SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ?

Bonjour,

@Sisco2117 @Thortue
Prenons un exemple : Europimmo, avec Linxea Spirit 2 puisque je suis sur l’annexe de souscription.
- "frais d’investissement" = 6% ;
- "valeur de retrait en % du prix de souscription" = 92%.
Voulez-vous dire que cette seconde valeur est donnée à titre indicatif (pour comparer avec un investissement en direct), ne joue aucun rôle dans la vie du contrat Linxea et que le retrait se monte bien à 94 ?

Par ailleurs, pour aller au bout de la logique comparative, je me suis lancé dans un tableau, histoire de fixer les idées (vous pardonnerez son côté bricolage…). Les résultats sont très proches… N’hésitez pas si vous voulez avoir les résultats avec d’autre paramètres initiaux.


@ Bobdocland
Remake live est présent dans Linxea (0% frais d’entrée, 100% récupérés en sortie) et annonce du 5,5% pour son 1er versement (juin 22), mais je ne suis aps sûr d’avoir envie d’investir sur une SCPI aussi jeune. Y a-t-il des raisons particulières d’avoir confiance ?
Sinon, sur la commission de gestion, elle est annoncée par Remake à 18% TTC ; mais si cela est déjà intégré dans l’annonce des 5,5%, c’est honnête…

@ PyT25VC @ Audacesfortunajuvat
Pour ce qui est de Linxea, sauf erreur de ma part, le choix est vite fait : seuls Spirit 2 et Zen reversent 100% des loyers, mais Zen ne permet que 50% de l’encours en supports immobiliers (je ne parle pas des versements mais de l’encours après arbitrage éventuel) et, si je comprends bien, n’autorise de toute façon pas les arbitrages pour ces supports - sans parler des pénalités de désinvestissement (5% avant 5 ans au lieu de 3% avant 3 ans pour Spirit) ! Cela tombe bien, c’est Spirica qui est associé à Spirit 2 (puisque Apicil semble compliqué)…
J’en profite pour préciser qu’au niveau des frais d’investissement, Patrimea est très légèrement au-dessus de Linxea (entre 0,1 et 0,2%) pour une liste de SCPI relativement semblable.

@PierreP
Votre lien renvoie vers cette discussion… Je vois le principe de la NP en SCPI, mais sauf erreur, l’intérêt est de toucher des revenus (boostés, du fait de la décote initiale) au bout de la période "neutre", donc cela se conçoit sur du très long terme, non ?

@NicolasV @spot
Le crowdlending m’est étranger mais les rendements cités me paraissent très élevés, auriez-vous quelques liens et/ou conseils ?

@Roupettes
Pouvez-vous confimer que vous avez eu avec ce contrat la possiblité de réinvestir automatiquement les loyers dans les SCPI dont ils sont issus ?

Je ne sait pas pour le réinvestissement automatique, je l’ai fait manuellement après avoir rajouté un versement. J’ai déjà touché plusieurs loyers et vous constaterez le solde du fond euros à 0,06%. On fait à priori ce qu’on veut avec spirica.

Le contrat Liberalys vie le permet aussi.
Assuré chez Apicil.
Frais de gestion annuels négociables à 0.44 %.

Bonsoir Seneque,

Un point m’a interpellé et je n’avais pas fait attention jusqu’à ce jour :

- Il est vrai que le TDVM d’une SCPI n’inclut pas les frais d’entrée en direct en investissant 100 000 € avec des frais d’entrée de 10%, le rendement, ici 4,5% s’applique sur 100 000 € et non sur la valeur de retrait de 90 000 €

- Par contre, je n’avais pas réalisé que sur une Assurance-Vie, le rendement s’applique peu ou prou sur la valeur de retrait (car en général les frais sont de l’ordre de 8% pour des frais d’entrée de 10% et cela permet d’avoir une décote) et non sur le capital… Avez-vous déjà vérifié ce point car c’est fort pénalisant…

Et pour terminer, est-il possible d’avoir la même simulation avec un T.M.I de 30% ?

Analyse fort intéressante car jusque là, je ne prenais mes SCPI qu’en nue-propriété lorsque acquise en directe en pensant (peut-être à tort) que le différentiel de fiscalité de 30% dans mon cas était tout sauf favorable… à garder l’usufruit en direct plutôt que dans une AV

Merci par avance

j’essaye de comprendre vos calculs

Dans le premier cadre vous réinvestissez les loyers pour l’AV mais sans prendre en compte les frais et en direct vous ne réinvestissez pas les loyers, ça va être compliqué pour comparer

En AV ne raisonnez pas en capital productif mais en nombre de parts calculé tel que décrit dans mon message 177. Les loyers sont en pratique plus élevés que ce que vous avez car vos 47000 sont convertis en nombre de part en fonction de la valeur de retrait et non du prix de souscription.

Bonjour à tous,

J’ai tout recommencé en me basant sur le nombre de parts dans le cas de l’assurance-vie.
J’ai repéré de multiples erreurs corrigées au fur et à mesure, mais il est possible qu’il en reste… Je suis dessus depuis 3 jours, je ne perçois plus rien je le crains (saturation)…
Si qqun veut le fichier lui-même , qu’il me fasse signe.


C’est franchement compliqué pour le cas I.b. à la fin de la période de 10 ans :
- calculer les retraits optimum pour bénéficier de l’abattement (facile la 1ère année mais ensuite….)
- réinvestir les retraits sur le fonds en euros (retraits des parts productives, ajout au fonds €)…
… alors j’ai compté un rachat de 120 parts en année 8 et 9 puis le reliquat en année 10 ET un réinvestissement de ces trois rachats en livret A (on pourrait le remettre en fonds en euros, mais j’avoue que le calcul me démotive, et cela permet de comparer au cash généré en SCPI direct - cas II.a).

Note : j’ai tout rapporté aux 50 000 d’origine pour les rendements, sans tenir compte des frais et autres. Il me semble que c’est la méthode correcte, notamment pour le calcul des P-V ?

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BREF, je trouve que les différences sont minimes au final, que ce soit sur 5 ou 10 ans.
A part pour les TMI élevées, où l’A-V s’impose, je serais tenté d’opter pour les solutions les plus simples en termes de temps passé, c.-à-d. :

- en direct avec réinvestissement optionnel en livret (virements simples)

- en A-V avec réinvestissement automatique en fonds en euro : sur 5 ans (rien à faire) ; sur 10 ans en revanche, trois retraits à faire à partir de 8 ans et dont il faut réinvestir le produit…
A noter qu’on s’épargne aussi les déclarations de revenu fastidieuses.

Qu’en pensez-vous ?

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Dans l’éventualité où je pars sur Linxea Spirit, avez-vous des recommandations sur le choix des SCPI ? Sachant que j’ai déjà en direct : Épargne Foncière, Efimmo, Immorente, Pierval Santé et Activimmo, que j’hésiterais plutôt à reprendre par souci de diversification.
Un avis sur Remake live ?

Enfin, pensez-vous - toujours chez Linxea - qu’il y a de la marge de négo sur les frais d’investissement et/ou les frais de gestion ?

Merci.

Dernière modification par Seneque (18/07/2022 18h15)

Pour Linxea Spirit

Pour diversifier à côté des classiques, Altixia Cadence 12, OPCI SOFIDY PIERRE EUROPE. Certaines n’apparaissent pas encore sur le site Linxea, mais sont dispo sur le compte Spirica.

Un peu d’arbitrage nécessaire car les versements sont limités à 50% de SCPI.

C’est bien ça.

Le versement initial / complémentaire contient 50% SCPI / 50% Fonds en euro
Puis vous arbitrez les 50% du Fonds en euro en 100% SCPI si souhaité.