Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Si la SDG revalorise correctement le prix de la part ça ne pose pas ce problème. C’est vrai qu’en pratique ce n’est pas toujours le cas car beaucoup de SDG aiment garder un prix décoté (permet d’afficher un meilleur rendement + faire croire aux prospects qu’ils vont acheter en solde + limiter le risque de devoir baisser le prix de la part).

Je rappelle aussi que la plus-value réalisée ne vient réellement enrichir la SCPI que si le prix de cession est supérieur au dernier prix d’expertise. Dans ce cas l’avantage de ne pas distribuer la plus-value c’est que cela revient à réinvestir dans la SCPI sans payer la généreuse commission de souscription.

Si la cession se fait au dernier prix d’expertise, alors la vente ne vient pas enrichir la SCPI et la distribution de la plus-value vient même l’appauvrir.

Canyonneur75, le 16/01/2022 a écrit :

Il est beaucoup plus difficile de vérifier le bien fondé de la revente de certains biens : il faut comparer les flux futurs des biens vendus et des biens achetés en remplacement… ce qui tient de la boule de cristal !
Il est clair que les réinvestissements vont supporter des frais d’acquisition et vont probablement générer des loyers moins importants compte tenu de l’orientation du marché. Tout dépend donc du différentiel de revalorisation des biens, du différentiel des travaux et des vacances…

Par ailleurs, il subsiste un conflit d’intérêt entre la société de gestion et les associés du fait des commissions de cession et/ou d’acquisition…

Rappel du discours (constant) de Corum AM depuis le début (depuis même avant la première cession de Corum Origin) :    un bien sera cédé lorsque la SdG estimera que la majeure partie de la valeur qui pouvait en être tiré aura été extraite, autrement dit, quand le TRI/rendement long terme de ce bien sera plus faible que celui qui pourra être obtenu en investissant e cash ailleurs. La SdG fait régulièrement des revues de ses biens pour évaluer lesquels sont des candidats à la cession.
Je n’ai aucun élément qui indiquerait que ce discours ne serait pas appliqué à la lettre par la SdG (et même sans ces PV, les SCPI de CORUM auraient rempli leurs objectifs de rendement brut de fiscalité).

Le sujet d’un éventuel "conflit d’intérêt entre la société de gestion et les associés du fait des commissions de cession et/ou d’acquisition" peut se discuter. Néanmoins, on peut remarquer que la cession comme l’acquisition de biens représente un certain "travail" pour la SdG, qu’il convient bien de rémunérer d’une manière ou d’une autre, sachant que
    - les frais de gestions sont supposés rémunérer la gestion au quotidien du parc, le suivi des locataires, des biens, etc.
    - la majeure partie de la commission de souscription est supposée rémunérer le réseau de distribution (qui assure la collecte).
Je pense qu’il est de l’intérêt des associés que chaque commission rémunère "correctement" les actions associées, et que des "subventions" croisées (un type de commission rémunérant indirectement un autre type d’actions) ne serait pas saines.
Si une SdG faisait "tourner" le patrimoine de ses SCPI juste ou surtout pour générer des commissions, ce serait vite très voyant, et sans doute assez contre-productif pour elle (car elle aurait plus à y perdre en réputation et avec tout ce qui avec, qu’à y gagner en commissions à court terme). Donc je ne suis pas convaincu qu’il y ait un réel conflit d’intérêt ici.
Après, on peut bien sûr discuter du montant des commissions :
     - pour ceux qui les paient (moi inclus), c’est presque toujours "trop";
     - les résultats financiers des SdG de SCPI sont plus que plantureux (voir Analyse des comptes des sociétés de gestion de SCPI (Primonial, Sofidy, Fiducial…));
     - et en l’occurrence j’estime qu’au moins la commission de souscription est bien trop élevée pour la prestation associée (et l’existence de rétro-commissions vers l’associé semble le démontrer), mais c’est le cas pour quasiment toutes les SCPI, et une caractéristique de ce marché.

Suite de la vente d’immeubles à forte revalorisation chez CORUM ORIGIN:

Article

Cession de ces deux immeubles en Italie générant 10M€ de PV. L’un est dans l’Industrie et l’autre dans la santé pour un total de 51.5M€.

A priori oui, c’est la politique de CORUM AM.

Non, la vente de ces immeubles figurait déjà au BT T4 et dans son article, Corum indique que la plus-value a directement été reversée aux associés de la SCPI présents au moment de la vente en décembre dernier.

C’est donc du réchauffé mais on voit que Corum sait se mettre en avant puisque l’information est reprise dans de multiples articles alors qu’elle était jusqu’ici passée inaperçue…

Il suffit de lire le BT…….on retrouve bien les 2 actifs italiens

Si on reprend votre récapitulatif il y à longtemps que ça n’a pas été aussi bas
«

En 2021, depuis janvier :  4.4031 +4.2630 +4.1560 +4.1699 +4.1103 +3.9959 +4.5783 +4.2652 +4.1804 +4.0798€ + 2 autres à venir 
……………                      + 1 PV (3.40€brut, 2.35€net pour associé à l’IS) + la récente PV

En 2020 : 4.3920 +4.4156 +4.4908 +4.6046 +4.3687 +4.3755 +4.6351 +43434 +4.3436 +4.1971 +4.2233 +3.5393 = 51.9290€   
……………                      + les 2 PV (1.52+0.48€ brut, 0.9533+0.4800€net pour associé à l’IS)

Bonjour à tous,

Je suis la SCPI depuis quelques années et j’ai aujourd’hui l’opportunité d’y investir.
J’ai eu un accord de principe du Crédit Mutuel sur un prêt amortissable de 15 ans à taux fixe de 1.2% (ils ne financent plus sur 20 ans).

Peut-être pouvez-vous m’éclaircir à propos du rendement "net" de fiscalité étrangère de cette SCPI.
J’ai déjà lu que la communication de Corum sur ce point n’était pas très net justement.

J’ai fait quelques calculs à partir des bulletins trimestriels de 2020 et 2021

En 2020, en additionnant les 4 trimestres, j’obtiens un dividende BRUT de 6,00 %
(la fiscalité étrangère n’est pas déduite et ils ont ajouté les dividendes exceptionnel dus aux PV)
C’est sur ce chiffre de 6% qu’ils communiquent.
En faisant le calcul en loyer net (en intégrant la fiscalité étrangère et en ne prenant pas en compte les PV), j’obtiens un rendement NET de 4.76%

Pour 2021 (avec les mêmes hypothèses), j’obtiens :
7.03 % en BRUT (sur lequel ils communiquent)
4.71 % en loyers NET

Ce qui voudrait dire que si on raisonne en loyers net, la SCPI Corum Origin verse du 4.71% et que par exemple la SCPI Pierval Santé vers elle du 4.8% (Pierval Santé n’ayant pas versé de PV me semble-t-il)

Me suis-je trompé quelque part dans ce raisonnement ?

Bien sur, les PV sont biens à l’actif de Corum et Corum Origin est encore "plus européenne" que Pierval Santé (il y aura donc un peu moins de fiscalité française à venir sur Corum Origin que sur Pierval Santé)

Merci.

Vous avez la bonne approche, mais il y a une petite erreur dans la prise en compte des plus-values

En synthèse Corum Origin en 2021 c’est :
- 76,52€ de dividende brut, soit 7.03%
- 62,52€ de dividende net, soit 5.64%
- 51,36€ de dividende net usufruitier, soit 4,71%



Sur la synthèse en bas la 1ère ligne est le brut, la seconde le net.

Non, il n’est pas fermé.
Par contre CORUM limite la collecte, votre CGP a peut-être épuisé son quota …
Vous pourriez essayer une souscription en direct.

cedREIM,
Je suis d’accord, si je calcule en brut en intégrant les PV des ventes, j’obtiens bien vos 5.78% pour 2021. Merci pour cet extrait de tableau très clair.

Sisco2117,
J’admet tout à fait que le rendement n’est pas l’unique critère à prendre en compte.
Cette SCPI viendrait en complément d’Immorente, Efimmo et Pierval Santé.

Je suis Corum depuis des années. Ils sont assez contrariant et opportuniste dans leur démarche. Ce qui leur permet de générer de belles PV pour une SCPI relativement récente. Le rendement est bon et régulier dans le temps (même s’ils font briller le rendement en affichant du brut).
Les emplacement des biens paraissent moins Prime qu’Immorente par exemple. C’est autre chose… En diversification, cette SCPI me parait intéressante.

Distribution pour 02/2022 : 3.9840€/part arrivés sur le compte bancaire.

GoodbyLenine, le 11/02/2022 a écrit :

Distribution pour 01/2022 : 3.8837€/part arrivés sur le compte bancaire.