Hydechel [78] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover)

Bonjour, voici l’investissement que je compte faire. C’est mon premier gros projet et mon deuxième investissement. Le premier était une colocation dans un appartement avec très peu de travaux (5000).
Celui-ci comprend 6 appartement à rénover entièrement.

VOTRE PROFIL

- Professeur de mathématique,27 ans , 2100 net, un appartement (t3) en colocation pour 1500 de revenu brut
TMI de 30% pour 2021.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : faible.
- Fiscales : connait les bases.
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : faible.
- Sociales : je sais discuter avec mes interlocuteurs.
- Temps disponible : 10h par semaine + vacances scolaires.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : 6 appartements (30 , 30 , 30 , 40 , 50 ,50m2) constituant les étages 1 à 3 (etage max) d’un immeuble.
- Année de construction avant 1948.
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur: 1, 2 et 3 sur 3, surface totale de 250m2 environ. Sans ascenseur.
- Déjà occupé ? Inhabité ? Inhabité (à refaire).
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? copropriété a deux, moi et le vendeur qui garde le local commercial  en rez de chaussée.
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? électrique.
- Volets isolants ou persiennes ? volet à poser.
- Espaces verts dans la copropriété ? une cour sans espace vert.
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? compteur élec linky individuel.
- Études de la copropriété : 2 copropriétaire, moi et le vendeur qui garde le rez de chaussée.

LOCALISATION DU BIEN

- IDF.
- Centre-ville d’une ville de 10 000 habitants.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? 90% des locataires sont de la ville même d’après les agences.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? non. Les travaux une plus-value de 80 000.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 120 000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 2650 (400 + 400 + 400 + 450 +500 + 500)
- Taux de vacance envisagé 10% = 265
- Frais de gestion locative envisagé si délégation 6% = 159
- Travaux immédiats:  170 000 (rénovation complète de l’intérieur des appartements, changement de 4 planchers). Devis en cours de négociation avec mon chef de chantier
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. 0
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) 0
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) je ne sais pas, la structure est nickel et les appartements seront refait à neuf.

- Taxe foncière hors TEOM 420 x 6 = 2520
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : ne sais pas
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 2% = 50/mois

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer : le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé coût total : 110 000 + 10 000 + 170 000 + 10 000 = 300 000 loyers : 2650 soit 2650*12/300 000 = 10,6%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
(2650 x 09 -159 -50)x12 / 300 000 = 8,7%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport:  50 000 et 250 000 de crédit
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,2%
- Durée du crédit : 25 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 20 000
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location meublée BIC réel LMNP ou LMP

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI 30 % mais beaucoup de déficit (170 000 de travaux)
- Cash flow positif ou négatif ? 2650 - 1000 (crédit) - 159 - 50 - 300 (charges) = 1100

Les travaux seront effectué par un un chef de chantier qui a son équipe. C’est un professionnel qui travail avec mon père depuis de nombreuses années.
Que pensez-vous de ce projet?

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, travaux