SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bandini · #2876

Bonjour,

Visiblement il semble difficile actuellement de trouver mieux pour l’achat à crédit de SCPI européennes que la proposition de CFCAL à 2,85% sur 25 ans + 0,3% d’assurance. Si je compare au 1er projet fait il y a 5 ans, j’ai du mal à me réjouir de ce taux, mais il va probablement falloir accepter d’avoir des taux moins intéressants et l’opération semble tout de même financièrement intéressante, surtout les 1ere années grâce aux (nombreux) intérêts déductibles et à la plus faible imposition européenne.

Que pensez-vous de cette offre ?
Y’a-t-il un risque que le moment soit particulièrement mal choisi, que les taux repartent à la baisse dans quelques mois et que je regrette cette opération pendant les 25 prochaines années ?

BenBBB · #2877

Bonjour,

Faites attention vous mentionnez "SCPI européenne" et "nombreuses" déductions d’intérêts, hors la déductions d’intérêts ne peut se faire qu’à hauteur du % en France des Scpi.

kirikou · #2878

Bandini a écrit :
la proposition de CFCAL à 2,85% sur 25 ans + 0,3% d’assurance

Franchement avec ces taux je passerai mon chemin… si on prend un rendement prédictible (optimiste?) de 4% sur les 25 prochaines années l’opération ne me semble pas intéressante en regard des risques pouvant survenir.

Bandini · #2879

BenBBB a écrit :
Bonjour,

Faites attention vous mentionnez "SCPI européenne" et "nombreuses" déductions d’intérêts, hors la déductions d’intérêts ne peut se faire qu’à hauteur du % en France des Scpi.

Pas si j’en crois ce topic

kirikou a écrit :
si on prend un rendement prédictible (optimiste?) de 4% sur les 25 prochaines années

Justement est-ce qu’avec l’inflation prévue pour les prochaines années les 4,5% de rendement à l’achat ne peuvent pas rapidement être revalorisés ?

Tof91 · #2880

bonjour,

je viens d’avoir la même proposition pour 100k.
Une proposition de CFCAL à 2,85% sur 25 ans
et un peu plus d’assurance (car nous sommes plus agés surement).

je suis très hésitant car je peux peut être avoir
un prêt hypothécaire au même taux sans assurance et sans flécher forcément vers les SCPIs via CGP … et faire moi meme .

BenBBB · #2881

@Bandini

Dans le post que vous citez relisez bien

"Si les parts de SCPI étrangères ont été acquises à crédit, il conviendra de retirer du montant net perçu la quote-part des intérêts d’emprunt imputable sur les revenus étrangers"

En ce qui concerne l’inflation: on peut espérer que les revenus croissent, mais vos dépenses croîtront aussi.

Sisco2117 · #2882

BenBBB, le 13/05/2022 a écrit :
Bonjour,

Faites attention vous mentionnez "SCPI européenne" et "nombreuses" déductions d’intérêts, hors la déductions d’intérêts ne peut se faire qu’à hauteur du % en France des Scpi.

Ce que vous dite est totalement faux !
On peut déduire les intérêts et autres charges d’un prêt sur des revenus fonciers provenant de l’étranger !
Exemple novapierre allemagne, vous pouvez déduire 100% des intérêts de votre crédit alors que les revenus sont 100% étrangers….

BenBBB · #2883

En effet, vous avez raison Sisco. Mea culpa. Ce n’est le cas que pour les non-résidents.

Nota: je comptais modifier mon message erroné, mais le système m’indique qu’il est trop tard.

Sisco2117 · #2884

Pas de soucis !

pleinauas · #2885

Je m’étonne de certains taux proposés par des banques actuellement pour l’achat de part de SCPI car ils sont supérieurs au taux d’usure calculé par la banque de France.

Par exemple, le taux à 15 ans ne devrait pas dépasser 2,43% tous frais inclus y compris l’assurance obligatoire

Je me demande si c’est légal?

Sisco2117 · #2886

Attention, le taux d’usure est différent suivant le type de prêt (conso, immo,…) et certains crédits pour les SCPI sont parfois des crédits conso affectés.

Je serais surpris qu’une banque"s’amuse" à avoir une politique commerciale contraire à la réglementation surtout qu’on en parle de taux….

Gringo1977 · #2887

Bonjour,

Je me questionne sur une proposition de ma banque (CE) pour l’achat de SCPI.
Le taux est plutôt correct :0.98% sur 20 ans pour 100k€ empruntés.

Mais.sur les garanties, je m’y perds un peu… Pour chaque ligne (3) on me propose une garantie caution :800€ par ligne de 33k€ et un nantissement des parts (400€) par ligne.
Question: n’y a t-il pas doublon entre la société de Caution et le Nantissement?
Merci pour vos réponses.

Et question supplémentaire : 2,5% de frais de garantie, (2500€ pour 100k€), n’est ce pas élevé ? Je pensais que ça tournait entre 1,1 et 1,5% de la somme empruntée.

Dernière modification par Gringo1977 (17/05/2022 11h46)

sanvio · #2888

Bonjour Gringo,

Je fais actuellement la même opération que vous, avec la même banque. Ils n’offrent qu’un taux de 1.65% sur 20ans, comment avez-vous obtenu un si bon taux ?

Au sujet de la garantie + nantissement c’est en effet une politique de la CE. 400€ par nantissement c’est également leur tarif. Pour la garantie, vous devriez plutot être autour de 1.8% donc viser un total de 1800+400 = 2200€ soit 2.2% par ligne de 100 000€. C’est en tout cas ce que j’ai obtenu lors de ma dernière opération avec la CE et c’est aussi ce qui se dessine pour celle-ci.

Au plaisir de vous lire,

xenesis · #2889

BenBBB, le 14/05/2022 a écrit :
En effet, vous avez raison Sisco. Mea culpa. Ce n’est le cas que pour les non-résidents.

Nota: je comptais modifier mon message erroné, mais le système m’indique qu’il est trop tard.

Non à partir du moment où vos revenus sont déclarés en France (et donc "imposable" de facto) les intérêts d’emprunts sont déductibles y compris pour les résidents.

Lavoiedesfinances · #2890

Bonjour à tous,

Le sujet date un peu mais nous avons pour notre part obtenu notre prêt auprès de la banque CFCAL en passant par un courtier.
Nous étions débordés et j’avoue que nous n’avons pas prêté trop attention aux conditions, d’autant qu’on nous indiquait qu’il était très difficile d’avoir des prêts pour des SCPI (élément que nous n’avons pas vérifié).
Caractéristiques du prêt:
- Montant : 59.95k€
- Taux : 2.4% en nantissement
- Date de début : 25/06/2021
- Date de fin : 05/07/2036
- Report d’échéance pour attendre le droit de jouissance des parts de 6 mois
- Coût mensuel du prêt : 410.4€ + 2.1€ d’assurance

Relativement satisfaits de la situation, nous avons souhaité faire un nouveau prêt en 2022. Nous avons alors monté :
- Un dossier exactement dans les mêmes conditions auprès du même courtier,
- Un dossier auprès de notre banque pour voir s’ils nous suivraient.
Nos dossiers ont été très bien reçus de la part des deux protagonistes.
Il est vrai que la banque nous orientait vers une SCPI partenaire sans fermer totalement la possibilité d’aller ailleurs.
Malheureusement, aucun de ces dossiers n’a abouti car nous avons eu une réponse similaire des deux parties. Nous ne pouvons pas faire de nouveau prêt malgré notre dossier en raison du rappel du HCSF fait en décembre 2019 sur les durées des prêts et la capacité maximale d’endettement. Nous devons en amont récupérer une partie de notre capacité d’emprunt, nos loyers des SCPI n’étant plus pris en compte dans le calcul de notre taux d’endettement.

Bonne continuation à tous,

QuatreFromages · #2891

Vous avez maintenant bloqué votre capacité d’endettement pour plusieurs années avec un taux de 2.4% pour un support crachant 4 à 5% les bonnes années, soit un différentiel de taux trop faible pour que l’effet de levier soit intéressant, et un cash flow négatif sur 15 ans.
Pardonnez-moi mais quel intérêt ?

Sisco2117 · #2892

Je suis surpris que la banque ne tienne aucunement compte des revenus des Scpi…. Il ne considère donc pas cela comme un investissement mais comme une charge comme un crédit conso pour acheter une voiture…. En tout cas, cette partie la, est un choix de la banque et non une consigne du HCSF.

Lavoiedesfinances · #2893

QuatreFromages a écrit :
pardonnez-moi mais quel intérêt ?

Nous avons un objectif de capital à atteindre dans une petite vingtaine d’années, avant 2040 et idéalement en 2038. Ainsi, nous ne voulions pas de prêt qui cours après cette date et nous ne voulions pas racheter nos prêts à cette date car nous n’aurions pas eu assez de capital. Corum ORIGIN fait de belle performance globalement et tient son objectif de 6% tous les ans. Ce qui fait qu’avec nos placements mensuels et en prenant en compte la différence entre le coût du crédit et la rente, nous pourrions faire ce style de prêt tous les ans environs sans toucher à notre train de vie. Le prêt, même sur 15 ans, permet d’acheter du capital à moindre frais. Il nous à également permis de toucher deux rentes exceptionnelles suite à la revente de bien et les parts venant d’être revalorisées, la différence se réduit petit à petit. De plus, nous avons pris en charge les intérêts du prêt pour le calcul des impôts ce qui est également un avantage. Nous avons également la chance de récupérer toute notre capacité d’emprunt (hormis ce prêt) en 2026 ce qui permettra de nouveau de bénéficier de l’effet de levier.
Auriez-vous des suggestions à nous proposer pour le prochain?

Sisco2117 a écrit :
En tout cas, cette partie la, est un choix de la banque et non une consigne du HCSF.

J’ai vu votre portefeuille et il est très impressionnant! C’est ce que nous cherchons à faire dans une moindre mesure pour la partie SCPI. Avez-vous consulté dernièrement une banque à ce sujet? Car j’avoue être assez surpris du retour de notre banque mais surtout de celle du courtier qui, pour le coup, ne prend pas sa commission au passage. Car si l’on prend en compte les revenus de nos SCPI, nous avons un cashflow neutre et qui va basculer en positif d’ici la fin d’année avec nos versements mensuels et donc nous serions dans la même situation (voir légèrement meilleur) qu’avant d’avoir fait ce prêt.

Bonival · #2894

sanvio, le 17/05/2022 a écrit :
Bonjour Gringo,

Je fais actuellement la même opération que vous, avec la même banque. Ils n’offrent qu’un taux de 1.65% sur 20ans, comment avez-vous obtenu un si bon taux ?

Au sujet de la garantie + nantissement c’est en effet une politique de la CE. 400€ par nantissement c’est également leur tarif. Pour la garantie, vous devriez plutot être autour de 1.8% donc viser un total de 1800+400 = 2200€ soit 2.2% par ligne de 100 000€. C’est en tout cas ce que j’ai obtenu lors de ma dernière opération avec la CE et c’est aussi ce qui se dessine pour celle-ci.

Au plaisir de vous lire,

Bonjour, à quelle date avez vous déposé votre dossier ?
j ai eu 0,98 à titre exceptionnel car ils remontaient les taux derrière c’était il y’a près de 3 mois.
+ une histoire de profil probablement.

Sisco2117 · #2895

Lavoiedesfinances a écrit :
J’ai vu votre portefeuille et il est très impressionnant! C’est ce que nous cherchons à faire dans une moindre mesure pour la partie SCPI. Avez-vous consulté dernièrement une banque à ce sujet?

Non je n’ai pas reconsulté de banque depuis que j’ai fait tous mes investissements à crédit.

Je viens d’avoir l’information suivante (source publication linkedin) sur l’évolution des grilles de taux de l’offre du CACF et à partir du 1 juin les taux vont monter de 0,5%
=> passage de 2,79% sur 15 ans à 3,29% pour un emprunt <60k et passage de 2,74% à 3,24% sur 15 ans si emprunt >60k

Offre actuelle du 4 avril 2022:

Offre à partir du 1 juin 2022:

miller549 · #2896

Petite opération auprès de Corum entamée fin mars pour 31500€ empruntés (35000€ moins 3500€ d’apport) auprès du CACF, sans assurance.

Taux de 2.13%, juste avant la hausse d’avril. Pas le meilleur taux mais je ne cherche pas non plus à 0.1%.
Quand je vois une nouvelle hausse pour le 1er juin, 1 point en 2 mois, je suis content de moi mais l’intérêt devient limité. Je ne referais probablement pas l’opération aujourd’hui.

J’avais demandé auparavant à ma conseillère du Crédit Mut, refus car pas assez d’épargne "sûr" sur livret ou assur vie pour me suivre.
Première opération à crédit en 2007 en étant au smic…la conseillère précédente ne connaissait pas le produit à l’époque…mais pas de pb pour suivre…autre temps…

Wayneroo · #2897

Bonjour
Je suis entrain de finaliser une opération à 2.8%/25ans/SCI IS.

Juste avant de signer mon acte de nantissement, j’ai été surpris de lire que, parmi les cas d’exigibilité anticipe, il est écrit “si les parts ne représentaient plus, pour quelque motif que ce soit-communiqué , le pourcentage minimal de détention du capital vise à l’exposé préalable ».

Au préalable, il est fait mention d’un pourcentage du capital social calculé comme le rapport actuel strict entre la valeur nominale de mes parts et le capital social actuel.

Autrement dit, en cas 1. d’augmentation du capital social ou 2. De baisse (quelle quelle soit) de valeur de mes parts, je me retrouve dans un cas d’exigibilité anticipé de mes parts nantis.

Est ce que ma compréhension est bonne ? Auquel cas le deal devient très (tres) risqué, non?

Mon CGP et le courtier me disent que ce n’est pas clair, qu’ils n’ont jamais vu ce cas, que la jurisprudence sur le nantissement est toujours defavorable au professionnel et protège l’emprunteur, que tant qu’on est solvable, pas de risque d’exigibilité etc.

Toutefois dans un contexte où cette baisse de valeur des parts est plus que probable (la correction du marché action immobilier ne s’est pas encore matérialisé pour les SCPI), cela me semble risqué…

Merci pour vos vues!
Wayne

Oblible · #2898

Quel est ce "pourcentage minimal" ?

On dirait une sorte d’appel de marge, si on vous prête 100 euros et que ce "pourcentage minimal" est de 80%, si dans quelques mois/années, la part de SCPI valait 79 euros, ils vont vous demander de la vendre et de rembourser les 100 euros prêtés.

Wayneroo · #2899

Le pourcentage minimal est égal au pourcentage actuel de détention, donc il n’y a aucun delta/baisse acceptable.

Disons que aujourd’hui le contrat stipule que mes parts représentent 0.50% du capital social de la SCPI, le pourcentage minimal est de 0.50%. D’où la dimension très agressive de la clause ….

Lavoiedesfinances · #2900

Bonjour à tous,

Un ami tente de faire un prêt pour une SCPI et il a obtenu l’offre ci-dessous.
Nous trouvons le taux de 2,85% assez élevé mais lorsqu’on voit l’augmentation des taux actuellement, notre constat est que ce n’est pas si mal.

Les frais de courtage ont déjà été négocié une fois mais ils restent assez élevés.
Le support serait CORUM XL, ce support est "imposé" par le cabinet de gestion qui gère le dossier, alors que mon ami aurait préféré CORUM ORIGIN.

Il a initialement refusé mais en réfléchissant posément, l’affaire reste très correcte et j’aimerais votre avis sur le sujet.
J’ai également vu le poste sur Louve, serait-il possible de faire mieux en passant par eux?

Merci d’avance pour vos retours,

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1 #2878 13/05/2022 10h38

Bandini a écrit :

#2879 13/05/2022 13h09

BenBBB a écrit :

kirikou a écrit :

#2880 13/05/2022 14h31

#2881 13/05/2022 15h20

#2882 14/05/2022 12h31

BenBBB, le 13/05/2022 a écrit :

#2883 14/05/2022 12h43

#2884 14/05/2022 12h48

#2885 14/05/2022 20h50

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#2888 17/05/2022 12h10

#2889 17/05/2022 16h08

BenBBB, le 14/05/2022 a écrit :

#2890 19/05/2022 20h27

#2891 19/05/2022 21h03

#2892 19/05/2022 21h35

#2893 19/05/2022 22h29

QuatreFromages a écrit :

Sisco2117 a écrit :

#2894 19/05/2022 22h49

sanvio, le 17/05/2022 a écrit :

#2895 29/05/2022 13h55

Lavoiedesfinances a écrit :

#2896 29/05/2022 18h30

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#2900 14/06/2022 14h38

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