Construction locative : monter un dossier de financement…

mathbac a écrit :

Un petit cash flow est réalisable avec ces locations environ 200 euros/mois, que je mettrai  de coté pour pallier aux vacances locatives.

Ca me semble un peu optimiste sur la base de vos hypothèses chiffrées. N’auriez-vous pas oublié la Taxe Foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les impôts sur le revenu foncier, etc.

Vous semblez avoir un revenu pro en CHF. Vous pourriez sans doute profiter d’un emprunt en CHF peu cher (éventuellement seulement sur une partie du montant à emprunter). Mais vous auriez alors à assumer un risque de change (car vous comptez surtout sur les loyers pour financer les échéances), à moins de négocier des montants de loyer en CHF (je ne sais pas si c’est bien légal pour un bien en France), ce qu’un locataire travailleur frontalier pourrait même trouver pratique.

Votre endettement sera lourd [*], et la qualité de votre dossier serait bien meilleure si vous amenez des éléments probants sur vos charges courantes, et sur votre "reste à vivre", démontrant que, même si des locataires vous font faux bond, les échéances restent payables (si en même temps vous perdiez votre job, ce serait plus problématique, et j’ignore si c’est un gros ou un petit risque, et aussi si une assurance perte d’emploi vaudrait le coup).

L’absence d’épargne sera sans doute un handicap, et il vous faudra expliquer son absence avec ce niveau de revenus, pour justifier que le reste à vivre est compatible avec votre train de vie. A défaut, attendre un peu pour s’en constituer une serait une option… (vendre une partie du terrain, par ex. les 1800 m² restant, en serait peut-être une autre).

[*] 360k à 20 ans à 3% (3.5%) feraient une mensualité de 2000€ (2090€) + assurance. Au total vous auriez 880 + 2100 + 2000 + les assurances (disons 420 en tout) = 5400€/mois, pour des revenus de 125000/1.23 + 24000 (conservateur) * 0.7 = 118 400€/an, ou un ratio échéances/revenus de 55%, et un "reste à vivre" de 53 600€/an.

mathbac a écrit :

je possède ma RP et je souhaite faire construire 2 villas. Je suis tres bricoleur mais je ne vois pas le lien avec la fiscalité?

Pour que votre projet soit financièrement viable, il faut soit jouer sur le prix, soit trouver de nouvelles rentrées d’argent.

Donc soit vous bricolez pour réduire le montant des travaux, soit vous avez un levier fiscal important.

mathbac a écrit :

concernant la rentabilité on sera loin des 10%;
en effet si on prend le cout du terrain + celui des constructions…on est plutot à 4.55 brut….mais  mon objectif est de couvrir le crédit et attendre 20 ans pour obtenir un complément de salaires…

Faites quelques simulations et vous verrez que votre projet ne tient pas. Intégrez un peu de vacance locative et essayez d’être exhaustif dans les frais, y compris d’entretien.

mathbac a écrit :

Notre endettement sera lourd mais comme vous le dites notre reste à vivre est confortable…

Nous n’avons que tres peu d’epargne car nous dépensons sans vraiment compter…et nous avons de tels revenus "seulement" depuis 4 ans…

Ces deux affirmations sont contradictoires. Vous souhaitez ne pas compter et utiliser votre reste à vivre pour investir.

La première étape est d’établir un budget et de chasser les dépenses inutiles puis de s’y tenir. Si une capacité d’épargne se dégage, vous pouvez envisager de vous en servir pour rembourser un emprunt, quoi que cela me semble ne pas être une bonne stratégie d’investissement.

mathbac a écrit :

Ce terrain me revient à 22 euros du m2 et une fois viabilisé je peux le vendre 200 euros/m2.

Vous avez commencé à voir que ces chiffres ne suffisent pas à dire si l’opération est rentable, il faut chiffrer précisément les coûts de viabilisation.

mathbac a écrit :

1: emprunter la construction de 2 villas ( voir 3 à terme ou pourquoi pas 5…..si mon bilan est équilibré) que je mets en location. Si j’ai pas besoin d’argent je laisse en loc, sinon je revends une ou plusieurs villas…….

Avez vous vérifié la présence d’une demande locative? La revente est elle certaine de couvrir le capital restant du?

mathbac a écrit :

2: faire un lotissement de 5 parcelles et les revendre, mais ça me semble moins rentable…et les travaux pour lotir conséquent et difficilement empruntable car je ne suis ni lotisseur, ni marchand de biens, donc peu de chance de trouver une banque.

La bonne attitude est peut être d’attendre d’avoir le cash pour réaliser la viabilisation et de vous tourner vers un autre type d’investissement.

Le neuf est rassurant en terme de travaux au début mais ce n’est pas la seule solution d’investissement.

Cordialement.

J’ai divisé vos 125 000 CHF par 1.23 pour les convertir en €uros.   (125 000 / 1.23 = 101 600 €uros)
J’ai pris en compte 70% des revenus locatifs. (24 000 * 70% = 16 800 €uros)
J’ai additionné les deux résultats …  (101 600 + 16 800 = 118 400)