Kaisen [38] : étude de cas immobilier (appartement à rafraîchir)

Bonjour,

Je vous présente mon étude de cas afin d’avoir des retours sur ce projet.
D’avance désolé pour les accents, j’ai un clavier qwerty.

PRE-REQUIS

J’ai lu le livre de Julien Delagrandanne et me suis renseigné au travers de ce forum notamment.

VOTRE PROFIL

- Celibataire, 28 ans, 41%, environ 90k net annuel apres IR.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : tres bonnes
- Fiscales : correctes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : neophyte mais bien entouré (plombier, electricien, plaquiste)
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : Weekends

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : studio 25m2 dans maison de ville qui a été divisée en 4 parcelles
- Année de construction : 1920-1940
- 1er etage (sur 1), lumineux (deux ouvertures dont une donnant sur un petit balcon), 25 m2 Carrez + combles amenageables (15m2 hors Carrez)
- Déjà occupé ? Inhabité ? : inhabité
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? : syndic benevole
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? : individuel. Electrique.
- Volets isolants ou persiennes ? isolants dans salon et persiennes dans l’autre
- Espaces verts dans la copropriété ? pas de jardin
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? individuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) : lots non encore vendus
- Concierge  ? non

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : 38, entre 20 et 30k habitants
- Centre-ville, périphérie : 5min du centre ville, 5min de la gare (a pied)
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? ville plutot dynamique
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? oui

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 57k +5k FN
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 550€, mais potentiellement + si location saisonniere (demande forte). Pour mon etude de cas je me baserai sur une location standard
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation

- Travaux immédiats : entre 12 et 15k (sols, cloisons, plafond, plomberie, elec, amenagement des combles en mezzanine). On fait tout nous-memes.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. : toit + facade refaits avant vente
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : prevue dans la renovation
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : aucun

- Taxe foncière hors TEOM : 400€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100€

- Rentabilité brute : environ 8% (meublé)

FINANCEMENT DU BIEN

C’est là où ca se complique. Idealement on voudrait l’acheter à 3, dont une personne qui met du cash pour l’apport, les deux autres qui font un credit.
- Montant de l’apport : 12k
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 67k à environ 1,1%
- Durée du crédit : 18 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : une de mes questions
- Épargne de précaution : 20k

RÉGIME D’EXPLOITATION

LMNP

CASH FLOW

700€ de taxes
4200€ d’emprunt
500€ de charges diverses

Total charges annuelles : 5400€
Revenus locatifs annuels : 6600€ (avec vacances : 6350€)
Cash flow positif

Nous avons formulé une offre d’achat.

1ere question : nous voulons donc emprunter à plusieurs dans le cadre d’une opération familiale.
Nous avons 3 objectifs principaux :
1/ réduire l’imposition au maximum (41% de mon côté (d’ou le LMNP reel + travaux, même si je n’y echapperai pas après 5 ans et avoir mangé le deficit foncier)), moins pour les autres)
2/ réitirer l’operation (avec d’autres membres de la famille et des repartitions differentes eventuellement)
3/ simplifier la transmission

J’ai deja lu un certain nombre de sujets attentivement, mais ce n’est pas clair pour moi.
Deja je dois exclure la SCI car ce n’est pas compatible avec le LMNP.
Nous hésitons donc entre indivision, SARL IR, SNC IR.

Indivision : plus simple, aucun cout, mais transmission compliquée.
Nous voudrions egalement reiterer ce genre d’opération, je pense que ca peut vite devenir un bourbier avec ce statut.

SARL IR : Ca me parait etre la meilleure option dans notre cas.

SNC IR : de ce que je vois la grosse difference avec la SARL est la responsabilité solidaire, étant donné qu’avec mes revenus je risque d’avoir le plus de parts, jca me rebute un peu. Je ne comprends pas les avantages par rapport à la SARL.

2e question : est-il possible de changer la repartition des parts sociales au sein de la société ? par exemple si je veux donner x parts à mon frere ou ma conjointe (je ne parle pas de parents vers enfants, où c’est bien documenté)

3e question : si j’achete ce bien avec monsieur X, et un autre bien avec monsieur Y, nous trois faisant partie de la société (disons une SARL), comment se répartissent les parts ?  selon chaque bien ou de maniere globale ? si l’on ne veut pas que Monsieur X ait des parts du 2e bien, faut-il obligatoirement acquerir le bien en dehors de la société ?

Nous avons RDV avec un notaire dans les jours qui viennent, mais j’aimerais aussi avoir l’avis éclairé de ce forum.

Merci

Édit : correction surface

Dernière modification par Kaisen (01/03/2022 15h02)

Mots-clés : 1ere acquisition, immobilier, sarl, structure