Coment faire estimer ses biens immobilier ?

?

Bonjour.
si vous avez acquis vos appartements cette années déjà loués en meublé , vous devez prendre la valeur d’achat ( -10% pour le terrain ) et non la valeur actuelle par une agence.

Oui je vois ce que vous voulez dire .

Je ne vois pas cela comme une obligation comptable mais plutôt fiscale.

Car moi j’ai amortis mes biens sur la valeur d’achat+travaux ( sur 5 à 10 ans en moyenne.)
Car actuellement, avec les travaux terminés , mes biens ont facilement double concernant la valeur actuelle.
mais mes travaux je les amortis déjà donc de ce baser sur la valeur actuelle est faux.

Du coup sa me remet en question sur ma compréhension sur ce sujet….

Il me semblait que c’était pour un changement de fiscalité par exemple entre le régime nu et meublė par exemple pour avoir une base de calcul d’amortissement sur le bien en question.
De plus dans ce cas les frais de notaire ne peuvent plus être déduit.

Dernière modification par cricri77700 (04/09/2015 09h53)

Bonjour,

désolé j’ai bien question que c’est un sujet banal et qu’on a du l’aborder maintes fois mais je n’ai pas trouvé LE topic généraliste sur cette question?

Voilà je vais probablement vendre un appartement. Celui est charmant mais très atypique. Du coup j’ai du mal à évaluer son prix.

Sous les toits, surface habitable double par rapport à Carrez, Emplacement parfait mais pas d’ascenseur. Il d’autres charmes que je ne citerai pas mais c’est un appartement unique!
En photo il n’impressionne pas mais tous les locataires ont été très agréablement surpris par la place et l’agencement du lieu.

Vu que c’est un sujet généraliste, je pose moi même quelques éléments de réponse:

- regarder sur le site des impôts les dernières ventes immobilières
- comparer des biens similaires sur LBC, PAP ou encore MeilleursAgents
- prendre le rendement du bien à la location pour connaitre sa juste valeur (le mieux est loué mais pourrait se vendre vide et surtout un emplacement sans aucune vacance possible).

Mais ça ne m’aide pas beaucoup. Existe il une solution plus professionnelle et gratuite (ou presque)d’évaluer correctement le prix du bien ?

Par exemple est ce que les notaires ou agents immobiliers rendent ce genre de service, même si on ne passe par par eux pour vendre ? Ou est ce que c’est payant?
D’autres solutions ? Merci pour vos réponses!

Regardez sur DCF et Patrim.
Ca donne une bonne idée par rapport au m2 Carrez. Il y a évidemment des décotes si l’appartement est très haut sans ascenceur ou biscornu, mal agencé, ect…
Après on peut parler de bien "atypique", "plein de charme" ect… mais il faut rester objectif.
Via agent immobilier, c’est aussi leur métier d’estimer et sans signature de mandat avant la visite d’estimation, il n’y a aucun engagement.
Les notaires à ma connaissance ne se déplacent pas mais ont une idée objective des prix.

Cassandre, le 28/04/2022 a écrit :

Les agents immobilier ne seront que trop content de vous rendre ce service, dans l’espoir que vous leur confiiez la vente de l’appartement. Même s’ils savent qu’ils rendent ce service sans certitude d’obtenir quoi que ce soit en contrepartie, ils le font dans une démarche commerciale pour obtenir un mandat certaines fois…
Les notaires sont réputés moins pointus pour évaluer un bien - enfin c’est ce que disent les agents immobiliers :-)

et aussi ….. les notaires.
Pour l’estimation en vue d’une donation, le notaire m’a conseillé de passer par l’un des agents de la ville.
peut être aussi pour que ce soit opposable via un tiers.

Bonjour,

Je souhaite déja simplement évaluer moi-meme une maison avec terrain, et un petit immeuble de 3 étages avec son rez-de-chaussée, apparemment ces biens sont de qualité normale a bonne, certes de l’ancien, mais sans defauts et sans nuisances exterieures de leur environnement qui feraient baisser le prix de maniere importante.

Pour cela est ce correcte ce genre de calcul simple :

De prendre le prix du m2 moyen des maisons ou des appartements de la ville ou se situe le bien * le nombre de m2 habitable.
De prendre le prix du m2 moyen des terrains de la ville ou se situe le bien * le nombre de m2 du terrain.

Puis d’additionner ces deux résultats pour avoir une premiere estimation correcte et fiable ?

J’ai un membre de ma famille agé qui souhaite vendre, et on lui a fait des propositions que je trouve tres basses voire indécentes car elles ne respectent meme pas le prix moyen du m2 de l’immobilier de la ville pour le batiment et pour le terrain.
j’ai envie de dire a ce membre de la famille qu’il ne faut déja surtout pas vendre a un prix minimum sous ce genre de calcul de base ci-dessus. Qu’en penseriez-vous ?

Bonjour,

Votre approche me semble un peu simpliste (même si c’est un bon premier pas). Le prix d’un bien dépend de nombreux facteurs (DPE, exposition, travaux à faire, …) et c’est loin d’être une science exacte.

Pourquoi ne pas faire une estimation (gratuite) par 2 ou 3 agents immobiliers ?

Je serai plus nuancé que Bernard2K sur l’utilité de passer par une agence. Selon le prix et la localisation du bien, je trouve leur valeur-ajoutée faible, voire nulle, pour une somme qui peut être importante. Quand je vois des annonces sans photo, avec 2 lignes de description et avec des agents qui ne savent pas pourquoi certains travaux ont été fait, qui oublient leurs rendez-vous, …

Si vous êtes dans une zone tendue et que vous êtes rigoureux, je passerai personnellement en direct, par exemple via Leboncoin/PAP.

Je ne peux que me ranger aux arguments de Bernard2K. Il y a toujours un tiers de confiance qui ne connaît pas bien un sujet pour donner des conseils entre autres de prix.
Non, on n’évalue pas sur la base de prix moyens et des impressions mais sur sa connaissance du marché, de l’offre et de la demande et quand même en se fiant à des pros qui ne sont pas tous des tocards.
DVF est utile comme le rappelle Bernard2K mais à enrichir de connaissances personnelles du quartier car à 50 mètres près dans la même rue les prix peuvent extrêmement varier (qualités intrinsèques de l’immeuble, exposition, proximité de nuisances genre commerce au rdc etc etc).

Quand on n’y connaît rien on peut être tenté de mettre une annonce "trop chère" pour éviter de sous-vendre. En pratique on ne fait que retarder la vente, et on décrédibilise totalement le bien qui sera identifié comme "à vendre depuis longtemps" et qui aura moins de chance d’être vendu au meilleur prix. Parfois, même les agences n’arrivent pas à raisonner leurs clients sur le prix de vente.

Essayer de vendre trop cher, c’est donc s’exposer à vendre plus lentement… pour finalement gagner moins. A cela s’ajoute des éléments moins rationnels mais importants en cas de vente immobilière : la fatigue et le stress (lorsque la vente s’éternise !) Un petit calcul qui peut faire réfléchir : perdre 6 mois sur un capital de 300k€ que vous auriez pu placer à 5%, c’est perdre environ 300k * 5% / 2 = 7500€.

Cela peut sembler frustrant de passer par un intermédiaire qui prend une commission, mais le conseil de B2K me semble sage. Il n’est pas impossible que vous ayez la vente immobilière dans la peau et que vous soyez capables de vous en tirer à meilleur compte seul. Mais à combien estimez-vous cette probabilité ? Et êtes-vous prêt à prendre le risque de perdre gros pour gagner peu ?

Au final, choisir de vendre seul (et y parvenir avec succès) cela revient bien souvent à devoir se documenter, observer son marché, passer du temps… En d’autres termes, à acquérir une partie de l’expertise de l’agent immobilier local. Et alors là, attention à l’effet Dunning-Kruger ! (= biais cognitif, effet de surconfiance qui donne l’impression d’être un expert après quelques recherches sur un sujet)

Vous avez aussi le site immo-data qui répertorie les transactions depuis une période qui va plus loin que les données visibles sur DVF.
Contrairement à DVF, qui permet de voir les parcelles vendues, Immo-data ne répertorie que les ventes de maisons.
En croisant les deux on peut avoir une idée très précise du marché local.