SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ?

@xenesis

La manière dont ont été acquises les sommes retirées n’a aucune importance. Les PS seront déduites sur ces 300 euros (qui seront considérés comme composés de capital et d’intérêts dans les mêmes proportions que le contrat) vous toucherez donc une somme moindre.

Si vous désirez retirer 300 euros nets de prélèvements, par définition, il vous faudra demander le déblocage d’un montant brut supérieur et impacter l’investissement en UC.

@xenesis :
Comme dit Thortue, imaginez un gateau composé de capital + PV. Peu importe si vous prenez uniquement de la crème ou des framboises de ce gateau lors, vous aurez toujours une part de capital + intérêt !


@sadism :
vu votre horizon ct, et si vous souhaitez acheter de la scpi, je vous conseille de vous intéresser aux scpi sans commissions de souscription. Que ce soit en PP ou NP vous ne serez pas trop impacté par les frais ; j’ai fait des calculs de tri à perf égale, c’est assez parlant.
Sinon, si le fait d’avoir un véhicule "pur" n’est pas un sujet, prenez de la sci dans un contrat d’assurance-vie.

Thortue a écrit :

J’avais vérifié pour un rachat. Compte tenu de votre capture, je viens de vérifier pour un arbitrage. Dans aucun des 2 cas je n’ai de frais sur mon exemple précédent.

Je suis sur une AV mes-placements comme vous, il n’y a pas de raison que ça diffère de linxea.

J’ai moi-même vérifier en faisant une simulation de rachat partiel et aucun frais de facturé (Investissement initial sur une SCPI d’il y a plus de 3 ans et nouveau versement dessus il y a moins de 3 ans).
--> J’ai souscrit mon contrat via LINXEA.

C’est incompréhensible ou alors la seule explication possible serait que le calcul des 3 ans soit basé sur le versement initial mais ce délai est remis à zéro en cas d’arbitrage (sortant et/ou entrant) sur la SCPI et non en cas d’un nouveau versement sur la SCPI.

Moi je n’ai fait que des versements donc je ne peux pas vérifier mon hypothèse.
@"Thortue": Pour cela il faudrait nous dire si vous aviez fait un versement ou un arbitrage sortant ou entrant dans le cas votre SCPI pour laquelle vous avez fait votre test.

@"Audacesfortunajuvat": idem

Sadism, le 22/11/2021 a écrit :

Bonjour à tous,

Je m’intéresse, m’informe et me "forme" de plus en plus sur les SCPIs mais j’ai eu du mal à trouver un cas concret se rapprochant du mien.
…

J’attire votre attention sur 2 points :
- 150k en actions + 100k en scpi comptant c’est très différent en terme de risque vs 250k en actions + 100k en scpi à crédit.
- attention à ne pas griller votre capacité d’endettement pour votre RP. Les frais étant très élevés sur les SCPI, il est très couteux d’y sortir avant 10 voire 15 ans.

Est-ce que quelqu’un pourrait valider l’exemple ci-dessous dans le cadre d’un contrat d’AV où les loyers sont versés sur la même SCPI ? Je n’ai jusqu’à présent que des SCPI dont les revenus abondent le fonds en euros du contrat.

Versement initial : 5000 sur Primovie sur un contrat Spirica
Prix de la part grand public : 203
Nombre de parts affectées par l’assureur avec 7,5% de frais d’investissement et une valeur de retrait fixée à 91% : (5000 x 0,925) / (203 x 0,91) = 25,03654
Loyer perçu par part au T4 2021 : 2,75 sur base 100% d’après le bulletin de la société de gestion
Loyers perçus au titre du T4 2021 : 25,03654 x 2,75 = 68,85 (je pars du principe qu’on a toujours le nombre initial de parts, ce qui n’est pas tout à fait juste puisque les frais de gestion les diminuent de 0,5%/an, mais simplifions pour l’exemple)
Nouvelles parts affectées : (68,85 x 0,925) / (203 x 0,91) = 0,34475 ?
Parts après versement des loyers : 25,03654 + 0,34475 = 25,38129 ?

Question subsidiaire : les versements des loyers remettent à zéro le compteur de pénalité de 3 ans en cas de rachat ou d’arbitrage ? Si oui ça veut dire une pénalité "perpétuelle", ce qui m’étonnerait, mais avec les assureurs il faut s’attendre à tout, surtout quand on lit :

Avenant SCPI Spirica a écrit :

La totalité des revenus distribués par le Support est redistribuée sur le Contrat(1). Ces revenus sont réinvestis sur le Support (…) dans les mêmes conditions qu’un versement.

Bonjour,

Dans l’avenant “SCPI”, je ne lis pas la même chose que vous.

Spirica a écrit :

Pour les contrats LINXEA Spirit et LINXEA Spirit 2 : Ces revenus sont réinvestis sur le Fonds Euro disponible au contrat, à défaut sur une SICAV monétaire.

Source : https://www.linxea.com/…/spk_scpi_var_global_euro_scpi_linxea_20220101_vdef2_remp.pdf

À ce jour, ce que je perçois des SCPI a toujours été réinvesti sur le Fonds Euro Général.
Ainsi, si je fais un arbitrage vers une SCPI, alors le compteur “pénalité” est remis à zéro.

Mais, vous évoquez peut-être un contrat “Capitalisation”. Dans ce cas, les règles sont, en effet différentes.

PierreP a écrit :

À ce jour, ce que je perçois des SCPI a toujours été réinvesti sur le Fonds Euro Général.
Ainsi, si je fais un arbitrage vers une SCPI, alors le compteur “pénalité” est remis à zéro.

Mais, vous évoquez peut-être un contrat “Capitalisation”. Dans ce cas, les règles sont, en effet différentes.

Non comme indiqué par

colia a écrit :

Il y a recemment eu une discussion a ce sujet, la reponse ne semblait pas evidente selon l’assureur et les temoignages mais au final c’est la date du 1er versement qui compte, vous auriez eu la reponse en lisant 2 pages en arriere-)  SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? p.4

Après test par plusieurs personnes, le délai de 3 ans de la pénalité n’est heureusement pas remis à zéro en cas de reversement ou d’arbitrage.
Vous pouvez faire vous même le test en simulant un rachat (vous verrez avant de valider si la pénalité apparaît ou pas) sur une SCPI sur laquelle vous avez versé il y a plus de 3 ans et sur laquelle depuis vous avez fait un nouveau versement ou un arbitrage entrant.

Une réponse de Audacesfortunajuvat au message suivant nous apporterait un nouvel éclairage

Thortue a écrit :

Audacesfortunajuvat, le 23/11/2021 a écrit :
Finalement une réponse inverse de Spirica. C’est la date du dernier achat qui compte.

Nous faisons suite à votre demande relative au désinvestissement de la SCPI Patrimmo Commerce et notamment les frais sur opération.

L’assureur nous fait remarquer que l’avenant ne précise pas que les pénalités sont applicables à compter du 1er versement. Le délai est mis à jour suivant les investissements et Spirica nous informe que vous avez réalisé un nouvel arbitrage sur ce support en date du 1er avril 2019.

Audacesfortunajuvat, êtes-vous resté sur cette réponse ou y a-t-il eu des évolutions depuis ?

Les contrats sont rédigés en langage juridique de telle sorte à ce qu’un particulier lambda n’y comprenne pas grand chose et que l’assureur soit couvert en cas de changement de sa politique (tant qu’elle ait du sens avec ce qui est écrit)… Ce n’est pas nouveau et ce n’est pas près de changer

Bali 12, votre traitement me parait correct dans ce que j’ai compris (particulièrement intéressant dans votre situation vu votre TMI) mais à confirmer peut être par un spécialiste SCPI du forum.
Par contre pensez vous que les intérêts sont déductibles dans la mesure où ils concernent des biens à l’étranger ?

Bali12, le 20/02/2022 a écrit :

lors de la redistribution des dividendes on aurait une imposition de 12,5% (ou moins) en direct contre environ 45% en SCI

Les taux que vous utilisez ne sont pas bons.
- a L’IR le différentiel taux moyen, taux marginal a peu de chance de rester à 12.50%
La fiscalité sur les revenus étranger fonctionne de manière assez paradoxale par rapport a la progressivité de l’impôt : plus vous êtes imposé, moins vous payer d’impôt et vice versa.
Exemple : Un TMI de 30 % - plutôt début de tranche - donne un taux moyen de 10%, donc une fiscalisation à hauteur de 20% en France

- à l’IS vous payer 15% d’IS dans la SCPI puis 30% de PFU mais sur la base du résultat net d’IS (si on prend comme hypothèse qu’on distribue tout).
soit 15% d’IS puis 30 % de PFU sur la base des 85%. Au final ça fait 40.50% et non 45%

Il faut aussi évaluer à votre niveau quel est la différence en terme de capitalisation. C’est bien tout l’intérêt du montage à L’IS: décaler le paiement de l’impôt et donc capitaliser davantage sur 20 ans
Dit autrement et selon votre approche, vous n’avez pas du tout le même effort d’épargne dans les deux scénarios. Si vous raisonnez à effort d’épargne constant, le schéma l’IS est bien plus créateur de patrimoine. A la fin vous avez donc plus de revenus.

Comme le dit Cat, des SCPI étrangère dans une structure à l’IS bénéficient aussi d’un traitement fiscal favorable (selon les SCPI).
La conclusion n’est donc pas aussi simple que ça et dépends beaucoup de vous, de vos objectifs, et de vos hypothèses (quid de la fiscalité des dividendes dans 20 ans ? de votre TMI ? de votre taux moyen ?)

@Kabal
1/ Les prélèvements sociaux ne sont pas dus sur les revenus fonciers étrangers (c’est un avantage notable).
2/ Pour le particulier, les intérêts sont déductibles des revenus étrangers reçus pour calculer l’impôt correspondant précisément à ces revenus (mais il ne peuvent pas venir amoindrir des revenus fonciers français).

Bien à vous,
cat

cedREIM a écrit :

Les taux que vous utilisez ne sont pas bons.
- a L’IR le différentiel taux moyen, taux marginal a peu de chance de rester à 12.50%
La fiscalité sur les revenus étranger fonctionne de manière assez paradoxale par rapport a la progressivité de l’impôt : plus vous êtes imposé, moins vous payer d’impôt et vice versa.
Exemple : Un TMI de 30 % - plutôt début de tranche - donne un taux moyen de 10%, donc une fiscalisation à hauteur de 20% en France

Pour quelle raison ce dernier aurait peu de chance de rester ? A BNC équivalent voire même augmentant avec le temps il aurait même plus de chance de diminuer avec ce TMI 45% ? C’en est d’ailleurs assez étonnant vis à vis d’un TMI plus bas, d’où mon interrogation initiale..

cedREIM a écrit :

- à l’IS vous payer 15% d’IS dans la SCPI puis 30% de PFU mais sur la base du résultat net d’IS (si on prend comme hypothèse qu’on distribue tout).
soit 15% d’IS puis 30 % de PFU sur la base des 85%. Au final ça fait 40.50% et non 45%

Oui effectivement, en fait je voulais plutôt signifier 45% de cash flow en moins pour la SCI qui redistribue les dividendes (j’ai pris en compte les frais comptables : 1000€ l’année sur le tableur, d’où les 45%). Je me base ici sur 400k€ - bien sûr cette différence sera amoindrie plus haut

cedREIM a écrit :

Il faut aussi évaluer à votre niveau quel est la différence en terme de capitalisation. C’est bien tout l’intérêt du montage à L’IS: décaler le paiement de l’impôt et donc capitaliser davantage sur 20 ans
Dit autrement et selon votre approche, vous n’avez pas du tout le même effort d’épargne dans les deux scénarios. Si vous raisonnez à effort d’épargne constant, le schéma l’IS est bien plus créateur de patrimoine. A la fin vous avez donc plus de revenus.

Pour cela les tableurs ne semblent pas indiquer la même chose : d’un côté un TRI de :
- 13,4% en direct, 9,4% en SCI (hypothèse optimiste à 5% de rendement - 1,5% emprunt 20 ans) - effort d’épargne 92k vs 138k
- 9,2% en direct, 5,8% en SCI (hypothèse à 4,5% de rendement - 2,5% emprunt 20 ans) - effort d’épargne 152k vs 211k

Merci @cat et @cedREIM pour ces précisions sur la déduction des intérêts d’emprunt, la partie assurance n’est quant à elle pas déductible ?

Oui, les charges d’intérêt sont également déductibles.

Vos écarts en conclusion de votre message m’ont interpellé.
j’ai donc regardé dans le détail vos tableaux, notamment celui à l’IR.

- vous calculez une fiscalité au TMI sur la base du résultat foncier.
- vous calculez un crédit d’impôts sur la base de 32.50% de 20 000 € (revenus net d’impôt à l’étranger)

=> Les deux calculs doivent se faire sur la même base, ce qui va réduire le crédit d’impôt dans votre calcul.

En pratique les calculs ne seront pas tout à fait les mêmes selon si on parle de revenus étrangers à déclarer en 8 TK ou en 8 TI, même si les 2 méthodes aboutissent "en théorie" au même résultat.
Voir p.103 du doc partagé ici et bien prendre en compte aussi le renvoi (1) (d’où le "en théorie")

Il est plus simple de raisonner avec la méthode 8TK car cela simplifie les calculs.
Comme vous l’avez fait on regarde le différentiel TMI - TM

Dans la déclaration 2047, qui vous permet d’indiquer vos revenus étrangers, déclaration 2047, vous noterez qu’il faut indiquer :

déclaration 2047 a écrit :

Si la convention fiscale applicable prévoit l’élimination de la double imposition de vos revenus imposables en France par un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant à ces revenus, indiquez le montant des revenus, après imputation des charges (salaires et pensions sans déduction de 10% ou des frais réels), sans déduire l’impôt payé à l’étranger. Reportez le total de ces revenus ligne 8TK de la déclaration no 2042C.

Le résultat foncier que vous considérez dans votre tableau est à priori net de l’impôt étranger, il devrait être brut. Cela va aussi alourdir la fiscalité dans la mesure ou le frottement fiscal (TMI-TM) va se faire sur une base plus importante.

Je pars du principe que la phase de distribution se fait à un moment ou la TMI et le TM est plus bas.
Sinon je pars du principe que l’on reste en phase de capitalisation.
C’est pourquoi j’ai fait ce raccourci, mais j’ai été peut être un peu vite.
Sur les projections de votre future TMI et TM, ce relève en effet de vos propres anticipations et objectifs.
Vous avez bien compris l’aspect paradoxal que j’évoquais à savoir que plus on est imposé, moins le frottement fiscal est important. C’est assez contre-intuitif en effet.

Sur le principe, vous comparer une fiscalité flat avec 12.50% d’imposition globale (IR) vs une fiscalité flat avec 15.00% d’imposition globale (IS), le tout sur les mêmes bases imposables.
En terme de TRI, donc de flux de trésorerie , ce sera toujours à l’avantage du scénario IR puisque le taux d’impôt est moindre dans vos hypothèses.

Le comparatif est donc bien plus complexe qu’il n’y parait.

Quelques pistes à intégrer dans le comparatif :
- Intégrer une part de revenus étranger dans la SCI permet aussi une certaine optimisation fiscale sur l’IS à payer.
- Intégrer ensuite de l’usufruit permet également d’optimiser le scénario SCI tant en terme de TRI économique de l’opération (approche cash-flow) que d’un point de vue fiscal via l’amortissement de l’usufruit.
- le coté transmission de patrimoine et démembrement/donation de la SCI peut aussi constituer une souplesse supplémentaire, à terme.