Mmm121 [région parisienne] : étude de cas immobilier (co-living)

Laucyn a écrit :

Ensuite je vous rejoins sur le fait que les prix oscillent entre 4 000 et 11 000€ sur le grand Annecy.
Le prix moyen du m² sur Annecy se rapproche des 5000€, environ 4000€ sur Seynod par exemple.
Après les prix au m² moyens sont moyennement significatifs pour déterminer le prix d’un studio car plus la superficie baisse plus le prix à tendance à monter.

Primo, le Gd Annecy, c’est largement plus qu’Annecy + les 5 communes déléguées. C’est d’ailleurs une association de commune plutôt curieuse … Alby sur Chéran, proche de Rumilly, en fait partie, contrairement à Rumilly. Personnellement, ca me perturbe toujours … Pour ceux qui ne connaissent pas, on est à plus de 10km du centre d’Annecy, et avant d’arriver à Rumilly depuis Annecy, on traverse pas mal de communes, plus ou moins importantes.

Ensuite, sur Annecy même, les prix s’étalent de 4000 à 11000. Inutile d’invoquer Rumilly ou Faverges. Si on ajoute les communes déléguées (donc en restant très très proche d’Annecy, les communes se touchent, on passe de l’une à l’autre sans que les rues soient renommées), l’intervalle s’étire sur le bas.

Sur 2020, j’ai trouvé 1 studio dans Annecy, du coté de Fauré / St michel, pour 82k et plus de 20m carrez. 3 sur le secteur de l’hopital plus abordables, mais effectivement, plus Annecy à proprement parler … mais sans partir à 15 minutes via l’autoroute non plus.

Rumilly … à 150k … on a nettement plus de choix que 2 petits studios de 15m.

Je reprends …

Vous avez dit exactement :

Laucyn, le 17/11/2020 a écrit :

Petite question :
2 studios d’une valeur total de 150ke dans le bassin d’Annecy ?

C’est le bassin au sens très large alors vu le prix ? Ou alors vous avez une capacité à trouver des prix très bas que vous devriez mettre à profit pour trouver vos investissements sans déléguer.

Ma lecture, c’est que vous estimiez que ces tarifs étaient nécessairement sur un bassin nettement plus large qu’Annecy même, ou les communes les plus proches. Je vous en annonce un dans Annecy même, plus grand et à peine plus cher. Pour vous, cela démontre des compétences fortes, que vous m’attribuez aussi d’ailleurs (c’est gentil). Pour moi … c’est différent, le prix seul ne m’indique ni compétence ni incompétence.

Et je ne pense pas qu’on s’éloigne du sujet en pratique. Au contraire, puisque le patrimoine de mmm est partie de ce projet.

Sur les prix possibles, on peut financer des biens corrects (taille, utilité, secteur) à ces prix là dans Annecy et les communes déléguées. Sur ce forum, la question sera : pour quel rendement. Et c’est là que les choses peuvent se gâter. Effectivement, trouver du 10% à Annecy pour 4000 du m2 …

C’est l’enjeu de ces deux studios dans ce fil. 15m2 / 75k pour séparer les studios. Sans information préalable, ca vous semble excellent sur l’ensemble du bassin, ca ne me semblerait excellent que sur certains quartiers. Ma vision du marché diffère de la votre en apparence, donc je me demande pourquoi. Après tout, je peux avoir raté un quartier en pleine évolution, ou des annonces particulières, ou …

C’est l’intérêt de ces échanges, même s’ils peuvent sembler sans rapport direct avec la question. En débattant du marché, nous débattons du patrimoine de mmm préexistant et de fait de ses capacités d’investisseur en immo sur ce secteur.

Je passe sur les suisses, je n’ai pas non plus la même vision généraliste. Je me contenterais de dire que oui, leurs moyens tirent le marché globalement, que la plupart n’achèteraient pas plus de manière déraisonnée que des francais ayant des moyens, mais que certains sont complètement déconnectés du réel, parce qu’ayant des revenus déconnectés du réel.

Résumons les points de cette étude.

On nous propose une étude de cas sur un projet … qui présente des zones limites sur plein de sujets, une connaissance assez partielle du système voire partiale, nos doutes étant balayés simplement. Un patrimoine existant, préalable pour dire "qu’on s’est déjà frotté au marché immo" et qu’on sait de quoi on parle, constitué de 2 studios à Meythet annoncés valant 150k. Après vérification, suite à ce débat, sur les prix du moment, on me dit que 130 serait déjà une belle estimation, au max des tarifs actuels. Ca n’exclut pas complètement un prix plus élevé possible, mais, avec les données du projet, je commence à me dire qu’il y a peut être un problème là.

Des revenus importants, une forte capacité d’épargne, un métier qui pousse plutôt à étudier purement le côté financier sans vraiment comprendre que la location, ce n’est pas que de la finance …

In fine, je me demande si mmm121 sait ce qu’il fait ou s’il est simplement quelqu’un avec des moyens qui veut aller sur de l’immo sans savoir exactement s’y prendre, et qui passe, du coup, par des intermédiaires gérant intégralement le tout. Du coup, Meythet peut devenir une ligne d’investissement, avec une marge de 10% pour l’intermédiaire, les 150k la somme investie, y compris les frais d’acquisition (notaire, intermédiaire gérant les studios). Idem pour le projet clé en main de St Maur. Ce qui explique du coup qu’il n’ait pas trouvé plus proche des rendements similaires avec son budget, qu’il laisse autant de délégation dans son projet.

Bref qu’il finance un patrimoine mais n’investit pas son temps, son énergie. D’ailleurs, au lieu de challenger son projet, c’est nous qu’il a chargé de le faire. N’est on pas en train de faire le travail de cet intermédiaire et même de lui indiquer, et j’y participe, des secteurs dans le coin quîl pourrait prospecter fort de ses moyens financiers ?

Désolé mais non, nous ne sommes pas d’accord du tout … Ce n’est pas grave.

Qu’il y ait peu de biens sur un secteur donné dans une enveloppe ne signifie pas que ce type de bien vaudrait plus que l’enveloppe estimée. C’est ce que vous sous entendez : l’asbence de bien sous les 125k signifierait que tout bien, quelle que soit sa prestation, vaudrait au moins 125k …

Vous achèteriez un studio de 20m2 dans la zone d’activité de Seynod à 125 000 euros par exemple ? Vous connaissez quelqu’un qui le ferait ? Si oui, vous avez de meilleurs contacts que moi.

Mon expérience de l’immobilier me ramène toujours au fait que ce qui définit le prix n’est pas la prétention d’un vendeur, ni les exigences de certains acheteurs, mais bien  la rencontre précise entre un vendeur et un acheteur. Si vous ne trouvez personne pour racheter les 2 studios de mmm à 75k pièce, ils ne valent pas ce prix. C’est ma vision du marché. Et je suis incapable de trouver un acheteur à ce prix là.

Les suisses ont des moyens, mais pour la plupart, quoi qu’en pensent les francais, ils ne sont pas plus crétins que les autres et savent parfaitement comparer les prix, les annonces, les prestations. Leurs moyens tirent le marché ? Comme partout où des salaires sont plus élevés qu’ailleurs. C’est une réalité, le reconnaitre n’est pas abonder dans votre sens. Le marché s’équilibre de lui même : ce n’est pas parce que les revenus sont plus importants qu’Apple peut se permettre de vendre ses téléphones 2x plus chers. Idem en immobilier : les prix sont plus élevés qu’en Savoie, du fait de la proximité du marché du travail suisse, mais ne s’envole pas non plus, c’est d’ailleurs ce qui nous permet encore de faire des opérations le long de la frontière …

Sur ma facon de procéder … non, je ne cherche pas systématiquement à optimiser chaque centime utilisé dans une opération, je ne négocie pas systématiquement les prix pour en tirer le maximum. Je peux signer au prix un bien qui me semble justement au prix. Mais je peux aussi refuser un prix qui me semble déraisonnable. Le peu que j’ai trouvé sur le boncoin étant des annonces pro, j’avoue ne plus regarder. Je passe par les agences en direct, classique, limite daté. J’en profite pour avoir leur avis sur le secteur. J’accepte d’enrichir d’autres personnes si l’opération reste intéressante, telle une délégation complète sur une opération lointaine, sans accepter de factures outrancières. Question de nuances.

Le but de ce fil était de débattre du projet de mmm. Personnellement je me suis fait une idée, largement basée sur ce marché que nous voyons différement. J’ai donné des éléments sur le projet lui même, et la discussion sur le marché local m’induit à penser ce que j’ai écrit précédemment. Je ne vois pas ce que je pourrai apporter d’autre …

Je laisse mmm prendre en compte ou pas ces échanges.

Merci pour votre réponse. Saint Maur n’offre pas les mêmes perspectives de hausse de marché que d’autres villes de banlieue parisienne car elle déjà chère. En revanche c’est une ville assez prisée et l’arrivée du métro apporte des garanties à moyen/long terme.

J’en profite pour partager quelques photos du chantier en cours pour ceux que cela intéresse:

Bonjour,

pour le financement je commencerai à amortir le prêt deux mois après la dernière facture de travaux. La casa à Saint Maur a été annoncée quelques jours après la signature du compromis. C’est surtout une validation de la zone plutôt qu’une concurrence pour moi.
Pour avoir pu parler à des habitants, leur coliving à l’air de bien fonctionner pour le moment.

Bonjour

Tres beau resultat.

Vous n’aviez pas repondu aux questions l’année derniere. vous en etes ou sur le projet ? mise en location ce mois ci ?
qu’a donné le financement et les retards / delais travaux ?

cdt