Vince97400 : étude de cas immobilier (achat en indivision mais LMNP avec 2 foyers fiscaux)

Merci de votre aide.

La convention d’indivision nous aidera pour être le LMNP à 50/50 ( document qui peut être présenté en cas de contrôle fiscal par exemple)ou c’est un conseil pour se protéger, on ne sait jamais de conflits possibles ?

Je confirme les dires de GBL. (Je suis dans ce cas, mon associé étant mon frère. On peut même avoir un indivisaire LMNP et l’autre indivisaire LMP.)

J’ajoute que dans ce cas vous ne pourrez bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité, mais qu’il peut, selon votre situation, être tout de même intéressant d’adhérer à un CGA pour éviter la majoration de vos revenus imposables.

Merci beaucoup pour vos réponses.

Le terrain, les maisons seront financées  par un prêt commun, achat en indivision.
Il y aura 2 villas identiques, avec deux adresses distinctes pour les locataires.

Si besoin je serai le bailleur de la villa À et madame le bailleur de la villa B avec par exemple les contrats de location  au nom de chacun. Si les contrats de location sont au nom de monsieur et madame pas de souci …
La dessus on fera au mieux pour le fisc, l’essentiel étant pour chacun de bénéficier du cadre LMNP à 23000 ainsi que des amortissements pour gommer les revenus locatifs.
Il y aurait un compte bancaire pour l’indivision auquel chacun particperait à hauteur des charges et bénéfices â 50% ainsi q’une convention d’indivision comme conseillé.

Vous validez ce petit « montage » ?

Personne n’a posé la question, mais quelle est votre statut avec votre compagne, vous êtes pacsés ?
Car l’administration ne sera pas certainement pas très contente si vous faites ce montage uniquement dans un but fiscal évidemment et ce sera d’autant plus visible si vous faisiez initialement une déclaration commune et basculer sur la déclaration individuelle pour profiter de la barrière des 23k…
Une autre idée peut être à creuser : la SARL de famille pour votre projet ?

Vince97400, le 04/07/2022 a écrit :

Pouvons nous déclarer chacun 50 % des revenus totaux ( soit une villa chacun)

Non, 50 % des revenus, ce n’est pas une villa chacun.

Par définition, dans une indivision 50/50, vous avez vocation à recevoir chacun 50 % des loyers de la totalité des deux maisons, et non pas chacun le loyer d’une villa. Si par exemple une année une villa a rapporté 15000 et l’autre 10000, vous devez déclarer chacun 12500.

je serai le bailleur de la villa À et madame le bailleur de la villa B

Non, par définition, le propriétaire, donc aussi le bailleur est "Monsieur Vince Neufseptquatredoublezéro et Mme Prénom Nom". Une indivision s’identifie juridiquement par les prénoms noms des différentes personnes, avec le mot "et" entre chacune.

Dans votre montage, vous êtes propriétaires, à deux en indivision, de deux villas. Vous n’êtes pas chacun propriétaire d’une villa : ne faites pas ce raisonnement erroné car il vous ferait faire de nombreuses erreurs.

Par ailleurs, je vous mets en garde sur le fait que ce montage est très peu pérenne :
- si vous vous mariez ou pacsez, vous mettrez l’ensemble des loyers dans le foyer fiscal, donc vous dépassez (peut-être) le plafond du LMNP ;
- si au contraire vous vous séparez, cette indivision sera une source de problèmes sérieux.

La durée moyenne d’une relation est de quelques années seulement, alors que l’immobilier se réfléchit sur des durées de quinze ans et plus.

A mon avis, vous devriez chercher la solution pour être chacun propriétaire d’une villa, en pleine propriété.

Encore deux conseils :
- pour maximiser le revenu, cherchez à maximiser le nombre d’unités de location. N’est-il pas possible de construire, sur le même terrain, 4 maison mitoyennes, ou même un immeuble de 6 logements ? Augmenter le nombre de logements, tout en donnant à chacun l’impression qu’il a son petit bout d’extérieur privatif où il peut mettre un salon de jardin et un barbecue, c’est presque toujours la solution qui maximise le revenu locatif.
- pensez à une revente future à la découpe, soit en divisant en parcelles, soit en faisant une copropriété. Ca se réfléchit dès le début, au niveau notamment des réseaux et des accès. C’est comme ça qu’on maximise la plus-value à la revente, quand on en marre de la gestion locative.

Voilà les infos que j’ai pu obtenir.

BOI-BIC-CHAMP-40-10
Paragraphe 140
"[…] lorsque la location meublée est consentie par une société ou un groupement soumis au régime des sociétés de personnes, le dépassement éventuel du seuil de 23 000 € doit être apprécié non au niveau de la société ou du groupement, mais au niveau des associés, à proportion de leurs droits dans les bénéfices sociaux."
Cela ne serait plus le cas si mariage ou pacs?

Merci de ce post et de cette idée de division de la parcelle.

Vous feriez cette division dès le départ ? Avec chacun son prêt en nom propre. Avec donc partage des parcelles entre le compromis et l’acte de vente.
Ou partage de parcelle après les constructions et donc un achat en indivision ?  L’ avantage ici est d’avoir des règles d’urbanisme plus souples mais au niveau fiscal … aucune idée dans ce cas ( frais de notaire supplémentaires…)

Dernière modification par Vince97400 (05/07/2022 11h18)