ils evitent de mettre un daltonien au service communication, à moins que le but soit de décourager la lecture.

Enfin le ponpon pour moi 18% de frais de gestion.

La souscription on la paye 1 fois et si je ne me trompe pas, une partie va dans les actifs.

Ici prendre au moins 6 à 8% de supplément sur les loyers spolie tout de même les associés.

Bref, pour le moment elle ne me convainc pas et j’ai surtout l’impression d’experts en marketing (pas en com comme dit plus haut).

carpediem · #85

ludpub, le 15/06/2021 a écrit :
Enfin le ponpon pour moi 18% de frais de gestion.

La souscription on la paye 1 fois et si je ne me trompe pas, une partie va dans les actifs.

Ici prendre au moins 6 à 8% de supplément sur les loyers spolie tout de même les associés.

Loin de moi l’idée de vous faire changer d’avis mais se faire un avis en regardant des chiffres c’est bien mais faire des calculs avec ces chiffres c’est mieux.

Une SCPI classique avec 10% de frais de souscription et 12% de frais de gestion sur les loyers vs Néo avec 0% de frais de souscription et 18% de frais de gestion sur les loyers.

Avec une SCPI classique vous n’investissez que 90% dans un immeuble puisque les 10% sont des frais et cela me part pas dans les actifs.
Si la SCPI achète un immeuble avec 6% de renta brut, il faut 111.11% de souscription de la valeur du bien puisque 10% sont partis en frais. Vous n’avez que 5.40% brut (90% de 6%) sur lesquels sont prélevés les 12% soit un reste de 4.752%

Néo, vous avez 6% bruts (100% de 6%) sur lesquels sont prélevés les 18% soit un reste de 4.92%.

Libre à vous de penser où se trouve la "spoliation" qui entre nous est juste la rémunération de la société de gestion pour son travail que ce soit en frais de souscription ou de gestion. Mais s’il vous plaît avant d’utiliser publiquement des mots aussi diffamants, faîtes des calculs.

Carpediem
Edit AMF: distributeur de la SCPI citée et d’une quarantaine d’autres SCPI

ludpub · #86

Cela peut se discuter je pense en prenant en compte la durée de detention, le reinvestissement eventuel, le fait que la commission n’est payé par le souscripteur qu’à la sortie, s’il sort…

Mais cela nous entrainerai dans une file interminable donc si vous repondez je vous laisserai le dernier mot.

Les commissions de souscription comme l’indiquait un autre membre ici, sont trop élevées globalement, d’autant que maintenant les reseaux de distribution des scpi peuvent être moins couteux.

Une meilleure idée serait de proposer une commission plus basse 5% et des frais de gestion raisonnables à 10%.

Certaines sdg facturent 8.5% de frais de gestion annuels donc 18% parait vraiment disproportionné pour moi.
Mais je vois bien l’intérêt de la sdg qui se protège par la même occasion en plus en cas de forte baisse du rendement dans l’avenir.

Maintenant je conçois que ces 0% de frais de commissions soient un bon argument pour vous aider à distribuer ces parts.

Je vois que vous n’avez rien à redire sur l’illisibilité du rapport annuel que je mentionne.

Note d’humour
Pourtant on pourrait se dire qu’avec 18% de frais de gestion, ils ont les moyens de se payer des gens compétents pour le publier. Mais où va l’argent ?

loicd · #87

Je prends beaucoup de précaution dans ce que je dis mais quelque chose m’échappe. Pourquoi beaucoup disent que les frais ne sont pris qu’à la sortie en cas de retrait.
Cela s’appelle des frais de souscription et si je ne m’abuse les gestionnaires de patrimoine qui commercialisent n’attendent pas que le client sorte pour toucher leur rémunération et je vois mal les sociétés de gestion faire une avance ? Ai-je la mauvaise lecture ?
J’ai beaucoup apprécié la démonstration de Carpediem et si j’essaie de la résumer avec mes mots : même si les frais de gestion sont plus élevés, l’assiette de calcul est plus importante car le gérant a plus d’argent à mettre au travail ?
Autre point, le rendement n’est-il pas net ?
Je vais franchir le pas et je suis content de trouver des scpi sans frais de souscription.

Dernière modification par loicd (16/06/2021 11h22)

InvestisseurHeureux · #88

carpediem a écrit :
Une SCPI classique avec 10% de frais de souscription et 12% de frais de gestion sur les loyers vs Néo avec 0% de frais de souscription et 18% de frais de gestion sur les loyers.

C’est exact, mais pour remettre les choses en perspective, quand on compare avec les foncières US :

Alors certes, ce n’est pas le même produit, et forcément, les frais de gestions sont plus élevés pour les SCPI qui ont un portefeuille d’immeubles bien plus petit en comparaison.

Mais quand même, ça me fait mal chaque fois que je compare les chiffres.

On devrait s’interroger sur le pourquoi il y a autant de maisons de gestion et de petites SCPI en France…

NicolasV · #89

Contrairement à ce qui a été dit, la commission de souscription se paye bien à la souscription. Si l’on ne croit pas au sens des mots, on peut s’en convaincre en consultant n’importe quel rapport annuel. Par ailleurs cette commission va à la société de gestion qui en redistribue environ la moitié au CGP/courtier, la SCPI n’en bénéficie pas (c’est différent sur les OPCI/SCI où les frais d’entrée sont souvent en grande partie voire en totalité acquis au fonds).

Dernière modification par NicolasV (17/06/2021 12h20)

Asn540 · #90

NicolasV a écrit :
la SCPI n’en bénéficie pas

n’y a t’il pas certaines SCPI qui bénéficient d’une partie de la commission de souscription pour reconstituer le RAN ? afin qu’une nouvelle part souscrite ne fasse pas baisser le RAN des parts précédentes ?

cedREIM · #91

Non, ce n’est pas la commission de souscription, qui est systématiquement externalisée du véhicule.
Le maintien du RAN pour les SCPI qui le pratique (j’y suis très favorable personnellement) se fait par imputation sur la prime d’émission.

Vous remarquerez que cela ne change strictement rien sur les capitaux propres, qui sont juste réparti différemment.
dans 1 cas : capital social et prime d’émission
dans l’autre cas : capital social, prime d’émission, et RAN.
mais toujours pour le même montant global.

Note : la commission de souscription est elle aussi imputé sur la prime d’émission, si elle passait en charge, cela amputerait considérablement le résultat de l’année. En pratique, elle est passée en charge, … puis en produit par ce que l’on appelle un transfert de charge, via imputation sur la prime d’émission. C’est donc neutre sur le résultat.

justsayno · #92

Je ne le vois pas mentionné -sauf erreur de ma part- après lecture de la file, donc je précise que la condamnation par l’AMF mentionnée dans les messages précédents (#45 puis #67)) a été confirmée en appel (faire par exemple une recherche google avec les mots clés "novaxia condamnation appel", j’ai pu lire le texte de la condamnation via le site doctrine.fr avant qu’il ne demande une inscription)

ludpub · #93

Quand je disais que les frais de souscription se payaient à la sortie, c’etait un raccourci.

Ce que je veux dire c’est qu’en investissant 100 dans une optique de rendement, vous touchez bien le rendement affiché sur ces 100 par la scpi et pas sur les 90 reels que representent votre apport.

Ou alors il faudrait recalculer son rendement en fonction du prix de retrait et pas du prix de la part.

Donc en quelque sorte, je dis qu’on ne paye la souscription qu’en sortie car à ce moment on ne récupère pas le prix de la part mais celui de retrait, qui a d’ailleurs pu augmenter ou baisser avec le temps.

Surin · #94

Donc les frais se paient bien à l’entrée. La preuve puisque s’ils se payaient à la sortie comme vous voulez le laisser entendre, ça ferait des frais évolutifs avec le temps puisque fonction du prix de part (donc inconnus en souscrivant).
La société de gestion encaisse les frais de souscription à la souscription, le reste c’est une question d’écriture ou de calculs, oui le rendement des SCPI est communiqué en incluant les frais, c’est préférable pour tout le monde.

ludpub · #95

Pour la scpi comptablement les frais sont payés à l’entrée,

du point de vue de l’investisseur, ils sont supportés à la sortie comme expliqué plus haut.

Deb67 · #96

Expliquez-nous comment les sous ont pu arriver dans les comptes de la SCPI si vous ne les avez pas encore payés ?

maxicool · #97

Je viens de relire les BT et les RA de cette SCPI "pas commune" dans son fonctionnement.

Cette SCPI déclare vouloir investir jusqu’à 25% dans des bâtiments à transformer pour créer de la valeur (source : RA 2019).
- On n’a pas trop évoqué la commission de pilotage des travaux (6% TTC). Mais une telle transformation doit assurément avoir un coût non négligeable (donc des frais de pilotage coûteux).
- La SCPI déclare vouloir détenir 50% de bureaux et 50% d’hébergements (hôtels – résidences étudiantes – Ephad) (source : RA 2019).
- Donc, je suppose que si un actif est transforme en logements, c’est pour le vendre derrière (car il ne semble pas rentrer dans sa typologie d’actif) et effectuer une PV, avec une nouvelle commission de cession de 3,60% TTC à la clé.

-

Les rendements des actifs acquis ne font pas "rêver" et semblent ne pas pouvoir permettre d’atteindre l’objectif de 5,50% net de FDG (source : RA 2019).
Mais les premiers actifs ont été acquis par de la dette (crédit hypothécaire) :

ACTIF 1
16.09.2019 : Hôtel 4* - Brême (Allemagne) – Centre-ville
Durée des baux 18,3 ans – Rendement 5.19% - Prix 7,39 M€ donc loyer 383 k€
> Emprunt 3,4 M€

ACTIFS 2 3 4 (3 lots)
13.11.2019 : bureaux 3395 m2 – Nantes (ZAC de Malakoff)
Durée des baux 4,5 ans – Rendement 6.88% - Prix 9,05 M€ donc loyer 622 k€
> Prêt 3,6 M€ à 1,26% (durée 5 ans)

ACTIF 5
12.02.2020 : bureaux (264 m2) et activités (2994 m2) – Nanterre
Durée des baux 4,6 ans – Rendement 6.68% - Prix 6,88 M€ donc loyer 460 k€
> Emprunt 2,5 M€

ACTIF 6
10.07.2020 - Bureaux – Labège (ZAC Enova) – 2207 m2
Durée des baux 5,8 ans – Rendement 5,35% - 5,77 M€ soit loyer 308 k€
> Emprunt 2,7 M€

Avec de tels rendements, viser 5,50% est utopique.
Calcul simpliste : 6,88 % - FDG 18% = 5,64%
Sans prendre en compte les autres frais.

Mais comme ces actifs sont achetés par emprunt, le rendement est "dopé" par le crédit (comme le disait Oxiigen).

Exemple avec le les bureaux de Labège (ZAC Enova)
Durée des baux 5,8 ans – Rendement 5,35% - 5,77 M€ soit loyer théorique 308 k€

- Emprunt 2,7 M€
- 5,77 x 5,35% = 0,308 M€ brut – 21,6% (FDG et CA) - (coût emprunt 2,7 x1%) = 308 - 66 – 27 = 215 k€
- Gain net de 308 – (66 + 27) = 215 k€
- Rapporté aux 3,07 M€ décaissés pour l’achat = 0,215 / 3,07 = 7%

Sauf que la dette, il faudra bien un jour arrêter d’en lever…
La SDG précise que "quand la taille sera raisonnable (100 M€), il y aura renégociation globale de la dette (des frais d’IRA très faibles ont été négociés) pour en baisser le coût sur le long terme (source : RA 2019).
Donc si la SDG dit vrai (et que son plan est clairement défini,) cela devrait intervenir sous peu car la capitalisation est passée à 108,1 M€ à la fin du T3 2021…

--

Sinon, on s’aperçoit que la SCPI a acquis des bureaux à Cergy (18 000 m2), avec comme locataire Valeo. Les baux sont de 10 ans, pour un rendement de 6,26%.
Prix d’acquisition : 35,11 M€ soit un loyer de 2,19 M€.
Le poids de ce locataire dans la SCPI représente 44% des loyers !

L’objectif est la transformation en logements (40 000 m2 ?) dans 10 ans à la fin du bail. Mais avec un rendement de 6,26% pendant 10 ans, donc.
> 6,26% - 18% = 5,13%.

De même, le dernier achat (30.09.2021) est un ensemble de bureaux (5811 m2 à Versailles).
Baux 4,4 ans – Transformation potentielle en logements.
Le prix est de 21 M€ soit un loyer de 1,276 M€ (ça doit bien faire > 10% du total).
Le rendement est de 6,08%.

Même avec de la dette, rester à un rendement de 5,50% me semble compliqué.
J’ai peut-être loupé quelque chose.

loicd · #98

Maxicool, totalement d’accord sur votre lecture => j’ai également beaucoup de doutes sur la promesse de cette scpi et les récents déboires de la sgp ne me poussent pas à lui faire confiance.
A noter également que leur sci est pour beaucoup dans la croissance de l’encours.

Edit :

Je n’avais pas lu les coms de lupdub :
- impossible que les frais de souscription (qui portent bien leur nom) soient payés à la sortie : la sgp ne fait pas d’avance aux cgp que je sache.
Que vous disiez que l’investisseur touche un dividende rapporté à son investissement, soit. Mais soyons serieux, ne croyons pas que ce sont des frais de notaires ou des frais de sortie. Ca pèse dès la souscription sur l’argent réellement employé sur de l’immobilier. Il n’y a qu’à regarder la valeur de réalisation.
- les frais de gestion de 18% : autant je ne suis pas fan de cette scpi plutôt sur sa stratégie (transformation urbaine = opération promotion = incompatible avec une scpi qui doit donner du rendement), autant ce ne sont pas : 18% de frais de gestion ! Ce sont des commissions de gestion sur les loyers => rapportez les à l’assiette de loyer, ça doit faire environ 1,1/1,2 ?
Ou mieux regardez le DIC

maxicool · #99

BT 9 -T4 2021 - Novaxia Néo

Collecte du trimestre : 32,3 M€
Capitalisation en fin de trimestre : 140 M€

Valeur de reconstitution au 31.12.2021 : 183,87 € (prix part : 187 €) au lieu de 193,83 €
Soit une baisse de 5,13%

Ratio d’endettement : 33%
TOF 98,93%
Acquisitions : 4 actifs sur le T4 2021 (47,23 M€)
Objectif de rendement 2022 : 6% !

11/ 19.10.2021 – Bureaux 5028 m2 – Amsterdam (à 5 minutes de l’aéroport)
Baux 3,9 ans – Locataire : Fedex
Rendement 5,80% - Prix 21,30 M€ soit loyer 1,235 M€

12/ 27.10.2021 – Bureaux 8730 m2 – Hilversum (à 20 minutes d’Amsterdam par le train)
Baux 4,5 ans – Locataire : NCOI (formations digitales)
Rendement 6,56% - Prix 12,25 M€ soit loyer 0,803 M€

13/ 10.11.2021 – Bureaux 2489 m2 – Barcelone (20 minutes du centre-ville)
Baux 4,5 ans – Locataire : Fujitsu
Rendement 5,88% - Prix 5,32 M€ soit loyer 0,312 M€

14/ 06.12.2021 – Bureaux 6059 m2 – Ermont (à 20 minutes de Paris)
Baux 2,9 ans – Locataire : 7 dont Vinci (60% des surfaces)
Rendement 6,65% - Prix 11,69 M€ soit loyer 0,777 M€

Patrimoine au 31.12.2021 :
Bureaux 89% - Hôtels 5,50% - Activités 5,50%
France 63,10% - Pays-Bas 21,90% - Espagne 9,50% - Allemagne 5,50%

MisterVix · #100

J’ai bien ri en recevant un courrier me proposant de digitaliser la communication avec Novaxia.

Courier papier. À remplir et renvoyer par courrier (ou scan envoyé par mail, bravo).

Bref on sent que ce n’est pas leur culture. D’autant plus surprenant aue c’est une scpi toute jeune, rien à voir avec des vieilles sociétés de gestion qui doivent digitalisé un gros fichier d’actionnaires papier…

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