Interruption puis reprise d'une activité LMNP : perte du déficit foncier et des amortissements ?

Astramance · #1

Bonjour,

J’ai fait l’acquisition d’un appartement en 2021 que je loue depuis son acquisition en LMNP régime réel simplifié. Je vais le reprendre d’ici un an pour y habiter quelques années et je me demande ce qui va se passer si je le remets en LMNP, disons 3 ans après.

Je suppose que si je déclare une cessation d’activité lorsque je le reprends pour y habiter et rouvre une nouvelle activité LMNP 3 ans uns plus tard, le déficit que j’aurai accumulé (notamment via les frais d’acquisition passés en charges) et l’amortissement reportable (au titre de l’article 39C) pendant cette première période d’activité de LMNP auront été perdus 3 ans plus tard ?

Si c’est le cas, est-ce possible de conserver mon activité de LMNP même pendant la période où j’habite dans l’appartement ? Y a-t-il des inconvénients particuliers à cela, en dehors de la nécessité de faire une déclaration de revenus LMNP ? (si j’ai bien compris, je ne devrais pas payer la CFE, puisque je ne générerai pas de revenus)

Merci par avance pour vos réponses !

Mots-clés : amortissement, appartement, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

Bernard2K · #2

Bonjour,

Si vous considérez que votre activité LMNP existe toujours (de façon à maintenir les amortissements etc), alors vous êtes dans le cas d’un chef d’entreprise qui utilise l’actif de son entreprise pour son propre usage. Vous (en tant que particulier) devez donc payer un loyer à votre entreprise.
- Soit vous le payez réellement ;
- soit vous comptez en recettes de l’entreprise un loyer fictif correspondant au loyer que vous auriez dû payer ; et vous (en tant que particulier) déclarez dans votre IR un avantage en nature, du même montant. Il y a probablement des charges sociales à payer sur cette "rémunération".

Comme vous le voyez, c’est très dissuasif.

Du coup, je vois deux autres options qui sont largement préférables :
1) vous occupez le logement ce qui clôture votre activité de LMNP au réel. Adieu report des déficits et des amortissements, mais c’est la solution la plus logique et la plus simple.
2) vous allez habiter ailleurs. Maintenant que cette activité est mise en place, avec sa fiscalité, ses amortissements qui se reportent etc., n’allez pas perturber cette belle mécanique. Allez goûter ailleurs aux joies de la location ! La logique d’un investisseur-bailleur, c’est de bien distinguer ses investissements locatifs et sa résidence principale. Ca ne lui viendrait pas à l’idée d’habiter dans ses investissements locatifs puisqu’il les a achetés en recherchant un optimum locatif (rendement, correspondre à la demande des locataires) et non pas en fonction de ses besoins et goûts à lui. Appliquez donc cette logique-là.

Dernière modification par Bernard2K (28/04/2022 08h41)

Letuche57 · #3

Je fais confiance à Bernard2k pour les informations, j’ajoute juste un intitulé qui figure sur la partie "Usage personnel" du logement sut la playe forme jedeclaremonmeuble.com :

JD2M a écrit :
Renseignez ici les périodes d’occupation du logement à titre personnel.
Une période d’occupation du logement dans le but d’y faire des travaux n’est pas considérée comme un usage personnel.
En revanche, lorsque l’appartement est mis à disposition gratuitement (d’un proche par exemple), cette situation est assimilée à un usage personnel, vous devez donc renseigner ici la période de mise à disposition.

Important : Lorsque vous indiquez une période d’occupation personnelle, vous ne devez pas saisir de loyer fictif

Par contre je ne connais pas les impacts comptables et fiscaux de renseigner cette section, avez-vous un expert comptable qui pourrait vous renseigner?

Bernard2K · #4

L’explication de "je déclare" vient du fait qu’ils considèrent que pendant la période d’occupation, l’activité n’est pas exercée. Du coup, les charges et l’amortissement sont pro-ratisées. Par exemple si on occupe 1 mois et qu’on loue 11 mois, les charges et l’amortissement ne peuvent être retenus que pour 11/12e, cette année-là.
C’est l’approche "suspension temporaire de l’activité".

Mon approche était "maintien de l’activité, l’occupation par le propriétaire étant considérée comme de l’activité".

Je pense que, pour une période courte (exemple 1 mois) les deux approches sont possibles. Je n’ai pas d’info qui dise la suspension temporaire d’activité avec proratisation soit une méthode préférable à l’approche "loyer fictif", et que donc JDMM ait raison de préférer cette approche (mais il existe peut-être une bonne raison et je serais curieux de la savoir).

Mais, franchement, pour une année et plus, les deux approches sont tirées par les cheveux. Elles ne seraient pas sans risque fiscal. Un endroit où l’on habite un an et plus, c’est forcément sa résidence principale, ce qui entraîne un certain nombre de choses. A mon avis, il est impossible de maintenir l’activité LMNP alors que l’on occupe le bien à titre de résidence principale pour une durée prolongée.

Mon explication était un raisonnement par l’absurde, pour montrer qu’il est impossible de maintenir l’activité LMNP alors que l’on occupe le bien à titre de résidence principale pour une durée prolongée. Ce n’est surtout pas un encouragement à utiliser la méthode que j’indiquais en début de message. Seules les deux options que j’indiquais en fin de message sont viables.

Iomipom · #5

J’ajouterai une option 3) à celles de Bernard2k : investissez dans un second bien meublé avant de reprendre le premier pour vous.

Ainsi, lorsque vous récupérerez votre premier bien pour y habiter, vous le sortirez de votre activité LMNP, mais votre activité LMNP continuera d’exister grâce au second bien. Le déficit et les amortissements reportés ne seront donc pas perdus.

Dernière modification par Iomipom (28/04/2022 11h29)

Letuche57 · #6

On garderait les dotations aux amortissements du bien pour un appartement sorti de l’activité ?
En général on consomme assez vite les amortissements reportables car ils sont prioritaires sur les déficits LMNP.
La partie charges et déficits LMNP serraient très intéressants à minima à conserver (notamment les frais de notaires issus de l’achat)

Après je pense que la solution le plus simple est en effet de conserver l’activité LMNP et de louer ou acheter sa RP à côté.

Iomipom · #7

Vous m’avez mis un doute, et je peine à trancher.

https://www.paulduvaux.com/item/473-location-meublee-et-amortissement-non-deductible-art-39-c a écrit :
L’amortissement afférent au bien vendu, qu’il soit mis en report ou non, est sans effet sur le calcul de la plus-value privé. Mais il est définitivement perdu. Il ne pourra pas être déduit d’un résultat ultérieur du LMNP si celui-ci continue son activité avec d’autres biens. Donc un LMNP qui vend un de ses biens doit réduire le montant de sa réserve des amortissements en report du montant des amortissements mis en report et relatifs au bien vendu. Cette règle est souvent omise.

Je l’avais effectivement omise.
Cette règle est tellement souvent omise, qu’elle l’est aussi sur www.impots.gouv.fr !

https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition a écrit :
Néanmoins, le report des amortissements cesse en cas de vente du logement loué meublé ou en cas d’arrêt de la mise en location si vous n’avez pas d’autre activité imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels.
.

Du coup, j’ai creusé du côté de l’article 39C du CGI et on peut y lire :

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029355753/ a écrit :
Lorsque le bien cesse d’être donné en location ou mis à disposition pendant un exercice, l’amortissement non déductible en application des 1 ou 2 et qui n’a pu être déduit selon les modalités prévues au premier alinéa est déduit du bénéfice de cet exercice. Si ce bénéfice n’est pas suffisant pour que la déduction puisse être intégralement opérée, l’excédent d’amortissement est reporté et déduit des bénéfices des exercices suivants.

Je comprends alors que si on garde le bien (c’est le cas ici), alors ma solution 3) fonctionne, puisque rien ne précise que les exercices suivants doivent concerner le bien.

En revanche, en cas de vente, je garde un doute… Le paragraphe suivant de l’article 39C du CGI dit :

En cas de cession de ce bien, l’amortissement non déduit en application des 1 ou 2 majore la valeur nette comptable prise en compte pour le calcul de la plus-value ou de la moins-value de cession.

Je ne vois rien qui dit que l’amortissement non déduit est perdu… mais peut-être est-ce parce que je ne comprends pas cette partie ?

Toujours est-il que je ne vois pas d’où vient la "règle souvent omise" de paulduvaux, et techniquement une cession du bien revient à ce que "le bien cesse d’être donné en location ou mis à disposition", donc pour moi "l’excédent d’amortissement est reporté et déduit des bénéfices des exercices suivants".

Si quelqu’un a une autre interprétation, je suis intéressé !

Dernière modification par Iomipom (28/04/2022 11h54)

Letuche57 · #8

En fait; on parlerait de dotations d’amortissements antérieur déjà générés et avérés donc je pense qu’en effet cela ne "serait" pas annulés, sur le principe ca me semble logique; comptablement c’est autre chose…
Mais franchement ca me semble quand même tirer par les cheveux cette solution..
Si je veux garder tous les avantages du régime LMNP, j’achète un nouveau bien…
Dans ce cas, je pense que si l’achat d’un autre bien était envisagé, Astramance ne souhaiterait pas habiter dans le bien locatif.

Astramance · #9

Merci à tous pour vos avis !

En ce qui me concerne, il s’agit d’un appartement dans lequel je souhaite vivre et que j’ai acheté à cet effet (et je n’ai pas le projet d’acheter un autre appartement). Je le loue en ce moment pour deux ans étant donné des contraintes professionnelles de déplacement de longue durée. Mais c’est une situation qui pourrait être amenée à se répéter d’ici quelques années, d’où ma question.

En revanche, n’est-il pas possible de déclarer sa résidence principale en LMNP ? J’ai l’impression que c’est notamment une possibilité en cas de location saisonnière (Location saisonnière avec le statut LMNP : tout comprendre). Or, même quand j’y vivrai à l’année, je serais certainement amené à louer mon appartement en location saisonnière quelques mois par an (dans la limite des 120 jours par an vu qu’il s’agit d’une commune de plus de 20.000 habitants) pendant des déplacements professionnels plus courts. De ce que j’en comprends, on peut louer sa résidence principale en location saisonnière et déclarer les bénéfices en LMNP. Il faut par contre compter la proratisation des charges et amortissement comme indiqués par Bernard2K en fonction des périodes d’occupation personnelle. Donc cela ne pourrait-il pas justifier de continuer l’activité de LMNP - et ainsi de ne pas perdre le déficit ?

Joshnavy · #10

Bonjour Astramance,

Pourriez vous m’éclairer sur une question?

Je suis exactement dans le même cas que vous.
J’ai une résidence principale que je ne comptais absolument pas louer.
Mais je suis muté en polynésie pour deux ans(peut être 3), et je me vois contraint de le faire.

Après discussion avec un comptable, celui ci m’annonce que si je reprend mon bien loué en LMNP après quelques années, je serai taxé sur la plus value!
Cette taxe ne s’applique pas lors de la revente, mais dans le cas ou je reprendrais ma résidence principale visiblement ça serait le cas….

Etes vous d’accord avec ça?

Avez vous loué votre bien en LMNP durant quelques années finalement?

Merci!

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#1 27/04/2022 03h02

#2 28/04/2022 08h25

#3 28/04/2022 09h00

JD2M a écrit :

#4 28/04/2022 09h32

1 #5 28/04/2022 09h39

1 #6 28/04/2022 10h14

#7 28/04/2022 11h27

https://www.paulduvaux.com/item/473-location-meublee-et-amortissement-non-deductible-art-39-c a écrit :

https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition a écrit :

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029355753/ a écrit :

#8 28/04/2022 12h11

#9 30/04/2022 18h54

#10 14/04/2023 21h50

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