SCPI : démembrer des parts en pleine propriété ?

Bonjour,

Le démembrement de parts à l’achat ou dans le cadre d’une donation/succession est quelque chose de courant.

Toutefois ce que vous envisagez est ce que l’on appelle une première cession temporaire d’usufruit, qui est un montage très pénalisé fiscalement et donc plus du tout (ou presque) mis en oeuvre :

Ainsi, par dérogation aux dispositions du CGI relatives à l’imposition des plus-values, le produit de la cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire ou, si elle est supérieure, sa valeur vénale est imposable par principe dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d’être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l’usufruit temporaire cédé

.

En tant qu’acheteur d’usufruit, je me disais justement qu’il devait y avoir foule de pleins propriétaires comme voyageur55 intéressés par des cessions temporaires d’usufruit suite à des changements de situation, et que c’était peut-être une opportunité.

Je comprend du message de Géronimo que l’imposition des plus values de cession va en refroidir plus d’un.

Si toutefois voyageur75 est toujours intéressé et/ou si d’autres l’ont déjà fait je suis preneur des expériences sur le sujet. Faut-il un acte notarié ? Comment gérer avec la société de gestion le changement d’usufruitier ?…

La remarque de Geronimo, sur la fiscalité liée à la cession de l’usufruit temporaire, en vigueur depuis 2012 ou 2013, retire quasiment tout intérêt pour le plein propriétaire qui voudrait vendre l’usufruit temporaire.
Avant cette évolution, la cession d’usufruit temporaire était une opération assez courante (et intéressante pour celui qui avait des SCPI en pleine propriété et une forte imposition), et ma SCI en avait même acheté ainsi.

En conséquence, c’est surtout en cas de donation (de l’usufruit temporaire ou viager, ou de la NP) qu’un démembrement a généralement un intérêt.

Note : l’assiette fiscale, en cas de cession d’usufruit temporaire, n’est pas le prix effectivement payé, mais 23% de la valeur de la pleine propriété (pour un usufruit de 10 ans ou moins, c’est 46% jusqu’à 20 ans, et 69% jusqu’à 30 ans). C’est en tout cas ce qui a servi au fisc pour évaluer les droits de 5.5% de l’assiette fiscale à payer en cas de cession (de droits sur une société à prépondérance immobilière). Je suppose qu’il en est de même en cas de donation.

Première réponse de Corum reçue ce matin :

“Il est effectivement possible de procéder au démembrement temporaire de vos parts (on parle ici d’usufruit temporaire), à condition toutefois de déclarer la démarche auprès de votre notaire et d’avoir votre propre contrepartie déterminée au préalable.”