SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ?

Sisco2117 · #151

cedREIM a écrit :
Attention toutefois a bien vérifier votre déclaration d’impôt.

Cette année, les impôts ont considérés me concernant que les revenus étrangers étaient des revenus d’activité et de remplacement perçus à l’étranger. Ce alors que depuis 7-8 ans c’était bien calculé à chaque fois.

Et bien ça "fait peur"….mais comment vous êtes vous aperçu de cette erreur des impôts?

Simplement regardant cette partie de l’avis des impôts qui devait être à zéro ou inexistante dans votre cas j’imagine?

J’en profite, pourquoi la somme déclaré en 8TK repris dans l’avis a un montant retenu de seulement 15% du déclaré environ dans mon cas?
--> cela correspond à la partie d’impôt déjà payé à l’étranger et donc qui vient en deduction?

FCP · #152

J’ai fait un fichier Excel qui consolide tout ça, et vérifie que tout est bon. Et il calcule mon IR afin que je vérifie que je retombe bien sur le montant calculé par le fisc.

cat · #153

@Sisco2117
Les 366€ devraient correspondre au produit de votre taux moyen d’imposition par les revenus étrangers déclarés (de type 8TK). C’est le montant du crédit d’impôt (i.e. le montant d’impôt que vous payeriez si ces revenus étaient additionnés à vos autres revenus sans opération particulière).
Votre taux moyen d’imposition est donc visiblement d’environ 15%…

Bien à vous,
cat

cedREIM · #154

Sisco2117 a écrit :
comment vous êtes vous aperçu de cette erreur des impôts?

Simplement regardant cette partie de l’avis des impôts qui devait être à zéro ou inexistante dans votre cas j’imagine?

Même pas !
Le crédit d’impôt était correct, j’avais bien la même ligne que vous avec le renvoi 13 dans cette section.

C’est uniquement au niveau des prélèvements sociaux qu’il y avait un souci.
Comme on m’a déjà posé la question en privé, je partage l’explication :

Dans la section PRELEVEMENTS SOCIAUX il y avait une rubrique " Revenus de remplacement étrangers -renvoi 48 " sur laquelle était calculé et ajouté des prélèvements sociaux (pas 17.2% mais 8.30%+0.30%+0.50%)
La base étant le montant de revenus étrangers indiqués en 8TK.

Les autres années, puis sur la déclaration rectificative reçue, dans la section PRELEVEMENTS SOCIAUX il y a désormais une rubrique "Crédits d’impôt revenus étrangers -renvoi 51" avec pour base les revenus 8 TK et un montant de prélèvement sociaux négatif (qui indique que c’est bien un crédit)

En résumé ce qu’il faut vérifier c’est qu’on a bien :

1- Dans la partie impôts :
- une ligne correspondant à Impôt après imputation du taux effectif - renvoi 14
Cela indique que les 8 TI sont bien pris en compte.
- une ligne correspondant à Crédit d’impôt sur rev. étrangers - renvoi 13
Cela indique que les 8TK sont bien pris en compte.

2 - Dans la partie prélèvement sociaux :
- une ligne Crédits d’impôt revenus étrangers - renvoi 51
Cela indique que les 8TK sont bien annulé et donc non soumis à prélèvement social.

Si votre avis d’impôt reprend toutes ces lignes c’est que c’est tout bon !

Surin · #155

Et si l’on a bien tous les renvois mais que :
REDUCTIONS D’IMPOT (15)
Crédit d’impôt sur rev. étrangers (13) : Montant déclaré 800 / Montant retenu 0 / Montant réduction 0
Total des réductions d’impôt (20) : 0

Ca fait une belle jambe, c’est dans le cas où l’on n’est pas imposable ?

Par contre dans "Crédits d’impôt revenus étrangers (51)" il y a bien en remboursement dû aux PS alors.

Thortue · #156

cedREIM a écrit :
2 - Dans la partie prélèvement sociaux :
- une ligne Crédits d’impôt revenus étrangers - renvoi 51
Cela indique que les 8TK sont bien annulé et donc non soumis à prélèvement social.

cedREIM, sauf incompréhension de ma part, les PS n’ont pas été payés par ailleurs ? Faut-il comprendre qu’un montant positif équivalent à ce crédit apparaît également sur l’avis ?

Édit : suite à la réponse ci-dessous, je comprends qu’il y a bien une méconnaissance de ma part, le montant 8TK est pris en compte en 4BA ce qui donne lieu à son intégration à l’IR mais aussi aux PS.

Dernière modification par Thortue (23/02/2022 23h35)

Sisco2117 · #157

cedREIM a écrit :
Les autres années, puis sur la déclaration rectificative reçue, dans la section PRELEVEMENTS SOCIAUX il y a désormais une rubrique "Crédits d’impôt revenus étrangers -renvoi 51" avec pour base les revenus 8 TK et un montant de prélèvement sociaux négatif (qui indique que c’est bien un crédit)

Je vous suis sur la totalité de votre description sauf pour la phrase ci-dessus ou la base de revenus fonciers des PS n’est pas 8TK mais 4BA (revenus fonciers étranger 8TK + revenus fonciers français) dans mon cas en tout cas….le Crédits d’impôt revenus étrangers -renvoi 51 est effectivement bien négatif!

edit: Peut être vouliez vous dire que la somme des montants indiqués en "Crédits d’impôt revenus étrangers -renvoi 51" est = à 17,2% * le montant 8TK
--> Cette formule est d’ailleurs un bon moyen de vérifier la correcte déduction des PS des revenus fonciers étranger

Pour info je viens de me souvenir que j’avais copier/coller les éléments ci-dessous issus de certains IFU de SdG:

Adrien · #158

Bonsoir,
Cela fait un moment que ma capacité d’emprunt n’est pas mobilisée entièrement (17% sur RP actuellement). Je m’interroge sérieusement sur un emprunt pour de l’investissement locatif, encore plus en cette période de hausse des prix qui démarre et tant que les taux restent relativement bas. Il me semble que l’immobilier pourrait permettre de diversifier et limiter le risque Vs l’inflation.

Ma réflexion est un peu différente de l’initiale car je considère l’achat à crédit et non pas au comptant. En effet, si les prix augmentent, l’achat à crédit ’protège’ car on a acheté les parts avant l’augmentation ce qui n’est pas le cas en AV.

J’ai donc étudié l’achat de SCPI à crédit en PP et NP, étant déjà propriétaire de parts en PP à crédit.

Voici mes hypothèses:

Frais souscription : 10%
Rendement : 4.5%
Revalorisation annuelle : 0%
Crédit 20 ans : 2%
TMI : 30%
PS : 17.2%
Démembrement 10 ans : 68%

J’ai également simulé un achat régulier en AV avec les paramètres suivants :
- Frais AV 6%
- Frais souscription 10% (EDIT suite message suivant: ce paramètre sert seulement à calculer le prix de part et donc les loyers)
- Rendement 4,50%
- Revalorisation 0%
- Frais UC 0,50%
- EDIT : versement de 100% des loyers

J’ai fait varier les paramètres loyers (4.5+/-0.5%, revalorisation capital 0+/-1%/an et taux d’emprunt 2+/-0.5%) pour obtenir le tableau ci-dessous. Néanmoins, après quelques lectures, j’ai découvert que les intérêts d’emprunt n’étaient pas déductibles pour l’achat de NP de SCPI (bofip). Je pensais qu’on pouvait stocker le déficit d’intérêt en démembrant sur 10 ans max puis les déduire des premiers revenus fonciers mais a priori ce n’est pas le cas. Cette nouvelle donnée ramène le TRI du cas nominal de la NP de 4.27% à 3.46% soit à peine plus que le scénario PP à 3.23%.

Dans le cas optimiste de rendement de 5%, revalorisation de 0.5%/an et emprunt à 1.5%, il est même préférable d’être en PP plutôt qu’en NP démembrée sur 10 ans, ce qui n’est pas illogique car le démembrement rapporte ’seulement’ 32% sur 10 ans.

En conclusion :
- la NP à crédit ne semble pas vraiment pertinente. Un tien vaut mieux que deux tu- l’auras.
- l’intérêt d’acheter à crédit Vs investissement progressif en AV se matérialise en cas de hausse du prix de part

Personnellement, j’ai encore du mal à me convaincre car je ne suis pas certain que l’immobilier professionnel suive l’inflation et ça mobilise quand même de la capacité d’emprunt. Le jeu en vaut-il la chandelle ? L’autre option est d’aller voir du côté du résidentiel en direct mais c’est plus de travail et, étant en zone tendue avec des rendements de 4-5% max, il faudra miser sur une évolution du prix.

Dernière modification par Adrien (22/03/2022 13h55)

AloneInKyoto · #159

Adrien a écrit :
J’ai également simulé un achat régulier en AV avec les paramètres suivants :
- Frais AV 6%
- Frais souscription 10%

Juste une remarque : sauf à mal interpréter ces deux paramètres, les frais d’entrée en AV sont de +/- 6% et rien d’autre. J’ai investi 25 k€ en SCPI en AV il y a trois ans et la valorisation immédiate au sein du contrat a été de +/- 23,5 k€ dès l’ouverture.

Le nombre de parts détenues a évidemment baissé au fil du temps, mais c’est l’application des frais sur UC, que vous considérez par ailleurs, qui explique ce fait.

Par ailleurs il est utile de souligner que la simulation que vous effectuez pour l’AV se base sur 100% des loyers/dividendes versés. C’est le cas dans les bons contrats et pour les SCPI à capital variable, mais ce n’est pas forcément proposé partout (certains assureurs ne versent par exemple que 85% des loyers).

PhilP · #160

En NP, peut être voir cette solution (sur SCPI sans frais de souscription) : Iroko Zen → avis sur cette SCPI (Iroko) p.4

Seneque · #161

Bonjour,

Étant dans une situation un peu particulière et inattendue, càd pouvant bénéficier d’un prêt Lombard conséquent (5 chiffres) à 0,95% sur 5 ans nanti sur A-V (Boursorama), je m’interroge dans l’absolu sur le type de placement à privilégier si je décidais de contacter ce prêt* (ma situation : TMI faible, optique de valorisation de capital sur 5 ans voire plus, risque maitrisé donc pas de bourse, évitement de gestion active, aucun d’emprunt en cours ni planifié). Je ne suis pas sûr de pouvoir créer un fil pour ça…

Je me renseigne donc sur les SCPI en AV (j’en ai déjà en direct, mais sur 5 - 8 ans, il me semble comprendre que l’A-V est relativement intéressante, même avec une petite TMI, et peut-être plus liquide bien qu’il y ait débat).

Bref ! J’ai parcouru ce fil et d’autres sur le même thème (très instructif sur les frais de gestion, la part des loyers reversés, l’absence de délai de jouissance, etc.) et je n’arrive pas à comprendre une chose alors qu’il y a de nombreux posts à ce propos.

Il s’agit des frais d’entrée (mettons 6%). En direct, si j’investis 100 et que les "frais" sont de 10%, ce sont bien les 100 qui seront pris en compte pour produire des loyers (et je récupérerais 90 en sortie, si le prix de la part n’a pas bougé). Mais dans une A-V, il me semble que ce sont seulement les 94 restants qui produiront des intérêts et que je récupérerais également 90 en sortie (par part, sachant que leur nombre sera réduit par les frais de gestion)… Je ne vois cet aspect (italique) mentionné nulle part dans les listes d’avantages et d’inconvénients (sur ce forum ou sur des articles extérieurs). Ai-je mal compris quelque chose ?!

Deuxième sujet : compte tenu de la situation, j’ai regardé si des A-V permettaient encore d’investir à 100% en SCPI. D’après un comparatif sur francetransactions, il n’y en a qu’un : Patrimea premium. Mais ils prennent 0,908% de frais de gestion annuels sur les SCPI… Du coup, deux questions : quelqu’un a-t-il traité avec eux (je n’ai rien trouvé sur le forum) et qu’en a-t-il pensé ? A défaut, quel autre intermédiaire serait recommandé dans mon cas de figure ? Linxea ? (edit : mais il y a le problème des 50% max investis en SCPI…)

Je vous remercie.

* Accessoirement, toute suggestion dans ma situation m’intéresse !

Dernière modification par Seneque (05/07/2022 19h27)

spot · #162

sur un investissement à 5 ans avec de l’effet de levier, il est effectivement de recommander des stratégies qui visent à créer un peu de rendement avec la perspective de préserver le capital.
Les SCPI sont une piste mais effectivement les frais mordent un peu. Pourquoi ne pas vous focaliser sur de l’usufruit (pas de risques de pertes en capital) ?

Sinon je vous encouragerais à regarder la piste de fonds structurés sur mesure. D’après ce que je comprends des montants en jeu, vous pourriez obtenir une solution personnalisée en fonction de votre cahier des charges. Avec les niveaux de taux, de volatilité et de niveaux d’entrée 20 à 30% plus bas qu’au 1er janvier, vous pouvez trouver des choses qui avec une protection du capital jusqu’à -50% (peu probable sur 5 ans) vous servent sous condition du 6 à 8% par an.

Autre alternative, recherchez des placements dans la dette:
- par exemple en direct dans du crowdlending immobilier. Vous pouvez vous constituer un portefeuille qui tournera (hors défaut) à minima à 9% (les taux vont certainement remonter dans les mois prochains).
- au travers de fonds de dettes qui servent des coupons (par exemple des fonds de dette immobilière).

L’idéal étant de mixer plusieurs stratégies.

Sisco2117 · #163

Seneque, le 05/07/2022 a écrit :
Il s’agit des frais d’entrée (mettons 6%). En direct, si j’investis 100 et que les "frais" sont de 10%, ce sont bien les 100 qui seront pris en compte pour produire des loyers (et je récupérerais 90 en sortie, si le prix de la part n’a pas bougé). Mais dans une A-V, il me semble que ce sont seulement les 94 restants qui produiront des intérêts et que je récupérerais également 90 en sortie (par part, sachant que leur nombre sera réduit par les frais de gestion)… Je ne vois cet aspect (italique) mentionné nulle part dans les listes d’avantages et d’inconvénients (sur ce forum ou sur des articles extérieurs). Ai-je mal compris quelque chose ?!

Deuxième sujet : compte tenu de la situation, j’ai regardé si des A-V permettaient encore d’investir à 100% en SCPI. D’après un comparatif sur francetransactions, il n’y en a qu’un : Patrimea premium. Mais ils prennent 0,908% de frais de gestion annuels sur les SCPI… Du coup, deux questions : quelqu’un a-t-il traité avec eux (je n’ai rien trouvé sur le forum) et qu’en a-t-il pensé ? A défaut, quel autre intermédiaire serait recommandé dans mon cas de figure ? Linxea ? (edit : mais il y a le problème des 50% max investis en SCPI…)

1/ Dans l’AV oui 94 produiront des intérêts mais en sortie vous récupérez bien 94 (et non 90 car ici vous avez déjà payé les frais en entrée et ils sont moins élevés qu’en direct) mais le 94 va baisser au fur et à mesure des frais de gestion prélevés par l’AV.

2/ Je ne connais pas Patrimea premium mais linxea spirit (0 frais d’entrée) permet d’investir 50% du montant versé en SCPI et mettre les autres 50% sur fond euro puis d’arbitrer le montant versé sur le fond € vers des SCPI, résultat le versement peut être 100% vers SCPI en procédant de la sorte.

Thortue · #164

En AV, il faut lire les conditions particulières propres aux SCPI de chaque contrat. Mais ce que vous dîtes ne me paraît pas exact où en tout cas pas général. Sur les contrats spirica par exemple, le principe est que la valeur de part est exprimé en valeur de retrait.

Donc quand vous mettez 100 avec 6,5% de frais par exemple, vous avez bien 93,5 sur votre AV.
Si le prix de souscription est de 100 et la valeur de retrait de 91 par exemple, vous avez dans les faits, à montant investi équivalent, plus de parts sur votre AV qu’un porteur en direct et donc plus de loyers.

Pour 100 euros investis : le porteur en direct à une part. Au travers d’une AV, il en a 93,5/91=1,027.

Ceci ne tient pas compte des frais d’AV (qui en effet grignotent progressivement le nombre de parts). Mais d’autres paramètres peuvent être favorables à l’AV selon les SCPI et votre situation (PS prélevés au retrait, fiscalité,…)

Rivol0gY · #165

Faites également attention à l’assureur du contrat car… certains assureurs prélèvent une dime substantielle sur les dividendes.

Pour faire simple : évitez Generali et Suravenir car ils ne reversent que 85% des dividendes/loyers sur les SCPI

Et favoriser Spirica, Apicil et SwissLife qui reversent, eux, 100% !

Bobdocland · #166

spot, le 05/07/2022 a écrit :
sur un investissement à 5 ans avec de l’effet de levier, il est effectivement de recommander des stratégies qui visent à créer un peu de rendement avec la perspective de préserver le capital.
Les SCPI sont une piste mais effectivement les frais mordent un peu. Pourquoi ne pas vous focaliser sur de l’usufruit (pas de risques de pertes en capital) ?

Pour une durée à 5ans en AV vous pourriez regarder du côté des SCPI sans frais d’entrée (Remake, Iroko, etc). Les frais courants sont bien plus importants mais sur 5 à 7 vous pourriez être gagnant versus des frais d’entrée classique.

PyT25VC · #167

Sisco2117, le 06/07/2022 a écrit :
2/ Je ne connais pas Patrimea premium mais linxea spirit (0 frais d’entrée) permet d’investir 50% du montant versé en SCPI et mettre les autres 50% sur fond euro puis d’arbitrer le montant versé sur le fond € vers des SCPI, résultat le versement peut être 100% vers SCPI en procédant de la sorte.

Sur Linxea Spirit, pour chaque versement que j’ai déjà effectué, j’ai investi à chaque fois directement 100% en UC et ça ne leur a pas posé de problème.

Aujourd’hui j’ai 100% placé en SCI mais auparavant j’avais des unités de SCPI et ils m’avaient simplement créé une petite ligne fonds € pour pouvoir y verser les loyers en février.

Audacesfortunajuvat · #168

Rivol0gY, le 06/07/2022 a écrit :
Faites également attention à l’assureur du contrat car… certains assureurs prélèvent une dime substantielle sur les dividendes.

Pour faire simple : évitez Generali et Suravenir car ils ne reversent que 85% des dividendes/loyers sur les SCPI

Et favoriser Spirica, Apicil et SwissLife qui reversent, eux, 100% !

Je vous conseille d’éviter Apicil pour avoir tester avec linxea ZEN. De l’aveu même de Linxea lorsque je l’ai résilié ce contrat est une calamité. Arbitrage en ligne pour les SCPI c’est le parcours du combattant, avec une validation de Linxéa suivi d’une validation d’Apicil. Soit 15 jours minimum de délai. Impossible d’avoir 100% de SCPI avec ce contrat. Les dividendes sont versés avec 2 à 3 semaines de retard. Ils doivent faire travailler l’argent pendant ce temps là.
Les contrats Spirica sont à privilégier pour les SCPI. Flexibilité, autonomie.

Sisco2117 · #169

PyT25VC a écrit :
Sisco2117, le 06/07/2022 a écrit :
2/ Je ne connais pas Patrimea premium mais linxea spirit (0 frais d’entrée) permet d’investir 50% du montant versé en SCPI et mettre les autres 50% sur fond euro puis d’arbitrer le montant versé sur le fond € vers des SCPI, résultat le versement peut être 100% vers SCPI en procédant de la sorte.
Sur Linxea Spirit, pour chaque versement que j’ai déjà effectué, j’ai investi à chaque fois directement 100% en UC et ça ne leur a pas posé de problème.

Aujourd’hui j’ai 100% placé en SCI mais auparavant j’avais des unités de SCPI et ils m’avaient simplement créé une petite ligne fonds € pour pouvoir y verser les loyers en février.

Concernant les SCPI soit ce que vous dite est faux soit l’assureur ne respecte pas ses propres conditions sur ce support…..

Bobdocland · #170

de ma compréhension la limite des 50% s’applique à l’opération et non à l’allocation du contrat. Donc il est possible de faire une versement avec 50% de SCPI suivi d’un arbitrage pour arriver à 100% SCPI (ou SCI).

Au temps pour moi lecture trop rapide de ma part @Sisco2117 , effectivement un versement 100% UC mais 50% SCPI est conforme aux CG du contrat.

Dernière modification par Bobdocland (07/07/2022 12h06)

PyT25VC · #171

Je me suis mal exprimé, je parlais UC en général et non en spécifique SCPI, ça voulait juste dire que je n’étais pas passé par la case fonds € à l’ouverture pour rebasculer ensuite du fonds € en UC.

L’assureur a bien respecté ses conditions, j’avais ouvert avec 50% en SCPI et les autres 50% étaient répartis en SCI et OPCI.

Sisco2117 · #172

Bobdocland a écrit :
@Sisco2117 de ma compréhension la limite des 50% s’applique à l’opération et non à l’allocation du contrat. Donc il est possible de faire une versement avec 50% de SCPI suivi d’un arbitrage pour arriver à 100% SCPI (ou SCI).

euh….oui c’est exactement ce que je fait et ce que j’ai écrit un peu plus haut :

Mais ce n’est pas ce que dit PyT25VC à qui je répondais…

PierreP · #173

Seneque, le 05/07/2022 a écrit :
Je me renseigne donc sur les SCPI en AV …

Vous semblez avoir écarté la détention en nue propriété.

Vu qu’il n’est pas possible de souscrire un prêt immobilier pour acheter des SCPI en NP. Personnellement, j’ai profité de mon Lombard pour faire cette opération.

Vous pouvez solliciter l’aide des conseillers de Louve Invest pour obtenir des informations sur l’investissement en NP. Je vous renvoie vers ce fil de discussion.

NicolasV · #174

spot, le 05/07/2022 a écrit :
Sinon je vous encouragerais à regarder la piste de fonds structurés sur mesure. D’après ce que je comprends des montants en jeu, vous pourriez obtenir une solution personnalisée en fonction de votre cahier des charges. Avec les niveaux de taux, de volatilité et de niveaux d’entrée 20 à 30% plus bas qu’au 1er janvier, vous pouvez trouver des choses qui avec une protection du capital jusqu’à -50% (peu probable sur 5 ans) vous servent sous condition du 6 à 8% par an.

Autre alternative, recherchez des placements dans la dette:
- par exemple en direct dans du crowdlending immobilier. Vous pouvez vous constituer un portefeuille qui tournera (hors défaut) à minima à 9% (les taux vont certainement remonter dans les mois prochains).
- au travers de fonds de dettes qui servent des coupons (par exemple des fonds de dette immobilière).

L’idéal étant de mixer plusieurs stratégies.

Les produits structurés qui permettent une performance aussi élevée avec un niveau de protection lui aussi élevé sont généralement basés sur des indices à pénalités. Résultat la protection réelle est bien plus faible qu’annoncée. C’est vrai que les produits structurés sont adaptés à ce genre de situation, malheureusement à moins d’être un professionnel du secteur il est très difficile d’en estimer la qualité (modèle à >5 variables).

Concernant le crowdlending immo, pourquoi pas, mais j’ai toujours du mal à croire qu’il y aurait une anomalie de marché. Donc quand le high yield € rapportait 2,5% avec un risque assez élevé, je ne crois pas qu’on puisse avoir 9% avec un risque souvent jugé comme faible.

Roupettes · #175

Et pourtant:

[img]http://www.

A chaque versement je doit mettre 50% fond euros, mais ensuite rien n’empêche d’arbitrer 100% scpi

Ps: contrat linxea spirit 2

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cedREIM a écrit :

1 1 #153 23/02/2022 15h14

4 3 #154 23/02/2022 20h43

Sisco2117 a écrit :

cedREIM a écrit :

cedREIM a écrit :

Adrien a écrit :

Seneque, le 05/07/2022 a écrit :

spot, le 05/07/2022 a écrit :

1 #167 07/07/2022 09h00

Sisco2117, le 06/07/2022 a écrit :

Rivol0gY, le 06/07/2022 a écrit :

PyT25VC a écrit :

Sisco2117, le 06/07/2022 a écrit :

Bobdocland a écrit :

Seneque, le 05/07/2022 a écrit :

spot, le 05/07/2022 a écrit :

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