Optimisator : étude de cas immobilier (indivision et LMNP)

Optimisator · #1

Bonjour à tous,
Une question qui a sûrement été abordée maintes fois mais je ne parviens pas à retrouver de réponse claire à travers ce forum ou ailleurs sur le net.
Aves ma compagne de PACS (imposition en commun), nous avons acquis une immeuble de rapport qui sera exploité en LMNP (immeuble possédé en indivision 50/50). Je possède personnellement par ailleurs déjà des appartements loués sous ce régime sous mon propre SIRET.
Mon comptable me refuse le rattachement de l’exploitation LMNP de l’immeuble indivis sous mon propre SIRET et demande la création d’un SIRET pour l’indivision avec les conséquences que cela peut avoir (frais comptables supplémentaires importants et plus de droit au credit d’impots si adhésion CGA).
Certains échos sur le net indiquent que l’exploitation par l’un des membres du couple en entreprise individuelle est possible dans le cas d’une imposition commune.
Je note par exemple que le site Jedeclaremonmeuble l’indique clairement :

jedeclaremonmeuble a écrit :
Dans le cas d’un achat en commun par deux personnes faisant une déclaration de revenus commune (deux personnes mariées sous le régime de la communauté légale ou universelle ou pacsées avec convention d’administration des biens communs), il est possible de créer l’activité en nom propre, avec un seul des indivisaires en exploitant. Il suffit alors d’un numéro SIRET et d’une déclaration unique, avec le formulaire P0i au nom d’une des deux personnes du foyer fiscal.

Où se situe donc la vérité ?
Merci beaucoup aux experts de ce forums, si une réponse claire peut-être apportée à ce flou juridique :-).

Mots-clés : comptable, indivision, lmnp

alexindep · #2

Bonjour Optimisator,

De ma propre expérience, je suis également pacsé sous le régime de l’indivision avec ma compagne.

L’année dernière, nous avions contacté "jedeclaremonmeuble" au moment de faire la déclaration qui nous a affirmé que nous pouvions déclarer en nom propre au nom de l’un ou l’autre indivisaire. Nous avons par ailleurs pris une formule avec eux pour nos déclarations.

Nous avons donc déclaré l’activité en nom propre, et soumis le POi sous un seul nom. Dans le même temps, les revenus qui ont été utilisés pour le plafond LMNP sont bien ceux du foyer fiscal. Tout s’est très bien passé.

Ils ont bien insisté sur l’intérêt pour nous de déclarer en nom propre et non en indivision. Vous pouvez leur passer un coup de téléphone, ils vous répondront gratuitement sur ce sujet.

Peut-être y a t-il une nuance du fait que vous ayez déjà déclaré une activité ? Mais cela m’étonnerait.

Bien à vous,

Optimisator · #3

Bonjour Alexindep
Merci pour cet éclairage ! Vous confirmez donc la position du site jedeclaremonmeuble .
Malheureusement ce n’est pas celle de mon comptable…
Avez-vous souscrit à un CGA ? Et si oui, ceux-ci non émis aucune réserve à ce propos ?

alexindep · #4

Nous n’avions pas souscrit l’année dernière car nous étions hors délai.
Nous avons souscrit à un CGA (OGI-France) cette année sur conseil de "jedeclaremonmeublé", nous partagerons notre retour d’expérience s’il y avait un problème.

J’espère et j’imagine que non puisque c’est le comptable qui nous l’a conseillé, on se dit qu’ils doivent avoir l’habitude de ce genre de situations.

lachignolecorse · #5

Je vous confirme ce qui a été dit ci-dessus. Un seul numéro de SIRET par foyer fiscal (PACS ou marié). J’ai eu le cas il y 3 ans et mon EC a ajouté au bilan un bien acheté en indivision à mes autres biens qui étaient en propre.

Par contre, etes vous certain que ça n’est pas un numéro d’établissement que vous réclame votre EC?

Optimisator · #6

Étonnant effectivement qu’il y ait plusieurs sons de cloche sur ce sujet.
Mon comptable est formel, il n’accepte pas de déclarer en nom propre un bien indivis. Une des raisons étant que si un des biens est en déficit, il ne doit pas pouvoir équilibrer un autre bien non en déficit et qui ne dépendrait pas du même siret…
Lachignolecorse: votre cga a-t-il validé le montage ? Ça pourrait être un bon argument pour le faire accepter.

lachignolecorse · #7

Je n’ai pas de cga.

edgarM · #8

Bonjour,

Nous sommes dans le même cas, achat LMNP en indivision et déclaration fiscale en réel.
Nous sommes passés par le service de comptabilité en ligne comtalim.
Idem pour eux : déclaration en indivision, un seul numéro SIRET, et impossibilité de souscription à un CGA.
Cordialement,

Optimisator · #9

lachignolecorse a écrit :
Je vous confirme ce qui a été dit ci-dessus. Un seul numéro de SIRET par foyer fiscal (PACS ou marié). J’ai eu le cas il y 3 ans et mon EC a ajouté au bilan un bien acheté en indivision à mes autres biens qui étaient en propre.

lachignolecorse, cela vous dérangerait-il de me communiquer les coordonnés de votre EC. Il va peut être gagner un client :-). Merci par avance.

edgarM : cette solution ne porte pas à débat. Elle est juste plus onéreuse que l’inscription de l’activité à une seule personne du foyer donc déconseillée par certain EC. Il me semble que vous avez toujours la possibilité de souscrire à un CGA. C’est juste que le credit d’impôt ne vous sera pas accordé.
Avez-vous eu le choix ou Contalim est, comme mon comptable, ferme sur les prix et refuse l’inscription en nom propre ?

Optimisator · #10

Voilà le fin mot de l’histoire.
J’ai contacté mon inspecteur des impôts (du SIE compétent) et il m’a confirmé par écrit la possibilité d’exploiter en nom propre un bien indivis.
Dont acte, mon expert-comptable accepte le dossier suite à cette position :-)

Michel · #11

Et vous amortissez la totalité du bien détenu en indivision ?

Au plaisir de vous lire.

Optimisator · #12

Absolument.

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jedeclaremonmeuble a écrit :

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